N° RG 22/03512 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LQ4H

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL CABINET GRABARCZYK

la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 3 DECEMBRE 2024

Appel d’un jugement (N° R.G. 21/00312) rendu par le juge des contentieux de la protection de Vienne (38200) en date du 20 juillet 2022, suivant déclaration d’appel du 27 septembre 2022

APPELANTE :

Mme [W] [V] [M] veuve [L]

née le 30 Décembre 1946 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Cédric TEIXEIRA de la SELARL CABINET GRABARCZYK, avocat au barreau de VIENNE

INTIMÉS :

Mme [Z], [D] [P] épouse [O]

née le 20 Juin 1970 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexandre TRIME de la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS, avocat au barreau de VIENNE

M. [I], [N] [O]

né le 20 Mars 1973 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Alexandre TRIME de la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 1er octobre 2024, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat en date du 8 juillet 2019, Madame [L] a donné à bail aux époux [O] une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 905 euros.

Se plaignant de désordres, par acte d’huissier en date du 13 avril 2021, les époux [O] ont assigné Madame [L] devant le tribunal judiciaire de Vienne en réparation de leurs préjudices.

Le 4 janvier 2022, les époux [O] ont été destinataires d’un congé pour reprise par voie d’huissier pour le 9 juillet 2022.

Par jugement en date du 20 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Vienne a :

— débouté Monsieur et Madame [O] de leur demande en remboursement des loyers indûment versés,

— condamné Madame [L] [W] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 3 620 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamné Madame [L] [W] à payer à Monsieur et Madame [O] à chacun la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral,

— débouté Monsieur et Madame [O] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur surconsommation d’électricité,

— condamné Madame [L] [W] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 293,70 euros en réparation de leur préjudice financier résultant de la résiliation de leur contrat d’assurance,

— condamné Madame [L] [W] à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Madame [L] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Madame [L] [W] aux entiers dépens de l’instance.

Madame [L] a interjeté appel du jugement.

Dans ses conclusions notifiées le 12 mai 2023, Mme [L] demande à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces produites,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Vienne le 20 juillet 2022 en ce qu’il a :

condamné Madame [L] à payer aux consorts [O] la somme de 3 620 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

condamné Madame [L] à payer aux consorts [O] la somme de 300 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,

condamné Madame [L] à payer aux consorts [O] la somme de 293,70 euros en réparation de leur préjudice financier résultant de la résiliation de leur contrat d’assurance,

débouté Madame [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Madame [L] à payer aux consorts [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Madame [L] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau :

— débouter les consorts [O] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner les consorts [O] solidairement entre eux à payer à Madame [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Mme [L] énonce que compte tenu des conclusions de l’expertise CET, elle a accepté de procéder au désembouage de l’installation de chauffage, intervention refusée par les époux [O], que de même pour les infiltrations, elle avait mandaté un artisan pour changer un velux, mais que l’intervention a également été refusée.

Elle fait valoir que les remontées d’humidité dans la véranda n’ont pas été constatées par les experts amiables, tout comme les infiltrations dans la chambre de l’étage.

Elle réfute tout trouble de jouissance lié au au problème allégué de fuite dans la douche, la baignoire étant quant à elle en parfait état de fonctionnement.

Elle indique que les consorts [O] ne démontrent pas le lien de causalité entre la résiliation de leur assurance et une éventuelle faute de sa part et fait état de toutes les diligences entreprises dès qu’elle a eu connaissance de divers dysfonctionnements.

Dans leurs conclusions notifiées le 19 mars 2024, les époux [O] demandent à la cour de :

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1721 du code civil,

Vu l’article 1724 du code civil,

Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu la jurisprudence,

Vu le rapport d’expertise,

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 20 juillet 2022,

Vu les pièces versées au débat,

— déclarer recevables et bien fondées les demandes formulées par Madame [Z] [O] et Monsieur [I] [O] ;

— confirmer le jugement rendu le 20 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Vienne en ce qu’il a :

condamné Madame [L] [W] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 293,70 euros en réparation de leur préjudice financier résultant de la résiliation de leur contrat d’assurance,

condamné Madame [L] [W] à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté Madame [L] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Madame [L] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

— infirmer le jugement rendu le 20 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Vienne en ce qu’il a :

condamné Madame [L] [W] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 3 620 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

condamné Madame [L] [W] à payer à Monsieur et Madame [O] à chacun la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral,

débouté Monsieur et Madame [O] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur surconsommation d’électricité,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Et statuant à nouveau,

— condamner Madame [W] [L] à verser la somme de 9 600 euros à Madame [Z] [O] et Monsieur [I] [O], en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamner Madame [W] [L] à verser la somme de 1 000 euros chacun à Madame [Z] [O] et Monsieur [I] [O], en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner Madame [W] [L] à verser la somme de 200 euros à Madame [Z] [O] et Monsieur [I] [O], en réparation de leur préjudice financier résultant de la surconsommation énergétique ;

— condamner Madame [W] [L] à verser la somme de 293,70 euros à Madame [Z] [O] et Monsieur [I] [O], en réparation de leur préjudice financier résultant de la résiliation de leur contrat d’assurance habitation ;

— débouter Madame [W] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Madame [W] [L] à verser la somme de 4 000 euros à Madame [Z] [O] et Monsieur [I] [O], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter tous moyens, demandes, conclusions plus amples ou contraires ;

— condamner Madame [W] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les époux [O] se fondent sur le rapport d’expertise et les pièces versées au débat permettant d’établir selon eux que le logement donné en location par Madame [W] [L] n’était pas conforme aux critères de décence pendant plusieurs mois. Ils font ainsi état des désordres relatifs au chauffage, aux infiltrations, aux défauts d’étanchéité et d’isolation. Ils font valoir que si la bailleresse a procédé à certains travaux de mise en conformité, ceux-ci ne sont intervenus qu’après des mois d’attente suite à de nombreuses démarches amiables, une réunion d’expertise et une action judiciaire comprenant une demande de condamnation sous astreinte.

Ils soulignent que Madame [L] a imposé une soixantaine d’interventions de réparateurs à ses locataires pendant plus de 21 mois, de sorte que la bailleresse a manqué gravement à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du logement.

Ils font dès lors, état d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice moral et d’un préjudice financier causés par la non-conformité du logement aux normes en vigueur et par les nombreuses interventions des réparateurs mandatés par Madame [L].

Ils déclarent que la véranda du bien loué était une pièce présentée comme habitable par la bailleresse, les dispositions de la loi Boutin n’empêchant pas de qualifier une véranda de pièce habitable, mais l’excluant simplement du calcul de la surface habitable dans le cadre d’une location, de sorte qu’elle doit être incluse dans le bail en tant que pièce habitable et que sa non-conformité aux normes en vigueur doit donner lieu à réparation, notamment au titre du préjudice financier résultant de la surconsommation énergétique.

Ils exposent qu’ils ont dû retarder certaines interventions pour motifs médicaux durant la période de Covid.

La clôture a été prononcée le 3 juillet 2024.

MOTIFS

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

En l’espèce, les époux [O] font état d’un préjudice de jouissance lié à un défaut de décence du logement et au fait qu’ils ont dû supporter de multiples interventions durant leur période de location du bien, Mme [L] faisant, au contraire, valoir qu’elle s’est toujours montrée très réactive face aux demandes récurrentes de ses locataires.

Il résulte des pièces produites que Mme [L] a effectivement régulièrement fait intervenir des artisans afin de réparer les différents désordres allégués, et que ces derniers étaient déjà intervenus avant que les époux [O] ne deviennent locataires du bien.

Toutefois, en premier lieu, il convient de constater, s’agissant des interventions ayant eu lieu avant le 16 juillet 2019, date d’entrée dans les lieux de la famille [O], que plusieurs interventions concernaient les travaux de plomberie et sanitaire, ainsi, un réparateur est intervenu à deux reprises sur des fuites sur les WC en novembre 2017 puis janvier 2018, soit à des dates rapprochées. De même, une intervention a eu lieu le 28 août 2018 pour une recherche et réparation de fuite dans le douche, la facture mentionnant: 'la mise en oeuvre du BAD n’est pas conforme au DTU. Pas de bande d’étanchéité sur placo existant. Afin de limiter les travaux au strict minimum, nous avons repris le joint périphérique entre le receveur et le carrelage. Cette étanchéité n’est que provisoire et ne permet pas la garantie du receveur de façon durable'.

Or malgré ces avertissements, et de nouveaux travaux dans la douche intervenus en juillet 2019, lesquels ont, au demeurant, entre autres empêché les locataires de prendre possession de la maison à la date convenue, le problème de la fuite de la douche avec apparition d’eau stagnante a de nouveau été évoqué très peu de temps après l’entrée dans les lieux des époux [O].

De même, il a fallu intervenir sur les WC le 8 octobre 2020 puis le 7 janvier 2021.

Les désordres impactant la chaudière ont été multiples, sachant que la visite du 16 octobre 2019 mentionnait la nécessité de changer une membrane du vase d’expansion, hors service, et qu’il y a eu des interventions les 12 novembre, 19 novembre, 27 novembre, 31 décembre 2019 toujours sur cette chaudière.

S’agissant de la véranda, elle est notée dans le contrat de location et doit donc pouvoir être accessible et utilisée comme une autre pièce.

Le velux avec les infiltrations a également fait l’objet de nombreuses demandes, alors qu’il s’agit d’un élément assurant le clos et le couvert du bien.

Il résulte de ce qui précède que Mme [L], qui avait connaissance d’un certain état de délabrement du bien, compte tenu de la multiplicité des interventions sur les mêmes points, antérieurement à la location du bien, a fait le choix de louer ce dernier en ne permettant pas une jouissance paisible des lieux, puisque les époux [O] ont dû supporter durant près de trois ans les interventions des différents professionnels, et il ne saurait leur être reproché d’avoir voulu être présents lors des interventions, ce souhait étant parfaitement légitime et en l’espèce justifié au vu des travaux de carrelage effectués en juillet 2019.

En outre, ils n’ont pas pu profiter pleinement du bien au vu des désordres affectant ce dernier.

En conséquence, l’existence d’un préjudice de jouissance est avérée.

Compte tenu de l’importance de ce dernier, il leur sera alloué une somme de 7 000 euros, le jugement sera infirmé.

L’existence d’un préjudice financier lié à la surconsommation énergétique n’est pas démontrée.

En revanche, le préjudice lié au contrat d’assurance est avéré au vu des pièces produites, tout comme l’existence d’un préjudice moral compte tenu des incidences familiales, le jugement qui a procédé à une exacte appréciation desdits préjudices sera confirmé sur ces deux points.

Au regard des démarches entreprises, il est équitable d’allouer aux époux [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Mme [L] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné Madame [L] [W] à payer à Monsieur et Madame [O] à chacun la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral,

— débouté Monsieur et Madame [O] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur surconsommation d’électricité,

— condamné Madame [L] à payer aux consorts [O] la somme de 293,70 euros en réparation de leur préjudice financier résultant de la résiliation de leur contrat d’assurance,

— débouté Madame [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [L] à payer aux consorts [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [L] aux entiers dépens ;

L’infirme pour le surplus, et, statuant de nouveau,

Condamne Madame [L] à payer aux consorts [O] la somme de 7 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [L] à payer aux époux [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Mme [L] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, pour la présidente empêchée, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE