N° RG 23/03212 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L6KU

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Catherine SCHULD

la SELARL FAYOL AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 10 JUIN 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/00637) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 04 mai 2023, suivant déclaration d’appel du 31 Août 2023

APPELANT :

M. [J] [C]

né le 31 Décembre 1971 à [Localité 5] (Comores)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Catherine SCHULD, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001728 du 25/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIM ÉE :

S.A. HABITAT DAUPHINOIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Elodie BORONAD de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de LA DROME

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Avril 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Claire Chevallet, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 23 juin 2010, la société habitat dauphinois a donné à bail à M. [J] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Alléguant de difficultés concernant des réparations incombant à la bailleresse, M.[J] [C] a fait assigner la société habitat dauphinois devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2022.

Par jugement du 4 mai 2023, le tribunal judiciaire de Valence a :

— débouté M. [J] [C] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [J] [C] aux dépens,

— condamné M. [J] [C] à verser à la société habitat dauphinois la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Par déclaration d’appel du 31 août 2023, M. [J] [C] a interjeté appel de l’entier jugement.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 30 mai 2024, l’appelant demande à la cour de :

— dire recevable et bien fondé son appel ;

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 mai 2023 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence ;

— faire droit à ses demandes ;

— condamner la société habitat dauphinois à justifier précisément des charges locatives et à expliciter la clé de répartition ;

— condamner la société habitat dauphinois à remplacer les WC et le mitigeur du lavabo de la salle de bains, réparer les volets et effectuer les réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres relevés par l’huissier de justice ;

— ordonner une mesure d’expertise si nécessaire conformément aux dispositions de l’article 144 du code de procédure civile avec la mission habituelle en la matière, à savoir le relevé des désordres, l’origine et l’imputabilité des désordres, les mesures nécessaires pour mettre un terme à ces désordres et la responsabilité ;

— condamner la société habitat dauphinois à lui verser une somme de 6 000 euros en réparation de ses préjudices matériels, financier et moral ;

— condamner la société habitat dauphinois à payer à M^e Catherine Schuld la somme de 1 800 euros hors taxes sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

— débouter la société habitat dauphinois de sa demande d’article 700,

— condamner la société habitat dauphinois aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, l’appelant fait valoir que la demande relative aux charges locatives n’est pas nouvelle en cause d’appel. Il estime que le bailleur a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux en procédant tardivement aux réparations sollicitées ou en réalisant de mauvaises réparations. Il sollicite, eu égard aux nombreux dysfonctionnements qu’il estime rencontrer, une mesure d’expertise.

Suivant dernières conclusions notifiées le 21 février 2024, l’intimée demande à la cour de :

— rejeter, car nouvelle la demande relative aux charges ;

— débouter M. [C] de la totalité de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement RG n° 22/00637 du tribunal judiciaire de Valence en date du 4 mai 2023 ;

— condamner M. [C] à verser une indemnité de 3 000 euros à la société habitat dauphinois au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [C] aux dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, l’intimée fait valoir que la demande portant sur les charges locatives est irrecevable en cause d’appel, car nouvelle. Elle estime ne pas avoir manqué à ses obligations et précise que le locataire n’a pas laissé les prestataires intervenir. Concernant les volets, elle rappelle que ce sont des réparations locatives qui incombent au locataire. Concernant les réparations diverses, la bailleresse souligne qu’elle ne peut se substituer au demandeur s’agissant de ses demandes imprécises. Elle ajoute que la demande d’expertise n’est pas fondée et qu’en l’absence de faute et de préjudice, la demande indemnitaire de l’appelant doit être rejetée.

MOTIVATION

Sur la demande tendant à la justification des charges locatives

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose quant à lui que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Et l’article 566 dudit code permet aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, les demandes initiales de M. [C] tendaient à voir condamner sa bailleresse pour manquement à ses obligations. Dès lors, la demande à la justification des charges locatives n’est pas nouvelle en cause d’appel puisqu’elle se rattache au litige relatif au contrat de bail. Elle est donc recevable.

Sur le fond

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

À compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire.

C’est au bailleur de justifier qu’il a rempli cette obligation de mise à disposition (3ème Civ., 9 sept. 2021, n° 20-10.929).

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (3ème Civ., 22 mars 2005, n° 04-11.728 ; 31 mai 2011, n° 10-18.568).

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3ème Civ., 10 février 2015, n° 13-27.20921).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur (3ème Civ., 25 janvier 2024, n°22-21.379).

Au cas présent, la bailleresse ne démontre pas avoir produit un décompte de charges annuelles détaillées par nature et s’agissant d’un immeuble collectif, avoir précisé la clé de répartition des charges ni même d’avoir tenu les pièces justificatives à la disposition du locataire.

Partant, M. [C] est fondé à solliciter la communication des pièces justifiant des charges locatives dont il ne sollicite cependant pas la répétition.

Il sera donc fait droit à sa demande de communication.

Sur le trouble de jouissance , les travaux et les demandes indemnitaires

L’article 1719 du code civil dispose : 'le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent'.

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989, il est prévu:

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'

En l’espèce, M. [C] sollicite le remplacement des WC, du mitigeur du lavabo de la salle de bain, la réparation des volets et demande que soient effectuées les réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres relevés par le commissaire de justice.

Il produit au soutien de ses demandes un procès-verbal de constatations en date du 21 septembre 2023 sur lequel il est indiqué :

'- salon : volet fermé et ne s’ouvre plus, mauvais fonctionnement de la manivelle du volet de la porte-fenêtre. En effet, il faut forcer pour ouvrir et fermer le volet.

— fenêtres en pvc/ isolation : le locataire m’a indiqué qu’il a été contraint de boucher avec du scotch toutes les grilles/bouches d’extraction d’air de toutes les fenêtres du logement en raison d’une importante déperdition thermique. En effet, il m’a déclaré qu’en hiver un air froid important refroidit ses pièces et en été un air chaud important réchauffe ses pièces. Il m’a indiqué que le logement n’est pas correctement isolé.

— WC : le WC récemment installé par le bailleur est de petite taille et rend l’assise pour un adulte compliquée. Largeur de la cuvette : 35 cm, largeur cuvette intérieure : 29 cm, hauteur du WC : 36 cm.

— radiateur couloir en face du WC ne fonctionne pas.

— salle de bain : le robinet du lavabo est trop court. Le bout du mitigeur est quasiment collé à la vasque, entrainant à chaque lavage des mains un débordement de l’eau. La conduite d’évacuation des eaux est bouchée.

— chambre parentale : le requérant m’a indiqué lors de grand vent se plaindre de vibrations et de bruits provenant des lames du volet. Les gonds de la fenêtre de la chambre sont désaxés, les vis ressortent, ce qui empêche la bonne fermeture.'

S’agissant ainsi des WC et du mitigeur du lavabo, ce seul constat ne permet pas de déduire la non-conformité de ces éléments.

Il convient également de souligner que la bailleresse produit des courriers émanants de professionnels intervenus chez M. [C] et qui, outre le fait de mentionner les références des éléments installés, à savoir mitigeur Porcher et Pack WC éolia Jacob Delafon (pièce 7) démontrent que le locataire a empêché l’intervention des professionnels pour le débouchage de l’évier, qui par ailleurs incombait au locataire.

S’agissant des volets, c’est à bon droit que la bailleresse rappelle que conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987 le graissage et le remplacement de poulies sur les dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies sont des réparations locatives qui incombent au locataire.

Relativement aux autres constatations, force est de constater que pour l’isolation, le procès-verbal ne fait que relater les dires du locataire et pour le radiateur du couloir et les gonds de la fenêtre de la chambre parentale, il ressort du dossier que ces éléments n’ont jamais été portés à la connaissance de la bailleresse.

Partant, M. [C] sera débouté de sa demande de réparation.

Pareillement, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que M. [C] échoue à apporter la preuve du manquement à ses obligations par la bailleresse et l’a débouté de ses demandes indemnitaires.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande d’expertise

Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

M. [C] demande à titre subsidiaire, si nécessaire, une mesure d’expertise pour notamment relever les désordres et leur imputabilité.

Cependant, l’expertise demandée en appel n’a pas vocation à suppléer la carence du demandeur à la mesure. M. [C] échoue par ailleurs, en regard des développements précédents, à faire valoir les désordres dont il se prévaut et de l’état d’indécence du logement de manière générale.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande d’expertise en confirmation du jugement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Dit recevable, la demande tendant à voir condamner la société habitat dauphinois à justifier précisément des charges locatives et à expliciter la clé de répartition,

Condamne la société habitat dauphinois à justifier précisément des charges locatives et à expliciter la clé de répartition ;

Déboute M. [C] de sa demande tendant à remplacer les WC et le mitigeur du lavabo de la salle de bains, réparer les volets et effectuer les réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres relevés par le commissaire de justice;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile faisant fonction de présidente, et par la greffière M^me Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,