N° RG 23/02540 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L4RG

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE

M^e Emmanuelle PHILIPPOT

SELARL SELARL ROBICHON & ASSOCIES

SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 16 DECEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G 19/01131) rendu par le tribunal judiciaire de Vienne en date du 1er juin 2023, suivant déclaration d’appel du 05 Juillet 2023

APPELANTE :

S.C.I. MILLEMAR INVEST, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE, postulant, plaidant par M^e Guillaume BAULIEUX, avocat au barreau de LYON

INTIM ÉES :

S.A.R.L. ATELIER CRE’ARCH, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Mylène ROBERT de la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Floriane JUGUE de la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), en qualité d’assureur de la société ATELIER CRE’ARCH, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Emmanuelle PHILIPPOT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Cyrille CHARBONNEAU – AEDES JURIS, avocat au barreau de PARIS, substituée et plaidant par M^e Léopoldine BINET, avocat au barreau de PARIS

S.A. SMA venant aux droits de SAGENA ès qualités d’assureur de la Société QUALICONSULT, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]

S.A.S. QUALICONSULT, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentées par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Edouard DUFOUR de la SCP RAFFIN et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substitué et plaidant par M^e Aurore FOURNIER de la SCP RAFFIN et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Compagnie MAAF ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 11]

représentée et plaidant par M^e Jean ROBICHON de la SELARL ROBICHON & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure PLISKINE, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B,

M^me Ludivine CHETAIL, conseillère,

Monsieur Jean-Yves POURRET, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 octobre 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B qui a fait son rapport, et M^me Ludivine Chetail, conseillère, assistées de M^me Claire Chevallet, greffière ont entendu seules les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV Le [Adresse 14] a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier composé de deux bâtiments de trois étages avec sous-sol comprenant au total 22 logements sur une parcelle située [Adresse 12].

Pour ce faire, la SCCV Le [Adresse 14] a confié à la société Atelier Cré’arch, assurée auprès de la MAF, une mission complète de maîtrise d''uvre.

Une mission d’ingénierie béton armé a été confiée à la société TECO ingénierie solutions, assurée auprès de la SMABTP.

La société Qualiconsult, assurée auprès de la compagnie Sagena s’est vue confier une mission de contrôle technique.

Le lot gros 'uvre a été confié à la société Casal construction, assurée auprès de la compagnie MAAF assurances.

La SCCV Le Voltaire a souscrit auprès de la compagnie Elite un contrat «TRC» (Tout risque chantier), un contrat responsabilité civile du maître d’ouvrage, un contrat « RCD » (responsabilité civile décennale des constructeurs non réalisateurs), et une assurance dommages-ouvrage.

Par jugement du 4 novembre 2014, rendu par le tribunal de commerce de Vienne, la société Casal construction a été placée en redressement judiciaire.

Le 30 octobre 2015, une partie du balcon B8 situé au 2ème étage du bâtiment B s’est effondré entraînant également la chute de la partie en porte à faux du balcon B6 situé au 1er étage du même bâtiment.

La SCI Millemar Invest a acquis plusieurs appartements.

Les appartements A10, A11 et A12 correspondant à des appartements de type 2 situés au 3 ème étage du bâtiment A avaient été réunis et divisés pour former dorénavant deux appartements de type 3 (lots 65 et 66).

Suivant acte d’huisssier en date des 12 et 18 septembre 2019, la SCI Millemar Invest a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Vienne devenu tribunal judiciaire, les sociétés Atelier Cré’arch, MAF, Qualiconsult, SMA et MAAF assurances, afin de les voir déclarer responsables des préjudices allégués.

Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Vienne a :

— rejeté la demande de condamnation formée par la SCI Millemar Invest à l’encontre de la société Atelier Cré’arch, de la société MAF, de la société Qualiconsult, de la société Sagena devenue SMA et de la MAAF Assurances au titre de son préjudice financier lié à la perte de revenus locatifs pour la période du 1 er janvier 2016 au 20 mars 2019,

— rejeté la demande de condamnation formée par la SCI Millemar Invest à l’encontre de la société Atelier Cré’arch, de la société MAF, de la société Qualiconsult, de la société Sagena devenue SMA et de la MAAF Assurances au titre de son préjudice financier lié à la perte de la valeur de son bien immobilier,

— rejeté la demande de condamnation formée par la SCI Millemar Invest à l’encontre de la société Atelier Cré’arch, de la société MAF, de la société Qualiconsult, de la société Sagena devenue SMA et de la MAAF Assurances au titre de son préjudice moral,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de L’Atelier Cré’arch, de la MAF, de la compagnie MAAF Assurances et de Qualiconsult et SMA,

— condamné la SCI Millemar Invest aux entiers dépens.

La SCI Millemar Invest a interjeté appel de ce jugement selon déclaration d’appel du 5 juillet 2023.

Dans ses conclusions notifiées le 22 septembre 2025, la société Millemar Invest demande à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1792 du code civil à titre principal,

Vu la responsabilité contractuelle de droit commun à titre subsidiaire,

Vu la responsabilité délictuelle de droit commun à titre infiniment subsidiaire,

— Juger recevable l’appel principal de la SCI Millemar Invest et les appels incident de la MAAF assurances, de la société Qualiconsult et de la SMA, de la société Atelier Cré’arch et de la MAF,

— Juger que seul l’appel principal de la SCI Millemar Invest est bien fondé,

— Confirmer le jugement déféré en ce que le tribunal a considéré que les travaux effectués par la société Casal construction ont fait l’objet d’une réception le 18 septembre 2015, qu’en application de l’article 1792 du code civil, la société Casal construction, la société Atelier Cré’arch et la société Qualiconsult sont responsables de plein droit et in solidum des désordres affectant l’ensemble des balcons décrits dans le rapport d’expertise judiciaire et que la MAAF assurances, la SMA et la MAF sont tenues de garantir la responsabilité de leur assuré respectif,

— Réformer le jugement déféré en ce que le tribunal a rejeté les trois demandes indemnitaires de la SCI Millemar Invest, à savoir l’allocation d’une indemnité de 86.403 euros au titre de son préjudice financier lié à la perte de revenus locatifs du 1 er janvier 2016 au 20 mars 2019, de la somme de 150.805 euros au titre de la perte de valeur de ses appartements et de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi,

— Juger, en effet, que le retard dans la livraison des appartements est imputable au sinistre généralisé et majeur compromettant la solidité des balcons et les rendant impropres à destination survenu le 30 juin 2015 et aux travaux propres à y remédier qui n’ont été connus que lors du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 4 décembre 2017, étant rappelé que la solution préconisée par l’expert judiciaire a été contestée par les constructeurs et leurs assureurs de sorte qu’elle a dû être arbitrée aux termes du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Vienne le 28 juin 2018,

— Juger que l’expert judiciaire a conclu à une perte de valeur des biens immobiliers, non seulement pour les biens invendus au jour du sinistre, mais également pour les appartements vendus, notamment celui dont est propriétaire la SCI Millemar Invest aux termes du tome 2 de son rapport d’expertise judiciaire,

— Juger enfin que le sinistre a porté une atteinte grave à l’image et à la réputation de la SCI Millemar Invest, à l’égard de ses locataires, à l’égard des candidats locataires et à l’égard de ses partenaires notamment financiers, dans la mesure où elle est propriétaire d’appartements fragilisés dans un immeuble fragilisé,

Statuant à nouveau,

— Juger qu’eu égard au rapport d’expertise judiciaire et au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Vienne le 28 juin 2018, la SCI Millemar Invest est bien fondée à rechercher la responsabilité des locateurs d’ouvrage et la garantie de leurs assureurs respectifs, la société Atelier Cré’arch, la MAF, la société Qualiconsult, la société Sagena devenue SMA et la MAAF assurances ;

— Condamner, en conséquence, solidairement ou in solidum, la société Atelier Cré’arch, la MAF, la société Qualiconsult, la société Sagena devenue SMA et la MAAF assurances à payer à la SCI Millemar Invest les sommes suivantes :

— la somme de 86.403,00 euros au titre du préjudice financier lié à la perte de revenus locatifs de janvier 2016 à mars 2019 ;

— la somme de 150.805 euros au titre de la perte de valeur des biens immobiliers ;

— la somme de 10.000,00 euros au titre du préjudice moral subi ;

— Condamner, solidairement ou in solidum, la société Atelier Cré’arch, la MAF, la société Qualiconsult, la société Sagena devenue SMA et la MAAF assurances à payer à la SCI Millemar Invest la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner, solidairement ou in solidum, la société Atelier Cré’arch, la MAF, la société Qualiconsult, la société Sagena devenue SMA et la MAAF assurances aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de la SCP Pyramide avocats, sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses demandes, la SCI Millemar Invest conteste le raisonnement du premier juge qui a considéré qu’il n’était pas établi que le retard de livraison des appartements soit consécutif aux désordres affectant les balcons et qui en a déduit que cette livraison tardive procédait manifestement du choix et de la volonté du seul vendeur, en concertation avec l’acquéreur.

Elle estime que le tribunal n’a pris en considération ni la gravité des désordres dans la mesure où le balcon litigieux s’est effondré sous son seul propre poids, en raison d’une absence d’armature haute, ni l’ampleur des travaux à réaliser qui n’ont été connus qu’avec le rapport d’expertise judiciaire déposé le 4 décembre 2017 et le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Vienne le 28 juin 2018, les constructeurs ayant ensuite contesté la solution réparatoire proposée.

Elle rappelle les conclusions de l’expert judiciaire et fait valoir que les désordres généralisés et majeurs affectaient l’intégralité des balcons qui, tous, ont dû être repris.

Elle déclare que la SCCV Le Voltaire a contresigné l’offre de la société Freyssinet pour la réparation et le renforcement des balcons et son devis le 24 septembre 2018 seulement et que les travaux ont été réceptionnés le 1 er mars 2019, alors que le sinistre est intervenu le 30 octobre 2015.

Elle allègue que la société Atelier Cré’arch persiste à contester son préjudice en invoquant les soi-disant liens existants entre la SCI Millemar Invest et la SCCV Le Voltaire, alors qu’il s’agit de deux personnes morales distinctes dont les intérêts financiers sont distincts.

Elle déclare que la société Atelier Cré’arch est en possession de l’intégralité des procès-verbaux de livraison qui n’ont pas été conservés par la SCCV Le Voltaire et demande dès lors qu’il lui soit fait sommation de produire l’intégralité de ces derniers, y compris ceux qui ont été annulés et remplacés du fait des investigations entreprises par l’expert judiciaire.

Sur le fond, elle déclare que les conditions de la présomption de réception tacite sont réunies, à savoir la prise de possession des lieux et le règlement quasi-intégral des travaux.

S’agissant de la nature des désordres, il importe peu selon elle que l’acte valant réception des travaux et décompte général définitif des travaux précise : «Problème d’éclairage, malfaçons, défaut d’aspect, erreur de côte, ferraillage'», une telle mention ne démontrant en aucun cas la généralisation des désordres à l’ensemble des balcons, y compris aux casquettes de l’immeuble, qui a été révélée par les investigations entreprises dans le cadre des opérations d’expertise.

Elle considère que la société Casal construction est le principal responsable des désordres, puisqu’elle n’a pas respecté les plans et préconisations du bureau d’étude de béton armé, la société TECO : soit le ferraillage est inexistant, soit il est mal placé, soit il est de section insuffisante.

Dès lors que la société Casal construction n’a pas souscrit de nouvelle garantie au titre des dommages immatériels, elle rappelle que la garantie prévue par la MAAF assurances au titre de la clause 5.2 « est maintenue pendant son délai subséquent de dix ans lorsque vous avez connaissance du fait dommageable pendant ce délai ».

Elle estime que l’exclusion n° 14 rédigée ainsi : « Les frais constitués par le remplacement, la remise en état ou le remboursement de la partie des biens livrés ou des travaux exécutés, cause ou origine du dommage, ainsi que les dommages immatériels en découlant » constitue une clause qui n’est ni formelle, ni limitée.

La société Atelier Cré’arch n’a pas selon elle contrôlé le respect par la société Casal construction des plans et préconisations du bureau d’étude béton armé, la société TECO, alors que les sections de ferraillage sont non conformes et que leur mise en place ne respecte pas les plans.

De même, elle allègue que la société Qualiconsult a commis une faute notamment dans le cadre de la mission LP qui lui a été confiée, c’est-à-dire relative à la solidité des ouvrages et éléments d’équipement dissociables et indissociables. Elle souligne que l’article L111-24 du code de la construction et de l’habitation n’a pas vocation à s’appliquer à l’égard des acquéreurs en l’état futur d’achèvement.

Elle excipe du lien de causalité entre le sinistre et le retard de livraison.

Au titre de ses préjudices, elle énonce que ceux-ci comprennent, en premier lieu, pour le lot 66, la perte de revenus locatifs du 31 décembre 2015, date de livraison recalée, au 31 mai 2016, date de location effective, soit 5 mois, et pour les autres lots, la perte de revenus locatifs du 31 décembre 2015, date de livraison recalée, au 20 mars 2019, date de livraison effective, soit pendant 39 mois.

Elle fait en outre état d’une perte de valeur des biens immobiliers, qu’elle caractérise par les sommes perçues lors de la vente de ses lots, et d’un préjudice moral.

Dans ses conclusions notifiées le 11 octobre 2024, la société Cré’arch demande à la cour de :

Vu l’article 1792 du code civil,

Vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil,

Vu les articles 1217 et suivants et particulièrement l’article 1221 du code civil,

Vu les articles L.113-1 et L.124-5 du code des assurances,

Vu la jurisprudence,

Vu le jugement rendu le 18 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Vienne,

Vu l’ordonnance juridictionnelle du 14 avril 2020,

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 1 er juin 2023,

Vu l’appel relevé,

Vu l’arrêt 18/03064 du 10 septembre 2024,

A titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des préjudices sollicités par la SCI Millemar Invest,

— juger non fondée la SCI Millemar Invest en son appel et la débouter de l’ensemble de ses moyens et fins,

— rejeter l’ensemble des demandes ,

— la condamner à régler à la société Cré’arch la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Deniau.

— débouter la MAAF de son appel incident.

— juger que la Cour d’appel dans son arrêt du 10 septembre 2024 a statué sur la réception, la gravité décennale des dommages, l’acquisition des garanties de la MAAF et le partage des responsabilités des intervenants .

— juger que cet arrêt lie la cour et juger que l’ouvrage a fait l’objet d’une réception tacite sans réserve, les dommages ayant conduit au retard de livraison de gravité décennale, et une responsabilité de 80% pour l’entreprise Casal, 15% pour le maître d''uvre et 5% pour la SA Qualiconsult et acquises les garanties de la MAAF au titre des dommages matériels et immatériels,

Subsidiairement,

Si la Cour devait accueillir pour partie, les demandes de la SCI Millemar Invest, les ramener à de plus justes proportions,

— juger que la société Cré’arch ne pourra être tenue, sans solidarité qu’à hauteur de 15% des préjudices de la SCI Millemar Invest,

— condamner in solidum la MAAF, la société Qualiconsult et la SMA à garantir intégralement la société Cré’arch de toutes condamnations principale accessoires et dépens susceptibles d’être prononcées à son encontre excédant sa quote part de responsabilité de 15%.

— condamner la MAAF à garantir la société Cré’arch à hauteur de 80% et la société Qualiconsult et son assureur SMA in solidum à garantir la société Cré’arch à hauteur de 5% de toutes condamnations principales accessoires et dépens susceptibles d’être prononcées à son encontre.

— rejeter les demandes de garantie de la MAAF et la société Qualiconsult et de la SMA dirigées contre la société Cré’arch,

— condamner la SCI Millemar Invest ou tout succombant à payer à la société Atelier Cré’arch la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

— condamner la SCI Millemar Invest aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL DENIAU avocvats Grenoble sur son affirmation de droits,

La société Cré’Arch affirme que la SCI Millemar Invest et la SCCV Le Voltaire qui ont le même gérant ont volontairement retardé les livraisons. Si la SCCV a tardé à livrer le lot 65 et cale ses demandes indemnitaires sur le montant du loyer du lot 66, elle ne démontre nullement que le bien n’était pas en état d’être livré dès 2016, et il s’agirait au mieux d’une perte de chance de louer pour laquelle la SCI Millemar Invest ne démontre nullement avoir tenté de donner à bail et cette perte de chance serait alors nulle.

Elle souligne que la SCI Millemar Invest se refuse toujours à produire le cahier des charges de sa vente et déclare qu’il n’y a aucune raison que le cahier des conditions générales des ventes en VEFA reçu par le notaire Me [F] le 10 juillet 2014 diffère d’une vente à une autre. Elle ajoute que la liquidation judiciaire puis l’accident de chantier constituent des causes légitimes de suspension et que la SCI Millemar Invest se trompe d’interlocuteur et a refusé d’assigner son vendeur.

Elle réfute toute perte de valeur du lot 65, vendu à 179 200 euros alors que son prix d’acquisition a été de 172 500 euros, les frais d’acte de 12 200 euros, en principe à la charge de l’acquéreur, n’ayant pas à être pris en considération.

Dans ses conclusions notifiées le 15 septembre 2025, la MAF demande à la cour de :

Vu l’article 1792 du code civil,

Vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil,

Vu les articles 6, 1102, 1317 et 1792-5 du code civil,

Vu les articles L.113-1 et L.124-5 du code des assurances,

Vu l’article L.111-24 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les jurisprudences visées,

Vu les pièces versées au débat,

À titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 1 er juin 2023 en ce qu’il a rejeté :

— la demande de condamnation formée par la SCI Millemar Invest à l’encontre de la société Atelier Cré’arch, de la MAF, de la société Qualiconsult, de la société Sagena devenue SMA et de la MAAF assurances, au titre de son préjudice financier lié à la perte de revenus locatifs pour la période du 1 er janvier 2016 au 20 mars 2019 ;

— la demande de condamnation formée par la SCI Millemar Invest à l’encontre de la société Atelier Cré’arch, de la MAF, de la société Qualiconsult, de la société Sagena devenue SMA et de la MAAF assurances, au titre de son préjudice financier lié à la perte de valeur de son bien immobilier ;

— la demande de condamnation formée par la SCI Millemar Invest à l’encontre de la société Atelier Cré’arch, de la MAF, de la société Qualiconsult, de la société Sagena devenue SMA et de la MAAF assurances, au titre de son préjudice moral ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’Atelier Cré’arch et de la MAF ;

— réformer et statuant à nouveau,

— condamner la SCI Millemar Invest à verser à la MAF la somme de 10.000 euros, au titre des frais irrépétibles engagés en première instance.

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que l’ouvrage de Casal construction a été réceptionné tacitement le 18 septembre 2015 sans réserve et dit que la garantie décennale de la MAAF était mobilisable au profit de son assuré Casal construction,

— confirmer que les dommages ayant conduit à l’effondrement de balcons n’étaient pas apparents à la réception, subsidiairement qu’ils se sont révélés postérieurement à la réception, à tout le moins dans leur ampleur et conséquences,

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de L’Atelier Cré’arch dans la survenance du désordre affectant l’ensemble des balcons et l’a condamné avec la MAF a la contribution à la dette à hauteur de 15%,

— réformer le jugement et statuant à nouveau,

— juger que les dommages résultent exclusivement de fautes d’exécution imputables à l’entreprise Casal construction,

— juger que la garantie de la MAAF acquise, principalement sur le fondement de la garantie obligatoire décennale et des garanties complémentaires, subsidiairement au titre de la garantie responsabilité civile professionnelle,

— juger subsidiairement que la clause d’exclusion des frais exposés pour le remplacement, la remise en état ou la reprise des travaux exécutés par l’assuré et de dépose repose n’est pas formelle et doit ainsi être réputée non écrite,

— juger que la MAAF n’établit pas que les conditions générales édition avril 1998 versées au débat sont applicables au contrat d’assurance souscrit par Casal construction en 2014,

— juger que la MAAF n’est pas fondée à opposer ses limites de garantie,

— juger que les dommages sont imputables à Qualiconsult, spécifiquement chargé de s’assurer du respect des prescriptions relatives à la sécurité des ouvrages,

— rejeter les demandes de Qualiconsult et SMA SA visant à échapper à une condamnation in solidum ;

— juger que les dommages ne sont pas imputables à Atelier Cré’arch, qui n’est pas tenu à une présence constante sur le chantier,

En conséquence,

— débouter la MAAF de sa demande tendant à obtenir la garantie de la MAF, en sa qualité d’assureur de l’Atelier Cré’arch ;

— débouter Qualiconsult et la SMA SA, venant aux droits de Sagena, de leur demande de condamnation formulée à l’encontre de la MAF, en sa qualité d’assureur de l’Atelier Cré’arch,

— rejeter toutes autres demandes de condamnations formulées à l’encontre de la MAF, en sa qualité d’assureur de l’Atelier Cré’arch,

— condamner in solidum la MAAF, la société Qualiconsult et la SMA SA, venant aux droits de Sagena, à garantir intégralement la MAF, en sa qualité d’assureur de l’Atelier Cré’arch de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

A titre très subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a limité la part de responsabilité de Cré’arch à 15%,

Par voie de conséquence :

— condamner la MAAF, la société Qualiconsult et la SMA à garantir la MAF, en sa qualité d’assureur de l’Atelier Cré’arch, de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre au-delà de cette part de 15% ;

En tout état de cause,

— débouter la SCI Millemar Invest de ses demandes au titre de la prétendue perte de valeur des lots acquis, de la prétendue perte de revenus locatifs et du prétendu préjudice moral, ces demandes n’étant fondées ni en droit ni en fait,

— juger que toute éventuelle condamnation formée à l’encontre de la MAF ne pourra l’être que dans les limites de garantie, franchise et plafond du contrat d’assurance,

— débouter toute demande tendant à obtenir une condamnation excédant les plafond et franchise de la police MAF,

— condamner tous succombants in solidum à régler 15.000 euros à la MAF au titre des frais irrépétibles,

— condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuelle Philippot qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code civil,

La MAF conclut à titre principal à la confirmation du jugement. Elle fait d’abord état d’un défaut de caractérisation du préjudice allégué et des périodes retenues comme l’a indiqué le tribunal dans son jugement. Elle rappelle que dans le cadre d’une opération en VEFA, seul le vendeur de l’immeuble s’oblige à un délai de livraison, ce délai de livraison n’étant en aucun cas contractualisé avec les divers intervenants au chantier de construction. Le contrat de VEFA signé par la SCI Millemar Invest prévoit que certaines causes de retard seront de nature à suspendre le délai de livraison. Dans ces hypothèses, la date de livraison se trouve reportée d’un délai équivalent à la durée du retard légitime et aucune indemnisation ne peut alors être sollicitée.

Elle souligne que l’expert judiciaire a précisé que la solidité de l’immeuble n’était pas affectée et que seuls les balcons ne devaient pas être utilisés. Le rapport d’expertise judiciaire précise que les travaux de reprise seront à réaliser en site occupé.

Aussi, l’achèvement, la livraison, et la location des appartements étaient parfaitement possibles, comme cela a été relevé par le tribunal.

A titre subsidiaire, elle conclut à l’absence de toute responsabilité d’Atelier Cré’arch dès lors que le retard de livraison prétendu n’est causé que par la tardiveté d’entreprendre des travaux de reprise et des opérations de livraison du seul fait de la SCCV Le Voltaire .

Elle réfute toute perte locative, faisant valoir qu’il résulte du rapport d’expertise, en page 17, que les appartements A10 et A12 qui constituent le lot 33 et le lot 35 détenus par la SCI Millemar Invest ne comportent pas de balcon, et des attestations Foncia qu’outre les appartements A10 et A12, l’appartement B10, qui constitue le lot n°59, ne comporte pas non plus de balcon. Il est donc difficilement compréhensible selon elle qu’une perte de revenus locatifs ait pu exister en lien de causalité avec les désordres affectant les balcons, alors même que cet appartement n’en dispose pas.

Enfin et en tout état de cause, elle fait valoir que le préjudice allégué par la SCI Millemar Invest ne saurait s’analyser qu’en perte de chance et non en perte brute de revenus locatifs, dès lors qu’il ne peut être démontré que les appartements auraient d’une part, été mis en location, d’autre part trouvé preneurs à bail immédiatement après leur livraison.

Elle réfute également toute perte de valeur du bien immobilier. Pour le lot n°65, la SCI Millemar Invest précise l’avoir acquis au prix de 120.000 euros (correspondant à l’ancien lot n°33) et 52.500 euros correspondant à la moitié de la valeur du lot n°34 (acquis pour 105.000 euros), soit un total de 172.500 euros, or ce bien a été revendu au prix de 179.220 euros, sachant que les frais de notaire sont nécessairement dus en cas de vente et sont donc sans lien avec les désordres.

Elle estime que le taux proposé par l’expert judiciaire n’est nullement justifié.

De même, elle réfute tout préjudice moral.

A titre subsidiaire, elle précise que la présente instance a pour objet d’obtenir réparation du même dommage que celui objet de l’instance ayant donné lieu aux jugement du 28 juin 2018 et arrêts des 10 septembre 2024 et 3 juin 2025 et entre les mêmes parties (ou ayant droits), et subsidiairement, demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la MAAF, assureur de Casal construction, devra mobiliser ses garanties à l’égard de son assuré et la condamnera à garantir la MAF, assureur d’Atelier Cré’arch, de toutes les condamnations prononcées à son encontre. Elle réfute le fait que la société Cré’arch ait commis une faute.

Dans leurs conclusions notifiées le 16 décembre 2024, la société Qualiconsult et son assureur SMA demandent à la cour de:

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 1er juin 2023,

— rejeter toute demande présentée à l’encontre de Qualiconsult et de son assureur la SMA SA,

— rejeter tout appel incident formé à l’encontre de Qualiconsult et de son assureur la SMA SA,

A titre subsidiaire,

— constater qu’aucune faute n’est susceptible d’être imputée au contrôleur technique, lequel n’avait pas pour mission d’assister à l’ensemble des réunions de chantier et n’était pas tenu de déceler les défauts d’exécution du ferraillage non généralisés dans leur typologie, sauf à vouloir imposer au contrôleur technique sa présence systématique sur le chantier lors du coulage du béton des balcons.

— mettre hors de cause Qualiconsult et son assureur, la SMA SA.

— rejeter toute demande, appel en garantie et prétention dirigés contre Qualiconsult et la SMA SA.

A titre très subsidiaire,

— limiter la part de responsabilité de Qualiconsult à 5%,

— limiter le montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de Qualiconsult tant en principal, frais et intérêts à la seule quote-part de responsabilité de Qualiconsult sans condamnation in solidum avec les autres parties dont le tribunal retiendra la responsabilité.

— dire et juger que tout recours d’un coobligé condamné contre Qualiconsult et SMA sera limité à la stricte part de responsabilité du contrôleur technique.

En cas de découvert assurantiel de Casal construction par la MAAF,

— condamner in solidum Cré’arch et la MAF à relever indemne et garantir Qualiconsult et la SMA SA au titre du découvert assurantiel de la société Casal construction,

Subsidiairement, dire et juger que la part de responsabilité de l’insolvable non garanti par la MAAF devra se répartir entre les coobligés, sans participation du contrôleur technique et subsidiairement, devra se répartir au prorata des part contributives des codébiteurs solvables.

A titre plus subsidiaire,

— dire et juger que les travaux du lot gros-'uvre de la société Casal construction ont fait l’objet d’une réception tacite le 18 septembre 2015.

— dire et juger que les dommages ayant conduit à l’effondrement de balcons n’étaient pas apparents à la réception, subsidiairement, qu’ils se sont révélés dans leur ampleur et leurs conséquences postérieurement à la réception.

— dire et juger subsidiairement que la clause d’exclusion des frais exposés pour le remplacement, la remise en état ou la reprise des travaux exécutés par l’assuré, de dépose/repose n’est pas formelle et doit être réputée non écrite, conformément à l’article L 113-1 du code des assurances.

— dire et juger la garantie de la MAAF acquise.

— dire et juger que la garantie des dommages immatériels de la police MAAF est plafonnée à 1 524 491 euros et subsidiairement à 305.000 euros.

A titre subsidiaire, si la Cour retenait le plafond de garantie de 305.000 euros,

— dire et juger que la MAAF a commis un défaut de conseil lors de la souscription de la police en proposant une couverture sous-dimensionnée des dommages immatériels au regard des caractéristiques de l’entreprise qui a causé un préjudice à Qualiconsult et son assureur et qui est indemnisable sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

— condamner in solidum la MAAF, Cré’arch et la MAF à relever indemne et garantir Qualiconsult et la SMA SA de l’ensemble des condamnations mises à sa charge.

— condamner in solidum Cré’arch et la MAF à relever indemne et garantir Qualiconsult et la SMA SA au titre du découvert assurantiel de la société Casal

— condamner in solidum la MAAF, Cré’arch et la MAF à relever indemne et garantir Qualiconsult et la SMA SA de l’ensemble des condamnations mises à sa charge.

En tout état de cause,

— condamner in solidum les parties succombantes :

— à verser à Qualiconsult et à la SMA SA la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alexis Grimaud, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les intimées concluent à la confirmation du jugement déféré. Elles réfutent toute perte locative bien que l’expert ait interdit l’accès aux balcons, et sachant que l’un des T3 a été donné à bail dès le 2 juin 2016. Elles se fondent sur le rapport de M. [U], qui a examiné les préjudices allégués par la demanderesse. Elles estiment qu’il s’agirait au mieux d’une perte de chance de louer, pour laquelle la SCI Millemar ne démontre nullement avoir tenté de donner à bail ses appartements.

Elles réfutent également toute perte de valeur du bien immobilier, puisque les 12 appartements qui ont été vendus postérieurement au sinistre et après travaux de remise en état n’ont subi aucune décote.

Elles réfutent aussi tout préjudice moral.

Subsidiairement, elles concluent à l’absence de faute de la société Qualiconsult, rappelant que l’expert n’a retenu aucune faute de conception. Bien qu’affectant de manière généralisée tous les balcons, les différentes malfaçons ne sont pas, chacune, généralisées, elles n’étaient pas décelables par un simple constat visuel à l’occasion d’une visite de chantier du contrôleur technique qui n’est ni maître d''uvre ni BET structure.

Elles allèguent que les balcons litigieux, compte tenu de leur principe constructif (dalles béton armé de 20 cm d’épaisseur, avec un porte-à-faux limité à 1,50 m), constituent pour le contrôleur technique, au moment de l’élaboration de son plan de contrôle, des ouvrages de technique courante, présentant un risque normal et ne nécessitant pas un « contrôle strict », avec éventuellement un point d’arrêt.

Il n’est pas établi selon elles que le contrôleur technique aurait pu/dû détecter les défauts de mise en 'uvre de ferraillage à la faveur des contrôles réalisés par sondage, qui par définition sont aléatoires.

Elles font état du caratère réservé des désordres et rappellent les garanties de la société MAAF assurances.

Dans ses conclusions notifiées le 16 décembre 2024, la société MAAF assurances demande à la cour de :

A titre principal,

— réformer le jugement en ce qu’il a considéré qu’une réception tacite était intervenue le 18 septembre 2015, que les sociétés Casal construction, Cré’arch et Qualiconsult engageaient leur responsabilité de plein droit et in solidum sur le fondement de l’article 1792 du code civil, que la MAAF était tenue à hauteur de 80% au titre de la contribution à la dette et que la garantie de la MAAF était acquise ;

Statuant à nouveau :

— dire et juger que l’ouvrage n’a pas été réceptionné ;

— constater que le contrat d’assurance MAAF a été résilié avant le sinistre ;

— dire et juger que la garantie décennale de la MAAF n’est pas mobilisable ni au titre de la réparation des préjudices matériels ni au titre de la réparation des préjudices immatériels ;

— dire et juger que la garantie responsabilité civile de la MAAF n’est pas mobilisable ni au titre de la réparation des préjudices matériels ni au titre de la réparation des préjudices immatériels;

— dire et juger que la garantie effondrement avant réception n’est pas mobilisable ni au titre de la réparation des préjudices matériels ni au titre de la réparation des préjudices immatériels ;

— constater que la SCI Millemar ne justifie pas de son préjudice moral ;

— constater que certains appartements ont été livrés dès l’année 2016 ;

— constater que le préjudice découlant de la perte de valeur du bien n’est pas certain.

— débouter la SCI Millemar et toute autre personne qui formuleraient des demandes à l’encontre de la MAAF de l’intégralité de ses prétentions tant au titre de la réparation des préjudices matériels que de la réparation des préjudices immatériels ;

Subsidiairement, ramener les demandes à de plus justes proportions ;

Si la Cour estimait l’ouvrage réceptionné :

— dire et juger que la réception a eu lieu à l’encontre de de l’ensemble des intervenant à l’acte de construire ;

— constater que les désordres ont été réservés à réception ;

— débouter la SCI Millemar ainsi que les co défendeurs, de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la MAAF ;

A titre subsidiaire :

— confirmer le jugement du 1 er juin 2023 en toutes ses dispositions ;

A titre infiniment subsidiaire :

Dans le cas où le tribunal entrerait en voie de condamnation :

— dire et juger que le contrat MAAF exclut la prise en charge du préjudice moral au titre des préjudices immatériels ;

— débouter toute personne présentant des demandes à ce titre ;

— dire la MAAF bien fondée ses plafonds de garantie contractuels tant à la SCI Millemar qu’aux colocateurs d’ouvrage et aux assurances recourant contre elle soit :

— Dans le cadre des préjudices immatériels couverts par la garantie décennale la somme de 305000 euros pour l’intégralité des préjudices immatériels de l’ensemble des victimes du sinistre,

— Dans le cadre de la garantie responsabilité civile de droit commun du volet MULTIPRO 1 524 491 euros par sinistre pour l’ensemble des victimes dont 152 450 euros pour les dommages immatériels.

— Dans le cadre de la garantie effondrement 610 000 euros par sinistre pour l’ensemble des victimes,

— dire la MAAF bien fondée ses franchises contractuelles tant à la SCI Millemar qu’aux colocateurs d’ouvrage et aux assurances recourant contre elle soit10 % du montant du sinistre avec un minimum de 1425 euros et un maximum de 3 810 euros ;

— débouter toute personne présentant des demandes excédant ces plafonds et franchises ;

— constater les fautes des sociétés Atelier Cré’arch et Qualiconsult ;

— condamner in solidum les sociétés Atelier Cré’arch et Qualiconsult et leurs assureurs la SMA et la MAF à relever et garantir intégralement la MAAF de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle y compris au titre des dépens et de l’article 700 ;

En tout état de cause :

— débouter la MAF, la SMA, la société Qualiconsult et la société Cré’arch de l’ensemble de leurs appels incident, demandes, fins et prétentions ;

— condamner la SCI Millemar ou qui mieux le devra à payer à la MAAF la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

— condamner la SCI Millemar in solidum ou qui mieux le devra aux dépens comprenant les frais d’expertise et distraits au profit de la SELARL Robichon et associés sur son affirmation de droit ;

La société MAAF assurances conclut en premier lieu à l’absence de réception tacite des travaux. Elle déclare que si le tribunal a également retenu qu’il n’était pas contesté que l’entreprise Casal ait été intégralement payée de ses travaux et que le maître de l’ouvrage avait pris possession de ceux-ci en poursuivant son ouvrage, ces deux derniers points n’ont en réalité jamais été démontrés par la SCCV Le Voltaire.

Elle souligne que l’état des appartements visités en cours d’expertise montrait au contraire que le gros 'uvre n’avait pas progressé et était loin d’être achevé au moment du sinistre, que la SCCV Le Voltaire n’a par exemple jamais produit, ni nouveau contrat de louage d’ouvrage pour le lot confié à la société Casal, ni compte rendu de chantier postérieur permettant de conclure que les travaux avaient effectivement repris.

Subsidiairement, elle conclut au caractère réservé des désordres puisque l’acte rédigé à l’issue de la réunion du 18 septembre 2015 mentionne : 'pb d’équerrage, malfaçons, défauts d’aspects, erreur de côtes', le ferraillage ayant fait l’objet d’un calcul précis par les BET béton armé.

Elle estime qu’il est aisé pour des professionnels de la construction comme l’étaient tant le maître de l’ouvrage que le maître d''uvre et le bureau de contrôle de projeter qu’une erreur de ferraillage induisait également un défaut de solidité en particulier sur les points saillants de la construction que sont ces balcons en porte à faux.

Au titre de ses garanties, elle rappelle qu’aucun contrat de responsabilité civile (RC) ne couvre pas l’objet même de la prestation, c’est-à-dire les frais de démolition reconstruction et les dommages immatériels en découlant le cas échéant, que ce risque est toujours et systématiquement exclu dans tous les contrats d’assurances RC en France.

Subsidiairement, à supposer que les dommages soient de nature décennale, elle rappelle que la garantie des immatériels est une garantie facultative.

Elle conclut en tout état de cause à l’absence de garantie du préjudice moral.

Elle conteste l’intégralité des préjudices allégués et fait état de la responsabilité des autres constructeurs dans la chute des balcons.

La clôture a été prononcée le 7 octobre 2025.

MOTIFS

I / Sur les désordres :

L’analyse des préjudices éventuels suppose de d’abord caractériser les désordres, sachant qu’aucun élément n’est de nature à modifier la position de la cour telle qu’elle a été exposée dans l’arrêt du 10 septembre 2024, concernant tous les constructeurs.

Sur l’existence d’une réception des travaux effectués par la société Casal construction :

Selon l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Il est de jurisprudence constante que l’achèvement de l’ouvrage n’est pas une condition nécessaire à la réception des travaux.

Par courrier du 15 septembre 2015 la société Atelier Cré’Arch a écrit à la société Casal construction: 'suite à la réunion de ce jour, je vous confirme par la présente que les travaux réalisés et le retard pris sur le chantier cité en référence ne sont pas acceptables.

Malgré nos demandes, les travaux à terminer ainsi que ceux de reprise et finitions n’évoluent pas ou presque depuis plusieurs mois!

Dans ces conditions et devant les obligations du maître d’ouvrage, nous sommes contraints de demander la rupture des marchés de travaux'.

Le 18 septembre 2015, un décompte général définitif a été établi faisant état d’un trop perçu de 73 513,49 euros, après avoir fait état d’une provision pour travaux de finitions et reprises.

Il est certain que le document établi le 18 septembre 2015 n’est pas intitulé « procès-verbal de réception » et qu’il ne comporte pas la mention 'réserves', éléments que l’on retrouve traditionnellement dans le cadre d’une réception expresse.

Il est également avéré que la déclaration de sinistre a été effectuée au titre TRC (tout risque chantier) et non au titre de la garantie décennale.

Pour autant, l’analyse des pièces versées aux débats et notamment la teneur du courrier du 15 septembre 2015 montre une volonté très claire du maître de l’ouvrage de résilier le contrat, volonté corroborée par l’établissement d’un décompte général définitif.

En outre, l’examen du décompte montre que pour le gros 'uvre, le montant des travaux réalisé a été payé, ce qui traduit la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de réceptionner l’ouvrage (Cass 3e civ, 18 mai 2017 n°16-11260).

Le fait que ce dernier n’ait pas demandé à la société Casal construction de réparer les désordres allégués n’est pas aberrant dès lors que la société faisait l’objet d’une procédure collective, qu’au demeurant, elle a été placée en liquidation judiciaire le 29 septembre 2015.

De même, s’il peut paraître surprenant que la déclaration de sinistre ait été effectuée au titre TRC, il convient de rappeler que l’immeuble n’était pas achevé, la réception globale étant prévue courant décembre 2015.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a estimé qu’une réception tacite était intervenue.

Sur le caractère caché des désordres :

Le document daté du 18 septembre 2015 mentionne :'pb d’équerrage, malfaçons, défauts d’aspect, erreurs de cotes, de ferraillage… '' non chiffré, en attente d’expertise.

Il est certain que cette mention est particulièrement vague et imprécise, ne permettant pas de déterminer avec exactitude les malfaçons reprochées à la société Casal construction.

Il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [G] qu’il existe 4 catégories distinctes de défauts de ferraillage :

— une interruption d’armatures

— des absences d’armatures de flexion (armatures supérieures) mais avec présence des autres armatures notamment TS (treillis soudé) :

— des défauts de positionnement d’armature

— une insuffisance de certaines sections d’acier.

Selon l’expert, l’effondrement du balcon était lié à un défaut de ferraillage, ce qui conduit la compagnie MAAF assurances à soutenir que ledit défaut était apparent à réception.

Toutefois, la preuve n’est pas rapportée que ce défaut de ferraillage tel que mis en exergue par l’expert corresponde à celui évoqué dans le document, défaut qui peut correspondre à d’autres éléments.

Ainsi, dans le compte-rendu n°38 du 3 février 2015, il est noté: 'observations: voir CR de visite du contrôleur technique: revoir ferraillage des garde-corps béton et faire constater avant coulage'.

Or le désordre rencontré n’est pas lié à un problème de ferraillage des garde-corps.

En outre, les conclusions du rapport d’expertise montrent en tout état de cause que le désordre ne s’est révélé dans toute son ampleur que postérieurement à la réception, qu’en effet, le sinistre a révélé une petite partie des désordres qui affectaient un balcon seulement, que les désordres sont différents selon les balcons, et qu’il a fallu procéder à des investigations techniques approfondies, pour appréhender l’ampleur réelle des malfaçons.

En conséquence, dès lors que tant l’impropriété à destination que la solidité des balcons sont mises en cause, ce qui n’est pas contesté, ces désordres relèvent de la garantie décennale.

Sur les responsabilités :

A / Sur la responsabilité de la société Casal construction :

L’expert judiciaire estime que la Société Casal construction a commis des « malfaçons d’exécution majeures et généralisées constatées contradictoirement sur les lieux du litige concernant le respect de la section des armatures des balcons et le défaut de mise en place d’armatures ».

Sa responsabilité est donc pleinement établie.

B / Sur la responsabilité de la société Atelier Cré’arch :

Les sondages réalisés sur le surplus des balcons ont révélé :

— d’une part, des « malfaçons d’exécution majeures concernant la mise en place du ferraillage du balcon avec une non-conformité notoire aux spécifications techniques définies sur le plan béton armé (coupe type CC) »,

— d’autre part, un « enrobage des armatures supérieures du balcon non conformes aux spécifications techniques définies sur le plan de béton armé (coupe type CC) avec un enrobage mesurée de 9,6 cm ».

L’expert indique qu’un simple examen visuel des ferraillages en place avant le bétonnage des planchers et des balcons aurait permis de mettre en évidence ces non-conformités.

La société Cré’Arch conteste ces conclusions au motif que l’architecte a certes une mission de direction, mais que celle-ci n’implique pas une présence constante et en outre, il n’a pas les compétences d’un BET structure ni d’un bureau de contrôle.

Elle ajoute que seuls 14 balcons sur 22 sont atteints de désordres, avec des pathologies qui diffèrent selon les balcons, ce qui démontre selon elle qu’il était impossible de constater l’existence de ces désordres en cours de chantier.

Elle allègue que le bureau de contrôle pourtant plus compétent n’a pas relevé le dommage, et qu’il lui incombait d’intervenir lors de phases essentielles pour effectuer les contrôles des éléments de sécurité des personnes, avec par exemple une visite impromptue lors du coulage d’un balcon.

Toutefois, c’est bien la totalité des balcons qui est affectée de désordres.

En outre, le courrier de résiliation du contrat du 15 septembre fait état de multiples retards et de travaux réalisés non acceptables. Dès lors que depuis plusieurs mois, de nombreuses remarques avaient été adressées à la société Casal construction, qui ne concernaient pas seulement les retards mais également des malfaçons, il appartenait à l’architecte de se montrer particulièrement vigilant lors des phases essentielles de la construction, sachant que des observations avaient été effectuées sur le ferraillage des garde-corps des balcons, l’expert notant au demeurant qu’un simple examen visuel était suffisant, ce qui ne requérait pas de diligences particulières.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu la responsabilité de la société Cré’arch, le jugement sera confirmé.

C/ Sur la responsabilité de la société Qualiconsult :

La mission LP porte, dans la mesure où ils font partie des marchés des travaux communiqués au contrôleur technique, sur les ouvrages et les éléments d’équipements suivants […],

— les ouvrages de fondation,

— les ouvrages d’ossature,

— les ouvrages de clos et de couvert,

pour les bâtiments, les éléments d’équipement liés indissociablement ou non aux ouvrages énumérés ci-dessus.

Selon l’expert, même si « les balcons concernés sont des ouvrages de technique courante qui ne relèvent pas d’un contrôle strict [..] l’attention est, toutefois, attirée sur le fait que le bureau de contrôle technique Qualiconsult, dans le cadre de sa mission, aurait dû s’assurer de la conformité de la section des ferraillages des balcons et de leur mise en place par référence aux plans de béton armé établis par le bureau d’étude béton armé TECO en procédant des vérifications par sondages notamment avant le bétonnage des premiers balcons ». Il ajoute « qu’aucune vérification technique n’a été effectuée pour ce type d’ouvrage ».

La société Qualiconsult conteste cette analyse en indiquant que le contrôle in situ du contrôleur technique en phase chantier est régi par l’article 4.2.4.2 de la norme NFP 03-100 qui dispose que les interventions du contrôleur technique sur le chantier s’effectuent par examen visuel à l’occasion de visites ponctuelles réparties sur la durée de réalisation des ouvrages.

Elle souligne que ce n’est pas parce que le contrôleur technique est investi d’une mission L « solidité » qu’il doit être considéré comme un BET structure tenu de déceler systématiquement les défauts structurels d’un ouvrage.

Il n’est pas contesté que le contrôleur technique n’avait pas à assister systématiquement aux réunions de chantier. Toutefois, il résulte de l’article 3.2 des conditions générales de la convention technique que « le contrôleur technique donne son avis sur l’ouvrage sur la base d’une analyse de risques au regard d’une part, du référentiel des missions qui lui sont confiées et, d’autre part des informations techniques portées à sa connaissance par le maître d’ouvrage ».

L’article A5 prévoit, en phase 3, les modalités de contrôle sur chantier des ouvrages et des éléments d’équipements avec l’établissement de fiches de visites de chantier après examen sur site d’ouvrages et d’éléments d’équipements soumis au contrôle, les interventions sur le chantier s’effectuant par examen visuel à l’occasion des visites ponctuelles réparties sur la durée de réalisation des ouvrages.

Même si le contrôleur technique n’effectue que des visites ponctuelles, il lui incombe lors de celles-ci de s’assurer que les ouvrages obéissent aux normes techniques requises. Or l’expert précise bien « qu’aucune vérification technique n’a été effectuée pour ce type d’ouvrage ».

En conséquence, la responsabilité de la société Qualiconsult sera retenue, mais dans une proportion moindre que celle de la société Atelier Cré’Arch, qui avait une véritable mission de suivi des travaux.

Au vu de ce qui précède, le premier juge a procédé à une exacte appréciation des responsabilités et le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé comme suit lesdites responsabilités :

— société Casal construction: 80%,

— société Atelier Cré’arch: 15%,

— société Qualiconsult: 5%.

La société Créarch et son assureur la MAF seront condamnés in solidum à relever et garantir la société MAAF à hauteur de 15% des condamnations prononcées à son encontre.

La société Qualiconsult et son assureur SMA seront condamnés in solidum à relever et garantir la société MAAF à hauteur de 5% des condamnations prononcées à son encontre.

La société Qualiconsult et son assureur SMA seront condamnés in solidum à relever et garantir la société Cré’Arch et la MAF à hauteur de 5% des condamnations prononcées à leur encontre.

La société Créarch et son assureur la MAF seront condamnés in solidum à relever et garantir la société Qualiconsult et la SMA SA à hauteur de 15% des condamnations prononcées à leur encontre.

La MAAF assurances sera condamnée à relever et garantir la société Qualiconsult et la SMA SA à hauteur de 80% des condamnations prononcées à leur encontre.

La MAAF assurances sera condamnée à relever et garantir la société Cré’Arch et la MAF à hauteur de 80% des condamnations prononcées à leur encontre.

II / Sur les préjudices :

Sur le préjudice locatif :

Sur le principe :

Il est certain que le gérant de la SCI Millemar Invest et de la SCCV Le Voltaire est la même personne, à savoir M.[S] et il est constant que la SCCV Le Voltaire n’a pas été attraite à la présente procédure par la SCI Millemar Invest.

Pour autant, le fait qu’il s’agisse du même gérant ne peut à lui seul entraîner ipso facto le rejet des demandes formulées par la SCI Millemar Invest. Il est en effet fréquent que des SCI à caractère familial soient créées dans le but d’édifier et/ou d’acquérir des biens d’habitation à des fins locatives.

A titre liminaire, il convient de souligner que le fondement juridique sur lequel s’appuie la SCI Millemar Invest n’est pas un retard dans la livraison, qui effectivement ne pourrait être sollicité qu’à l’encontre de son vendeur, mais l’article 1792 du code civil, et il est à cet égard indifférent d’obtenir le cahier des conditions générales des ventes en VEFA.

Il est avéré que les désordres sont de grande ampleur puisqu’à l’origine, un balcon s’est effondré sous son propre poids, et que l’expertise judiciaire a permis de mettre en évidence les graves non-conformités affectant la totalité des balcons de l’immeuble B.

Un appartement a certes été loué dès le printemps 2016, le contrat de bail donnant lieu à une sorte d’avenant, interdisant à la locataire d’utiliser le balcon. Toutefois, et contrairement aux allégations des intimés qui affirment qu’il était aisé de louer les appartements litigieux dès 2016, et qu’en conséquence, l’absence de location ne résulte que de la seule volonté de la SCI Millemar Invest, il convient de souligner qu’il n’est pas aisé de trouver des locataires quelques mois après l’effondrement d’un balcon, élément nécessairement porté à la connaissance de la population locale compte tenu des faits qui auraient pu avoir des conséquences encore plus dramatiques et sachant qu’en l’absence d’expertise, il était impossible de savoir si seul ce balcon présentait des non-conformités, s’il s’agissait de tous les balcons voire de la totalité de l’immeuble.

Il résulte des pièces produites que tous les appartements, disposant d’un balcon ou d’une terrasse, étaient concernés par les désordres et donc les travaux à intervenir.

En outre, c’est à juste titre que les appelants relèvent qu’au départ de son expertise, soit en décembre 2016, l’expert n’avait pas exclu la nécessité de consolider la structure au moyen de poutres à l’intérieur des appartements eux-mêmes. Dès lors, il ne saurait sérieusement être prétendu que les logements pouvaient être loués facilement, sachant de surcroît que l’un des atouts desdits appartements, situés dans un endroit peu attractif d’après l’analyse de Mme [X], était l’existence d’un balcon de belle taille. En l’absence de certitude sur l’importance et la durée des travaux à accomplir, il était peu prudent de proposer ces biens à la location.

Au demeurant, force est de constater que dès que les travaux ont été terminés, soit le 1er mars 2019, les appartements ont été loués dans un délai raisonnable.

S’agissant du délai nécessaire pour accomplir les travaux réparatoires, soit près de trois ans et demi après l’effondrement du balcon, c’est à juste titre que la SCI Millemar Invest souligne que deux projets ont été proposés, l’un par la société Freyssinet, plus coûteux mais plus complet, l’autre par la société Manang, moins cher mais plus superficiel. L’expert comme le premier juge ont validé la solution proposée par la société Freyssinet, ce choix ayant fait l’objet de contestations de la part des intimés, et les appelants justifient du fait que la somme nécessaire au paiement des travaux n’a été perçue qu’au cours du second semestre 2018. En conséquence, le fait que les travaux aient été effectués début 2019 apparaît tout à fait correct.

Il ressort de ce qui précède que la preuve n’est pas rapportée que les appelants ont volontairement prolongé la durée de non-location des appartements litigieux, mais qu’en revanche, ce sont bien les désordres générés par les fautes des différents intimés qui sont à l’origine des retards pris dans la location. Toutefois, il ne peut s’agir que d’une perte de chance de louer les biens, perte de chance qui peut être estimée à 80'% compte tenu des caractéristiques des biens et de leur localisation.

Le jugement sera infirmé.

Sur le montant :

La base retenue à savoir le montant des loyers hors charges effectivement pratiqués, apparaît adéquate.

S’agissant de la dépréciation des locaux liés à leur habitation, argument invoqué par l’expert comptable amiable M.[Y] [P], il faut rappeler qu’un appartement inoccupé s’abîme également et cet argument ne peut dès lors pas être retenu.

Il est également mentionné que les loyers qui auraient été perçus auraient donné lieu à imposition, ce dont il doit être tenu compte. Toutefois, le principe fiscal est qu’une indemnité est taxable lorsque le préjudice qu’elle vise à compenser est lui-même taxable (CE, Plèn. 12 mars 1982, n° 17074). Ainsi une indemnité ayant pour objet de compenser une perte de recettes est-elle imposable dès lors que ces recettes auraient elles-mêmes été assujetties à l’impôt si l’entreprise victime les avait perçues. Les indemnités allouées pour des préjudices se rattachant aux opérations commerciales ou industrielles et, d’une façon plus générale, à la gestion de l’entreprise constituent des profits imposables (Bulletin ofifciel des finances publiques'02/03/2016). En conséquence, il n’y a pas lieu d’opérer de quelconques déductions à ce titre.

Les travaux devaient être livrés le 1er décembre 2015 pour le bâtiment B et le 1er janvier 2016 pour le bâtiment A.

Après réception des travaux le 1er mars 2019, les appartements ont été loués ou vendus dans les mois qui ont suivi, ce qui tend à démontrer qu’en l’absence de ces désordres, ils auraient pu être une source de revenus peu de temps après l’achèvement des travaux.

Au vu de ce qui précède, il convient de considérer que les appartements auraient pu être mis en location à compter du 1er mars 2016 et qu’ils n’ont pu réellement l’être qu’une fois les travaux achevés, à compter du 1er mars 2019.

La perte de chance doit donc être retenue sur une durée de 36 mois.

— lot 66: il a été loué à Mme [E] le 31 mai 2016. Le loyer hors charges s’élevait à 650 euros.

L’indemnité sera fixée à 650 euros x 3 mois x 80% = 1 560 euros

— lot 65 (appartement A10/A11): il n’a pas été loué, il a finalement été vendu le 12 juin 2019. Il faut tenir compte de la perte locative sur 36 mois, en retenant un montant similiaire de loyer à celui du lot 66 vu les similitudes entre les deux appartements.

650 x 36 mois x 80%= 18 720 euros

— lot 58 (appartement B9): il a été loué pour un loyer de 570 euros

L’indemnité s’élève à 570 x 36 mois x 80%= 16 416 euros

— lot 59 (appartement B10): il a été loué pour un loyer de 650 euros

L’indemnité s’élève à 650 x 36 mois x 80% = 18 720 euros

Soit un total de 55 416 euros.

Sur la perte de valeur vénale :

La SCI Millemar Invest a vendu un appartement pour la somme de 179220 euros. Elle a fait le choix de prendre à sa charge les frais de notaire, qui sont traditionnellement à la charge de l’aquéreur, et ne saurait dès lors les prendre en compte pour affirmer que le bien vendu a perdu de la valeur, cette affirmation n’étant nullement démontrée par les diffétentes expertises réalisées, qui ont plutôt conclu à un accroissement de valeur une fois les travaux effectués, sachant que le bien acquis, en tenant compte des transformations des trois appartements T2 en deux appartements T3, valait 172 000 euros. Cette demande sera rejetée.

Sur le préjudice moral :

La SCI Millemar Invest, SCI de nature familiale, ne justifie d’aucune atteinte à son image qui serait constitutive d’un préjudice moral. Sa demande est rejetée.

Sur la garantie de la société MAAF assurances :

La société MAAF assurances fait état d’une franchise et d’un plafond pour les préjudices immatériels de 305000 euros. Au regard du montant de la condamnation prononcée, ce plafond n’est pas atteint à ce jour. En outre et surtout, le plafond et la franchise figurent dans des conditions générales non signées par l’assuré, non datées et la simple référence dans les conditions particulières au fait que l’assuré a bien reçu connaissance des conditions générales ne permet pas de certifier la teneur de celles-ci, le premier exemplaire des conditions générales ayant été communiqué datant de 1998. En conséquence, ce plafond n’est pas opposable à l’assuré et par voie de conséquence aux tiers (Cass 2e civ, 13 février 2025, n°23-17739).

Sur la garantie de la MAF :

La MAF est fondée à opposer ses franchises et plafonds s’agissant de garanties facultatives, ne faisant pas l’objet de contestations.

Sur la clause limitative de responsabilité de la société Qualiconsult :

Selon l’ancien article L.111-24 alinéa 2 devenu L.125-2 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, applicable lors des faits, le contrôleur technique n’est tenu vis-à-vis des constructeurs à supporter la réparation de dommages qu’à concurrence de la part de responsabilité susceptible d’être mise à sa charge dans les limites des missions définies par le contrat le liant au maître d’ouvrage.

Les sociétés Créarch, MAF, Qualiconsult, SMA SA et MAAF assurances seront condamnées in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement déféré et statuant de nouveau :

Condamne in solidum les sociétés Créarch, MAF, Qualiconsult, SMA SA et MAAF assurances à verser à la SCI Millemar Invest :

— la somme de 55 416 euros au titre de son préjudice locatif,

— la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Créarch et son assureur la MAF à relever et garantir la société MAAF à hauteur de 15% des condamnations prononcées à son encontre.

Condamne in solidum la société Qualiconsult et son assureur SMA à relever et garantir la société MAAF à hauteur de 5% des condamnations prononcées à son encontre.

Condamne in solidum la société Qualiconsult et son assureur SMA à relever et garantir la société Cré’Arch et la MAF à hauteur de 5% des condamnations prononcées à leur encontre.

Condamne in solidum la société Créarch et son assureur la MAF à relever et garantir la société Qualiconsult et la SMA SA à hauteur de 15% des condamnations prononcées à leur encontre.

Condamne la MAAF assurances à relever et garantir la société Qualiconsult et la SMA SA à hauteur de 80% des condamnations prononcées à leur encontre.

Condamne la MAAF assurances à relever et garantir la société Cré’Arch et la MAF à hauteur de 80% des condamnations prononcées à leur encontre.

Dit que la MAF est fondée à opposer ses franchises et plafonds s’agissant de garanties facultatives.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne in solidum les sociétés Créarch, MAF, Qualiconsult, SMA SA et MAAF assurances aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section et par la greffière M^me Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section