N° RG 24/00104 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MNEY

N° Minute :

Copies délivrées le

Copie exécutoire

délivrée le

à

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

C O U R D ' A P P E L D E G R E N O B L E

JURIDICTION DU PREMIER PRESIDENT

ORDONNANCE DE REFERE DU 06 NOVEMBRE 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE suivant assignation du 20 septembre 2024

S.A. L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 334 055 647, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Gérard MOIRE, avocat au barreau de PARIS, substituant par M^e Samuel LEMAÇON de la SELAFA JEAN CLAUDE COULON ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. FONCIERE [Localité 6] immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 484 239 694, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Cécile MAGGIULLI, avocat au barreau de GRENOBLE, substituant M^e Jean luc VINCKEL de la SELARL VINCKEL – ARMANDET – LE TARGAT – BARAT BAIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEBATS : A l’audience publique du 09 octobre 2024 tenue par Olivier CALLEC, conseiller délégué par le premier président de la cour d’appel de Grenoble par ordonnance du 21 juin 2024, assisté de Marie-Ange BARTHALAY, greffier

ORDONNANCE : contradictoire

prononcée publiquement le 06 NOVEMBRE 2024 par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

signée par Olivier CALLEC, conseiller délégué par le premier président, et par Marie-Ange BARTHALAY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte du 28/04/2015, la société civile immobilière Foncière [Localité 6] a donné à bail à construction à la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires un terrain à bâtir à [Localité 5] (38) aux fins de construction d’un restaurant à l’enseigne Poivre Rouge d’une surface de plancher de 517 m² au 27/10/2016, moyennant un loyer annuel HT de 39 142 euros.

Par ordonnance d’injonction de payer du 16/09/2016, il a été enjoint par le président du tribunal judiciaire de Paris au preneur de payer un arriéré de loyers de 32 580 euros.

Suite à une opposition, le tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 06/04/2021, condamné la société preneuse à payer au bailleur la somme de 114 309,20 euros au titre de pénalités.

Ce jugement a été frappé d’appel par le bailleur.

Saisi le 27/01/2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a principalement, par jugement du 25/07/2024 :

— condamné la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires à verser à la société Foncière [Localité 6] la somme de 61 350 euros au titre des indemnités de retard sur les loyers ;

— ordonné à la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires de procéder à l’achèvement de la construction sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé trois mois à compter de la signification du jugement ;

— réservé la demande en dommages-intérêts formée par le bailleur dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour d’appel de Paris et sursis à statuer sur cette demande ;

— condamné la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 20/08/2024.

Le 14/08/2024, la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires en a relevé appel.

Par acte du 20/09/2024, elle a assigné en référé devant le premier président de la cour d’appel de Grenoble la société Foncière [Localité 6] aux fins de voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré, subsidiairement, aux fins de voir consigner la somme de 61 350 euros sur un compte Carpa dédié à cet effet, dans l’attente de l’arrêt à intervenir, et enfin en paiement de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose dans son assignation soutenue oralement à l’audience en substance que :

— la déclaration d’achèvement des travaux a été adressée à la mairie le 24/10/2016 ;

— le 16/10/2017, ont été implantés les arbres objet d’une réclamation de la mairie le 31/05/2017 ;

— le local est ainsi achevé et les pénalités réclamées ne sont pas dues ;

— le bailleur n’ayant pas adressé les factures de loyers pour les 3ème et 4ème trimestres 2020 et 1er trimestre 2021, il ne peut être allégué un retard de paiement ;

— le calcul des pénalités est erroné ;

— les travaux ont été achevés ;

— les loyers sont payés depuis 8 ans, malgré l’absence d’exploitation du restaurant ;

— elle justifie ainsi de moyens sérieux de réformation de la décision déférée ;

— elle a formé des observations quant à l’exécution provisoire devant le premier juge et est recevable à invoquer des circonstances manifestement excessives antérieures au jugement ;

— le bailleur ne présente pas de garantie concernant le remboursement des sommes versées en cas d’infirmation ;

— pour cette même raison, la consignation du montant des condamnations doit être ordonnée, à titre subsidiaire.

Dans ses conclusions en défense soutenues oralement à l’audience, la société Foncière [Localité 6], pour conclure à l’irrecevabilité de la demande, à son rejet et réclamer reconventionnellement 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, réplique que :

— seule la cour statuant au fond peut statuer sur le litige ;

— la société preneuse ne sera pas mise en difficulté en cas de réglement des sommes dues ;

— quant à elle, elle est propriétaire du terrain support de la construction faite par le preneur et présente toute garantie de solvabilité.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, 'en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance'.

* les moyens sérieux de réformation

Les sommes en jeu ne sont pas des loyers mais des pénalités de retard.

Le bail stipule page 42 que 'en cas de retard de paiement de plus de 15 jours, il sera dû une somme de 150 € par jour de retard à titre d’indemnité. Les factures devront être adressées 15 jours à l’avance par le bailleur'.

En l’occurrence, le premier juge a retenu les retards suivants :

— pour le 3ème trimestre 2020 : 223 jours ;

— pour le 4ème trimestre 2020 : 131 jours ;

— pour le 1er trimestre 2021 : 55 jours.

Or, si le tribunal a bien indiqué dans sa décision que la pénalité n’est encourue qu’en présence d’une mise en demeure, les pièces versées aux débats ne permettent pas de s’assurer que les factures ont bien été adressées au preneur en temps utile.

Par ailleurs, concernant l’achèvement de la construction, il résulte du dossier que :

— la réception de l’ouvrage est bien intervenue dans les délais prévus, les procès-verbaux de réception des divers lots étant dressés le 26/10/2016 ;

— le preneur a adressé au bailleur l’attestation certifiant que l’administration ne conteste pas la conformité des travaux au permis de construire, le 18/01/2018, étant observé qu’aucun délai à ce sujet n’est prévu dans le bail ;

— si la mairie avait formulé des observations le 31/05/2017, les documents réclamés concernant l’accessibilité, le respect des normes parasismiques et la règlementation thermique ont été envoyés par la suite.

Du reste, le contrôleur technique avait rendu son rapport final le 25/11/2006, attestant de l’accessibilité du public aux lieux.

Enfin, concernant l’absence d’exploitant du restaurant, selon un constat dressé par huissier de justice les 18 et 20/08/2021, le bâtiment est terminé, mais ne comporte pas de salle de restauration, d’espace enfants, cuisine, réserve, locaux techniques, chambre froide.

Le bail stipule page 35 que 'l’opération de construction projetée ne sera réputée achevée que lorsqu’auront été exécutés les ouvrages et que seront installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble à construire’ .

Par ailleurs, il est indiqué page 33, 'engagement de construction', que 'le preneur s’oblige à édifier (..) un batiment à usage de restaurant, ainsi que tout équipement (notamment circulation) destiné à l’exercice de son commerce conforme aux plans analysés en l’exposé des présentes et demeurés ci-annexés'.

A été annexée au bail une notice descriptive du bâtiment, faisant état de cloisons intérieures, de revêtements de sol en carrelage, d’équipements sanitaires. Toutefois, les plans annexés à l’acte ne concernent que l’extérieur du bâtiment, et non sa disposition intérieure.

Seule la cour statuant au fond est en mesure de déterminer si le bâtiment construit respecte les stipulations du bail. Au stade du référé, il sera observé qu’en l’absence de plans de l’intérieur du bâtiment, les obligations incombant au preneur sont imprécises et ne peuvent donner lieu à pénalités.

Dans ces conditions, la requérante démontre l’existence de moyens sérieux de réformation.

* le risque de conséquences manifestement excessives

Au préalable, il convient de relever que dans ses conclusions notifiées le 01/12/2023 relatives à l’instance ayant donné lieu au jugement attaqué, la société preneuse avait demandé que soit écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Elle a ainsi formé des observations à ce titre devant le premier juge, ce qui la rend recevable à invoquer un risque de conséquences manifestement excessives existant antérieurement à l’ordonnance de clôture du 18/12/2023.

Ce risque est constitué, non seulement par les difficultés financières que pourrait rencontrer le débiteur en cas d’exécution de la décision, mais aussi dans le cas où le créancier ne serait pas en mesure de restituer les fonds versés dans l’hypothèse d’une réformation du jugement déféré.

En l’espèce, il apparait que la société Foncière de [Localité 6] ne publie pas ses comptes.

Les petites entreprises, en vertu de l’article R.123-111-1 du code de commerce, peuvent demander la confidentialité partielle de leurs comptes annuels. Dans ce cas, seul le compte de résultat sera caché aux tiers. Tel n’est pas le cas en l’espèce, puisque c’est la totalité des comptes qui n’est pas accessible. Dès lors, la société défenderesse doit être nécessairement considérée comme une micro-entreprise, qui peut seule demander la confidentialité totale de ses comptes annuels au tribunal de commerce. En effet, l’article L. 232-25 du même code dispose que 'lors du dépôt prévu au I des articles L. 232-21 à L. 232-23, les sociétés répondant à la définition des micro-entreprises au sens de l’article L. 123-16-1, à l’exception des sociétés mentionnées à l’article L. 123-16-2 et de celles dont l’activité consiste à gérer des titres de participations et de valeurs mobilières, peuvent déclarer que les comptes annuels qu’elles déposent ne seront pas rendus publics'.

En conséquence, par application des articles L.123-16-1 et D.123-200 (dans sa version antérieure au 01/03/2024), elle ne dépasse pas deux des trois seuils suivants :

— un total de bilan inférieur à 350 000 € ;

— un chiffre d’affaires net inférieur à 700 000 € ;

— un effectif moyen inférieur à 10 salariés au cours de l’exercice, étant observé qu’il n’est pas contesté que la société n’emploie aucun salarié.

Il en résulte qu’en cas d’infirmation de la décision, la société présente le risque de ne pas pouvoir restituer les sommes versées, que ce soit dans le cas où le total de son bilan est inférieur à 350 000 euros, soit une somme inférieure au montant des condamnations, soit un chiffre d’affaires inférieur à 700 000 euros, alors que les sommes à verser représentent une partie importante du chiffre d’affaires, constitué par les loyers dus. Il faudrait alors que la rentabilité de la société soit extrêmement élevée, ce dont elle ne fait pas état dans ses conclusions.

Certes, la société Foncière [Localité 6] fait valoir qu’elle est propriétaire du terrain donné à bail. Toutefois, il ne s’agit pas d’un bien liquide, permettant de rembourser rapidement le preneur en cas d’infirmation de la décision.

La société requérante justifie ainsi d’un risque de conséquences manifestement excessives en cas d’exécution de la décision.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement entrepris.

Enfin, au stade de la procédure de référé, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Olivier Callec, conseiller délégué par le premier président, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe :

Arrêtons l’exécution provisoire attachée au jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 25/07/2024 ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Foncière [Localité 6] aux dépens.

Le greffier Le conseiller délégué

M. A. BARTHALAY O. CALLEC