ARRÊT N° .

RG N° : 11/00198

AFFAIRE :

M. K L Y, M^me H I J épouse Y

C/

XXX, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROP. IMMEUBLE 29/27 RUE DES TANNERIES, XXX, 14 BD DE LA CITE représenté par son syndic la Sté PROGEST-IMMOBILIER, M^e F G Prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PROGEST IMMOBILIER

XXX

réparation dommages

Grosse délivrée à

M^e DEBERNARD DAURIAC, avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 26 JUIN 2012

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Le VINGT SIX JUIN DEUX MILLE DOUZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur K L Y, de nationalité Française, né le XXX à XXX

XXX

représenté par la SCP MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocats au barreau de LIMOGES, M^e Frédéric OLIVE, avocat au barreau de LIMOGES

Madame H I J épouse Y

de nationalité Française, née le XXX à XXX, XXX

représentée par la SCP MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocats au barreau de LIMOGES, M^e Frédéric OLIVE, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d’un jugement rendu le 06 JANVIER 2011 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

ET :

XXX, dont le siège social est XXX

représentée par la SCP DEBERNARD DAURIAC, avocats au barreau de LIMOGES, M^e Eric DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROP. IMMEUBL 29/27 RUE DES TANNERIES, XXX, 14 BD DE LA CITE représenté par son syndic la Sté PROGEST-IMMOBILIER, demeurant XXX

non comparant bien que régulièrement assigné

Maître F G Prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PROGEST IMMOBILIER, de nationalité Française, Mandataire liquidateur, demeurant XXX

représenté par M^e C, avocat

INTIMES

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L’affaire a été fixée à l’audience du 22 Mai 2012, après ordonnance de clôture rendue le 11 avril 2012, la Cour étant composée de Monsieur B C, Président de Chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Madame D E, Greffier. A cette audience, Monsieur Didier BALUZE, conseiller a été entendu en son rapport, M^e OLIVE, et M^e Eric DAURIAC, avocats en leur plaidoirie.

Puis Monsieur B C, Président de Chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 26 Juin 2012 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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XXX

M et M^me Y et la SCI Geopi sont copropriétaires dans un ensemble immobilier situé XXX, XXX et XXX

Cette copropriété comprend sept bâtiments, avec une cour commune et cinq places de parking.

Il y a un accès par le boulevard de la Cité et un autre par la XXX par un porche.

La SCI Géopi a acquis ses locaux en 2004, ils sont situés essentiellement dans un bâtiment E avec notamment les lots n° 33 à usage antérieurement de magasin de vente, n° 34 : local à usage de dépôt, n° 35 : garage.

La SCI a transformé ses locaux pour en faire des logements en créant à l’intérieur du bâtiment E cinq places de stationnement (privatives donc, il apparaît qu’elles ont été créées dans les lots 33 et 34).

Les époux Y font valoir que cette création est contraire aux règles de la copropriété et génère, compte tenu de la disposition des lieux, un passage plus important par le porche de la rue Palvézy.

Ils ont engagé une procédure à ce sujet dont ils ont été déboutés par jugement du tribunal de grande instance de Limoges du 6 janvier 2011.

M et M^me Y ont interjeté appel contre la SCI Geopi et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble considéré, représenté par son syndic la SARL Progest Immobilier. Une autre SARL a été également intimée mais à l’égard de laquelle il y a eu une disjonction (ordonnance du 6 avril 2011).

***

M et M^me Y font valoir que la création de ces cinq emplacements de parking porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires en raison des nuisances subséquentes et que cette création est donc irrégulière.

Ils demandent :

— de réformer le jugement,

— d’interdire à la SCI Géopi d’utiliser en la forme de parkings les locaux correspondants aux lots 33 et 34, sous astreinte,

— d’interdire en toute hypothèse l’entrée des véhicules par la rue Palvézy.

***

La SCI Géopi fait valoir que les travaux à l’intérieur des lots privatifs n’ont pas besoin d’autorisation, même si en l’espèce il y a eu une AG à ce sujet qui n’a pas adopté la résolution.

Elle expose d’une manière générale que soit il n’y a pas eu réellement changement de la destination de certains lots, soit le changement n’a pas été préjudiciable et a été admis lors d’une AG antérieure.

La SCI Géopi demande donc de rejeter l’appel, de confirmer le jugement, sauf à lui allouer 8.000 € pour trouble anormal de voisinage provoqué par le comportement querelleur des époux Y et

7.980 € pour trouble de jouissance dans ses lots (expliquant qu’elle n’a pas pu louer comme prévu tous les emplacements de stationnement).

***

Il est renvoyé aux dernières conclusions (n° 4) de ces parties déposées par M et M^me Y le 13 mars 2012 et par la SCI Géopi le 29 février 2012.

***

La SARL Progest Immobilier a été assignée, ès qualités, par acte du 4 avril 2011délivré à l’étude de l’Huissier mais elle n’a pas constitué de représentant.

Il peut être précisé qu’il est apparu qu’il y avait des difficultés de localisation de cette société (vu lettre d’Huissier du 4 août 2011 transmise par la SCI Géopi) puis qu’elle ne serait plus le syndic mais que les époux Y n’entendaient pas faire de diligences en remplacement de syndic (courrier du 23 janvier 2012).

Cela étant, l’action individuelle d’un copropriétaire n’est soumise qu’à une information du syndic (vu article 15 al. 2 loi du 10 juillet 1965), cette formalité a été considérée comme n’étant pas prescrite à peine d’irrecevabilité ( Cour de Cassation, 3° civile, arrêt du 30 mars 1978), en l’espèce il y a eu information du syndic à l’origine par l’assignation d’appel en cause en première instance le 9 octobre 2009. Par ailleurs, il peut être observé qu’il n’est pas formé de demande contre la SARL Progest Immobilier.

Enfin, M^e G, mandataire liquidateur de cette société, a été assigné par acte du 14 mars 2012 délivré à domicile.

Motifs

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il se déduit de cet article et également des articles 8 alinéa 2 et de 25 b (a contrario) de cette loi qu’un copropriétaire peut faire des travaux dans ses parties privatives sans avoir à obtenir d’autorisation des organes de la copropriété, sous les deux réserves précitées.

En l’espèce le règlement de copropriété reprend le principe énoncé ci-dessus (début article 11, page 24), il y est précisé (article 11, page 26) que chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de son appartement (selon certaines conditions).

Ce règlement de copropriété expose que l’ensemble immobilier comprend sept bâtiments et une bande de cinq parkings (page 2), notamment :

— bâtiment A en façade rue des Tanneries, bâtiment B accolé au A et auquel on accède par la rue des Tanneries,

— bâtiment C à la suite du bâtiment B, donnant sur cour intérieure, auquel on accède par la rue des Tanneries, ce bâtiment C comprend divers garages individuels,

— bâtiment E : donnant sur cour intérieure, face au bâtiment C, 'auquel on accède par la rue des Tanneries', comprenant au rez de chaussée quatre locaux, un garage et débarras, il y a aussi un étage (et des caves),

— parkings : cinq parkings dans la cour face au bâtiment B, auxquels on accède par la rue des Tanneries,

— il est ajouté : cour entre les bâtiments BCEF à usage commun des lots compris uniquement dans lesdits bâtiments et des parkings.

Le règlement, pour le bâtiment E ( lots 31 à 36), rez de chaussée, mentionne :

— lot 32 : deux locaux, (sans précision d’affectation),

— lot 33 : un local 'anciennement à usage de magasin de vente', il n’est donc plus spécifié d’usage contemporain à ce règlement (de 1976),

— lot 34 : local à usage de dépôt,

— lot 35 : un garage.

Ce même acte définit la destination de l’ensemble immobilier

comme étant à usage mixte d’habitation et d’activités commerciales et professionnelles.

Après un compromis du 13 avril 2004, la SCI Palvézy (Mme de Castelbajac) a vendu à la SCI Géopi (M. X), selon acte du 19 octobre 2004, le bâtiment E (et deux autres lots bâtiment G).

Il apparaît que de fait le bâtiment E était composé d’une sorte de maison (appartement sur grand garage) accolée à un bâtiment commercial et/ou artisanal. La SCI Géopi, à l’intérieur de celui-ci, a créé des logements avec les cinq emplacements de garage litigieux.

Ces travaux, à l’intérieur donc des parties privatives, pouvaient en eux-mêmes être réalisés d’office par le copropriétaire. Ils n’avaient pas besoin de faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale pour les raisons énoncées ci-dessus. Même si celle-ci a été requise et n’a pas été obtenue, cette démarche et son résultat étant juridiquement inutiles ne sont pas de nature à faire obstacle à la validité desdits travaux ou permettre de justifier leur interdiction.

Cette transformation en logements avec garages n’est pas contraire à la destination de l’ensemble immobilier qui était à usage mixte et donc notamment expressément à usage d’habitation. Une telle destination recouvre, comme accessoire des logements, des places de parkings. Par rapport aux lots, si ces emplacements ont été créés dans les lots 33 et 34, le lot 33 n’avait plus à proprement parler d’affectation particulière dans le règlement de copropriété et la transformation d’un dépôt en garage n’est pas contraire à la destination mixte de l’ensemble et ne peut être considéré comme irrégulière au regard des dispositions de l’article 8 alinéa 2 précité.

De toute façon , lors d’une assemblée générale du 5 mai 2004, celle-ci avait donné diverses autorisation pour ces travaux. Notamment, il y avait une résolution intitulée 'autorisation à donner pour changer la destination des locaux – préparer un nouvel état descriptif de division’ selon laquelle l’AG prenait acte des modifications envisagées par la SCI Géopi, notamment 'l’affection’ des locaux à un usage d’habitation qui reste cependant dans le cadre de la destination des immeubles telle que prévue au règlement de copropriété … Cette résolution a été adoptée.

Ensuite, cette modification ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires.

Ce bâtiment E servait à une activité de commerce, il y avait un garage, le tout générait nécessairement des passages pour ce type d’activité (clients, livraisons …) . Il ressort d’ailleurs d’un PV d’AG du 17 avril 1979 que le stationnement des véhicules de livraisons pour les locaux commerciaux dans la cour commune était gênant et avait donné lieu à des réclamations. La transformation du bâtiment en logements même avec des emplacements de parkings limités à cinq places n’est pas de nature à provoquer plus de nuisances. Et, d’ailleurs, il n’est pas produit de documents telles que des attestations selon lesquelles il y aurait un passage et un stationnement plus important résultant de cette transformation , étant d’ailleurs rappelé au sujet du stationnement qu’il est donc organisé pour les occupants de ces logements à l’intérieur des parties privatives.

En outre, ce bâtiment (vu les extraits du règlement intérieur, des plans des lieux et des photographies) donnait et donne sur une cour intérieure commune comprenant déjà des places de parkings et servant de desserte pour différents autres bâtiments de l’ensemble immobilier (dont le C comprenant plusieurs garages individuels) et de passage vers la rue des Tanneries, un des accès pour l’ensemble immobilier.

Compte tenu de ces diverses observations, l’existence d’atteintes aux droits des autres copropriétaires et d’augmentation des nuisances n’est pas caractérisée.

***

Il n’est pas explicité ni en tout cas justifié en quoi il pourrait être interdit, en toute hypothèse, l’entrée des véhicules par la rue Palvézy.

Si la pièce étayant cette demande est le PV d’AG du 17 avril 1979, elle est insuffisante.

Il y est indiqué essentiellement dans un paragraphe 'stationnement dans la cour de la copropriété’ que l’AG déplore le non respect du règlement de copropriété s’agissant du stationnement des véhicules dans les parties communes, puis : après discussion, la majorité des copropriétaires demande qu’il soit rappelé à la SCI la Cité et M. A les promesses faites concernant l’aménagement d’une entrée sur le boulevard de la Cité pour les véhicules effectuant des livraisons dans les locaux commerciaux et d’avoir à aviser les occupants de ces locaux des dispositions du règlement de copropriété interdisant le stationnement des véhicules dans la cour en dehors des cinq emplacements de parking prévus.

Mais, il n’y a pas eu à proprement parler de délibération et de vote formalisé. Plutôt que d’une décision, il s’agit plus de considérations générales et de souhaits ( il est déploré tel fait, demandé de rappeler telle promesse et telle disposition du règlement). Ensuite, cela concerne le stationnement dans la cour, pour les véhicules de livraison. Or, au contraire, la transformation du bâtiment élimine la présence de ces véhicules et cette difficulté et elle crée des stationnements, non dans la cour, mais dans une partie privative. Et, si ce paragraphe évoque un accès par le boulevard de la Cité, il n’interdit pas l’accès par la rue des Tanneries, en tout cas pour d’autres véhicules que ceux de livraisons des locaux commerciaux.

De manière plus générale et à l’encontre de cette demande, les extraits précités du règlement intérieur (dont il n’est pas allégué ni visé une modification à ce sujet, notamment suite à ce PV de 1979) prévoient une desserte par la rue des Tanneries.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’appel et les demandes de M et M^me Y ne sont pas fondés et seront rejetés.

***

La SCI Géopi pouvait louer ses emplacements. La présente procédure ne faisait pas obstacle à ce qu’elle le fasse. Il n’est pas démontré qu’un candidat locataire n’ait pas donné suite à cause du comportement des époux Y. La demande de dommages intérêts de la SCI Géopi pour trouble de jouissance liée à une perte de loyers ne sera donc pas admise.

La SCI Géopi produit diverses attestations sur le comportement désagréable de M et M^me Y à l’égard du voisinage en général ou de visiteurs et parfois de M. X.

Mais cela préjudicie à ces copropriétaires ou occupants ou à ces visiteurs et la SCI Géopi n’a pas qualité pour réclamer des dommages intérêts de ce chef.

Il en est de même en ce qui concerne M. X. S’il est gérant et/ ou associé de la SCI Géopi, la partie à la présente procédure est cette SCI et non M. X à titre personnel. Les propos ou comportement à l’encontre de celui-ci le concerne personnellement, la SCI Géopi ne peut réclamer de dommages intérêts de ce chef, ces attestations ne permettent pas de caractériser une atteinte à la SCI elle-même.

La demande de dommages intérêts de la SCI Géopi ne sera donc pas retenue.

Le jugement sera donc également confirmé quant au rejet des demandes de dommages intérêts à l’encontre de M et M^me Y.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI Géopi l’intégralité de ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué une indemnité supplémentaire en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant par décision rendue par défaut et mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Rejette l’appel et les demandes de M et M^me Y,

Confirme le jugement,

Condamne in solidum M et M^me Y à payer à la SCI Géopi 2.000 € d’indemnité supplémentaire en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M et M^me Y aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

D E. B C.