Cour d'appel de Grenoble, 2ème chambre, 8 février 2022, n° 19/03341

TGI Valence 11 juillet 2019

CA Grenoble
Confirmation 8 février 2022

CASS
Cassation 29 juin 2023

Arguments

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Rejeté
Irrégularité de la délibération du conseil municipal
La cour a estimé que les conseillers municipaux étaient en mesure de comprendre les enjeux de la vente et que la délibération, bien que succincte, ne souffrait pas d'illégalité.
Rejeté
Consentement vicié de la commune
La cour a jugé que la commune avait connaissance des termes du bail à construction et des conséquences de la vente, et que le prix était cohérent avec l'évolution du marché immobilier.
Rejeté
Restitution en nature ou en valeur des parcelles
La cour a confirmé que la vente était valide et que la commune ne pouvait pas exiger la restitution des parcelles.
Rejeté
Procédure abusive de la commune
La cour a jugé que la preuve d'une procédure abusive n'était pas rapportée, et a donc rejeté la demande de dommages intérêts.

Résumé par Doctrine IA

La commune de Gervans a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Valence qui l'avait déclarée recevable mais mal fondée dans sa demande d'annulation d'une vente de parcelles à la société SDH Construction. La cour d'appel a examiné la légalité de la délibération du conseil municipal du 24 janvier 2014, contestée par la commune pour insuffisance d'information et prix de vente jugé excessivement bas. La cour a confirmé le jugement de première instance, considérant que la commune avait été suffisamment informée et que les conseillers municipaux avaient compris les enjeux de la vente. Elle a donc débouté la commune de ses demandes et condamné celle-ci aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 8 févr. 2022, n° 19/03341
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	19/03341
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Valence, 11 juillet 2019, N° 17/03618
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Emmanuèle CARDONA, président
Avocat(s) :	Didier CHAMPAUZACCéline CASSEGRAINFranck GRIMAUDAlexis GRIMAUD
Cabinet(s) :	RETEX AVOCATS
Parties :	Commune GERVANS c/ SA SDH CONSTRUCTEUR

Texte intégral

N° RG 19/03341 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KDWR

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL SELARL RETEX AVOCATS

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 08 FEVRIER 2022

Appel d’un jugement (N° RG 17/03618) rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 11 juillet 2019suivant déclaration d’appel du 31 Juillet 2019

APPELANTE :

Commune de GERVANS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée et plaidant par M^e Céline CASSEGRAIN de la SELARL SELARL RETEX AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

SA SDH CONSTRUCTEUR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par M^e Didier CHAMPAUZAC, avocat au barreau de la DROME substitué par M^e GERBAUD

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 novembre 2021, Anne-Laure Pliskine, conseillère chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par une délibération du 3 mai 1991, la commune de Gervans s’est portée acquéreur des parcelles cadastrées C 1709, 1707, 1382, 1381, 1380 et 1379 pour une contenance totale de 5.637 mètres carrés et un prix de 395.000 francs soit 60 769 euros, en vue de la création d’un lotissement.

Conformément à une délibération du 17 août 1993, un bail à construction a été signé à titre gratuit le 31 août 1993 au profit de la société SDH Construction en vue de la construction de villas en bande, portant sur les parcelles devenues C 1709, 1846, 1848, 1850 et 1852 pour une contenance de 5.126 mètres carrés.

Le conseil municipal a accepté, par délibération du 24 janvier 2014, la proposition de SDH Construction d’acquérir « le non bâti construit » pour un montant de 48.000 euros.

Un acte authentique de vente a été signé le 6 mars 2014 portant sur les parcelles cadastrées n° C1709, 1846, 1848, 1850 et 1852 (aujourd’hui cadastrées n° C2278, 2279, 2280, 2281, 2282, 2283, 2285, 2291 et 2292) ainsi que des 6 maisons individuelles qu’elle a elle-même réalisées et qui sont présentes sur les parcelles.

Par acte d’huissier en date du 7 novembre 2017, la commune de Gervans a fait assigner la société SDH devant le tribunal de grande instance de Valence aux fins de demander l’annulation de la vente.

Par jugement en date du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Valence a :

-déclaré la commune de Gervans recevable mais mal fondée en ses prétentions,

-débouté la commune de Gervans de toutes ses prétentions,

-condamné la commune de Gervans à verser à la société SDH constructeur une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la commune aux dépens.

Par déclaration en date du 31 juillet 2019, la commune de Gervans a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

-déclaré la commune de Gervans recevable mais mal fondée en ses prétentions,

-débouté la commune de Gervans de toutes ses prétentions,
-condamné la commune de Gervans à verser à la société SDH constructeur une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la commune aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 16 novembre 2021, la commune de Gervans demande à la cour de :

-infirmer le jugement rendu le 11 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Valence, en ce qu’il a :

- Déclaré la commune de Gervans recevable mais mal fondée en ses prétentions,

- Débouté la commune de Gervans de toutes ses prétentions,

- Condamné la commune de Gervans à verser à la société SDH constructeur une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la commune aux dépens.

Statuant à nouveau :

A titre principal

-dire et juger la commune de Gervans recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

-dire et juger que la délibération du 24 janvier 2014 est irrégulière,

-dire et juger que l’information délivrée aux membres du conseil municipal n’a pas été suffisante pour leur permettre d’exercer leurs attributions,

-dire et juger que l’objet du contrat de cession est incertain et contraire à l’intérêt général,

-dire et juger que la vente a été réalisée à vil prix, soit sans cause et sans contrepartie valable,

-dire et juger que le consentement de la commune de Gervans a été vicié,

-dire et juger nuls et de nul effet les actes d’acquisition de SDH Construction (compromis et acte de vente) conclus entre la commune de Gervans et SDH Construction s’agissant des parcelles C 1709, 1846, 1848, 1850 et 1852,

-dire et juger nulle et de nul effet l’extinction du bail,

A titre subsidiaire,

-transmettre à titre préjudiciel à la juridiction administrative la question relative à l’illégalité de la délibération du 24 janvier 2014.

En conséquence,

-condamner SDH Construction à restituer les parcelles n°C2279 et 2280,

-condamner SDH Construction à restituer en valeur les parcelles n°C2278, 2281, 2282, 2283, 2284, 2285, 2292, à hauteur d’une somme de 515.000 euros à la commune de Gervans,
-débouter SDH Construction de l’ensemble de ses demandes,

-condamner SDH Construction au paiement de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens,

-ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au Bureau des hypothèques de Valence,

-condamner les mêmes aux entiers dépens,

Au soutien de ses demandes, la commune de Gervans indique que le juge judiciaire est compétent, puisque le litige porte sur le contrat de vente, contrat de droit privé, et excipe de la nullité de la vente au motif que la délibération du 24 janvier 2014 est irrégulière. Elle soutient que la délibération est lacunaire dans la mesure où le nom des conseillers municipaux n’y figure pas, où aucune définition du « bâti non construit » n’est donnée, où aucune mention de la surface rendue ne figure, et où il n’est pas fait mention de la différence entre le prix d’acquisition initial par la commune de Gervans d’une part, et le prix de revente en 2014 à la SDH, alors même que ce delta est négatif pour la commune de Gervans pour un montant de 205.000 euros.

Elle souligne que cette vente entraînait l’extinction automatique du bail qui en résulte, et de ce fait, la perte de la contrepartie du contrat de cession initial : le fait pour la commune de Gervans de devenir propriétaire de droit des logements construits, à échéance du bail à construction conclu à titre gratuit, soit en 2033.

Elle conteste le fait que l’information délivrée aux membres du conseil municipal ait été suffisante pour leur permettre d’exercer leurs attributions, rappelle qu’il s’agit d’un recours en légalité qui permet de mettre en échec, à tout moment, devant le juge judiciaire, l’application d’un acte administratif, y compris un acte administratif individuel devenu définitif.

Elle déclare que le maire n’avait pas compétence pour signer l’acte de cession compte tenu de l’absence de contrôle du conseil municipal, que le contenu du contrat présente un caractère incertain et fait état d’un consentement vicié du vendeur compte tenu du prix excessivement faible. Elle allègue qu’en omettant d’informer son co-contractant de cette conséquence juridique et financière substantielle, SDH Construction a caché une information capitale à la commune de Gervans.

Enfin, elle fait valoir qu’à défaut de restitution en nature de certaines parcelles, elle est fondée à solliciter une restitution en valeur.

Dans ses conclusions notifiées le 16 novembre 2021, la société SDH constructeur demande à la cour de :

A titre principal

- constater, le caractère définitif de la délibération du 24 janvier 2014 et l’impossibilité de contester la légalité de la délibération du 24 janvier 2014, par voie d’action ou d’exception, au regard de son caractère définitif ;

-confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Valence du 11 juillet 2019 ;

A titre subsidiaire

-rejeter la demande de restitution de la commune de Gervans ;

A titre reconventionnel
-condamner, la commune de Gervans à payer à la société SDH Constructeur la somme de 15 000 euros au titre de dommage et intérêts pour procédure abusive.

-condamner, la commune de Gervans à payer une amende civile d’un montant à fixer par la Cour pour procédure abusive.

En tout état de cause

-rejeter la totalité des demandes, fins et conclusions de la commune de Gervans ;

-condamner, la commune de Gervans à payer à la société SDH Constructeur la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Franck Grimaud, Lexavoué, avocat au Barreau de Grenoble, sous couvert de l’article 699 du code de procédure civile.

La SDH énonce que la délibération du 24 janvier 2014 présente un caractère définitif et qu’il est impossible d’en contester la légalité par voie d’action ou d’exception, qu’il est de jurisprudence constante que la délibération autorisant la vente d’un bien du domaine privé à un tiers acquéreur est de nature à conférer à ce dernier un droit acquis, qu’en outre, il convient de faire application du principe de sécurité juridique. Elle réfute toute opération complexe.

Elle indique qu’en tout état de cause, cette délibération ne souffre d’aucune illégalité, que la surface exacte de ces parcelles était indiquée dans le bail à construction du 31 août 1993, déjà conclu entre la société SDH construction et la commune de Gervans, de telle sorte que les parties étaient parfaitement éclairées sur la superficie effective des parcelles objet de la vente, nommément désignées dans la délibération litigieuse.

Elle souligne que la commune connaissait les termes et les enjeux de ce bail à construction, de telle sorte qu’elle était à même de percevoir les conséquences de la vente des parcelles, objet de ce bail, à la société SDH construction, qu’elle savait très bien que pour un prix de 48 000 euros, cette dernière cédait uniquement les terrains d’assiette des constructions, les villas construites étant en l’occurrence la propriété de SDH construction en vertu du bail à construction conclu en 1993.

Elle ajoute que le maire avait toute compétence pour signer l’acte de vente, que le contrat de vente présentait un caractère certain dès lors que les parcelles objet de la vente, ainsi que leur superficie et leur prix, y étaient clairement indiqués, que l’estimation a été faite par France Domaine, qui au demeurant ne donne qu’un avis.

A titre subsidiaire, elle énonce ne pas être en mesure de restituer les parcelles qui ont été vendues.

La clôture a été prononcée le 17 novembre 2021.

MOTIFS

Sur l’appréciation de la légalité de l’acte administratif par le juge judiciaire

Il n’est pas contesté que le contrat signé par la commune de Gervans avec la SDH est un contrat de droit privé.

Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au juge judiciaire d’apprécier la légalité d’un acte administratif, lorsqu’il apparaît manifestement, au vu d’une jurisprudence établie, que la contestation peut être accueillie, que notamment il lui appartient de constater le cas échéant l’illégalité de la décision du maire de signer le contrat, en raison de son incompétence (T. confl., 12 déc. 2011, n° 3841, Sté Green Yellow c/ EDF).
Il est également établi qu’un contrat de droit privé qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul et que la méconnaissance des dispositions d’ordre public relatives à la compétence de l’autorité signataire d’un contrat conclu au nom d’une commune est sanctionnée par la nullité absolue (Cour de cassation, 1ere ch civ, 31 janvier 2018, 16-21.697).

Sur le fond

Si l’article L. 2121-12 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose que : « Dans les communes de 3500 habitants et plus, une note explicative de synthèse sur les affaires soumises à délibération doit être adressée avec la convocation aux membres du conseil municipal »'n’est pas applicable en l’espèce, la commune de Gervans comprenant moins de 600 habitants, en tout état de cause, selon l’article L.2121-13 du code général des collectivités territoriales, tout membre du conseil municipal a le droit, dans le cadre de sa fonction, d’être informé des affaires de la commune qui font l’objet d’une délibération.

En l’espèce, l’extrait du registre des délibérations du conseil municipal en date du 26 janvier 2014 précise le numéro des parcelles concernées par la vente, et qui correspondent exactement à celles ayant fait l’objet d’un bail à construction selon acte notarié du 31 août 1993, à savoir les parcelles n°1709, 1846, 1848, 1850 et 1852.

Comme l’a relevé l’expert immobilier M^me X, l’expression « bâti non construit » apparaît comme un non-sens, le terrain sur lequel est édifiée une construction étant par définition bâti. A cet égard, l’avis des Domaines est très peu explicite. Pour autant, la valeur proposée, à savoir 48 000 euros, impliquait qu’il ne pouvait s’agir que des parcelles de terrain nues, et ce même pour des personnes profanes en matière immobilière. Il ne pouvait donc y avoir de confusion sur ce point précis.

La commune de Gervans fait valoir que le prix de la cession est inférieur au prix d’acquisition. Toutefois, l’extrait du registre des délibérations du conseil municipal en date du 3 mai 1991 indique expressément que les Domaines retenaient une valeur de 30 francs le m2 et que le conseil municipal a, en toute connaissance de cause, fait le choix de passer outre cet avis et d’acquérir les parcelles concernées pour des sommes variant entre 60 et 80 francs le m2.

La valeur de 48 000 euros pour 51 a et 26 ca (soit 5126 m2) correspond à une valeur au m2 de 9,36 euros, contre 4,5 euros en 1991, elle est donc cohérente avec l’évolution du prix du marché de l’immobilier.

La commune soutient qu’au vu du caractère particulièrement succinct de la délibération, aucune précision n’ayant été apportée sur les informations réellement portées à la connaissance des conseillers municipaux, il n’est pas avéré que ces derniers ont voté en toute connaissance de cause, sachant que la SDH a certes bâti les constructions, mais qu’elle avait initialement récupéré les parcelles à titre gratuit, et que du fait de cette vente, c’est toute l’économie de ce bail qui a été bouleversée, la commune, indépendamment du coût de l’acquisition des parcelles, perdant une somme d’argent assez conséquente, chaque maison étant évaluée à environ 125 000 euros au vu des actes notariés de vente versés aux débats.

Toutefois, il résulte de ce même extrait que la SDH a rappelé qu’elle avait acquis ces parcelles dans le cadre d’un contrat de bail à construction, par conséquent, ainsi que l’a justement rappelé le premier juge, les conseillers municipaux étaient en capacité de comprendre qu’en mettant fin au bail avant son terme, la société SDH allait devenir propriétaire, sans contrepartie, des six maisons construites par ses soins et à ses frais sur ces terrains. Surtout, la preuve n’est pas rapportée qu’un éventuel défaut d’information serait imputable à la SDH.

En conséquence, la commune de Gervans sera déboutée de ses demandes, le jugement sera confirmé.
Les autres demandes sont sans objet.

Sur les autres demandes

La preuve d’une procédure abusive n’est pas rapportée, la société SDH sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. De même, rien ne justifie le prononcé d’une amende civile.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La commune de Gervans qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la commune de Gervans, représentée par son maire en exercice, aux dépens d’appel ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE