N° RG 24/02769 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MLEO

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL BAUDELET PINET

la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 18 NOVEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 23/00032) rendu par le Juge des contentieux de la protection de Valence en date du 26 octobre 2023, suivant déclaration d’appel du 19 juillet 2024

APPELANTE :

Mme [W] [L] épouse [C]

née le 07 Février 1987 à [Localité 4] (ex-URSS)

de nationalité Azerbaïdjanaise

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Pierre-Marie BAUDELET de la SELARL BAUDELET PINET, avocat au barreau de VALENCE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C38185-2024-004111 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMÉE :

E.P.I.C. [Localité 2] ROMANS HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA DROME

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 septembre 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’E.P.I.C [Localité 2] Romans habitat a donné à bail à Mme [W] [L] épouse [C] un logement à usage d’habitation à [Localité 2] par contrat en date du 11 août 2021.

Par bail séparé du même jour, l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat a donné à bail à Mme [W] [L] épouse [C] le stationnement n°00559003 situé à la même adresse.

L’E.P.I.C [Localité 2] Romans habitat a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 21 octobre 2022 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 2] par acte du 4 janvier 2023 aux fins notamment de voir constater l’acquisition des clauses résolutoires et voir condamner la locataire au paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement du 26 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 2] a :

— constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux du 11 août 2021 sont réunies à la date du 22 décembre 2022 et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés depuis cette date ;

— suspendu les effets des clauses résolutoires et dit que ces clauses seront réputées n’avoir jamais joué si l’échéancier accordé est respecté ;

— condamné Mme [W] [L] épouse [C] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat la somme de 1 287,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2023, avec intérêts au taux égal à compter du jugement ;

— accordé à Mme [W] [L] épouse [C] la faculté de se libérer de la dette par vingt-six versements mensuels, dont vingt~cinq de 50 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges, chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce, à compter du mois suivant la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance;

— La totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— Les clauses résolutoires reprendront leurs effets ;

— Il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Mme [W] [L] épouse [C] et de tous les occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1], avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

— Mme [W] [L] épouse [C] sera tenue au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 27 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place ;

— débouté l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 juillet 2024, Mme [W] [L] épouse [C] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux du 11 août 2021 sont réunies à la date du 22 décembre 2022 et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés depuis cette date ;

— suspendu les effets des clauses résolutoires et dit que ces clauses seront réputées n’avoir jamais joué si l’échéancier accordé est respecté ;

— condamné Mme [W] [L] épouse [C] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat la somme de 1 287,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2023, avec intérêts au taux égal à compter du jugement ;

— accordé à Mme [W] [L] épouse [C] la faculté de se libérer de la dette par vingt-six versements mensuels, dont vingt~cinq de 50 euros, et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges, chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce, à compter du mois suivant la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance;

— La totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— Les clauses résolutoires reprendront leurs effets ;

— Il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Mme [W] [L] épouse [C] et de tous les occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1], avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

— Mme [W] [L] épouse [C] sera tenue au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 27 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2024, l’appelante demande à la cour de:

— recevoir Mme [W] [L] épouse [C] en son appel et l’y déclarer bien fondée;

En conséquence,

Réformer le jugement en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux du 11 août 2021 sont réunies à la date du 22 décembre 2022 et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés depuis cette date ;

— suspendu les effets des clauses résolutoires et dit que ces clauses seront réputées n’avoir jamais joué si l’échéancier accordé est respecté ;

— condamné Mme [W] [L] épouse [C] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat la somme de 1 287,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2023, avec intérêts au taux égal à compter du jugement ;

— accordé à Mme [W] [L] épouse [C] la faculté de se libérer de la dette par vingt-six versements mensuels, dont vingt~cinq de 50 euros, et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges, chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce, à compter du mois suivant la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance;

— La totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— Les clauses résolutoires reprendront leurs effets ;

— Il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Mme [W] [L] épouse [C] et de tous les occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1], avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place.

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— débouté l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de l’État.

Statuant à nouveau,

— dire et juger que l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat a manqué à l’obligation de délivrance lui incombant en application de l’article 6 de la loi n’ 89-462 du 6 juillet 1989 ;

En conséquence,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat à payer à Mme [W] [L] épouse [C] la somme de 1 287,72 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices matériels et de jouissance consécutifs à ce manquement ;

— dire et juger que ce dédommagement de 1 287,72 euros viendra se compenser avec la somme de même montant due par Mme [W] [L] épouse [C] au titre de l’arriéré de loyers, de charge et d’indemnité d’occupation arrêté au 26 septembre 2023 ;

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat à payer à Mme [W] [L] épouse [C] à hauteur d’appel une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens d’appel ;

À titre infiniment subsidiaire,

Dans l’hypothèse où, si par extraordinaire, la cour devait considérer que l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat, elle devait fixer le montant des dommages-intérêts sollicités par Mme [W] [C] à un montant moindre, ce qui ne sera pas,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux du 11 août 2021 sont réunies à la date du 22 décembre 2022 et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés depuis cette date ;

— suspendu les effets des clauses résolutoires et dit que ces clauses seront réputées n’avoir jamais joué si l’échéancier accordé est respecté ;

— accordé à Mme [W] [L] épouse [C] la faculté de se libérer de la dette par vingt-six versements mensuels, dont vingt~cinq de 50 euros, et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges, chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce, à compter du mois suivant la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance,

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— les clauses résolutoires reprendront leurs effets ;

— il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Mme [W] [L] épouse [C] et de tous les occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1], avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

— Mme [W] [L] épouse [C] sera tenue au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 27 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place ;

— débouté l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Réformer le jugement en ce qu’il a :

— condamné Mme [W] [L] épouse [C] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat la somme de 1 287,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2023, avec intérêts au taux égal à compter du jugement ;

En conséquence,

Condamner l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat à payer à Mme [W] [L] épouse [C] une certaine somme à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices matériels et de jouissance consécutifs à ce manquement ;

Dire et juger que ce dédommagement viendra se compenser à concurrence de son montant avec la somme restant due par Mme [W] [L] épouse [C] au titre de l’arriéré de loyers, de charge et d’indemnité d’occupation arrêté au 26 septembre 2023 ;

Débouter l’E.P.I.C.[Localité 2] Romans habitat de ses autres demandes, fins et conclusions formulées à hauteur d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens d’appel en application des articles 43 et 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Au soutien de ses demandes, Mme [W] [L] épouse [C] fait valoir que, par décision en date du 13 avril 2023, la commission de surendettement des particuliers de la Drôme a effacé la dette de loyers et de charges dont elle était redevable à cette date. Pour les loyers postérieurs, elle estime ne rien devoir dans la mesure où le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un système de chauffage en bon état de fonctionnement, ce qui a généré un surcout puisque le chauffage fonctionnait même lorsqu’il n’était pas nécessaire de chauffer. Elle sollicite des dommages et intérêts pour ce préjudice à hauteur de l’arriéré locatif.

Suivant dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2024, l’intimé demande à la cour de :

Constater qu’en l’état de la régularisation des charges intervenues, la présente procédure est devenue sans objet.

En conséquence :

Dire n’y avoir lieu à statuer.

Laisser à chacune des parties les frais et dépens par elle exposés.

Au soutien de ses demandes, l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat fait valoir qu’une régularisation a eu lieu courant septembre 2024, faisant apparaître une restitution inscrite au crédit du compte de la locataire, d’un montant de 2 324,66 euros, de telle sorte qu’à ce jour, Mme [C] n’est débitrice d’aucune somme et la procédure est donc devenue sans objet.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu contient une clause résolutoire conforme à ces dispositions. Le contrat relatif au stationnement prévoit une clause résolutoire d’un mois, non conforme auxdites dispositions, de sorte que le délai légal doit trouver à s’appliquer.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signi’é le 21 octobre 2022 par le bailleur pour la somme en principal de 1 035,69 euros.

La locataire qui sollicite l’infirmation du jugement sur ce point ne soulève, pour autant, aucun moyen.

La régularisation de charge ayant éteint la dette locative et dont fait état le bailleur est intervenue postérieurement aux délais impartis à la locataire pour s’acquitter de sa dette, à savoir le 27 septembre 2024.

Dès lors, les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient bien réunies au 22 décembre 2022.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’arriéré locatif

Le premier juge a condamné Mme [W] [L] épouse [C] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat la somme de 1 287,72 euros arrêtés au 26 septembre 2023.

En cause d’appel, le bailleur produit un extrait de compte arrêté au 15 octobre 2024 laissant apparaitre un solde créditeur de 1 648,97 euros après une régularisation intervenue le 27 septembre 2024, de sorte que la demande relative à l’arriéré locatif est devenue sans objet en cause d’appel.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que :

— le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

— les équipements de chauffage sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvèlement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un évènement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable.

Enfin, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas d’espèce, l’appelante soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’une installation de chauffage en bon état de fonctionnement et demande à ce titre une indemnisation à hauteur de 1 287,72 euros pour son préjudice matériel et de jouissance.

La cour constate que l’ensemble des éléments versés au débat, et notamment le rapport de visite de l’organisme Soliha Drôme du 15 avril 2024 apportent effectivement la preuve de la réalité du dysfonctionnement du système du chauffage et donc du surcoût de charge engendré. En effet, il ressort du rapport les éléments suivants : ' l’appel de charges en 2023 pour le seul poste de chauffage collectif est colossal par rapport à 2022 ; la mauvaise performance thermique de l’immeuble et le dysfonctionnement récurrent du chauffage collectif qui a fonctionné hors saison de chauffe et qui produit de la chaleur importante même lors de jours tempérés en période hivernale ; le niveau de charges de chauffage ramené à 209,00 euros par mois à partir de janvier 2024 contre 271,00 euros/mois en 2022 et 347,00 euros par mois en 2023 reste élevé ; le dysfonctionnement du chauffage collectif qui semble inhérent à un problème de régulation au niveau de la chaufferie est toujours présent.'

Il convient néanmoins de retenir que le préjudice matériel consistant en un surcoût de charges dont se prévaut l’appelante a été intégralement réparé, puisque le bailleur justifie d’une régularisation de charges à hauteur de 2 324,66 euros, le 27 septembre 2024.

Si le dysfonctionnement du système de chauffage du logement a nécessairement troublé la jouissance de Mme [W] [L] épouse [C] contrainte de vivre dans un logement parfois surchauffé, la cour ne peut sans excéder les limites des demandes dont elle est saisie indemniser le trouble de jouissance. En effet, en limitant sa demande d’indemnisation à 1 287,72 euros au titre des deux chefs de préjudices, l’appelante ne peut prétendre à une réparation distincte de son préjudice de jouissance, toute indemnisation supplémentaire excédant nécessairement le montant de sa demande.

Dès lors, les demandes de Mme [W] [L] épouse [C] tendant à l’indemnisation du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance seront rejetées.

L’équité et le sens de la décision commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser les dépens à la charge de chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné Mme [W] [L] épouse [C] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 2] Romans habitat la somme de 1 287,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2023, avec intérêts au taux égal à compter du jugement ;

— accordé à Mme [W] [L] épouse [C] la faculté de se libérer de la dette par vingt-six versements mensuels, dont vingt~cinq de 50 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges, chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce, à compter du mois suivant la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance;

— La totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— Les clauses résolutoires reprendront leurs effets ;

— Il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Mme [W] [L] épouse [C] et de tous les occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1], avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

— Mme [W] [L] épouse [C] sera tenue au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 27 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place ;

Le confirme pour le surplus

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la demande portant sur l’arriéré locatif est devenue sans objet ;

Rejette les demandes de Mme [W] [L] épouse [C] au titre de ses préjudices matériel et de jouissance. ;

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section, et par le greffier Anne Burel, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier La Présidente de section