N° RG 22/01447

N° Portalis DBVM-V-B7G-LKAL

C1

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SCP [H]-PALACCI

la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 06 NOVEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° RG 21/00002)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 03 mars 2022

suivant déclaration d’appel du 11 avril 2022

APPELANTE :

SCI ANGIE, immatriculée au RCS de ROMANS sous le n° 824 448 831, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 18]

[Localité 3]

représentée par M^e Séverine JOUANNEAU de la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

SARL DUCROS CONTROLE, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n°440 517 597, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Céline CASSEGRAIN de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE substituée par M^e Jimmy MATRAS, avocat au barreau de VALENCE

INTERVENANT [Localité 11] :

SARL A. DUCROS AUTO CONTROLE, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 898 459 078, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Céline CASSEGRAIN de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE substituée par M^e Jimmy MATRAS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

Assistés lors des débats de Fabien OEUVRAY, greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 septembre 2025, M^me PAYEN, Conseillère, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2002, la SCI [X] JE a donné à bail commercial à la SARL Contrôle technique des Basseaux (qui deviendra la SARL Ducros contrôle suivant décision du 7 mai 2021), un ensemble immobilier à usage commercial, d’une superficie de 200 m² sis [Adresse 20], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juillet 2022 et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 9156 euros hors taxes et hors charges.

Le bail a été tacitement reconduit le 1er juillet 2011.

Suivant acte authentique en date du 29 décembre 2016, la SCI Angie a fait l’acquisition des locaux loués.

Par acte d’huissier en date du 30 mai 2017, la SCI Angie a fait délivrer à la SARL Contrôle technique des Basseaux un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2018, aux conditions antérieures, sauf fixation du loyer annuel à 22.800 euros HT et HC.

Le 18 décembre 2019, la SCI Angie a notifié un mémoire préalable à la SARL Contrôle technique des Basseaux, invoquant un motif de déplafonnement du local commercial tenant à la poursuite du bail au-delà d’une durée de douze années. Elle a sollicité à titre principal la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22 800 euros charges et TVA en sus, à compter du 1er janvier 2018. A titre subsidiaire, elle a demandé, d’une part, la désignation d’un expert avec pour mission de déterminer le montant de la valeur locative de l’immeuble donné à bail et d’autre part, la fixation du montant du loyer provisionnel, pendant l’expertise, à la somme annuelle de 22 800 euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte notarié en date du 07 mai 2021, la SARL Contrôle technique des Basseaux a vendu son fonds artisanal à la SARL A. Ducros auto contrôle.

Suivant exploit d’huissier en date du 30 août 2021, la SCI Angie a assigné la SARL Ducros contrôle devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du bail.

Par jugement en date du 03 mars 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Valence a :

— déclaré irrecevable l’action engagée par la SCI Angie à l’encontre de la société ayant pour raison sociale « Ducros contrôle » et exerçant son activité sous l’enseigne SARL Contrôle technique des Basseaux,

— condamné la SCI Angie à payer à la société ayant pour raison sociale « Ducros contrôle » et exerçant son activité sous l’enseigne SARL Contrôle technique des Basseaux, une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute prétention plus ample de la SARL Ducros contrôle,

— condamné la SCI Angie aux dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 11 avril 2022, la SCI Angie a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

L’affaire a été audiencée sous le n°RG22/01447.

Suivant arrêt en date du 28 septembre 2023, la cour d’appel de Grenoble a :

— infirmé le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Valence en date du 3 mars 2022, en toutes ses dispositions soumises à la cour,

— déclaré recevable l’action de la SCI Angie à l’encontre de la SARL Ducros contrôle en fixation du loyer du bail renouvelé,

— ordonné avant dire droit une mesure d’expertise,

— désigné en qualité d’expert Mme [D] [Y] épouse [Z], [Adresse 7] Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 14]. : 06.78.21.84.91 Mèl : [Courriel 13]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

*faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

*visiter les lieux situés [Adresse 19] à [Localité 10], les décrire,

*déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail en tenant compte des caractéristiques des locaux, de leur destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage et de leur évolution depuis la fixation initiale du loyer jusqu’au 1er janvier 2018,

— dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et déposera son rapport au greffe de la cour d’appel de Grenoble au plus tard le 30 mars 2024,

— fixé à la somme de 2000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

— dit que cette somme devra être consignée par la SCI Angie auprès de la Régie de la cour d’appel de Grenoble avant le 30 octobre 2023,

— dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— désigné le conseiller de la mise en état de la chambre commerciale de la cour d’appel de Grenoble, en qualité de magistrat chargé du suivi de l’expertise,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 04 avril 2024 à 09 heures.

— sursis à statuer sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, la SCI Angie a assigné en intervention forcée devant la cour d’appel de Grenoble la SARL A. Ducros auto contrôle, au visa des articles 367, 554 et 555 du code de procédure civile, aux fins de :

— dire et juger la présente assignation recevable et bien fondée,

— dire et juger l’appel en cause de la société A. Ducros auto contrôle recevable et bien fondé, et en conséquence :

— ordonner la jonction de la présente instance avec la procédure principale enrôlée sous le numéro RG 22/01447,

— dire et juger que les opérations d’expertise confiées à Madame [Z] seront déclarées communes et opposables à la société A. Ducros auto contrôle,

A titre principal,

— dire et juger que la société A. Ducros auto contrôle est solidairement tenue au paiement du loyer du bail renouvelé, et ce depuis le 7 mai 2021, date de la cession de fonds de commerce,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que l’arrêt à intervenir sera déclaré commun à la société A. Ducros auto contrôle,

— réserver les dépens.

L’affaire a été audiencée sous le n°RG 23/04085.

Suivant ordonnance en date du 14 décembre 2023, la Présidente, chargée de la mise en état a ordonné la jonction des procédures n°RG 23/04085 et 22/01447 sous le numéro 22/01447.

L’expert a rendu son rapport définitif le 21 juin 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 03 janvier 2025.

Prétentions et moyens de la SCI Angie :

Dans ses conclusions après dépôt du rapport notifiées par RPVA le 18 mars 2025, la SCI Angie demande à la cour, au visa des articles 367, 554 et 555 du code de procédure civile, L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, de :

*Rappelant que suivant arrêt du 28 septembre 2023 la cour a infirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Valence du 3 mars 2022 et ainsi :

— jugé recevable l’action de la SCI Angie en fixation du loyer du bail renouvelé,

— jugé que la durée du bail ayant excédé 12 années, il convenait de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce,

Sur l’appel en cause de la société A. Ducros auto contrôle :

— juger que la société A. Ducros auto contrôle est le preneur actuel des locaux,

— juger que l’expertise s’est déroulée au contradictoire de la société A. Ducros auto contrôle,

— juger que l’expertise judiciaire ordonnée constitue un élément nouveau qui justifie l’intervention de la société A. Ducros auto contrôle,

— juger recevable et bien fondée l’assignation de la société A. Ducros auto contrôle aux fins de condamnation au paiement du loyer du bail renouvelé,

*Infirmant le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Valence en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

A titre principal

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 à la somme de 38.000 euros HT, soit 45 600 euros TTC par an, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées,

En conséquence

— condamner la société SARL Ducros contrôle à payer à la SCI Angie la somme de 98 550 euros HT, soit 118 260 euros TTC au titre du paiement des loyers du bail renouvelé depuis la date d’effet du congé,

— condamner la société A. Ducros auto contrôle à payer la somme de 81.724 euros HT, soit 98.068,80 euros TTC au titre du paiement des loyers du bail renouvelé depuis l’achat de son fonds de commerce,

A titre subsidiaire

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 à la somme de 13.553 euros HT, soit 16.263,60 euros TTC, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées,

En conséquence.

— condamner la société SARL Ducros contrôle à payer à la SCI Angie la somme de 15.023,10 euros HT, soit 18.027,72 euros TTC au titre du paiement des loyers du bail renouvelé depuis la date d’effet du congé,

— condamner la société A. Ducros auto contrôle à payer la somme de 12.458,17 euros HT, soit 14.949,80 euros TTC au titre du paiement des loyers du bail renouvelé depuis l’achat de son fonds de commerce,

A titre infiniment subsidiaire, si la Cour ne déclarait pas recevable l’appel en cause de la société A. Ducros auto contrôle,

A titre principal,

— condamner la société SARL Ducros contrôle à payer à la SCI Angie la somme de 216.328,80 euros TTC (118.260 + 98.068,80 euros) au titre du paiement des loyers du bail renouvelé depuis la date d’effet du congé,

A titre subsidiaire, condamner la société SARL Ducros contrôle à payer à la SCI Angie la somme de 32.977,62 euros TTC (18.027,72 + 14.949,80 euros) au titre du paiement des loyers du bail renouvelé depuis la date d’effet du congé,

En tout état de cause :

— débouter les sociétés SARL Ducros contrôle et A. Ducros auto contrôle de leurs entières demandes, fins et conclusions,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes dues par les preneurs, par année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2018,

— condamner in solidum les sociétés SARL Ducros contrôle et A. Ducros auto contrôle à payer à la SCI Angie la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les sociétés SARL Ducros contrôle et A. Ducros auto contrôle aux entiers dépens d’instance.

1/ Sur l’appel en cause de la SARL A. Ducros auto contrôle

La SCI Angie soutient que :

— les instances ont été jointes,

— la cour d’appel ayant ordonné une expertise, il est indispensable que les opérations d’expertise aient lieu au contradictoire du preneur actuel des locaux, la SARL A. Ducros auto contrôle,

— la SARL A. Ducros auto contrôle, doit être partie à l’instance, car elle sera tenue du paiement rétroactif des loyers à compter de la cession du fonds de commerce, l’expert ayant retenu une valeur locative supérieure au loyer actuellement versé,

2/ Sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative

La SCI Angie fait valoir que :

— le contrat initial s’étant poursuivi au-delà d’une durée de 12 années, le bailleur est en droit de solliciter la fixation du loyer au montant de la valeur locative conformément au principe du déplafonnement,

3/ sur la détermination de la valeur locative

La SCI Angie affirme que :

— à défaut d’accord entre les parties, le montant des loyers du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative,

— le local commercial se trouve dans une zone dynamique, attractive, en développement depuis des années,

— la notion de surface pondérée retenue par l’expert est inapplicable,

— c’est le preneur qui a réalisé les aménagements et c’est donc la totalité de la superficie donnée à bail qui doit être comptabilisée pour le calcul de la valeur locative,

— elle ne saurait se voir imposer la pondération des surfaces alors que les aménagements résultent du seul choix du preneur,

— la surface donnée à bail est de 200m² et non 181 m² ou 144m² de surface pondérée tel que retenu par l’expert,

— le contrat de bail ne fait pas référence à un parking, alors que de facto, les sociétés Ducros contrôle et A. Ducros auto contrôle ont bénéficié d’un parking clôturé de plusieurs dizaines de places qui a eu une incidence importante sur la valeur locative et justifie sa majoration significative,

— il n’appartient pas à l’expert d’interpréter le bail concernant les places de parking,

— elle se trouve entravée par la clause de non-concurrence alors qu’elle exerce une activité complémentaire et cette clause constitue pour les sociétés un avantage commercial considérable,

— le développement de la zone ne permet pas une minoration du loyer et l’analyse de l’expert en ce sens est incohérente,

— les valeurs au m² retenues par l’expert sont incompréhensibles, et les baux retenus par l’expert à titre de comparaison ne sont pas probants (bail résilié, bail ne relevant pas du statut des loyers commerciaux, bail se situant à 4km du local),

4/ Sur la condamnation des sociétés DUCROS CONTROLE et A. Ducros auto contrôle

La SCI Angie expose que :

— le loyer du bail renouvelé s’applique rétroactivement à compter de la date d’effet du congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur,

— le congé a été signifié le 30 mai 2017 avec une date d’effet au 31 décembre 2017,

— depuis le 1er janvier 2018, les sociétés Ducros contrôle et A. Ducros auto contrôle en leurs qualités de preneurs successifs sont redevables du montant du bail du loyer renouvelé.

Prétentions et moyens de la SARL Ducros contrôle et la SARL A. Ducros auto contrôle

Dans leurs conclusions récapitulatives d’intimée n°2 après expertise notifiées par RPVA le 03 juin 2025, elles demandent à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence le 3 mars 2022 en ce qu’il a condamné la SCI Angie à verser à la société ayant pour raison sociale Ducros contrôle la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence du 3 mars 2022 en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action engagée par la SCI Angie à l’encontre de la société ayant pour raison sociale Ducros contrôle et exerçant son activité sous l’enseigne SARL Contrôle technique des Basseaux,

Statuant à nouveau,

à titre principal :

— fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2018 à la somme de 9.913 euros par an HT et HC,

— condamner la SCI Angie à rembourser aux sociétés SARL Ducros contrôle et A. Ducros auto contrôle les trop perçus de loyer, calculés terme par terme, qui porteront intérêts de retard au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter du 1er janvier 2018,

— ordonner la capitalisation des intérêts dûs pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu à l’article L 145-57 du code de commerce la décision à intervenir constituerait un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L 111-2, L 111-3 et L. 111-6 du code de procédure civile d’exécution,

En tout état de cause

— débouter la SCI Angie de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI Angie aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— condamner la SCI Angie à payer aux sociétés SARL Ducros contrôle et SARL A. A. Ducros auto contrôle chacune une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

1/ Sur la valeur locative :

La SARL Ducros contrôle et la SARL A. Ducros auto contrôle affirment que :

— la valeur locative du bail à la date du 1er janvier 2018 est inférieure au loyer initial du bail et a fortiori au loyer indexé actuel,

— le loyer doit être fixé à la valeur locative,

— la détermination de la surface pondérée relève de la grille de pondération applicable aux commerces de périphérie situés dans des retails parks aux termes de laquelle les locaux situés au rez de chaussée, destinés à l’accueil de la clientèle relèvent du coefficient 1 et les annexes, locaux techniques et réserves du coefficient 0,20,

— le bail permettant les prestations et travaux de contrôle technique des véhicules, le preneur se devait de créer un petit accueil de la clientèle,

— les locaux sont situés dans une zone d’activité,

— le local est peu visible et caché derrière le bâtiment d’une carrosserie,

— la clientèle vient par nécessité et l’attractivité de la zone commerciale a peu d’influence,

— le parking est compris dans la valeur locative déterminée, en ce que c’est le bailleur qui a clos le terrain, comprenant les parkings et ce avant la période de référence,

— l’expert se base sur cinq baux commerciaux semblables au bail litigieux, alors que la SCI Angie ne retient que les deux loyers les plus importants,

— le preneur s’acquitte de la taxe foncière, ce qui constitue une charge exorbitante et dont il doit être tenu compte pour la fixation du loyer, (abattement sur la valeur locative)

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2025.

Motifs de la décision :

Sur les conclusions de l’expert

L’expert retient une valeur locative annuelle en valeur au 1er janvier 2018 de 13 553 euros du m² annuel HT & HC.

Il conclut que :

« Réponse aux dires des parties :

Dire de Maître [L] [H]

Sur la détermination de la surface :

le local en objet a une activité commerciale de contrôle technique recevant une clientèle.

Il n’y a pas lieu selon nous d’écarter la pondération des surfaces.

La surface utile est de 181 m² environ selon les éléments transmis.

Sur les caractéristiques du local considéré :

Le parking a toujours fait partie du périmètre du bail, à ce titre le bailleur a clos le terrain en y incluant le parking.

Le parking est compris dans la valeur locative que nous avons déterminée.

Sur les obligations respectives des parties :

Nous avons intégré dans notre rapport le bon montant pour la taxe foncière transmis par Maitre [H].

La clause de non concurrence du bailleur est assez courante et ne justifie pas selon nous une minoration de la valeur locative.

Sur les facteurs locaux de commercialité :

Le local en objet est utilisé pour une activité de contrôle technique.

La clientèle vient par nécessité et obligation, l’environnement commercial a donc peu d’incidence sur le local en objet.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage :

Nous nous sommes basés sur les références que nous avons également relevées ainsi que sur une analyse du marché.

Nous avons cité les références transmises par les [8] des Parties à titre indicatif.

Notre évaluation est fondée sur notre propre analyse.

A cet égard, notre analyse est confortée par le rapport établi par le cabinet Ethique Immobilis en novembre 2022 et transmis par Maître [H].

Ce rapport concernait l’évaluation du local en objet ainsi que du local mitoyen dans le cadre d’une restructuration de ce bâtiment en cellules commerciales.

(')

La valeur citée par Maître [H] à 230 euros le m² ne serait applicable qu’en cas de restructuration des bâtiments en cellules commerciales et avec la présence sur le même tènement de l’enseigne Mc Donalds.

(')

Nous avons ainsi parfaitement justifié la valeur locative retenue, confirmée par le rapport établi par Monsieur [P] [K] du cabinet Ethique Immobilis, Expert inscrit entre autres près la Cour d’appel de Montpellier.

Dire de Maître Céline [F]

Sur la détermination des surfaces :

Maître [F] rejoint notre analyse.

Sur les caractéristiques du local considéré :

Maître [F] nous précise que le parking a toujours fait partie du périmètre du bail.

Le congé avec offre de renouvellement du 30 mai 2017 a annexé l’acte d’achat par la SCI Angie des parcelles objet du présent bail pour une surface de 6 000 m.

Il n’y a donc pas lieu de déterminer une valeur locative supplémentaire pour le parking.

Sur les obligations respectives des parties :

Nous n’appliquerons pas d’abattement pour la clause d’accession en fin de jouissance car comme la clause de non-concurrence il s’agit de clauses courantes.

Sur les facteurs locaux de commercialité :

Comme nous l’avons préalablement mentionné, la valeur locative que nous avons déterminée est parfaitement justifiée et confirmée par le rapport du Cabinet Ethique Immobilis. »

§1 Sur l’appel en cause de la SARL A. Ducros auto contrôle

En application des articles 554 et 555 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

Il est de jurisprudence constante, que l’évolution du litige est caractérisée par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du procès (Cour de cassation, ass. pléniaire, 11 mars 2005 n°03-20.484).

Il est constant que la SARL A. Ducros auto contrôle est le preneur actuel des locaux, qu’elle sera impactée par la décision rendue par la présente juridiction, ce qui constitue un élément nouveau, rendant nécessaire sa présence à l’instance. La SARL A. Ducros auto contrôle, qui était présente à l’expertise judiciaire ne conteste pas ce point.

Au regard de ces éléments, l’intervention forcée de la SARL A. Ducros auto contrôle sera jugée recevable.

§2 Sur le principe de la fixation du loyer commercial à la valeur locative

Pour rappel, il a déjà été tranché, dans l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Grenoble le 28 septembre 2023, que « par l’effet de sa prolongation tacite après son terme le 30 juin 2011, la durée du bail excède douze années, ce qui est de nature à entraîner le déplafonnement du loyer. »

Au terme de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Par ailleurs, l’article L145-34 du même code énonce que : à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.

Il résulte de ces dispositions que n’est pas contestable le droit du preneur à voir fixer le loyer commercial du bail renouvelé à la valeur locative si cette dernière est inférieure à la valeur du loyer plafonné.

Enfin, aux termes de l’article R 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Le juge a l’obligation de rechercher la valeur locative. (Cour de cassation 3ème civile, 03 décembre 2003).

Sur la situation géographique du local

Le local commercial se situe [Adresse 2] (26).

L’expert conclut que « la commune d'[Localité 10] est située à 13 km au sud de [Localité 17], à proximité de tous les grands axes de circulation de la Vallée du Rhône. La commune offre un tissu d’activité très diversifié grâce à ses quatre zones industrielles. »

Il précise que le bien se situe en bordure de la route Nationale 7, à 3 km au Nord-Ouest du centre-ville.

Ensuite d’un dire, il conclut que la clientèle vient par nécessité et obligation, que l’environnement commercial a peu d’incidence sur le local en objet.

La cour observe que la présence de quatre zones industrielles autour de la commune signe le dynamisme de cette aire urbaine et donc la présence d’un bassin d’emploi et de population conséquent. Le fait que le local commercial soit proche du centre-ville constitue également un critère favorable.

En outre, le local commercial étant situé au sein d’une zone d’activité, il est attractif pour les clients en ce qu’ils peuvent faire des courses le temps que les employés s’occupent de leur voiture. En ce sens, l’environnement commercial a une incidence sur le local en objet.

Enfin, le fait que le local ne soit pas visible depuis l’artère principale n’est pas un critère à l’ère de l’internet mobile et des applications de guidage.

Il sera donc retenu que la situation géographique du local commercial est favorable.

Sur les caractéristiques du local

L’expert conclut que : « la surface et la nature des locaux sont adaptés à l’activité de contrôle technique automobile exercée dans les lieux. Les locaux sont parfaitement entretenus par le preneur.

Les caractéristiques du local considéré ne justifient pas une majoration ou une minoration de la valeur. »

Les parties ne contestent pas ce point.

Sont en discussion la surface pondérée du local et les places de parking.

1/ la surface pondérée du local

L’expert a appliqué une pondération aux locaux, ce qui est contesté par la SCI Angie.

La cour relève que la pondération de la surface brute des locaux est destinée à proportionner les surfaces mises à disposition du preneur en fonction de leur utilité pour l’exercice de l’activité commerciale.

La pondération consiste à valoriser le mètre carré de vitrine afin de pouvoir comparer des boutiques de configurations différentes.

Or, la SARL Ducros contrôle et la SARL A.DUCROS AUTO CONTROLE ont besoin d’un environnement commercial pour bénéficier du flux de clientèle existant sur la zone, l’activité du preneur étant typiquement commerciale ;

« Il a été jugé que seule la méthode de pondération des surfaces tient compte du fait que tous les mètres carrés n’ont pas la même valeur commerciale.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière comprenait deux systèmes de pondération : celui commun à toutes les professions immobilières et celui recommandé par les experts de justice.

La Charte de l’expertise avec la contribution de la RICS, qui regroupe l’ensemble des métiers de l’immobilier, a harmonisé les différentes grilles de pondération. La nouvelle grille a été élaborée par les représentants des principales branches d’activités liées au commerce, regroupant des professionnels des différents métiers : utilisateurs/enseignes-bailleurs/investisseurs-experts immobiliers-administrateurs de biens-commercialisateurs.

Cette grille de pondération qui figure dans la 5e édition de la Charte de l’Expertise, est applicable à compter du 1er juillet 2015 (date de prise d’effet

des baux). Elle a été légèrement modifiée en novembre 2019 puis fin 2024 (6e édition de la Charte). Il convient de préciser qu’il s’agit de préconisations. » (Dalloz action Droit et pratique des baux commerciaux).

« La pratique de la pondération des surfaces commerciales n’était régie par aucune disposition légale ou réglementaire et variait selon les locaux en cause, la cour d’appel, qui a appliqué un certain coefficient de pondération aux différentes parties du local commercial considéré au vu du rapport de l’expert régulièrement communiqué, a, sans violer l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, fixé le prix du loyer renouvelé. » (Cour de cassation 3ème civ, 19 septembre 2007, n°06-16.820)

L’expert reprend ces éléments pour appliquer une pondération à chaque espace du local commercial.

La pondération des surfaces étant appliquée par tous et ayant pour objectif d’harmoniser le calcul de la surface dans le but de déterminer des critères de comparaison, nécessaires à la fixation juste du loyer commercial, il ne saurait être reproché à l’expert d’en avoir fait usage.

La SCI Angie soutient que la notion de surface pondérée est inapplicable car elle est exclue pour les locaux d’activité et les entrepôts. Cependant, elle ne verse aucun élément probant au soutien de cette allégation qui n’est pas non plus argumentée en fait.

En outre, si en effet, les aménagements du local commercial ont été réalisés par le preneur sans concertation avec le bailleur, la SCI Angie n’explique ni ne démontre en quoi les aménagements réalisés par le preneur qui ont pour effet l’application du coefficient de pondération seraient abusifs et contraire à l’esprit du contrat de bail.

Il sera précisé que les surfaces qui ont été pondérées sont de taille modeste et adaptées à l’usage prévu :

*Espace repos : 11,69m²

*espace cuisine : 13,72m²

*wc douche : 4,85m²

*Archives : 15,35m².

Ainsi, le principe de la pondération est justifié et il sera retenu un coefficient de pondération de 0,2 pour ces surfaces.

L’ensemble des surfaces utiles : accueil, atelier et bureau ouvert seront par contre affectées d’un coefficient de pondération de 1.

En conséquence, pour la fixation du loyer commercial, il sera retenu une surface utile de 181m² et une surface pondérée de 144m².

2/ Le parking

Les parties s’opposent sur le point de savoir si le parking est inclus dans le bail commercial, étant précisé que l’expert a fixé la valeur locative en tenant compte de l’existence du parking.

Le bail commercial signé entre la SCI J.E. [X] et la SARL Contrôle technique des Basseaux le 1er juillet 2002 porte sur : « un ensemble immobilier d’une superficie de 200m² loué nu, tels que les dits biens existent dans leur état actuel, le Preneur déclarant les bien connaître pour les avoir visités en vue du présent bail. »

Le local commercial faisant à lui seul 180m², les 13 places de parking et la place PMR ne peuvent pas être comprises dans les 20 m² restant.

Ainsi, lors de la signature du bail initial, les places de parking n’étaient pas comprises dans le bail commercial.

Pour autant, il est constant pour les parties que le preneur a toujours bénéficié des dites places de parking, le parking ayant même été clôturé par le bailleur, il y a longtemps.

Le montant du loyer commercial doit ainsi être fixé en tenant compte de l’existence de ces places de parking et du caractère clos du terrain, peu important que le loyer initial ait été fixé sans les mentionner.

Or, il s’avère que l’expert a tenu compte de leur existence, pour déterminer le montant du loyer commercial renouvelé. Il n’y a dès lors pas lieu de majorer en sus le prix au m² retenu par l’expert.

Sur les obligations respectives des parties

Il est constant que la taxe foncière est payée par le preneur.

L’expert a déduit le montant de la taxe foncière de la valeur locative.

L’article R145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Cette question de la charge finale de la taxe foncière a été tranchée par la Cour de cassation :

16. En statuant ainsi, alors que, sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

(Cour de cassation 3ème civile, 08 avril 2021, n°19 23 183).

Au regard de ces éléments, il sera jugé que l’imposition à la taxe foncière pèse normalement sur le propriétaire, que le transfert de cette charge sur le preneur à bail constitue une charge exorbitante du droit commun et constitue un facteur de diminution de la valeur locative, qui doit être appliqué en l’espèce.

Par ailleurs, l’insertion d’une clause de non concurrence destinée à ne pas entraver l’activité du preneur est courante et ne justifie pas une majoration de la valeur locative.

d) Sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité

L’expert conclut que le local loué est situé dans une des quatre zones artisanales de la commune, la zone des Basseaux, qui compte plus d’une cinquantaine d’entreprises (secteurs représentés : commerce, hébergement et restauration, industrie, etc).

Il ajoute que : « Dans le cas présent, il s’agit de l’évolution des facteurs locaux de commercialité entre le 1er Juillet 2002 et le 1er Janvier 2018, date à laquelle il nous est demandé de fixer la valeur locative des lieux.

Depuis 2002 nous ne pouvons que constater un développement de cette zone.

L’arrivée future de l’enseigne Mc Donald’s et l’implantation récentes d’enseignes comme [Localité 12] Frais ou B&M ne font que confirmer l’attractivité de cette zone.

Cependant il nous est demandé de fixer la valeur locative du local en objet au 1er Janvier 2018.

Nous ne pouvons donc pas tenir compte des implantations réalisées après cette date.

L’évolution des facteurs locaux de commercialité justifient une minoration de la valeur locative. »

S’il n’est pas contesté que la zone se développe depuis 2002, il doit être retenu que des magasins particulièrement dynamiques comme [Localité 12] frais et Mac Donald se sont implantés récemment, en tout cas postérieurement au 1er janvier 2018.

Le rapport d’expertise réalisé par Ethique Immobilis et versé aux débats par la SCI Angie confirme que la présence d’un magasin « fresh » de produits frais de type « grand frais » en face du bien expertisé majore la valeur locative du bien. Or l’ouverture de ce supermarché a eu lieu après le 1er janvier 2018 et il ne pourra pas en être tenu compte.

Pour autant, il est établi qu’entre 2002 et 2018, la zone commerciale s’est développée et il doit en être tenu compte.

e) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’expert a procédé à une analyse du marché tout en citant à titre indicatif les références transmises par les conseils des parties.

Aux termes de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il est de principe que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la moyenne arithmétique des loyers sélectionnés. Seule l’analyse comparative de chacun des éléments de référence, en considération de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’apprécier la valeur locative.

Il convient de rappeler que si l’article L 145-33 énumère les éléments à analyser pour la recherche de la valeur locative, il ne contient aucune prescription relative aux méthodes employées pour leur évaluation ou l’importance relative à donner à chacun d’eux.

Il est simplement prohibé de se référer, comme la SCI Angie le fait, à la moyenne arithmétique des loyers sélectionnés.

L’expert a retenu comme éléments de comparaison des locaux équivalents.

Il a écarté le bail conclu entre la SCI Etoile et la SAS [Localité 17] thermographie, s’agissant d’un local à usage de bureaux.

Il a également écarté le bail commercial conclu entre la SCI Etoile et la SARL Isol Drôme Ardèche en raison d’une possible erreur du montant du loyer.

Enfin, l’expert a, à raison, écarté la lettre d’intention de la boulangerie Ange, en ce qu’elle date du 04 août 2023 et qu’elle est postérieure de cinq années à l’année 2018.

Il convient également d’écarter le bail précaire du garage SARL Gordy contrôle, car en raison de sa nature précaire, ce bail obéit à des règles qui lui sont propres.

La SCI Angie verse aux débats deux pièces 15 et 16 qui sont des avis de valeurs. Cependant, il ne peut en être tenu compte, dans la mesure où ils précisent tous deux que la valeur du loyer est fixée en tenant compte de l’ouverture prochaine du restaurant Mac Donald, qui n’existait pas en 2018.

L’expert a par contre retenu comme élément de comparaison deux locaux d’activité :

— Local d’activité visible depuis l’autoroute d’une surface de 710 m² sur un terrain de 2 125 m² entièrement clos avec 20 places de parking. Bâtiment comprenant 4 bureaux, une salle de réunion, un espace showroom avec vitrine de 12 ml, un entrepôt et une mezzanine

Loyer annuel HT : 60 000 €

Loyer au m²: 84.50 €

— Local d’activité à [Localité 15] d’une surface de 228 m² couverture bac acier, façade bardage double peau, parking extérieur, livré hors d’eau et hors d’air

Loyer annuel HT : 24 000 €

Loyer au m²: 105.26 €

Le bail commercial de la SARL Garage Gontard a été conclu en 2015, soit dans une période voisine de celle qui intéresse le présent dossier et il constitue à ce titre un élément de comparaison intéressant.

Au surplus, comme le souligne l’expert, son analyse est confortée par le rapport établi par le cabinet Ethique Immobilis au mois de novembre 2022 et versé aux débats par la SCI Angie.

L’expert explique parfaitement pourquoi il ne retient pas la valeur de 230 euros le m², telle que retenue par ce cabinet : elle ne serait valable qu’en cas de restructuration des bâtiments en cellules commerciales et avec la présence sur le même tènement de l’enseigne Mc Donald.

Il précise que cette valeur retenue par le cabinet Ethique Immobilis n’est pas la valeur locative des locaux dans leur état actuel.

L’expert ajoute qu’à la lecture de l’ensemble de ces éléments, il retient une valeur locative au 1er Janvier 2018 à 80 € le m² soit pour une surface arrondie à 181 m² : 14 500 €. Il déduit de cette valeur le montant de la taxe pour 946.60 € arrondie à 947 €.

Il souligne enfin que la valeur locative de 80 euros le m² en 2018 est bien au-delà de la valeur du marché.

Cette valeur se justifie par le dynamisme de la zone commerciale depuis 2002, qui a été relevé supra.

En l’état il y a donc lieu de considérer que tous les éléments visés ont été analysés et ont participé à fixer la valeur locative qu’il conviendra d’établir hors taxes et hors charges à 13 553 euros à la date du 1er janvier 2018, date de renouvellement du bail.

§3 Sur la condamnation des SARL Ducros contrôle et A. Ducros auto contrôle

En application de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat, ni se voir contraints de l’exécuter.

Il n’est pas contesté que la SARL Ducros contrôle et la SARL A. Ducros auto contrôle soient les preneurs successifs du local et qu’à ce titre, elles sont redevables, chacune pour leur part, du loyer du bail renouvelé et ce, depuis le 1er janvier 2018.

Sur la base d’un loyer annuel de 13 553 euros HT et HC, la SARL Ducros contrôle est redevable entre le 1er janvier 2018 et le 07 mai 2021, date de la cession du fonds de commerce à la A. Ducros auto contrôle, de la somme de :

*Pour les années 2018, 2019 et 2020 : 13 553 ' 9 156 =4 397 euros x 3 années = 13 191 euros

*pour l’année 2021 : (4 397 euros x 4)/12 + (4397 x 7)/365 = 1 549,99 euros

TOTAL : 14 740,99 euros

En conséquence, la SARL Ducros contrôle sera condamnée à payer à la SCI Angie la somme de 14 740,99 euros HT et HC au titre du paiement des loyers du bail renouvelé depuis la date d’effet du congé et jusqu’à la cession du fonds de commerce, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la base d’un loyer annuel de 13553 euros HT et HC, et comme demandé par la SCI Angie, la SARL A. Ducros auto contrôle est redevable entre le 7 mai 2021, date de la cession du fonds de commerce et le 18 mars 2025, de la somme de :

*Pour l’année 2021 :(4 397 x 7)/12 = 2564,92 euros

*Pour les années 2022 et 2023 : 4 397 x 2 = 8 794 euros

*Pour l’année 2025 : (4 397/12) x 3 =1099,25 euros

TOTAL : 12 458,17 euros HT et HC.

En conséquence, la SARL A. Ducros auto contrôle sera condamnée à payer à la SCI Angie la somme de 12 458,17 euros HT et HC au titre du paiement des loyers du bail renouvelé depuis la cession du fonds de commerce, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

5/ Sur les mesures accessoires

Conformément à la demande de la SCI Angie, la capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Il n’y a pas lieu de statuer par anticipation sur le droit d’option des parties issu de l’article L145-57 du code de commerce.

Chacune des parties succombant pour partie dans ses demandes, les dépens seront partagés par moitié entre la SCI Angie d’une part et la SARL A. Ducros auto contrôle et la SARL Ducros contrôle d’autre part.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

Statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE recevable l’intervention forcée de la SARL A. Ducros auto contrôle,

FIXE le montant du loyer du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2018, dû par la SARL Ducros contrôle puis la SARL A. Ducros auto contrôle à la SCI Angie à la somme annuelle de 13 553, HT et HC euros à compter du 1er janvier 2018, sur les locaux situés [Adresse 19] à [Adresse 9] sur Rhône,

CONDAMNE la SARL Ducros contrôle à payer à la SCI Angie la somme de 14 740,99 euros HT et HC au titre du paiement des loyers du bail renouvelé depuis la date d’effet du congé et jusqu’à la cession du fonds de commerce, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE la SARL A. Ducros auto contrôle à payer à la SCI Angie la somme de 12 458,17 euros HT et HC au titre du paiement des loyers du bail renouvelé depuis la cession du fonds de commerce, arrêté au 18 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles,

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre la SCI Angie d’une part et la SARL A. Ducros auto contrôle et la SARL Ducros contrôle d’autre part.

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente