N° RG 24/02581 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MKSC

C1

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL L.BESSON-MOLLARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 20 MARS 2025

Appel d’une ordonnance (N° RG 24/00605)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grenoble

en date du 06 juin 2024

suivant déclaration d’appel du 09 juillet 2024

APPELANTES :

Mme [D] [C] VEUVE [R]

née le 31 Mai 1927 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [T] [R] VEUVE [W]

née le 06 Octobre 1952 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentées par M^e Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [K] [Y] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS GARAGE DE LA LUIRE

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]

non représenté,

S.A.S. GARAGE DE LA LUIRE au capital de 2.000 euros, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 893 631 242 et dont les statuts ont été établis aux termes d’un acte en date du 10 décembre 2020

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 janvier 2025, M^me FAIVRE, Conseillère, a été entendue en son rapport,

L’avocat de l’appelant a été entendu en ses conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signatures privées en date du 1er mars 2021, Mme [D] [R], ès-qualité d’usufruitière, avec l’autorisation de Mme [T] [J], nu-propriétaire a donné à bail à la société Garage de la Luire un local à usage commercial, sis [Adresse 2], pour une durée de neuf années.

Le loyer a été contractuellement fixé à 28.800 euros HT par an, payable mensuellement et d’avance.

Le contrat stipule une clause résolutoire ainsi libellée: « à défaut d’exécution parfaite par le preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, comme un défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, d’un arriéré d’indexation ou d’un arriéré de loyer consécutif à une procédure ou un accord entre les parties, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sera, dans ce cas, obtenue par ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal judiciaire, immédiatement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Le refus pour le preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d’ailleurs à l’échéance du congé, l’oblige au profit du bailleur à une indemnité d’occupation sans titre qui sera fixée à la somme équivalente à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard.

Dans ce cas, le montant du dépôt de garantie versé, resterait acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire et non susceptible d’une réduction judiciaire par application de l’article 1231 du code civil, sans préjudice du droit du bailleur à tous dommages-intérêts ».

Le loyer n’ayant pas été réglé à échéance et avec régularité, [D] et [T] [R] ont fait signifier à la société Garage de la Luire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 novembre 2022 pour un montant en principal de 12.209,57 euros au titre de l’arriéré locatif net de frais.

Le commandement est demeuré infructueux et [D] et [T] [R] ont fait délivrer assignation le 4 janvier 2023 à la société Garage de la Luire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins notamment de voir ordonner son expulsion.

Par ordonnance en date du 15 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— rejeté l’exception de nullité du commandement de payer,

— déclaré la demande recevable en la forme,

— constaté la résiliation du bail à la date du 10 décembre 2022,

— ordonné l’expulsion de la société Garage de la Luire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique,

— condamné la société Garage de la Luire à régler à [D] et [T] [R] à titre provisionnel la somme de 15.165 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation suivant compte arrêté au 1er janvier 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 10 novembre 2022, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif du preneur,

— dit que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur dans la limite des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

— condamné la société Garage de la Luire à régler à [D] et [T] [R] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire ainsi que les délais de paiement,

— condamné la société Garage de la Luire aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

Par déclaration du 4 juillet 2023, la société Garage de la Luire a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a dit que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur dans la limite des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Par jugement en date du 18 octobre 2023, le tribunal de commerce a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Garage de la Luire, convertie en liquidation judiciaire selon jugement du même tribunal du 19 mars 2024. Me [Y], a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire de la société Garage de la Luire.

[D] et [T] [R] ont déclaré leur créance le 10 novembre 2023.

Par ordonnance du 6 mars 2024, le juge commissaire du tribunal de commerce de Grenoble a constaté la résiliation du bail commercial à la date du 19 janvier 2024.

Par décision du 2 mai 2024, la cour d’appel de Grenoble a radié l’affaire du rôle général, les parties s’étant abstenues d’accomplir les actes de la procédure.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, [D] et [T] [R] ont fait délivrer assignation à la société Garage de La Luire et à Me [Y], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société Garage de la Luire en vue de voir :

— ordonner l’expulsion de la société Garage de La Luire et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe [Adresse 2], avec le concours de la force publique et au besoin l’assistance d’un serrurier,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la Garage de La Luire à Mme [R], à compter du 19 janvier 2024 et jusqu’à reprise effective des lieux loués :

*à titre principal :au double du montant du loyer actuel sur la base de 2.400 euros par mois, soit 4.800 euros par mois,

*à titre subsidiaire : au montant du loyer, charges et accessoires compris, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, c’est-à-dire avec faculté d’indexation en fonction des clauses du bail résilié,

— condamner à titre provisionnel la société Garage de La Luire à son paiement, prorata temporis,

— condamner la société la Garage de La Luire à leur verser, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens,

— déclarer la décision opposable au liquidateur judiciaire,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Par ordonnance du 6 juin 2024, le juge des référés de Grenoble a dit n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes et condamné [D] et [T] [R] aux dépens.

Par déclaration du 9 juillet 2024, [D] et [T] [R] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Prétentions et moyens de [O] et [T] [R] :

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 19 juillet 2024, [O] et [T] [R] demandent à la cour au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, de l’article 1103 du code civil et des articles 514, 700 et 873 du code de procédure civile de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

— réformer l’ordonnance du 6 juin 2024 et toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— ordonner l’expulsion de la société Garage de La Luire et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe, [Adresse 2], avec le concours de la force publique et au besoin l’assistance d’un serrurier,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société Garage de La Luire à Mme [R] à compter du 19 janvier 2024 et jusqu’à reprise effective des lieux loués :

*à titre principal au double du montant du loyer actuel sur la base de 2.400 euros par mois, soit 4.800 euros par mois,

*à titre subsidiaire au montant du loyer, charges et accessoires compris, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, c’est-à-dire avec faculté d’indexation en fonction des clauses du bail résilié,

— condamner à titre provisionnel la société Garage de La Luire à son paiement, prorata temporis,

— condamner la société Garage de La Luire à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— déclarer la décision opposable au liquidateur judiciaire.

Au soutien de leur prétentions, elles font valoir que :

— contrairement à ce qui est soutenu par le premier juge, elles ne pouvaient se prévaloir de l’ordonnance du 15 juin 2023 et ce, nonobstant le fait que celle-ci a constaté la résiliation à la date du 10 décembre 2022, alors qu’il est de jurisprudence constante que lorsqu’à la date du jugement d’ouverture, l’acquisition de la clause résolutoire n’a encore été constatée par aucune décision passée en force de chose jugée, le bailleur ne peut plus poursuivre l’action, ce qui est le cas en l’espèce, la procédure collective ayant été ouverte le 18 octobre 2023, alors que l’instance d’appel était en cours,

— pour obtenir la résiliation, suite au jugement déclaratif du 18 octobre 2023, elles n’avaient d’autre alternative que de régulariser une nouvelle procédure, une fois le délai de 3 mois expiré et pour autant que les loyers postérieurs n’étaient pas payés,

— contrairement à ce qui a été soutenu par le premier juge, l’ouverture de la procédure collective de la locataire constitue bien un fait nouveau au sens de l’article 488 alinéa 2 du code de procédure civile de nature à impacter la situation juridique puisqu’elle a eu pour effet de réduire à néant la première procédure engagée et de les priver de la possibilité de s’en prévaloir,

— l’ordonnance du juge commissaire et les pouvoirs restreints qui lui sont attribués constituent également un fait nouveau de nature à légitimer pleinement la nouvelle saisine, même si, dans le cas présent, les concluantes n’ont nullement à en justifier, puisque l’article 488 alinéa 2 du code de procédure civile suppose qu’une précédente ordonnance valable a été rendue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque l’ordonnance du 13 juin 2023 a été réduite à néant dès lors qu’elle est inopposable à la procédure collective ouverte,

— il n’y a aucun fait nouveau à établir pour fonder la saisine du Président du tribunal judiciaire, laquelle se limite à obtenir les conséquences attachées à la résiliation déjà constatée, au terme d’une décision définitive, par le juge commissaire le 6 mars 2024.

Au soutien de leur demande d’expulsion, elles indiquent que le bail étant résilié par l’ordonnance du juge commissaire du 6 mars 2024, exécutoire de plein droit, elles sont bien fondées à solliciter que l’expulsion de la société Garage de la Luire, représentée par son liquidateur, soit ordonnée ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Au soutien de leur demande d’indemnité d’occupation, elles se prévalent :

— à titre principal, de l’application de la clause contractuelle qui prévoit que les parties ont d’ores et déjà convenu de fixer le montant de ladite indemnité à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard, lequel est de 2.400 euros par mois,

— à titre subsidiaire, de la fixation de l’indemnité au montant du loyer actuel avec faculté d’indexation dans les conditions du bail résilié afin de ne pas placer l’occupant sans titre dans une situation plus favorable qu’un locataire titré.

La société Garage de La Luire et Me [Y], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société Garage de La Luire n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de [D] et [T] [R] leur ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024 remis respectivement selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à personne habilitée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En l’espèce, selon ordonnance du 15 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant sur assignation des consorts [R] du 4 janvier 2023, a constaté la résiliation du bail à la date du 10 décembre 2022, ordonné l’expulsion de la société Garage de la Luire et l’a condamnée à régler à [D] et [T] [R] à titre provisionnel la somme de 15.165 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Il est également constant que par suite de cette ordonnance dont il a été interjeté appel, la société Garage de la Luire a été placée en redressement judiciaire le 18 octobre 2023, converti en liquidation judiciaire par jugement du 19 mars 2024 et que le juge commissaire du tribunal de commerce de Grenoble a, selon ordonnance du 6 mars 2024, constaté la résiliation du bail commercial souscrit par la société Garage de la Luire auprès de [D] et [T] [R] à la date du 19 janvier 2024.

Dès lors, et contrairement à ce qu’a retenu à tort le premier juge, il importe peu qu’il n’existe pas de faits nouveaux depuis l’ordonnance du juge des référés du 15 juin 2023, alors que les demandes présentées par [D] et [T] [R] devant le juge des référés selon assignation délivrée à la société Garage de la Luire le 28 mars 2024 et maintenues devant la cour d’appel sont différentes de celles formulées devant le juge des référés par suite de l’assignation délivrée par les consorts [R] à la société Garage de la Luire le 4 janvier 2023, puisqu’il est désormais sollicité l’expulsion et la condamnation de cette dernière à leur payer une indemnité d’occupation, ensuite du constat par le juge commissaire selon ordonnance du 6 mars 2024 de la résiliation du bail commercial à la date du 19 janvier 2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de la société Garage de La Luire et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe, [Adresse 2], avec le concours de la force publique et au besoin l’assistance d’un serrurier.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, si les appelantes sollicitent à titre principale une somme mensuelle de 4.800 euros en se prévalant d’une clause contractuelle fixant l’indemnité à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard, la cour observe que cette demande se heurte à une contestation sérieuse dès lors qu’elle nécessite l’interprétation du contrat de bail. En conséquence, l’indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur du loyer mensuel actuel de 2.400 euros, de sorte qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par la société Garage de La Luire à [T] [R], usufruitière du bien donné à bail, à compter du 19 janvier 2024 et jusqu’à reprise effective des lieux loués à ce montant mensuel du loyer, charges et accessoires compris, sans qu’il n’y ait lieu de retenir également une faculté d’indexation en fonction des clauses du bail résilié, laquelle n’est pas démontrée.

Il y a lieu de condamner à titre provisionnel la société Garage de La Luire au paiement de cette indemnité d’occupation de 2.400 euros par mois, charges et accessoires compris, à compter du 19 janvier 2024 et jusqu’à reprise effective des lieux loués. Il convient d’infirmer l’ordonnance déférée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens

La société Garage de La Luire doit supporter les dépens de première instance et d’appel. L’ordonnance déférée est infirmée. La société Garage de La Luire est également condamnée à payer à [D] et [T] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de l’appel, par défaut, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Ordonne l’expulsion de la société Garage de La Luire et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe, [Adresse 2], avec le concours de la force publique et au besoin l’assistance d’un serrurier,

Condamne à titre provisionnel la société Garage de La Luire à payer à [T] [R], usufruitière du bien donné à bail, une indemnité d’occupation de

2.400 euros par mois charges et accessoires compris à compter du 19 janvier 2024 et jusqu’à reprise effective des lieux loués,

Condamne la société Garage de La Luire à payer à [T] et [D] [R] la somme totale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel,

Condamne la société Garage de La Luire aux dépens de première instance et d’appel.

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente