COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MAI 2021

N° RG 20/04256 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UA73

AFFAIRE :

D X

…

C/

ASSOCIATION POPULAIRE DU COURS DES COTEAUX

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 07 Août 2020 par le Président du TJ de NANTERRE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 20/01196

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Julie GOURION, GOURION

M^e Guillaume ROUGEOT

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur D X

né le […] à […]

de nationalité Italienne

[…]

[…]

Madame Z B

née le […] à […]

de nationalité Italienne

via F. Crispi n. 43

[…]

Madame G B

née le […] à […]

de nationalité Italienne

via dei Mille n. 28

[…]

Madame Y A

née le […] à […]

de nationalité Italienne

[…]

[…]

Madame I J A

née le […] à […]

de nationalité Italienne

via Pesciatina n.67

[…]

Madame I M A

née le […] à […]

de nationalité Italienne

via della Billona n. 1197, […]

[…]

Représentés par: M^e Julie GOURION, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 – N° du dossier 220948

Assistés de M^e Emmanuelle DE BARNIER, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

ASSOCIATION POPULAIRE DU COURS DES COTEAUX prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

29 rue K L

92210 Saint-Cloud

Représentée par M^e Guillaume ROUGEOT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Mars 2021, Madame Nicolette GUILLAUME, présidente ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. X, M^mes Y, I J et I M A et M^mes Z et

G B sont propriétaires indivis de l’immeuble situé […] K L à

Saint-Cloud (92) que l’Association Populaire du Cours des Coteaux qui exploite une école privée où

70 élèves âgés de 3 à 6 ans sont scolarisés, a pris à bail depuis le 28 avril 1998, bail renouvelé à

plusieurs reprises et pour la dernière fois à compter du 1^er juillet 2009 jusqu’au 30 juin 2021.

Des travaux ont été engagés en 2010, 2011 et 2012 pour un montant de 189 298,91 euros à la suite

desquels un protocole d’accord a été signé entre les parties le 17 mars 2011. Ces travaux réalisés par

la société Batietanche, ont concerné particulièrement la toiture terrasse pour un montant de 38

971,65 euros réglé le 30 juillet 2010.

Des désordres sont apparus après les travaux sur cette toiture terrasse pour lesquels l’Association

Populaire du Cours des Coteaux a fait une déclaration de dégât des eaux le 18 février 2019. D’autres

désordres ont été constatés au niveau des réseaux d’assainissement.

Reprochant au bailleur son inertie dans la réalisation des travaux de remise en état de l’immeuble, par

acte d’huissier de justice délivré les 30 juin et 6 juillet 2020, l’Association Populaire du Cours des

Coteaux (l’association locataire) a fait assigner en référé M. X, M^mes A et Mmes

B (le bailleur) aux fins d’obtenir principalement la remise en état de l’immeuble à leurs frais

par l’exécution de l’ensemble des travaux mentionnés dans les devis établis par les sociétés Pierres et

Société et Klimeo.

Par ordonnance contradictoire rendue le 7 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de

Nanterre a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige, par provision tous moyens des parties étant

réservés,

— enjoint à M. X, M^mes Y, I J et I M A et Mmes

Z et G B, propriétaires bailleurs indivis de l’immeuble situé […]

K L à Saint-Cloud (92), de réaliser l’ensemble des travaux mentionnés dans les devis

établis par les sociétés Pierres et Société, en date du 16 juin 2020, et Klimeo, en date du 15 juin

2020, et de procéder à la remise en état de l’immeuble s’agissant des désordre relatifs aux

canalisations, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

— ordonné, passé le délai d’un mois à compter de la signification, une astreinte de 300 euros par jour

de retard pendant 90 jours,

— enjoint à M. X, M^mes Y, I J et I M A et Mmes

Z et G B, de produire les conditions et qualités de l’assureur garantissant les

travaux mis à la charge des propriétaires-bailleurs,

— ordonné, passé le délai d’un mois à compter de la signification, une astreinte par jour de retard de

100 euros,

— rejeté l’ensemble des autres demandes des parties,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 1^er septembre 2020, M. X, M^mes B et Mmes

A ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions, à l’exception de ce qu’elle

a rejeté l’ensemble des autres demandes des parties et laissé à l’autre partie la charge de ses propres

frais irrépétibles et dépens.

À la demande du bailleur, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a rendu une

ordonnance le 26 novembre 2020 nommant M. C en qualité d’expert, sur les désordres allégués

sur le toit terrasse, sur leur cause et sur les travaux urgents pour y remédier.

Par acte d’huissier du 17 décembre 2020, le bailleur a donné congé à l’association locataire sans offre

de renouvellement et avec paiement d’une indemnité d’éviction.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 mars 2021 auxquelles il convient de se reporter pour

un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. X, M^mes B et Mmes

A demandent à la cour, au visa des articles 606, 1103, 1104 et 1344 du code civil et 15 et 564

du code de procédure civile, de :

— les recevoir en leur appel ;

— les déclarer recevables et fondés ;

y faisant droit,

— réformer l’ordonnance des référés rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 7 août 2020, en ce

qu’elle a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige, par provision tous moyens des parties étant

réservés ;

— les a enjoints de réaliser l’ensemble des travaux mentionnés dans les devis établis par les sociétés

Pierres et Compagnie, daté du 16 juin 2020, et Klimeo, daté du 15 juin 2020, et de procéder à la

remise en état de l’immeuble s’agissant des désordres relatifs aux canalisations, dans le délai d’un

mois à compter de la signification de la présente décision ;

— ordonné, passé le délai d’un mois à compter de la signification, une astreinte de 300 euros par jour

de retard pendant 90 jours ;

— les a enjoints de produire les conditions et qualités de l’assureur garantissant les travaux mis à la

charge des propriétaires-bailleurs ;

— ordonné, passé le délai d’un mois à compter de la signification, une astreinte par jour de retard de

100 euros ;

— rejeté l’ensemble de leurs autres demandes ;

— leur a laissé la charge de leurs propres frais irrépétibles et dépens ;

statuant à nouveau,

— dire irrecevable la demande relative à la production des conditions et qualités de l’assureur

garantissant les travaux mis à la charge des propriétaires-bailleurs formée en violation du principe du

contradictoire en première instance et pour la première fois en appel ;

— dire n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne les travaux d’étanchéité de la terrasse et les travaux

des canalisations ;

— condamner l’Association Populaire Cours des Coteaux à leur régler sur le compte CARPA de leur

mandataire, la somme de 24 400,80 euros TTC au titre de loyers impayés au 1^er janvier 2021 ou

toute autre somme actualisée au jour de l’arrêt à intervenir ;

— débouter l’Association Populaire Cours des Coteaux de son appel incident relatif à l’octroi d’une

provision sur les dommages-intérêts au titre des prétendus préjudices subis ;

— condamner l’Association Populaire Cours des Coteaux à leur payer la somme de 5 000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui pourront être

directement recouvrés par Maître Julie Gourion, avocat au barreau de Versailles, conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 mars 2021 auxquelles il convient de se reporter pour

un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’Association Populaire du Cours des Coteaux

demande à la cour, au visa des articles 606, 835, 905 et suivants du code de procédure civile, de :

au titre de l’appel principal,

— confirmer l’ordonnance rendue le 7 août 2020 en ce que le juge des référés a enjoint sous astreinte

le bailleur à procéder à des travaux de remise en état de la toiture ;

— confirmer l’ordonnance rendue le 7 août 2020 en ce que le juge des référés a enjoint sous astreinte

le bailleur à procéder à des travaux de remise en état des canalisations ;

— confirmer l’ordonnance du 7 août 2020 en ce que le juge des référés a enjoint sous astreinte le

bailleur à produire les conditions et qualités de l’assureur garantissant les travaux mis à la charge des

propriétaires bailleurs en 2010 ;

— confirmer l’ordonnance rendue le 7 août 2020 en ce que le juge des référés a rejeté la demande

reconventionnelle du bailleur tendant au paiement des loyers alors qu’elle avait opposé une exception

d’inexécution ;

— assortir l’arrêt à intervenir d’une nouvelle astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter d’un

délai de quinze jours suivant la signification de la décision pour réaliser les travaux de remise en état

;

au titre de l’appel incident,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de provision qu’elle a formulée ;

— infirmer l’ordonnance en ce que le juge des référés à laissé à chaque partie la charge de ses propres

frais irrépétibles et dépens ;

et, statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. X, M^mes A et M^mes B à lui verser la somme de 64

606 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts dus au titre du préjudice qu’elle a

subi ;

— assortir la condamnation au paiement d’une provision d’une astreinte de 1 000 euros par jour de

retard à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision ;

— condamner le bailleur aux entiers dépens de première instance ;

en tout état de cause,

— condamner in solidum M. X, M^mes A et M^mes B à lui payer la somme de 8

500 euros au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

d’appel et de première instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur les travaux

. sur les travaux d’étanchéité de la terrasse

Le bailleur admet tout à fait le trouble allégué par sa locataire (en page 11 de ses conclusions) mais

conteste devoir refaire les travaux d’étanchéité de la terrasse. Il craint de faire disparaître la cause des

désordres et ne pas pouvoir ensuite établir les responsabilités encourues.

Il impute les désordres à un revêtement en caoutchouc aggloméré (le Paxalu) posé après les travaux

réalisés par la société Batietanche sur son revêtement par une autre entreprise. Il en veut pour preuve

la note n°1 de l’expert qui se prononcerait explicitement sur la cause des désordres. Il ne reconnaît

donc pas le caractère illicite du trouble allégué.

Il attribue la cause des désordres à des travaux non autorisés réalisés à l’initiative de la seule

association locataire.

Il admet avoir finalement réglé ces travaux exécutés en 2010 par la société Batietanche, mais

soutient que c’est l’association locataire qui les avaient commandés, en a suivi l’exécution et les a

réceptionnés, l’indivision se contentant finalement de les lui rembourser.

Il indique enfin avoir ordonnancé les travaux de réparation auprès de la société Batietanche selon

devis du 24 juin 2020 d’un montant TTC de 21 360,60 euros en adressant à cette société un acompte

de 6 500 euros TTC par virement du 21 juillet 2020 selon facture émise le 27 juillet 2020, mais que

ces travaux ont dû être suspendus dans l’attente qu’un accord puisse être trouvé sur la recherche de

fuite qu’il posait comme préalable à leur commencement.

Il ajoute que l’école a empêché l’accès aux locaux, d’abord au représentant des propriétaires depuis le

24 septembre 2020, puis aux entreprises pressenties de concert avec M. C, expert, pour

exécuter les travaux, mettant en avant son propre préjudice résultant de la dégradation de l’immeuble.

L’association locataire reproche au bailleur son inertie à faire les travaux d’étanchéité de la terrasse

qui sert de cour de récréation à une partie des élèves.

Elle insiste sur la gravité des désordres qui l’empêchent d’exercer dans les lieux son activité. Elle

argue d’un trouble manifestement illicite voire d’un péril imminent. Elle demande qu’il soit remédié

aux désordres et elle conteste toute responsabilité dans les infiltrations.

Elle prétend que les travaux réalisés par la société Batiétanche ne sont pas les mêmes que ceux

figurant au devis et que l’entreprise a réalisé des travaux à bas coût, sans respecter les règles de l’art,

ce qui a causé les infiltrations.

Elle entend faire valoir l’obligation du bailleur de prendre en charge les 'gros travaux’ au sens de

l’article 606 du code civil tels que ceux qui concernant l’étanchéité de la terrasse.

Elle précise que les infiltrations s’accentuent très rapidement et se sont poursuivies jusqu’aux travaux

de bachage provisoire réalisés par la société Perrault à sa demande et qu’il apparaît dès lors, toujours

en 2021, très urgent de remettre l’immeuble en état. Elle indique que le dommage imminent résidait

également dans les conséquences financières pour elle résultant d’une absence d’ouverture de l’école

en septembre 2020 si les travaux n’étaient pas réalisés.

Sur ce,

Selon l’alinéa 1^er de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, 'même en

présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en

état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble

manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou

indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit » et le dommage imminent

s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation

présente doit se perpétuer » . Il incombe à celui qui s’en prétend victime de le démontrer.

Il est constant que le bailleur est tenu, en vertu de l’article 1719 du code civil, de délivrer au preneur

un local conforme à la destination prévue par le bail et qu’il doit lui assurer une jouissance paisible

de la chose louée pendant la durée du bail.

En application de l’article 1720 du même code, il est tenu de délivrer la chose en bon état de

réparations de toute espèce et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres

que locatives.

L’article 606 du code civil prévoit que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des

voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Au terme de l’article 4.3 du bail renouvelé : 'la preneuse s’engage à exécuter toutes les réparations

qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, à 1'exception toutefois des grosses réparations

telles que définies à l’article 606 du code civil qui, seules, restent à la charge des bailleurs.'

Les gros travaux sont donc à la charge du bailleur.

Grâce à la mesure d’expertise, la cause des désordres est établie et les travaux réparatoires ne peuvent

donc être un obstacle à la recherche des responsabilités encourues, la cour n’étant pas saisie de cette

question. Cet argument soulevé par le bailleur est donc rejeté.

Dans sa note aux parties n° 1, l’expert indique en effet que :

« Terrasse :

Le sol de la cour est recouvert d’un revêtement résine. La société BATIETANCHE indique qu’elle n’a

pas réalisé la pose de la résine en 2010 lors des travaux de rénovation de l’immeuble.

Une protection en PAXALU a été posée par la société PERRAULT SERVICE sur l’ensemble des relevés d’étanchéité fuyards en août 2020. Ces travaux de reprises sont provisoires.

Je demande la dépose partielle de la protection afin de réaliser un sondage au niveau des relevés.

La découpe du PAXALU et du revêtement en résine permet de constater les points suivants :

1. Le relevé d’étanchéité réalisé en 2010 par la société BATI ETANCHE s’est décollé et ce relevé

n’avait pas été protégé par un enduit ciment (prestation prévue au devis des travaux datant de 2010)

2. La résine a été appliquée directement sur la membrane d’étanchéité 3. La chape ciment de 8 cm

prévue au devis de travaux datant de 2010 de la société BATI ETANCHE n’est pas visible (il n’est

pas possible techniquement de savoir si elle a été réalisée en 2010 par la société BATI ETANCHE).

Intérieur :

L’ensemble de la peinture de la cage d’escalier est décollé. La peinture du mur de classe coté

escalier est également décollée.

Discussion :

La cause des décollements des relevés d’étanchéité réalisés par la société BATI ETANCHE est

l’application de la résine directement sur la membrane d’étanchéité, ce qui a provoqué une

rétractation de la membrane puis l’arrachage du relevé.

Après arrachage du relevé, la tête de relevé n’était plus protégée et par conséquent l’eau de pluie

pénètre entre le relevé et l’acrotère béton et entraîne des infiltrations dans l’immeuble.

La solution réparatoire est la réfection totale des relevés. Toutefois, cette solution nécessite la

réfection totale de l’étanchéité en partie courante car la résine étant collée à la membrane de

l’étanchéité, il est impossible de décoller partiellement la résine pour réaliser de nouveaux relevés ».

Il ressort donc de l’avis exprimé par l’expert que le devis initial n’a pas été respecté et que la cause

des désordres réside dans cette absence d’enduit ciment qui n’a pas protégé le relevé d’étanchéité

réalisé en 2010 par la société Batietanche qui s’est alors décollé, sans que soit rapportée la preuve

d’une intervention décisive de l’association locataire à cet égard, le seul fait qu’elle ait signé le devis,

suivi les travaux et même payé l’entreprise n’étant pas déterminant à cet égard.

L’association locataire apporte la preuve des infiltrations. Un procès-verbal de constat a été dressé

par huissier de justice le 10 juin 2020 qui constate notamment que le revêtement d’étanchéité de la

terrasse est disjoint du mur de façade, un 'fort écaillement par plaques de la peinture et l’enduit se

décolle' dans l’escalier intérieur, et 'des traces d’infiltration' sur le palier R+1, au premier étage dans

les classes de CP CE1 et CE2, outre 'la présence de fissures en plusieurs endroits du bâtiment' et des

'stalactites (qui) sont apparentes' sur le mur de façade.

Il en ressort la nécessité de procéder à la réfection du toit terrasse qui permet d’apporter aux lieux le

'clos et le couvert'. Il s’agit à l’évidence de 'grosse réparations', s’agissant de la réfection de

l’étanchéité du toit terrasse, à la charge du bailleur, qui est donc reconnu tenu de les exécuter, de

sorte que l’ordonnance qui lui a enjoint de les réaliser sous astreinte sera confirmée, puisque c’est la

seule mesure de nature à mettre un terme au trouble manifestement illicite qui résulte de son

manquement avéré à l’obligation de délivrance. Il n’apparaît pas dès lors nécessaire d’envisager

l’hypothèse d’un dommage imminent. L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a jugé.

Il sera ajouté que le fait que l’exécution des travaux soit empêchée par l’association locataire

elle-même depuis le mois de septembre 2020 n’a pas d’incidence sur la solution du litige, n’en ayant

éventuellement que sur la liquidation de l’astreinte prononcée.

. les travaux des canalisations

Le bailleur conteste l’urgence et son inertie à faire les travaux sur les canalisations que lui reproche

l’association locataire.

Il soutient qu’une canalisation du tout à l’égoût dessert le pavillon situé en fond de cour de l’ensemble

immobilier et traverse toute la largeur du rez-de-chaussée de l’école et que l’absence d’étanchéité de

ce tuyau en sous-sol n’a été établie qu’à l’automne 2020 par l’étude de la société Lavillaugouet

(transmise le 19 octobre 2020) qui n’a pu procéder à un contrôle par inspection télévisée, qu’après le

confinement dû à la crise sanitaire du Covid.

L’indivision bailleresse insiste sur ses démarches dès février 2018 afin d’obtenir une réparation

concertée de l’ensemble des tuyauteries impactant le sous-sol de l’école, avec l’autre propriétaire

concerné.

L’association locataire indique que le 21 septembre 2017, elle a alerté le bailleur et a indiqué à son

mandataire que : « Je tiens à porter à votre connaissance que nous avons des fuites très importantes

au niveau des WC du rez-de-chaussée. Je viens de faire changer les 2 waters (pour l’instant à nos

frais, car il y avait urgence) mais il semble que ces fuites proviennent des descentes en fontes qui

sont en sous-sol », réitérant sa demande le 26 septembre puis le 6 novembre suivant, trois ans plus

tard, les travaux n’étant toujours pas été réalisés.

Sur ce,

La réfection de la canalisation fuyarde enterrée amenant les eaux usées au tout à l’égoût de toute la

copropriété n’est pas une réparation d’entretien. Elle relève de la qualification de 'grosse réparation'

ce qui n’est d’ailleurs nullement contesté par le bailleur qui a pris ses dispositions pour y procéder

ainsi qu’il le rapporte lui-même dans ses conclusions.

En application des textes sus-visés, le bailleur restant tenu aux grosses réparations, la cause des

désordres constitutifs d’un trouble manifestement illicite concernant des équipements essentiels à une

jouissance normale des lieux, il a l’obligation de faire les travaux, d’autant que la cause des désordres

est déterminée et qu’elle relève à l’évidence de sa responsabilité, même si une coordination avec le

lot voisin est nécessaire. L’ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu’elle a jugé de ce chef.

Les raisons qui ont pu éventuellement empêcher le bailleur de procéder à cette réparation pourront

être prises en considération dans le cadre de la liquidation de l’astreinte, celle-ci s’imposant

néanmoins au regard de la date de septembre 2017, soit celle de la première réclamation de

l’association locataire.

Il n’y a pas lieu d’augmenter le montant de l’astreinte ordonnée.

2 – Sur le justificatif d’assurance

Le bailleur demande à voir déclarer irrecevable la demande relative à la production des conditions et

qualités de l’assureur garantissant les travaux mis à la charge des propriétaires-bailleurs qui aurait été

formée en violation du principe du contradictoire en première instance et pour la première fois en

appel.

Il soutient que ces « dernières conclusions » de l’association locataire, n’ont jamais été communiquées

entre avocats par l’association locataire pour l’audience de plaidoirie du 8 juillet 2020.

Il précise qu’aucune assurance dommage-ouvrage n’a été contractée par les bailleurs indivis en

accord avec la locataire.

L’association locataire demande de confirmer l’ordonnance du 7 août 2020 en ce qu’elle a enjoint

sous astreinte le bailleur à produire les conditions et qualités de l’assureur garantissant les travaux à

la charge des propriétaires bailleurs en 2010.

Elle précise que l’assurance dommages-ouvrages était obligatoire comme pour tout propriétaire dès

lors que la réfection totale de l’étanchéité d’une toiture est réalisée et que la bailleur a laissé prescrire

la responsabilité décennale vis-à-vis de la société Batiétanche.

Sur ce,

Le premier juge qui a fait droit à la demande de l’association locataire, donnant injonction au bailleur

de produire les conditions et qualités de l’assureur garantissant les travaux mis à la charge des

propriétaires-bailleurs, a aussi indiqué qu’aux termes de ses dernières conclusions, reprises à

l’audience, l’association a sollicité de voir ordonner aux bailleurs la communication de leur assureur

dommage-ouvrage, le numéro de police et une copie du contrat sous astreinte.

Au regard des précisions apportées par l’ordonnance querellée, aucune irrecevabilité ne peut donc

résulter de l’absence de contradictoire ou de la nouveauté de la demande à hauteur de cour.

En revanche, aucune assurance dommages-ouvrages n’ayant été souscrite pour les travaux réalisés en

2011, mis à la charge des propriétaires bailleurs en 2010, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande

de production de pièce présentée par l’association locataire dès lors que celle-ci n’existe pas.

L’ordonnance sera donc réformée de ce chef.

3 – Sur le paiement des loyers

Selon le bailleur, les loyers trimestriels à partir du 1^er juillet 2019 n’ont pas été réglés par

l’Association Populaire Cour des Coteaux à son mandataire. Il conteste tout blocage des loyers. La

demande de règlement des loyers est réactualisée à ce jour à la somme de 18 300,60 euros

comprenant le terme du 4^e trimestre 2020.

L’association locataire lui oppose une exception d’inexécution.

Sur ce,

Au visa de l’article 835 du code de procédure civile selon lequel : ' dans les cas où l’existence de

l’obligation n’est pas sérieusement contestable,(le président) peut accorder une provision au

créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire', le juge

des référés et la cour à sa suite, ont uniquement le pouvoir d’allouer une provision, de sorte que le

bailleur est irrecevable à solliciter dans le cadre de la présente procédure de référé la condamnation

de l’association locataire à payer la créance qu’elle invoque au titre des loyers et charges impayés,

cette demande présentée à titre définitif seulement, relevant de l’appréciation du juge du fond.

Au surplus, ce texte impose aussi au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une

provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés

les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux

prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens

de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient

saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Au regard de l’obligation de délivrance du bailleur et du constat dressé par huissier de justice le 10

juin 2020 qui constate la dégradation des lieux dans les termes rappelés ci-dessus, l’association

locataire est entendue en son exception d’inexécution qui suffit à caractériser une contestation

sérieuse de la créance invoquée. L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

4 – Sur l’appel incident de la société locataire

L’association locataire forme une demande de provision au titre des dommages et intérêts qu’elle

entend réclamer pour la réparation de son préjudice indiquant que l’ouverture de l’école a été

empêchée et des réinscriptions annulées.

Elle argue d’une situation économique en péril du fait de l’inaction du bailleur, allègue une perte

d’exploitation de 8 605,46 euros liée à la période du confinement, l’école n’ayant pu rouvrir lors du

déconfinement, une perte de 2 866 euros à déplorer pour l’heure, liée à l’impossibilité de réaliser les

garderies, et fait valoir que les travaux n’étant pas réalisés depuis 2 ans, un certain nombre d’élèves

n’ont pas été réinscrits dans l’établissement, entraînant ainsi une perte économique importante.

Indiquant que le coût d’une scolarité à l’année est de 4 410 euros par élève, elle évoque un préjudice

total de 61 740 euros.

Le bailleur lui oppose le fait que l’intimée serait elle-même à l’origine du retard de l’exécution des

travaux depuis le mois d’août dernier et l’absence de preuve de son préjudice.

Sur ce,

En application des règles rappelées ci-dessus, il est observé que le préjudice de l’association locataire

n’apparaît pas établi avec l’évidence requise au regard des deux seules attestations de parents d’élèves

qui arguent des désordres pour expliquer la non-inscription de leurs enfants à l’école. Il n’y a donc

pas lieu à référé sur la demande de provision en réparation du préjudice de l’intimée et l’ordonnance

querellée sera confirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

5- Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première

instance.

Partie perdante, l’indivision X B A ne saurait prétendre à l’allocation de frais

irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il est en outre inéquitable de laisser à l’Association Populaire du Cours des Coteaux la charge des

frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’indivision X B A sera en

conséquence condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 7 août 2020 sauf en ce qu’elle a enjoint à M. X, Mmes

Y, I J et I M A et M^mes Z et G B, de

produire les conditions et qualités de l’assureur garantissant les travaux mis à la charge des

propriétaires-bailleurs et ordonné, passé le délai d’un mois à compter de la signification, une astreinte

par jour de retard de 100 euros,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DECLARE recevable mais non fondée la demande d’injonction de produire les conditions et qualités

de l’assureur garantissant les travaux mis à la charge des propriétaires-bailleurs et dit n’y avoir lieu à

référé sur cette demande,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. X, M^mes A et M^mes B à payer à l’Association

Populaire du Cours des Coteaux la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile en cause d’appel,

REJETTE toute autre demande,

DIT que M. X, M^mes A et M^mes B supporteront in solidum la charge des

dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en

ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du

code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Monsieur

Alexandre GAVACHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat

signataire.

Le greffier, Le président,