N° RG 23/04311

N° Portalis DBVM-V-B7H-MCB7

C2

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS

la SELARL SEDEX

SELARL LVA AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 07 OCTOBRE 2025

Appel d’une décision (N° RG 22/00325)

rendue par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 28 novembre 2023

suivant déclaration d’appel du 20 décembre 2023

APPELANTS :

M. [K] [N]

né le 14 février 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [U] [S] épouse [N]

née le 10 janvier 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par M^e Eric RIVOIRE de la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

INTIMES :

M. [J] [X] en qualité de conjoint survivant et d’héritier de de madame [A] [X] décédée le 16 mars 2024.

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

M. [V] [E] agissant ès qualité d’héritier de feue Madame [A] [R] [B] [X], représenté par Madame [W] [I] mandataire judiciaire à la protection des majeurs, demeurant [Adresse 6] en qualité de curateur.

né le 24 août 2002 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par M^e Anne LE PIVERT LEBRUN de la SELARL SEDEX, avocat au barreau de VALENCE

S.A.S. VIC IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laure VERILHAC de la SELARL LVA AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 juin 2025, M^me Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de M^me Clerc, président de chambre, assistées de Madame Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 27 janvier 2021, par l’intermédiaire de la société VIC Immobilier, les époux [U] [S]/[K] [N] ont consenti une promesse unilatérale de vente aux époux [A] [E]/[J] [X] concernant un bien immobilier sur la commune de [Localité 9] (26), moyennant le prix de 540.000€.

Suivant avenant du 4 février 2021, l’avant-contrat a été complété par la mise en oeuvre de deux conditions suspensives tenant à l’obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques visées à l’acte, avant le 31 mars 2021, et à la revente de la société 2D Maintenance, dont M. [X] est le PDG, avant le 1er avril 2021.

La promesse de vente a prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 54.000€.

Par mail du 23 avril 2021 adressé au notaire des vendeurs, les époux [X] ont fait valoir la non-réalisation des conditions suspensives.

Après mise en demeure infructueuse de réitérer la vente, les époux [N] ont, suivant exploits d’huissier du 31 janvier 2022, fait citer les époux [X] en résolution de la promesse de vente à leurs torts exclusifs et condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La société VIC Immobilier est intervenue volontairement.

Par jugement du 28 novembre 2023 assorti de l’exécution provisoire de droit, le tribunal judiciaire de Valence a :

reçu l’intervention volontaire de la société VIC Immobilier,

débouté les époux [N] de l’ensemble de leurs prétentions,

débouté la société VIC Immobilier de sa demande en dommages-intérêts à l’encontre des époux [X],

condamné in solidum les époux [N] et la société VIC Immobilier à payer aux époux [X] une indemnité de procédure de 1.500€ et à supporter les dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 20 décembre 2023, les époux [N] ont relevé appel de cette décision.

Mme [X] est décédée le 16 mars 2024 et M. [V] [E] représenté par Mme [W] [I], mandataire judiciaire de la protection des majeurs, est venu aux droits de Mme [X] en qualité d’héritier.

Au dernier état de leurs écritures du 27 février 2025, M. et Mme [N] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

déclarer nulle la condition suspensive relative à la revente de la société 2D Maintenance,

prononcer la résolution de la promesse de vente du 4 février 2021 aux torts exclusifs des époux [X],

condamner M. [X] en son nom et en qualité d’héritier de Mme [X] solidairement avec M. [E] en sa qualité d’hériter de Mme [X] à leur payer la somme de 54.000€ à titre de dommages-intérêts, outre une indemnité de procédure de 3.500€, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir que :

leur demande en nullité de la condition suspensive tenant à la revente de la société dont M. [X] était le PDG n’est pas nouvelle en cause d’appel comme tendant aux mêmes fins que celle au titre de la résolution de la promesse de vente,

les trois refus de prêt ne sont pas conformes aux conditions stipulées dans la promesse de vente,

les caractéristiques des prêts sollicités ne sont pas mentionnées,

la banque Rhône Alpes a émis deux attestations différentes le même jour,

la clause de revente étant déclarée nulle, elle ne saurait faire obstacle à la demande en résolution de la promesse de vente,

dès lors, la clause pénale doit recevoir application.

Par écritures récapitulatives du 6 juin 2025, M. [X] en son nom propre et en qualité d’héritier de Mme [X] et M. [E] représenté par Mme [W] [I], mandataire judiciaire de la protection des majeurs, en qualité d’héritier de Mme [X] demandent à la cour de :

à titre liminaire, déclarer irrecevable la demande au titre de la nullité de la condition suspensive tenant à la revente de la société 2D Maintenance,

à titre principal, confirmer le jugement déféré,

subsidiairement, débouter la société VIC Immobilier de ses demandes à leur encontre,

en tout état de cause, condamner les époux [N], d’une part, et la société Vic, d’autre part, à leur payer une indemnité de procédure de 3.500€ et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Ils exposent que :

la demande en nullité de la condition suspensive tenant à la revente de la société 2D Maintenance est nouvelle en cause d’appel,

ils démontrent qu’ils n’ont pas réussi à obtenir un prêt et produisent les attestations de refus des banques,

la condition suspensive au titre de la revente ne tenait pas qu’à la seule volonté de M. [X] mais également à celle de l’acquéreur,

la cession est effectivement intervenue, mais en dehors des termes de la condition suspensive,

les époux [N], qui ne démontrent aucun préjudice, ne peuvent bénéficier de la clause pénale visée à l’avant contrat,

dès lors que les conditions suspensives ne sont pas acquises, ils ne sont pas fautifs à ne pas avoir réitéré la vente et aucune demande de la société VIC ne peut prospérer à leur encontre.

En dernier lieu, le 4 mars 2025, la société VIC Immobilier demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et, déboutant les consorts [X] /[E] de l’ensemble de leurs prétentions, de :

prononcer la résolution de la promesse de vente aux torts exclusifs des époux [X],

condamner les consorts [X]/[E] à lui payer des dommages-intérêts de 20.000€, une indemnité de procédure de 4.500€ et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Elle explique que :

la jurisprudence admet l’allocation de dommages-intérêts en cas de faute du vendeur ou de l’acquéreur,

les refus ne correspondent pas aux conditions d’obtention du prêt visées à la promesse de vente,

dès lors, cette condition suspensive est réputée réalisée,

la condition suspensive tenant à la vente de la société est nulle comme étant potestative,

la cession de la société a bien été réalisée selon protocole de cession du 18 février 2021,

si la vente avait été réitérée, elle aurait perçu des honoraires de négociation.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 juin 2025.

MOTIFS

sur les demandes de M. et Mme [N]

en nullité de la condition suspensive tenant à la revente de la société 2D Maintenance

La demande en nullité de la condition suspensive tenant à la revente de la société 2D Maintenance est formellement présentée dans le dispositif des écritures des époux [N] pour la première fois en cause d’appel.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, la demande en nullité de cette condition suspensive a la même fin que la demande en résolution, à savoir empêcher les intimés de s’en prévaloir dans le but d’échapper au paiement de la clause pénale suite à la résolution de l’avant-contrat aux torts des intimés.

Dès lors, cette demande en nullité de la clause litigieuse est parfaitement recevable.

Au soutien de leur demande de nullité, les époux [N] prétendent que cette condition suspensive est potestative.

Par application de l’article 1304-2 du code civil, est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur.

En l’espèce, la promesse de vente du 27 janvier 2021 complétée par avenant du 4 février 2021, a été conclue, notamment, sous la condition suspensive tenant à la revente de la société 2D Maintenance, dont M. [X] était le PDG, et ce avant le 1er avril 2021.

Cette revente nécessitant la rencontre des consentements tant de M. [X] en qualité de vendeur que de l’acquéreur ne dépend pas de la seule volonté du vendeur et ne peut, dès lors, être qualifiée de potestative.

Ainsi, il convient de débouter M. et Mme [N] de leur demande en nullité de cette condition suspensive.

au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse de vente litigieuse a été conclue sous 2 conditions suspensives.

Concernant la condition suspensive tenant à l’obtention d’un ou plusieurs prêts, celle-ci portait sur la somme en capital de 330.000€ avec un taux d’intérêt maximum hors assurances de 1,40% et sur une durée ne pouvant être inférieure à 240 mois.

Pour justifier de leurs démarches, les consorts [X]/[E] versent aux débats divers refus sans que soit mentionné le taux d’intérêt, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir de refus conformes.

Ainsi, cette condition suspensive est défaillie du fait des bénéficiaires de la promesse de vente.

Concernant la condition suspensive tenant à la revente de la société 2B Maintenance avant le 1er avril 2021, M. [X] se contente de verser aux débats sa propre décision en qualité d’associé unique datée du 6 avril 2021 aux termes de laquelle il est visé un protocole de cession du 18 février 2021 concernant l’intégralité des titres de la société 2D Maintenance indiquant comme date «'ce jour'», dont on comprend qu’il s’agit du 6 avril 2021, à la société Toutes Techniques d’Exploitation Climatiques.

S’agissant d’un document établi par M. [X] lui-même sans qu’il ne produise toujours pas en cause d’appel le protocole de cession du 18 février 2021, il n’est pas démontré avec suffisamment de certitude la date exacte de la cession, étant observé que la date prétendue du 6 avril 2021 est particulièrement proche de la date butoir du 1er avril 2021.

Dès lors, les consorts [X]/[E] ne peuvent pas davantage se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive tenant à la revente de la société 2D Maintenance.

Ainsi, le défaut de réitération de la vente du seul fait des époux [X] est fautive.

En page 12 de l’avant contrat, il est prévu en cas de non réitération fautive de la vente par les bénéficiaires de la promesse de vente une indemnité d’immobilisation «'forfaitaire et non réductible » de 54.000€.

Le défaut de réitération de la vente étant entièrement imputable aux consorts [X], il convient de les condamner solidairement au paiement de cette somme aux époux [N].

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

sur la demande en dommages-intérêts de la société VIC Immobilier

En l’absence de vente, la société VIC Immobilier ne peut prétendre à aucun honoraire.

Toutefois, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, dans l’hypothèse de la démonstration d’une faute de l’acquéreur en lien de causalité avec un préjudice de l’agence immobilière, des dommages-intérêts peuvent être octroyés.

Il a précédemment été relevé le comportement fautif des époux [X] à l’origine de la non réitération de la vente ce qui a privé l’agence immobilière, par laquelle la promesse de vente litigieuse a été passée, de sa commission laquelle était fixée dans l’avant-contrat à la somme de 20.000€.

Le préjudice de l’agence immobilière s’analyse comme une perte de chance d’avoir pu percevoir la rémunération de ses services et ne peut en aucun cas être égale au montant contractuellement prévu des honoraires.

La cour retenant une perte de chance très moyenne, il convient de condamner solidairement les consorts [X]/[E] à payer à la société VIC Immobilier des dommages-intérêts de 5.000€.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera uniquement confirmé en ce qu’il a reçu l’intervention volontaire de la société Vic Immobilier et infirmé pour le surplus.

sur les mesures accessoires

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des époux [N] et de la société Vic Immobilier.

Enfin, les entiers dépens de la procédure seront supportés in solidum par M. [X] et M. [E] ès qualités et les mesures accessoires de première instance sont infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a reçu l’intervention volontaire de la société Vic Immobilier,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau, et ajoutant,

Déboute M. [K] [N] et à Mme [U] [S] épouse [N] de leur demande en nullité de la condition suspensive tenant à la revente de la société 2D Maintenance .

Dit que la non réitération de la vente est fautive et imputable à M. [J] [X] et à feue [A] [E] épouse [X],

Condamne M. [J] [X] en son nom propre et en qualité d’héritier de [A] [E] épouse [X] solidairement avec M. [V] [E] représenté par Mme [W] [I], mandataire judiciaire de la protection des majeurs en qualité d’héritier de Mme [A] [E] épouse [X] à payer à M. [K] [N] et à Mme [U] [S] épouse [N] la somme de 54.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne M. [J] [X] in solidum avec M. [V] [E] représenté par Mme [W] [I] à payer à la société Vic Immobilier la somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [X] solidairement avec M. [V] [E] représenté par Mme [W] [I] à payer à M. [K] [N] et à Mme [U] [S] épouse [N] unis d’intérêts, et à la société Vic Immobilier, chacun, la somme de 2.500€, soit un total de 5.000€, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [X] in solidum avec M. [V] [E] représenté par Mme [W] [I] aux dépens de la procédure tant de première instance qu’en cause d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE