COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 23/08472 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WH6K

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] – [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4] À [Localité 8]

C/

Madame [O] [W]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Juin 2023 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 08

N° Section : 00

N° RG : 22/05849

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] – [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4] À [Localité 8], prise en la personne de son syndic, la SAS Foncia Seine Ouest, dont le siège social est [Adresse 5], lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

Madame [O] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [W] est propriétaire des lots n° 835, 855, 875 et 1034 au sein de la Résidence [Adresse 7] ' [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4] à [Localité 8], soumise au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier en date du 1er juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [W] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de solliciter notamment, au principal :

* 20 832,45 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, en ce compris le 2ème trimestre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation ;

* 1 713,25 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 2 000 euros de dommages et intérêts,

* 2 000 euros au titre de1'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 19 juin 2023, Mme [W] régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice n’ayant pas constitué avocat, le Tribunal judiciaire de Nanterre l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires :

* la somme de 4 264,43 euros au titre des charges arrêtées au 8 juin 2022, appel de charges du 2ème trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022, lesdits intérêts étant capitalisés lorsqu’échus pour une année entière, ne comprenant pas la somme de 16 568,02 euros inscrite au débit à la date du 3 mars 2022 au titre d’un « appel rénovation énergétique AG du 08/11/2021 Résolution 3 » ce procès-verbal n’ayant pas été produit,

* la somme de 171,09 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

* la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les dépens de l’instance,

Il a en outre :

— Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— Rappelé que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1542,16 euros) doivent être recréditées sur le compte de Mme [W],

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement le 19 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 19 mars 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [W] à lui payer :

* la somme de 4 264,43 euros au titre des charges arrêtées au 8 juin 2022, appel de charges du 2ème trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022, lesdits intérêts étant capitalisés lorsqu’échus pour une année entière, ne comprenant pas la somme de 16 568,02 euros inscrite au débit à la date du 3 mars 2022 au titre d’un « appel rénovation énergétique AG du 08/11/2021 Résolution 3 »,

* la somme de 171,09 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, – confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [W] à lui payer :

* la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

— condamner Mme [W] à lui verser la somme de 20 832,45 euros au titre des charges arrêtées au 8 juin 2022, appel de charges du 2ème trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022, lesdits intérêts étant capitalisés lorsqu’échus pour une année entière,

— condamner Mme [W] à lui verser la somme de 1 713,25 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance,

Y ajoutant :

— débouter Mme [W] de toutes ses demandes,

— Condamner Mme [W] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner Mme [W] aux entiers dépens d’appel qui comprendront notamment le timbre fiscal de 225 euros, dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [W], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant le 29 mars 2024 par commissaire de justice selon procès-verbal de recherches en vertu de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de Mme [W], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat en paiement de la somme de 20 832,45 euros au titre des charges arrêtées au 8 juin 2022, appel de charges du 2e trimestre inclus

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. / Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Le premier juge a condamné l’intimée à verser la somme de 4 264,43 euros au titre des charges dues, arrêtées au 8 juin 2022, appel de charges du 2ème trimestre inclus, excluant la somme de 16 568,02 euros inscrite au débit à la date du 3 mars 2022 au titre d’un « appel rénovation énergétique AG du 08/11/2021 Résolution 3 » au motif que ce procès-verbal n’avait pas été produit devant lui.

En appel, le syndicat des copropriétaires produit en particulier (pièce 10.3) le procès-verbal de cette assemblée générale du 8 novembre 2021 dont la résolution n°3, votée en seconde lecture à la majorité de l’article 24, approuve 'les travaux de rénovation énergétique conformément aux documents joints à la convocation’ et dont le coût total concernant les travaux collectifs, s’élève à 8 329 934,86 euros TTC. Le syndicat des copropriétaires produit également l’attestation de non-recours et les appels de charge afférant à cette assemblée générale. La créance se trouve ainsi justifiée.

Dès lors, par infirmation du jugement, il convient de condamner Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de (4 264,43 + 16 568,02) soit 20 832,45 euros d’arriérés de charges de copropriété échus au 8 juin 2022, appel de charges du 2e trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022, date de l’assignation devant le Tribunal judiciaire de Nanterre à hauteur de ce montant. Les intérêts seront capitalisés lorsqu’échus pour une année entière, ainsi que le syndicat des copropriétaires le demande.

Sur les frais de recouvrement réclamés à hauteur de 1 713,25 euros

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le premier juge a constaté que la somme de 1 713,25 euros correspond aux diligences facturées par le syndic pour la délivrance de deux mises en demeure (54 euros le 5 février 2020 et 54 euros le 10 août 2021), la transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat (372 euros le 10 mars 2020 et 372 euros le 14 novembre 2021) ainsi que le suivi du dossier (4 fois 144 euros les 15 décembre 2021, 13 février 2022, 4 mars 2022 et 25 avril 2022), outre une note d’honoraires d’avocat pour la délivrance d’une mise en demeure (114,16 euros le 6 décembre 2021) et 171,09 euros au titre du coût du commandement délivré par huissier. Le premier juge a ensuite estimé que les sommes de 54 euros facturées au titre des mises en demeure les 5 février 2020 et 10 août 2021 ne pouvaient être admises faute de preuve de l’envoi de celles-ci en lettre recommandée, que la demande portant sur les honoraires d’avocat d’un montant de 114,16 euros ne pouvait être accueillie en l’absence d’avis de réception, qu’en outre les frais générés par la constitution et la transmission des dossiers aux huissiers et avocat, ainsi que ceux de suivi de la procédure de recouvrement de créance, relevaient de la mission de base de tout syndic, dont les termes du contrat ne sont pas opposables aux copropriétaire, de sorte que les frais facturés à ce titre à hauteur de (372 euros fois 2 et 144 euros fois 4) devaient être rejetés comme ne relevant pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En appel, le syndicat des copropriétaires ne développe aucune argumentation supplémentaire ni ne produit de pièce nouvelle concernant les frais de recouvrement.

Dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point par adoption des motifs.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Enfin, il n’y a pas lieu de préciser que les dépens comprennent notamment le timbre fiscal de 225 euros, dès lors que le 1. de l’article 695 du code de procédure civile le prévoit.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— Réforme le jugement rendu le 19 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Nanterre en tant qu’il a condamné Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires :

* la somme de 4 264,43 euros au titre des charges arrêtées au 8 juin 2022, appel de charges du 2ème trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022, lesdits intérêts étant capitalisés lorsqu’échus pour une année entière, ne comprenant pas la somme de 16 568,02 euros inscrite au débit à la date du 3 mars 2022 au titre d’un « appel rénovation énergétique AG du 08/11/2021 Résolution 3 » ce procès-verbal n’ayant pas été produit,

— Le Confirme en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau du chef réformé,

— Condamne Mme [O] [W], [Adresse 3] à [Localité 6], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] ' [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4] à [Localité 8], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS Foncia Seine Ouest dont le siège social est [Adresse 5], agissant lui-même poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 20 832,45 euros (vingt mille huit cent trente deux euros et quarante cinq centimes d’euros) d’arriérés de charges de copropriété échus au 8 juin 2022, appel de charges du 2e trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022, les intérêts étant capitalisés lorsqu’échus pour une année entière,

Y ajoutant,

— Condamne Mme [O] [W], [Adresse 3][Localité 6]), à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] ' [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4] à [Localité 8], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS Foncia Seine Ouest dont le siège social est [Adresse 5], agissant lui-même poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne Mme [O] [W], [Adresse 3] à [Localité 6] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT