N° RG 24/02047 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MIVB

C8

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LX [Localité 5]-

CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 06 FEVRIER 2025

Appel d’une décision (N° RG 24/00163)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5]

en date du 16 mai 2024

suivant déclaration d’appel du 31 mai 2024

APPELANTE :

S.C.I. SERENITE immatriculée au RCS de [Localité 5] numéro 834 648 008, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par M^e Aurélie HELLE, avocat au barreau de GRENOBLE,

INTIMÉE :

S.A.R.L. ASIA PALACE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

non représentée,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 décembre 2024, M^me FIGUET, Présidente, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2008, Madame [C] [V] a consenti à la Sarl Asia Palace un bail commercial portant sur des locaux commerciaux d’une surface d’environ 330m² dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer annuel de 30.289,80 euros Ht payable d’avance par mensualités de 2.524,15 euros Ht, soit 3.018,88 euros Ttc.

Aux termes du bail, les parties ont convenu que le preneur devrait rembourser au bailleur en même temps que chaque terme de loyer les taxes locatives ainsi que les diverses prestations et fournitures individuelles que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les locataires, énumérées à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948, outre la taxe foncière afférente aux locaux loués.

Par avenant du 19 novembre 2018, les parties ont renouvelé le bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2018 moyennant un loyer de 35.663,46 euros Ht payable d’avance par mensualités de 2.971,96 euros Ht, soit 3.566,35 euros Ttc.

Mme [C] [V] a apporté le local commercial situé [Adresse 1] à Voiron, objet du bail litigieux, à la Sci Sérénité selon acte notarié du 27 décembre 2017.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la Sci Sérénité a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 13.050 euros correspondant à la taxe foncière et à la taxe des ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023.

Par acte du 1er février 2024, la Sci Sérénité a fait assigner la Sarl Asia Palace devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une provision.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a dit n’y avoir lieu à statuer en référés sur les demandes et a condamné la Sci Sérénité aux entiers dépens au motif qu’il n’est pas justifié des montants sollicités, ni de la qualité à agir de la Sci Sérénité.

Par déclaration du 31 mai 2024, la Sci Sérénité a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

La Sarl Asia Palace à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées par acte du 13 juin 2024 à une personne habilitée à recevoir l’acte n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024.

Prétentions et moyens de la Sci Sérénité

Dans ses conclusions remises le 10 juin 2024, elle demande à la cour, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, de :

— annuler et subsidiairement réformer l’ordonnance de référé rendue le 16 mai 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble,

Statuant à nouveau,

— constater que par l’effet du commandement du 30 novembre 2023 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 30 décembre 2023, et que la Sarl Asia Palace occupe depuis cette date les locaux sans droit ni titre,

En conséquence,

— constater la résiliation du bail, et ordonner l’expulsion immédiate de la Sarl Asia Palace et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— condamner la Sarl Asia Palace à payer à la Sci Sérénité la somme provisionnelle de 13.224 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2023 et à parfaire à la date de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la Sarl Asia Palace à payer à la Sci Sérénité une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer jusqu’à son complet délaissement des lieux,

— condamner la Sarl Asia Palace à payer à la Sci Sérénité la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl Asia Palace aux entiers dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer et aux entiers dépens devant la cour.

Elle fait valoir que le juge des référés a soulevé d’office un moyen sans procéder à une réouverture des débats, qu’il a ainsi soulevé l’absence de justification du montant des sommes réclamées et l’absence de qualité à agir de la Sci Sérénité, qu’il a donc violé le principe du contradictoire.

Elle fait remarquer que la Sarl Asia Palace n’a jamais contesté les sommes réclamées par la Sarl Asia Palace au titre de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères, que les actes d’un commissaire de justice sont présumées exactes sauf aboutissement d’une procédure d’inscription de faux.

Elle ajoute que la Sarl Asia Palace n’a jamais contesté l’existence légale de la Sci Sérénité, qu’en tout état de cause elle verse aux débats ses statuts et un extrait Kbis, que Mme [C] [V] a apporté le local commercial à la Sci Sérénité.

Elle fait observer que le preneur n’a pas remboursé la taxe foncière et la taxe des ordures ménagères depuis 2021, que ses créances sont justifiées par la production des avis émis par l’administration fiscale, que dans le mois du commandement la Sarl Asia Palace n’a pas réglé les sommes dues, qu’elle est donc bien fondée dans ses demandes de constat de résiliation, d’expulsion et de paiement d’une provision.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision :

1/ Sur la demande en nullité de l’ordonnance

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Le juge peut relever d’office la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir. Il doit néanmoins inviter les parties à présenter leurs observations sur la fin de non recevoir soulevée d’office.

En l’espèce, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a soulevé d’office la fin de non recevoir tiré du défaut de qualité à agir sans inviter la Sci Sérénité à présenter ses observations sur ce point. Il a ainsi violé le principe du contradictoire et il sera fait droit à la demande d’annulation de l’ordonnance du 16 mai 2024.

Il appartient néanmoins à la cour de statuer sur les demandes formées par la Sci Sérénité.

2/ Sur les demandes de constat de résiliation, d’expulsion et de paiement d’une provision.

La Sci Sérénité justifie qu’elle vient aux droits de Mme [C] [V] en vertu d’un acte d’apport du local commercial situé [Adresse 1] à Voiron, objet du bail litigieux, à la Sci Sérénité selon acte notarié du 27 décembre 2017.

En application de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance ou d’exécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer contenant mention de la présente clause resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Aux termes du bail, le preneur devait rembourser au bailleur les taxes locatives et la taxe foncière afférente aux locaux loués.

Le 30 novembre 2023, la Sci Sérénité a fait délivrer à la Sarl Asia Palace un commandement de payer les taxes foncières et les taxes des ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023 pour un montant de 13.050 euros. Ce commandement a fait mention de la clause résolutoire.

La Sci Sérénité justifie du montant des sommes réclamées en produisant les avis de l’administration fiscale pour les années 2021, 2022 et 2023.

Il n’est pas justifié par le preneur du réglement de cette somme dans le délai d’un mois de ce commandement.

En conséquence, la cour constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 décembre 2023.

Le maintien du preneur dans les lieux au-delà de cette date constitue un trouble manifestement illicite et il convient donc de prononcer son expulsion.

Il n’est pas sérieusement contestable que la Sarl Asia Palace doit rembourser à la Sci Sérénité la somme de 13.050 euros au titre des taxes foncières et des taxes des ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023. Elle sera donc condamnée au paiement d’une provision à hauteur de cette somme.

La Sarl Asia Palace qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Annule l’ordonnance rendue le 16 mai 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble.

Statuant et ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 30 décembre 2023.

Ordonne l’expulsion de la Sarl Asia Palace et de tous occupants de son chef, des locaux loués et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans le mois de la signification de l’arrêt rendu.

Condamne la Sarl Asia Palace à payer à la Sci Sérénité une provision de 13.050 euros au titre des taxes foncières et des taxes des ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023.

Condamne la Sarl Asia Palace à payer à la Sci Sérénité une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux.

Condamne la Sarl Asia Palace aux entiers dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 30 novembre 2023 et d’appel.

Condamne la Sarl Asia Palace à payer à la Sci Sérénité la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Signé par M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par M^me Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente