N° RG 22/01651 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LK3O

C2

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL DAVID-COLLET CARTIER-MILLON REVEL-MOUROZ

la SCP FESSLER JORQUERA & ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 23 JANVIER 2024

Appel d’une décision (N° RG 18/01151)

rendue par le Tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 10 mars 2022

suivant déclaration d’appel du 22 avril 2022

APPELANT :

M. [A] [D]

né le 16 janvier 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Sandra CARTIER-MILLON de la SELARL DAVID-COLLET CARTIER-MILLON REVEL-MOUROZ, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

M. [T] [X] [N] [H]

né le 21 janvier 1966 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Mme [U] [O] épouse [H]

née le 10 avril 1968 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par M^e Michel FESSLER de la SCP FESSLER JORQUERA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 novembre 2023,M^me Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de M^me Clerc, président de chambre, assistées de Madame Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Les époux [U] [O]/[T] [H] sont propriétaires, sur la commune de [Localité 3] (38), d’une maison d’habitation cadastrée section AC n° [Cadastre 1], voisine de l’immeuble AC n° [Cadastre 2] de M. [A] [D] qui a effectué des travaux d’extension et de surélévation.

Reprochant à M. [D] l’ancrage de l’extension dans leur mur, une perte d’ensoleillement et la création de vues, les époux [H] l’ont fait citer, suivant exploit d’huissier du 20 mars 2018, à l’effet de voir enlever et déposer l’ancrage dans leur mur, obstruer l’accès à la toiture-terrasse, outre en paiement de dommages-intérêts pour trouble anormal du voisinage.

Selon ordonnance juridictionnelle du 22 janvier 2019, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise.

L’expert, M. [B] [V], a déposé son rapport le 6 juillet 2020.

Par jugement du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a:

condamné M. [D] à:

' procéder à l’enlèvement de tout élément étant ancré dans le mur de la maison des époux [H] dans le délai de 2 mois suivant la signification du jugement et sous astreinte de 100€ par jour de retard passé ce délai, durant 12 mois,

' condamner l’accès à sa toiture terrasse sous astreinte de 100€ par jour de retard passé la signification du jugement, durant 12 mois,

' payer aux époux [H] la somme de 10.000€ au titre de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage,

débouté les époux [H] de leurs demandes au titre de l’évacuation des eaux de pluie stagnant sur la toiture-terrasse de M. [D],

débouté M. [D] de l’ensemble de ses prétentions reconventionnelles,

condamné M. [D] à payer aux époux [H] une indemnité de procédure de 2.500€, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 22 avril 2022, M. [D] a interjeté appel de cette décision.

Au dernier état de ses écritures du 25 septembre 2023, M. [D] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et de:

1) sur les demandes des époux [H] : les débouter de l’ensemble de leurs prétentions et, à titre infiniment subsidiaire, de:

dire que les travaux d’enlèvement de l’ancrage devront être réalisés dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

dire que les travaux en condamnation de l’accès à la toiture-terrasse devront être réalisés dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

2) sur ses demandes reconventionnelles:

dire que les époux [H] ont empiété sur son terrain en construisant un cagibi,

condamner les époux [H], sous astreinte de 500€ par jour de retard suivant la signification de l’arrêt à intervenir, à:

' vider le cagibis,

' faire refermer, dans les règles de l’art et à leurs frais, le passage percé entre les deux propriétés leur permettant d’accéder audit cagibi,

' faire réaliser, dans les règles de l’art et à leurs frais, une ouverture lui permettant, à nouveau, d’accéder à sa propriété,

condamner les époux [H] à:

' lui payer la somme de 20.000€ au titre de dommages-intérêts au titre de l’empiètement,

' procéder à la mise en conformité des fenêtres identifiées F1, F2 et F3 dans le rapport d’expertise en faisant poser des verres dormants,

3) en tout état de cause, condamner les époux [H] à lui payer une indemnité de procédure de 3.000€ et à supporter les dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

Il explique que:

sur la mitoyenneté du mur

conformément aux dispositions de l’article 653 du code civil, le mur litigieux sépare la maison des époux [H] de la sienne, de sorte qu’il est mitoyen,

au vu de l’ancienneté des constructions, cette mitoyenneté a toujours existé,

en outre, elle a été nécessairement acquise par prescription,

depuis 1978, au moins, un toit a été ancré dans ce mur,

si un mur remplit la fonction de point d’appui ou d’ancrage pour un construction, il est nécessairement mitoyen,

l’expert a relevé les indices de mitoyenneté tenant à l’existence d’un solin en maçonnerie,

il n’existait qu’un seul mur pour les deux maisons et non deux murs distincts extérieurs,

les plans cadastraux ne mentionnent pas que le mur soit la propriété de l’un ou l’autre,

il est donc erroné d’affirmer comme le soutient le sapiteur que les maisons n’étaient pas mitoyennes au regard de l’existence d’un étroit passage entre les deux propriétés,

il y a toujours eu un toit reliant le corps principal de la maison et ce qu’il appelle, de façon erronée, les dépendances,

par application de l’article 657 du code civil, il a parfaitement fait placer des poutres dans l’épaisseur du mur de son côté,

la réalisation de cet ancrage est conforme aux règles de l’art comme l’a constaté l’expert,

sur l’accès au toit-terrasse

partie de son toit-terrasse est d’ores et déjà inaccessible,

il a obtenu un permis de construire modificatif qui rend la toiture-terrasse inaccessible,

l’expert a rappelé la définition des terrasses inaccessibles comme la leur et noté que la présence du garde corps interdit le passage vers la terrasse dont le sol est simplement recouvert du complexe d’étanchéité conçu pour marcher dessus,

il a posé ce garde-corps après la réunion de chantier amiable dans un souci d’apaisement,

en outre, sa porte fenêtre ne crée aucune vue directe contrairement à ce qu’a jugé le tribunal,

la porte-fenêtre litigieuse crée une vue oblique sur la propriété [H] située à plus de 3 mètres de la limite de propriété,

sur le prétendu trouble du voisinage

c’est à tort que le tribunal a retenu une perte de vue et d’ensoleillement alors qu’ils habitent dans une zone à forte urbanisation,

les maisons litigieuses sont mitoyennes et la densité des habitations est extrêmement forte,

l’extension litigieuse est située au nord et donc dans une situation peu ensoleillée,

il n’y a aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

sur la restitution du cagibi

depuis plusieurs années, les époux [H] ont poursuivi l’appropriation par leur auteur d’un cagibi qui leur appartient,

ce cagibi était précédemment un bassin adossé à leur maison,

en 1995, sa grand-mère précédent propriétaire, a fait refaire sa toiture et en a profité pour faire recouvrir le bassin,

ils en justifient en produisant la facture,

en 1996 ou 1997, l’auteur des époux [H] a profité de l’absence de sa grand-mère pour creuser un passage dans le mur séparatif des propriétés afin de s’approprier frauduleusement le cagibi,

les époux [H] le reconnaissent parfaitement en indiquant que le « cellier » est bien situé sur la parcelle AC [Cadastre 2] et qu’ils bénéficient d’une servitude d’usage ainsi qu’ils l’ont déclaré dans le constat d’huissier qu’ils ont fait réalisé,

maintenant, les époux [H] prétendent à l’acquisition par prescription trentenaire qui n’est nullement démontrée, ne serai-ce qu’en termes de durée,

en outre, la possession n’a été ni paisible ni à titre de propriétaire,

sur la pose de verres dormants sur la fenêtre F2

les époux [H] disposent de 3 vues parfaitement illégales sur son fonds,

il sollicite la pose de verres dormants sur la fenêtre F2 la plus problématique.

Par conclusions récapitulatives du 20 juillet 2023, M. et Mme [H] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf à majorer le montant des astreintes à une somme ne pouvant être inférieure à 500€ par jour de retard, ainsi que le montant de la condamnation au titre du trouble anormal du voisinage à 140.000€, à défaut, 50.000€, et de condamner M. [D] à faire évacuer les eaux stagnantes sur son toit-terrasse par un système d’évacuation efficace, ainsi qu’à leur payer une indemnité de procédure de 3.000€, outre aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir que:

sur la prétendue mitoyenneté du mur

il n’y a ni mitoyenneté ni acquisition de la mitoyenneté du mur,

les deux maisons litigieuses ne sont pas collées l’une à l’autre mais au contraire séparées par un passage semblant appartenir à M. [D],

cela ressort du propre permis de construire de M. [D],

la toiture posée en 1970 par les auteurs de M. [D] ne prenait pas appui sur le mur séparant les deux fonds,

le mur est bien situé leur fonds et leur titre de propriété ne mentionne aucune mitoyenneté,

l’expert-sapiteur [Z] a relevé l’absence de mitoyenneté,

l’expert [V] relève uniquement une mitoyenneté du mur séparant les jardins,

ce mur n’est pas concerné par l’ancrage litigieux,

un mur privatif ne peut devenir mitoyen sauf cession de mitoyenneté laquelle n’est jamais survenue,

sur l’accès à la toiture-terrasse

la création de la terrasse crée une vue directe sur leur fonds,

le garde-vue, au regard de sa dimension, n’empêche ni la vue ni le passage,

sur le trouble anormal de voisinage

la construction de M. [D] génère un impact évident sur leur propriété en termes de perte de vue et d’ensoleillement,

la vue de la chambre et du salon du premier étage est complètement bouchée par la construction litigieuse,

leur bien subit une perte de valeur vénale,

l’indemnisation retenue par le tribunal est insuffisante au regard des préjudices qu’ils subissent,

sur le cagibi

ils ont acheté le bien en l’état et n’y ont apporté aucune modification,

leur auteur atteste avoir reçu de Mme [L], auteur de M. [D], ce cagibi courant 1978,

depuis cette date, la possession est parfaitement paisible,

sur les fenêtres

ils peuvent opposer à M. [D] la prescription acquisitive au regard des photographies produites et du témoignage de Mme [M].

La clôture de la procédure est intervenue le 10 octobre 2023.

MOTIFS

1/ sur les demandes de M. et Mme [H]

en démolition de l’ancrage de la construction de M. [D]

Les époux [H] allèguent un ancrage irrégulier de l’immeuble de M. [D] dans leur mur alors que l’appelant prétend à la mitoyenneté du dit mur y autorisant le dit ancrage.

Aux termes de l’article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiment jusqu’à l’héberge ou entre cours et jardins et, même, entre enclos dans les champs est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire.

La maison de M. [D] est issue de l’ancien immeuble appartenant à sa grand-mère dont partie a été conservée et partie, démolie puis différemment reconstruite.

Il résulte du cadastre et du schéma sur les travaux réalisés par M. [D] figuré en page 31 du rapport d’expertise que la partie conservée est séparée de l’immeuble [H] par un petit couloir, de sorte que les deux ouvrages ont des murs privatifs distincts.

En revanche, l’ancienne partie démolie puis reconstruite dans toute la largeur de la parcelle [Cadastre 2] de M. [D] mais sur une profondeur moindre partageait, avec la maison d’habitation des époux [H], un unique mur lequel se continue pour séparer les jardins des deux propriétés.

L’extrait du plan cadastral 610530 indique que le mur entre le jardin [H] et la propriété [D] est mitoyen. En outre, l’expert a retrouvé sur la façade de la maison [H] les vestiges d’un solin en maçonnerie de la toiture [D] démolie avec le mur laissé à l’air libre (page 38 de l’expertise).

Ainsi, non seulement la présomption de mitoyenneté n’est renversée ni par titre ni par marque contraire mais encore il existe une marque de mitoyenneté au titre d’un ancien ancrage de la toiture de la partie démolie dans le mur commun, lequel de ce fait doit être qualifié de mitoyen.

Ainsi et conformément aux dispositions de l’article 657 du code civil, M. [D] a tout à fait le droit d’ancrer son bâtiment dans le mur mitoyen.

Par voie de conséquence, le jugement déféré doit être infirmé et la demande des époux [H] en démolition partielle de l’immeuble de M. [D] rejetée.

sur la création d’une terrasse avec vue droite sur la propriété des époux [H]

Les époux [H] soutiennent que la construction de M. [D] crée une vue illégale sur leur fonds. Ils sollicitent l’obstruction de l’accès à la toiture-terrasse, soit de la porte-fenêtre de la chambre.

Par application de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir de vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et le dit héritage, à moins que le fonds ou partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé au profit du fonds qui en bénéficie d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Le premier niveau de l’extension réalisée à la place du bâtiment ancien démoli est surmonté d’une partie à usage de chambre (deuxième niveau de la maison) plus petite et en recul, entourée de deux terrasses.

La terrasse devant la chambre est accessible par une porte-fenêtre.

Un garde corps fixe non démontable sans outils est posé tout le long de la toiture-terrasse avec un retour dans l’alignement du mur du deuxième niveau, dont l’expert indique, en pages 23 et 24 du rapport d’expertise, qu’il interdit le passage vers la deuxième terrasse située entre l’étage de la maison [D] et l’étage de la maison [H].

L’expert retient que cette deuxième terrasse correspond à la définition des toitures inaccessibles selon le DTU 43.1.

En outre, la propriété [H], étant située non en face du fonds [D] mais à sa droite, il ne peut y avoir qu’une vue oblique depuis son premier niveau sur la propriété [H].

Au surplus, la première terrasse accessible est séparée de plus de 1,90 mètres de la parcelle [Cadastre 1] des époux [H].

Par voie de conséquence, en l’absence de vues illicites au sens de l’article 678 du code civil, c’est à tort que le tribunal a ordonné la condamnation de l’accès à la terrasse sous astreinte de 100€ par jour de retard suivant la signification du jugement.

Le jugement déféré sera infirmé et les époux [H] déboutés de ce chef de demande.

sur la mise en 'uvre d’un dispositif d’évacuation des eaux

M. et Mme [H] prétendent que la stagnation d’eau sur la toiture-terrasse de M. [D] leur occasionne des problèmes d’humidité ainsi que la présence d’insectes.

La prolifération d’insectes du fait de la configuration de l’immeuble de M. [D] n’est nullement démontrée.

L’expert ne relève aucun problème quand au fait que de l’eau soit retenue sur la terrasse de M. [D] laquelle est équipée de trop-plein et souligne, sans avoir remarqué une humidité anormale, le manque de ventilation du placard et du cagibi des époux [H].

L’expert indique que la présence d’eau dans le mur peut avoir diverses origines, soit l’absence d’enduit sur le mur mais aussi des remontées d’humidité, ce qui exclut une responsabilité de M. [D].

Ainsi, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en installation d’un dispositif d’évacuation des eaux.

sur le trouble anormal de voisinage

Les époux [H] estiment subir du fait de la construction de M. [D] une perte de luminosité et une perte de vue justifiant de condamner ce dernier à leur payer des dommages-intérêts dont ils jugent le montant alloué par le tribunal insuffisant.

Par application de l’article 544 du code civil, nul ne doit occasionner à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Le trouble allégué doit être apprécié au regard du contexte.

En l’espèce, les immeubles des parties se situent en zone urbaine ancienne dense avec imbrication des maisons.

Ainsi, dans un tissu urbain de cet ordre, la construction d’une maison avec un étage, celui-ci ne couvrant pas la totalité du premier niveau et dont la hauteur est même inférieure à celle de la propre construction des époux [H], n’est pas anormale.

L’extension réalisée est orientée nord-est et, dès lors, ne reçoit pas un ensoleillement maximal, de même que la façade arrière de l’immeuble [H].

En outre, l’expert retient que l’ombre apportée sur les fenêtres de l’habitation [H] résulte de la configuration de sa propre toiture.

Ainsi, aucune perte d’ensoleillement n’est démontrée.

Concernant la perte de vue, la fenêtre F1, située dans l’escalier de l’immeuble [H], a désormais une vue donnant sur le mur du deuxième niveau [D].

La fenêtre F2, également dans un escalier de l’immeuble [H], a toujours une vue donnant sur le jardin de M. [D] sans vis à vis.

Enfin, la fenêtre F3 de petite dimension (46X60) est une ouverture secondaire accessoire d’une chambre des époux [H] donnant sur la propriété [D].

Ainsi, les époux [H] ne peuvent sérieusement retenir une perte de vue pour des fenêtres situées dans un escalier, étant relevé que les fenêtres F1, F2 et F3 ayant une vue directe sur le fonds [D] ont été illégalement implantées et que la fenêtre F3 est une ouverture secondaire.

Par voie de conséquence, il n’est démontré aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, de sorte que le jugement déféré doit être infirmé et la demande en dommages-intérêts des époux [H], rejetée.

2/ sur les demandes reconventionnelles de M. [D]

sur le cagibi

M. [D] soutient que Mme [M], auteur des époux [H], s’est approprié illégalement ce cagibi durant une absence de sa grand-mère.

Il sollicite la restitution de ce cagibi ainsi que la condamnation des époux [H] à indemniser le préjudice résultant d’un empiètement sur sa propriété.

M. et Mme [H] indiquent avoir acquis le bien en l’état et produisent une attestation de Mme [M] selon laquelle Mme [L] lui aurait cédé gracieusement ledit cagibi afin de le couvrir pour éviter les infiltrations à chaque intempérie.

Aucune des parties ne démontre ses allégations.

La cour observe, de surcroit, que Mme [K] n’a jamais élevé la moindre contestation ni formé la moindre action en restitution.

En l’absence de démonstration suffisante d’une appropriation de partie de la propriété [D] par les époux [H], c’est à bon droit que le tribunal a débouté l’appelant de ses demandes relatives au cagibi.

en pose de verres dormants sur les fenêtres F1, F2 et F3 des époux [H]

Il est constant que ces trois fenêtres ont des vues droites directes sur le fonds [D] au mépris des dispositions susvisées de l’article 678 du code civil.

Toutefois au regard des éléments de datation de l’installation de ces ouvertures et par application des dispositions de l’article 690 du code civil, c’est à bon droit que le tribunal a retenu l’acquisition par prescription trentenaire de la servitude de vue par les fenêtres litigieuses et a rejeté les demandes de M. [D] en pose de verres dormants.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur le rejet de la demande des époux [H] au titre de l’évacuation des eaux de la construction [D] et sur le rejet des demandes reconventionnelles de M. [D] mais infirmé sur le surplus des demandes des époux [H].

3/ sur les mesures accessoires

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de M. [D].

Enfin, M. et Mme [H] supporteront les entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré sur le rejet de la demande de M. [T] [H] et de Mme [U] [O] épouse [H] au titre d’un dispositif d’évacuation des eaux et sur le rejet des demandes reconventionnelles de M. [A] [D] au titre du cagibi, en dommages-intérêts et en pose de verres dormants,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [T] [H] et Mme [U] [O] épouse [H] de leurs demandes en démolition partielle de l’habitation de M. [A] [D], en obstruction de l’accès à la toiture-terrasse de M. [A] [D] et en condamnation de M. [A] [D] au titre d’un trouble anormal de voisinage,

Y ajoutant,

Condamne M. [T] [H] et Mme [U] [O] épouse [H] à payer à M. [A] [D] la somme de 3.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [H] et Mme [U] [O] épouse [H] aux dépens de la procédure tant de première instance qu’en cause d’appel qui comprennent les frais d’expertise.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE