Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2011

(n° 393 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/09110

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2009 – Tribunal d’Instance de PARIS 20^e arrondissement – RG n° 11-09-000496

APPELANTS :

— Monsieur G L Q Y

XXX, logement XXX

— Madame C Z

XXX, logement XXX

tous deux représentés par la SCP NABOUDET-HATET, avoués à la Cour

assistés de Maître Xavier SAVIGNAT, avocat au barreau de PARIS, toque P297

INTIMÉ :

— Etablissement Public à caractère industriel et commercial PARIS HABITAT-OPH, nouvelle dénomination de l’OPAC DE PARIS, pris en la personne de son représentant légal

ayant son siège 21 bis rue I Bernard – XXX

représenté par la SCP BOMMART FORTSER FROMANTIN, avoués à la Cour

assisté de Maître Emmanuel LANCELOT, avocat plaidant pour la SELARL MENANT et Associés, avocats au barreau de PARIS, toque L190

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Juin 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques REMOND, Président

Madame Marie KERMINA, Conseillère

Madame I J, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats et du prononcé : Madame X

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie KERMINA, conseillère la plus ancienne en remplacement du président empêché en application de l’article 456 du Code de procédure civile et par Madame X, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**************

La Cour est saisie de l’appel interjeté par madame C Z et par monsieur G L M Y, d’un jugement rendu le 3 novembre 2009, par le Tribunal d’Instance de PARIS 20^e arrondissement, qui a :

— ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 11 09-496 et 11 09-760 ;

— prononcé la 'résolution’ judiciaire du bail conclu le 8 décembre 1989 entre PARIS HABITAT-OPH et madame Z et portant sur les lieux sis à XXX, XXX ;

— constaté que monsieur Y est occupant sans droit, ni titre ;

— ordonné à monsieur Y de quitter les lieux et de les rendre libres de tout bien et de toute personne ;

— ordonné l’expulsion de monsieur Y, comme de tous occupants de son chef, des lieux sis à XXX, XXX, 1^er étage face gauche, logement XXX, au besoin avec l’aide de la force publique ;

— supprimé totalement le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 ;

— dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de cette même loi ;

— condamné monsieur Y seul à payer à PARIS HABITAT-OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, jusqu’au départ effectif des lieux sis à XXX, XXX, de tout bien et de tout occupant, y compris de tout occupant de son chef ;

— débouté madame Z de ses demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— dit qu’il est équitable de laisser à PARIS HABITAT-OPH la charge de ses frais irrépétibles ;

— condamné solidairement madame Z et monsieur Y aux dépens, qui comprennent notamment les frais du procès-verbal de constat des 14 et 15 janvier 2009.

*

* *

Les faits et les demandes des parties

Par acte sous seing privé daté du 8 décembre 1969, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de Paris (OPAC de PARIS), devenu PARIS HABITAT-OPH par changement de dénomination, a loué à madame Z et à madame E F, à compter du 15 décembre 1969, un logement comprenant une entrée, une salle de séjour et une chambre, sis à Paris 20^e, 23 (devenu le XXX, 1^er étage, face gauche, XXX) ; cette location a donné lieu au versement d’un dépôt de garantie de 15,33 € (494,10 Frs).

À la suite d’une lettre du bailleur datée du 14 mars 2007, madame A Y, fille de madame Z, a notamment adressé au bailleur, le 17 septembre 2007, un certificat d’hébergement établi le 31 août 2007, par le Directeur de la 'Résidence du Rouvray’ de l’Office National des Anciens Combattants et Victimes de Guerre (O.N.A.C.), attestant de ce que madame C Z, née le XXX, était 'hébergée à titre temporaire’ dans cet établissement 'depuis le 24 juillet 2006'.

Après avoir fait dresser, les 14 et 15 janvier 2009, un procès-verbal de constat sur requête, PARIS HABITAT-OPH a, par acte daté des 3 avril et 15 juillet 2009, fait assigner madame Z et monsieur Y devant le Tribunal d’Instance, aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail, de voir ordonner l’expulsion des défendeurs et de les voir solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée de 30 %.

Le 3 novembre 2009, le Tribunal d’Instance a rendu le jugement dont madame Z et monsieur Y ont relevé appel.

Par ordonnance rendue le 20 octobre 2010, le Président de Chambre délégataire du Premier Président de la Cour d’Appel a rejeté la demande d’arrêt d’exécution provisoire présentée par madame Z et par monsieur Y.

La clôture a été prononcée le 24 mai 2011.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 29 juillet 2010, madame C Z et monsieur G L M Y demandent à la Cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— dire que madame Z doit bénéficier du terme contractuel compte tenu du cas de force majeure ;

— constater qu’aucune infraction aux dispositions du bail ne peut être caractérisée ;

— en conséquence, dire que monsieur Y n’est nullement occupant sans droit, ni titre des lieux ;

— débouter PARIS HABITAT-OPH de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner PARIS HABITAT-OPH à payer à madame Z une somme de 5 000 €, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner PARIS HABITAT-OPH à payer à madame Z la somme de 1 500 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner PARIS HABITAT-OPH à payer à monsieur Y la somme de 1 500 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner PARIS HABITAT-OPH aux entiers dépens, dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la SCP NABOUDET HATET, avoué, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 janvier 2011, l’Établissement Public PARIS HABITAT-OPH demande à la Cour de :

— débouter les appelants de leurs demandes ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas ordonné, en tant que de besoin, l’expulsion de madame Z ; statuer à nouveau et :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de madame Z, en application des articles 1184, 1717 et 1741 du Code Civil, pour manquements graves et répétés à ses obligations légales et contractuelles relatives à l’occupation personnelle et à titre de principal établissement des lieux et à l’interdiction de la cession ;

— en conséquence :

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de madame Z et celle de tous occupants de son chef, notamment monsieur G Y, en la forme ordinaire, avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, si besoin est ;

— supprimer le délai de deux mois prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 ;

— autoriser le demandeur à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais et risques de qui il appartiendra (article 1961 du Code Civil) ;

— condamner in solidum les appelants à payer à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, majorée de 30 %, jusqu’à remise effective des lieux (article 1382 du Code Civil) ;

— condamner in solidum les appelants à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 2 000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les condamner de même en tous les dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du constat d’huissier (500 €), dont distraction au profit de la SCP BOMMART-FORSTER FROMENTIN, avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

* *

SUR CE, LA COUR

* sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Selon le bail, la location sus-visée n’a été consentie au preneur 'que dans la mesure où (le logement attribué) constitue le lieu de son principal établissement', le locataire s’interdisant de 'prendre aucune initiative ayant pour objet ou pour effet de mettre l'(OPAC de PARIS) en présence d’un autre occupant'.

Ce dispositif est destiné à faire respecter le principe selon lequel les logements HLM sont attribués en fonction des ressources, des besoins et de la situation de la famille du locataire.

Il s’ensuit que madame Z ne peut héberger un membre de sa famille que dans la mesure où elle occupe elle-même et concomitamment les lieux loués de façon effective, réelle et continue.

Or, il ressort des pièces versées aux débats qu’après avoir été hospitalisée à l’hôpital Broca, du 1^er juillet 2006 au 24 juillet 2006, madame Z a été admise, à cette dernière date, dans une maison de retraite médicalisée dans laquelle elle réside toujours, le médecin gériatre coordinateur de l’établissement attestant, au fil de certificats médicaux successifs (30 août 2007 ; 19 janvier 2009 ; 7 juin et 21 octobre 2010), de ce que 'sa date de sortie n’est pas encore envisagée'.

Il est également établi que son petit-fils, monsieur Y, occupe seul l’appartement loué à sa grand-mère (cf: la lettre de madame A Y et les déclarations recueillies par l’huissier instrumentaire les 14 et 15 janvier 2009 (cf: page 3 du constat)).

Si, à l’évidence, il ne peut être fait grief à la locataire – dont l’âge et l’état de santé justifient un séjour prolongé, voire pérenne (près de cinq ans au jour des plaidoiries devant la Cour (7 juin 2011)), dans cet établissement -, de ne plus occuper son logement, il apparaît que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, une telle situation ne relève pas de la force majeure; ses causes ne sont en effet ni extérieures à la locataire, ni imprévisibles.

Il résulte de ces motifs, ajoutés à ceux pertinents du Premier Juge et que la Cour adopte, qu’il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation (et non la résolution) judiciaire du bail, en ce qu’il a constaté que monsieur Y était occupant sans droit, ni titre et en ce qu’il a ordonné son expulsion.

Il sera complété en ce qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de madame Z dans les conditions précisées au dispositif ci-après.

En raison de la durée de la période d’inoccupation des lieux par la locataire en titre, il sera fait droit à la demande du bailleur de suppression du délai de deux mois prévu à l’article à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, le jugement étant confirmé sur ce point.

Madame Z et monsieur Y seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

* sur l’indemnité d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail ; en ne permettant pas la libre occupation du logement, madame Z et monsieur Y commettent une faute portant préjudice au bailleur.

Au vu des éléments d’appréciation soumis à la Cour et en l’absence de toute faute (de nature non contractuelle) susceptible de lui être reprochée, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer mensuel courant, outre les charges.

Madame Z et monsieur Y seront condamnés in solidum au paiement de cette indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Le jugement entrepris sera réformé en ce sens.

* sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aucune faute ne pouvant être reprochée au bailleur dont les demandes sont justifiées, Madame Z et monsieur Y ne sont pas fondés à solliciter des dommages et intérêts ; cette demande sera rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

L’issue du litige exclut l’application, en faveur des appelants, de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de l’Établissement Public intimé les frais irrépétibles exposés par lui à l’occasion du présent litige.

Les demandes présentées, tant par madame Z et par monsieur Y, que par PARIS HABITAT-OPH, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, seront en conséquence rejetées.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens de première instance le coût du constat des 14 et 15 janvier 2009, dépense qui a été exposée par le bailleur aux seules fins d’appuyer ses prétentions.

Le jugement sera réformé en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, sauf à préciser qu’a été prononcée, non la 'résolution', mais la résiliation du bail et sauf en ce qu’il a condamné monsieur G L M Y, seul, au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et en ce qu’il a inclus dans les dépens de première instance le coût du constat des 14 et 15 janvier 2009 ;

Ajoutant au jugement :

Dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux par madame C Z, il sera procédé à son expulsion et à celle des occupants de son chef des locaux sis à XXX, XXX, 1^er étage face gauche, logement XXX, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 ;

Statuant sur les seuls chefs de dispositif réformés :

Condamne madame C Z, in solidum avec monsieur G L M Y, à payer à l’Établissement Public PARIS HABITAT-OPH, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel contractuel, outre les charges ;

Déboute l’Établissement Public PARIS HABITAT-OPH de sa demande tendant à inclure le coût du constat des 14 et 15 janvier 2009 dans les dépens de première instance ;

Déboute madame C Z et monsieur G L M Y de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute l’Établissement Public PARIS HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne solidairement madame C Z et monsieur G L M Y aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BOMMART-FORSTER FROMENTIN, avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, La Conseillère,