Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MAI 2021

(n° ,9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/06810 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7TV3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/09541

APPELANTE

Madame H D K épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN substituée par M^e Audrey SCHWAB – SELARL 2H – Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

INTIMES

Monsieur E Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame F C épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

ayant pour avocat plaidant : M^e Caroline WOIRIN, WARN Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P335

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, le cabinet LAROZE IMMOBILIER, SAS inscrite au RCS de Paris sous le numéro n° 831 592 894

C/O CABINET LAROZE IMMOBILIER

[…]

[…]

Représenté par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M^me H X est propriétaire et occupante d’un appartement constituant le lot […] au 5^e étage, à droite, d’un immeuble situé […]) soumis aux dispositions législatives et réglementaires du statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. Z a créé une trémie et installé un escalier métallique entre son lot du 6^e étage à droite, constituant un appartement (lot n° 41), situé au-dessus des chambres de l’appartement de M^me X, et ses lots du 7^e étage constituant des chambres (lots n° 42, 43 et 44).

Ces travaux ont entraîné la privatisation des parties communes constituées par le gros-'uvre du plancher entre les 6^e et 7^e étages ainsi que le gros-'uvre du plancher entre les 5^e et 6^e étages et la modification d’un mur porteur.

Ces travaux n’ont pas été préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

M^me X se plaignant d’un trouble anormal de voisinage en raison des bruits de pas provenant de l’escalier métallique posé à l’aplomb des chambres de son appartement, une ordonnance de référé du 15 décembre1986 a désigné M. E I en qualité d’expert aux fins d’examiner les troubles allégués. L’expert a déposé son rapport le 20 août 1987.

M^me X n’a pas donné suite à cette procédure.

Par acte notarié du 25 août 2005, la SCI Famille Z – venant aux droits de M. et M^me Z – a vendu à M. et M^me Y les lots n° 11, 41, 42, 43, 44, 65 et 67 de l’état descriptif de division.

Les époux Y ont consenti un compromis de vente concernant les biens ci-dessus énumérés selon acte authentique du 10 janvier 2015, l’acte de vente définitif ayant été fixé pour signature le 18 mai 2015.

Une assemblée générale des copropriétaires a été convoquée à la demande de M. et M^me Y afin de ratifier définitivement les travaux concernant l’escalier entre le 6^e et le 7^e étage.

L’assemblée générale du 24 mars 2015 a refusé la résolution suivante : «L’assemblée générale des copropriétaires approuve et ratifie a posteriori l’ensemble des travaux ayant permis de réunir les lots n° 41, 42, 43 et 44 et notamment la création d’un escalier intérieur entre le 6^e et le 7^e étages».

Elle a également refusé la résolution suivante : «L’assemblée générale des copropriétaires affirme que lesdits travaux ont été effectués dans les règles de l’art et renonce à exercer tout recours contre les propriétaires actuels et successifs pour atteinte aux parties communes».

La lettre de M^me X du 11 mars 2015, aux termes de laquelle elle rappelait le défaut d’autorisation de la copropriété pour les travaux ainsi que son trouble de jouissance, a été annexée au procès-verbal.

Les futurs acquéreurs ont finalement renoncé à leur projet d’acquisition des lots appartenant aux époux Y.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 mai 2015, M^me X a mis en demeure M. et M^me Y de restituer les parties communes indûment appropriées et, par voie de conséquence, de procéder à la démolition des constructions irrégulières constituées par la création d’une trémie, la démolition partielle et l’élargissement de la baie de passage dans un mur porteur ainsi que l’installation d’un escalier, de sorte que cesse le trouble anormal de voisinage résultant du trouble de jouissance qu’elle subit depuis de nombreuses années.

L’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2017 ayant autorisé M. et M^me Y à procéder à leurs frais avancés au rebouchage de la trémie présente entre le 6^e et le 7^e étage (lots n° 42, 43 et 44), ceux-ci ont exécuté lesdits travaux. Ils ont cédé ces lots par acte authentique du 22 décembre 2017.

Par acte d’huissier du 2 août 2016, M^me X a saisi le tribunal de grande instance de Paris afin de lui demander d’ordonner la restitution des parties communes indûment appropriées et la démolition des constructions irrégulières, ainsi que l’indemnisation de son trouble de jouissance en sollicitant la condamnation tant des époux Y que du syndicat des copropriétaires au paiement de

dommages-intérêts.

Par jugement du 25 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— rejeté les exceptions d’irrecevabilité pour défaut de qualité et défaut d’intérêt des demandes en restitution des parties communes, démolition de l’escalier intérieur et remise en état des lieux formées par M^me X à l’encontre des époux Y, concernant les travaux réalisés dans l’appartement situé aux 6^e et 7^e étages de l’immeuble du […],

— déclaré irrecevables les demandes en restitution des parties communes, démolition de l’escalier intérieur et remise en état des lieux formées par M^me X à l’encontre des époux Y, comme étant prescrites,

— déclaré irrecevable la demande en réparation des troubles de jouissance formée par M^me X à l’encontre des époux Y,

— déclaré irrecevable l’action en dommages-intérêts exercée par M^me X à l’encontre du syndicat des copropriétaires comme étant prescrite,

— déclaré recevable l’action reconventionnelle en dommages-intérêts des époux Y, – condamnée M^me X à payer aux époux Y la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté les époux Y de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamné M^me X à payer aux époux Y la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens.

M^me X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe du 27 mars 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 janvier 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 23 décembre 2019 par lesquelles M^me H X, appelante, invite la cour à, au visa des articles 401 et 70 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civile :

— lui donner acte de son désistement partiel de l’appel par elle interjeté le 27 mars 2019 suivant déclaration n°19/07520 à l’encontre du syndicat des copropriétaires […] uniquement,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable et bien fondée l’action reconventionnelle en dommages-intérêts des époux Y et l’a condamnée à leur payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable la demande reconventionnelle des époux Y,

— subsidiairement, débouter les époux Y de leur demande reconventionnelle en l’absence de faute de sa part, de préjudice caractérisé et de lien de causalité, ou à tout le moins réduire le quantum du préjudice à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux Y la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux Y de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les époux Y au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux Y aux dépens dont distraction opérée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions du 25 septembre 2019 par lesquelles M. E Y et M^me F Y née C, intimés, demandent à la cour, au visa des articles 31 et 954 du code de procédure civile, et de l’article 1382 désormais 1240 du code civil, de :

— déclarer que les prétentions soumises par M^me X concernent exclusivement leurs demandes reconventionnelles,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

En tant que de besoin,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

En conséquence,

— déclarer irrecevables les demandes en restitution des parties communes, démolition de l’escalier intérieur et remise en état des lieux formées par M^me X à leur encontre, comme étant prescrites,

— déclarer irrecevable la demande en réparation des troubles de jouissance formée par M^me X à leur encontre,

— déclarer recevable leur action reconventionnelle en dommages-intérêts,

— condamner M^me X à leur payer les sommes suivantes :

• 40 000 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de vendre leur appartement,

• 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

• 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux dépens dont distraction opérée conformément aux dispositions de

l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions du 30 septembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], intimé, demande à la cour de le mettre hors de cause, de constater qu’il s’en rapporte à la cour sur les demandes des autres parties, et de condamner M^me X à lui régler la somme de 225 euros au titre des dépens d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’irrecevabilité de la demande des époux Y

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ;

La demande reconventionnelle ne présente pas un lien suffisant lorsqu’elle constitue une prétention nouvelle, distincte de la contestation faisant l’objet de la demande originelle et ne fait pas échec directement à celle-ci ;

En l’espèce, contrairement à ce que soutient M^me X, la demande de démolition d’un escalier construit en fraude des droits des copropriétaires se rattache par un lien suffisant à la demande de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle, tendant à voir réparer la perte de chance de conclure une vente au prix proposé ; par conséquent, la demande reconventionnelle de dommages-intérêts des époux Y, formée sur le fondement de la responsabilité délictuelle, ne peut être analysée comme étant une action autonome, distincte de l’objet de la demande originelle ; cette demande présente donc un lien suffisant avec la demande principale de M^me X ;

Ce moyen d’irrecevabilité, soulevé en première instance contrairement à ce que prétendent les intimés, ne saurait donc prospérer ;

Il y a dès lors lieu de confirmer la décision entreprise et de déclarer recevable la demande des époux Y sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

Sur le bien fondé de la demande des époux Y

L’article 1382 du code civil dans sa version applicable à la date des faits pose le principe de la responsabilité du fait personnel ; il implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité pour obliger l’auteur de la faute à indemniser la victime ;

Les intimés reprochent à M^me X d’avoir adressé au syndic une lettre manuscrite datée du 4 novembre 2014 lui rappelant son obligation d’informer les futurs acquéreurs de l’absence d’autorisation de la copropriété pour la création de la trémie entre le 6^e et le 7^e étage, et les travaux relatifs à l’escalier en général, ainsi que de son trouble de jouissance ; ils soutiennent que l’envoi de cette lettre constitue une faute délictuelle de la part de M^me X en ce qu’elle aurait fait échouer la vente de l’appartement des époux Y au prix initialement convenu et, partant, leur aurait causé un préjudice leur ouvrant droit à réparation à hauteur de 40 000 euros, ainsi que le tribunal l’a jugé en première instance ;

L’appelante prétend pour sa part que sa lettre du 4 novembre 2014 n’est pas la cause de l’échec des négociations avec les acquéreurs potentiels qui serait seulement dû à l’irrégularité des travaux exécutés pour rejoindre leurs lots entre le 6^e et le 7^e étage et qu’elle ne leur a par conséquent pas fait perdre une chance de le vendre ;

A ce titre, M^me X verse aux débats des pièces dont il résulte la chronologie suivante :

— les travaux de création de trémie et l’installation de l’escalier exécutés en 1984 par les consorts Z n’ont pas été ratifiés par l’assemblée générale du 7 avril 1986 qui n’a fait que recueillir l’avis de l’architecte de l’immeuble et n’a pris aucune décision à ce sujet,,

— le 16 juin 2014, les époux Y ont donné mandat de vente à la société Sothebys,

— le 19 novembre 2014, la société Sothebys a informé les époux Y d’une offre d’achat d’un montant de 1 680 000 euros,

— le 7 janvier 2015, les époux Y ont demandé à l’assemblée générale de ratifier les travaux exécutés et de renoncer à tout recours,

— le 10 janvier 2015, les parties ont signé un compromis de vente pour un prix de 1 680 000 euros, dans lequel était reproduit, partiellement, un courrier adressé par M^me X au syndic le 4 novembre 2014 ainsi que les assemblées générales de 1985 et 1986,

— le 24 mars 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé de régulariser la situation aux conditions de majorité requises,

— le 1^er avril 2015, malgré le refus de l’assemblée générale, les acquéreurs potentiels ont fait une nouvelle proposition à hauteur de 1 580 000 euros (soit inférieure de 100 000 euros) laquelle a été refusée par les époux Y ;

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les acquéreurs potentiels avaient connaissance du fait que l’escalier avait été construit sans autorisation de la copropriété et au préjudice éventuel de M^me X comme le mentionnait sa lettre ; ils ont toutefois régularisé un compromis de vente au prix initial de mise en vente sur le marché ;

Il s’en déduit que seul le rejet par l’assemblée générale est à l’origine de la renégociation du prix de vente et que le refus opposé par les époux Y de vendre à un prix renégocié à la baisse ne saurait avoir pour origine la lettre de M^me X du 4 novembre 2014 ; l’assemblée a en effet souverainement et valablement refusé de ratifier des travaux réalisés en fraude de ses droits, et donc de régulariser, a posteriori, une situation illégale ;

A cet égard, le conseil syndical avait estimé que la demande des époux Y de voir ratifier à posteriori les travaux ne pouvait prospérer dans la mesure où les travaux réalisés, percement de la trémie qui touche à la structure de l’immeuble, n’ont pas été approuvés, et il n’a donc pas pu être demandé au propriétaire de faire ce travail sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et de souscrire à une assurance dommage-ouvrage ; il avait en outre indiqué que l’assemblée générale ne peut pas affirmer que les travaux ont été faits dans les règles de l’art, ni renoncer à tout recours contre les propriétaires actuels et successifs ;

Il convient dès lors de considérer, contrairement à ce qui est affirmé par les époux Y, que la cause de l’échec de la vente réside dans la seule circonstance selon laquelle les travaux originels avaient été réalisés en fraude des droits de la copropriété, en raison du défaut d’approbation par l’assemblée générale alors que les travaux avaient entraîné une privatisation des parties communes, ce qui n’est pas contesté, et que l’appelante s’était bornée à rappeler au syndic, dans sa lettre

litigieuse, une situation établie depuis 1986 afin de préserver ses droits ;

En outre, les époux Y étaient informés de cette absence d’autorisation compte tenu des termes de l’acte de vente conclu avec la SCI Famille Z qui visait l’assemblée générale de 2000 laquelle mentionnait la lettre de M^me X du 13 juin 2000 qui faisait déjà état de l’atteinte aux parties communes constituée par la création de l’escalier entre les 6^e et 7^e étages, ainsi que le préjudice de jouissance résultant pour elle des bruits de pas sur l’escalier s’entendant distinctement de jour comme de nuit ;

La situation de fait relatée par M^me X dans sa lettre aurait, en tout état de cause, dû être portée à la connaissance des acquéreurs potentiels par le syndic, par les époux Y eux-mêmes en leur qualité de vendeur, ou encore par le notaire, sous peine de voir leur responsabilité engagée ;

Par ailleurs, les intimés ne rapportent pas la preuve que M^me X serait intervenue dans la négociation préalable avec les futurs acquéreurs ;

Enfin, il convient de mentionner que les époux Y ont finalement décidé, pour vendre la partie en duplex de leur appartement, de mettre fin à cette situation irrégulière en rebouchant la trémie entre le 6^e et le 7^e étage, démontrant ainsi l’illégalité des travaux exécutés par leurs prédécesseurs ;

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M^me X n’a commis aucune faute de sorte que sa responsabilité délictuelle ne saurait être engagée ;

La cour déboute par conséquent les époux Y de leur demande reconventionnelle et infirme ainsi le jugement en ce qu’il a condamné l’appelante au paiement de la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

Sur la demande des époux Y au titre de la procédure abusive

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Les intimés ne rapportent pas la preuve de ce que l’action de M^me X aurait dégénéré en abus ; ils doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point ;

Sur la demande de restitution des parties communes, de démolition de l’escalier intérieur et de remise en état des lieux, et sur la demande en réparation des troubles de jouissance formée par M^me X

Les époux Y exposent avoir procédé à la démolition de l’escalier qui rejoignait le 6^e étage au 7^e étage de leur duplex en décembre 2017, M^me X s’étant déclarée non informée de ces travaux avant d’introduire son action ; prenant acte de ce fait qu’elle ne conteste pas, elle ne sollicite plus la restitution des parties communes et la remise en état des lieux ;

Devenue sans objet, cette demande ne sera pas examinée par la cour ;

Concernant la demande fondée sur le trouble de jouissance subi par l’appelante, la cour constate que M^me X l’a abandonnée dans ses dernières écritures ; il ne sera donc pas statué sur cette prétention ;

Sur la demande de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires

M^me X a signifié ses conclusions d’appelant à la cour le 25 juin 2019 et au syndicat des copropriétaires le 28 juin 2019 ; elle s’est désistée de son appel à l’encontre du syndicat des copropriétaires uniquement ;

Les époux Y ne formulent aucune demande à l’encontre du syndicat ;

Il y a donc lieu de prendre acte du désistement de l’appelante à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de le mettre hors de cause ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M^me X ;

Les époux Y, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M^me X la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; M^me X sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 225 euros au titre des dépens d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes formées par les intimés en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Constate le désistement d’appel de M^me H X née D K à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et le met hors de cause ;

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné M^me H X à payer à M. E Y et M^me F C épouse Y la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné M^me H X à payer à M. E Y et M^me F C épouse Y la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me H X aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action reconventionnelle de M. E Y et M^me F C épouse Y en dommages-intérêts pour perte de chance de vendre leur appartement ;

Déboute M. E Y et M^me F C épouse Y de leur demande de dommages-intérêts pour perte de chance de vendre leur appartement ;

Déboute M. E Y et M^me F C épouse Y de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. E Y et M^me F C épouse Y aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M^me H X née D K à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] la somme de 225 euros ;

Condamne M. E Y et M^me F C épouse Y à payer à M^me H X née D K la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT