ARRÊT N° .

N° RG 21/00042 – N° Portalis DBV6-V-B7F-BIFER

AFFAIRE :

S.A.S. PERGAY

C/

S.A.S. GOZOKI

GV/MLM

Bail commercial

G à M^e Clerc et M^e Debernard-Dauriac le 15/12/2021

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2021

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A l’audience publique de la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES, le quinze Décembre deux mille vingt et un a été rendu l’arrêt dont la teneur suit ;

ENTRE :

S.A.S. PERGAY immatriculée au RCS de LIMOGES sous le numéro 769 500 604, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est […]

représentée par M^e Philippe CLERC, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’un jugement rendu le 07 Décembre 2020 par le Tribunal de Commerce de LIMOGES

ET :

S.A.S. GOZOKI, dont le siège social est […]

représentée par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat postulant, inscrit au barreau de LIMOGES et par M^e Gregory VEIGA de la SELARL ARCANTHE, avocat plaidant, inscrit au barreau de TOULOUSE,

INTIMEE

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L’affaire a été fixée à l’audience du 19 Octobre 2021, après ordonnance de clôture rendue le 15 Septembre 2021, la Cour étant composée de Monsieur Z-A B, Président de Chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et de Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistés de Monsieur X Y, Greffier, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a été entendue en son rapport oral, et les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis, Monsieur Z-A B, Président de Chambre a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 15 Décembre 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2007, la SAS PERGAY a donné à bail commercial à la SAS LISE ROBERT des locaux dépendants d’un immeuble sis […], en zone industrielle nord de Limoges, d’une superficie d’environ 1 925 m2 pour l’exploitation et la fabrication de produits de pâtisserie et traiteur, ce pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2007.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 12 février 2016, la SAS LISE ROBERT a sollicité de la SAS PERGAY le renouvellement du bail commercial, bail renouvelé le 31 juillet 2016 pour une durée de neuf années.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 24 juillet 2018, la SAS LISE ROBERT a informé la SAS PERGAY de ce qu’elle entendait céder ledit bail à la SAS MILLEPATES à compter du 30 septembre 2018, dans le cadre de la cession de son fonds de commerce de production à cette société.

Par courrier du 27 juillet 2018, la SAS PERGAY a autorisé la SAS MILLEPATES à exercer son activité dans ledit immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 24 janvier 2019, la SAS MILLEPATES a donné congé à la SAS PERGAY à compter du 31 juillet 2019.

Par lettre du 11 mars 2019, la SAS PERGAY, considérant que la SAS MILLEPATES avait procédé à une modification importante des lieux loués, lui a rappelé les stipulations du bail concernant la restitution des lieux en bonne et due forme.

Par courrier du 1er avril 2019, la SAS MILLEPATES a répondu à sa bailleresse que 'la restitution des locaux s’effectuera en fonction d’un état d’usage normal s’agissant de bâtiments anciens, tenant compte de la vétusté des locaux qui ne relève pas de la responsabilité du locataire'.

Par courrier du 10 octobre 2019, la SAS PERGAY a mis en demeure la SAS MILLEPATES de lui payer la somme de 99 000 euros TTC, somme correspondant à la remise en état des lieux en leur état initial, au vu du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par huissier le 31 juillet 2019 faisant état d’une modification substantielle et non contractuelle des locaux loués.

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Par exploit d’huissier en date du 12 mars 2020, la SAS PERGAY a fait assigner la SAS GOZOKI, venant aux droits de la SAS MILLEPATES, devant le tribunal de commerce de Limoges pour la voir condamner à lui payer la somme de 99 000 € TTC correspondant au coût de la remise en état des locaux dans leur état initial et celle de 30 000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice commercial.

Par jugement du 7 décembre 2020, le tribunal de commerce de Limoges a :

— dit recevables les demandes formées par la SAS PERGAY à l’encontre de la SAS GOZOKI ;

— débouté la SAS PERGAY et la SAS GOZOKI de l’ensemble de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à la charge de chacune des parties les entiers dépens de l’instance, à l’exception du coût du jugement supporté par la SAS PERGAY.

La SAS PERGAY a interjeté appel de ce jugement le 11 janvier 2021. Son recours porte sur l’ensemble des chefs de jugement l’ayant déboutée de ses demandes.

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Aux termes de ses écritures du 9 avril 2021, la SAS PERGAY demande à la cour de :

— condamner la SAS GOZOKI à lui payer :

* à titre principal, la somme de 99 000 € TTC, correspondant à la remise en état des locaux antérieurement donnés à bail,

* 30 000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice commercial, sauf à parfaire,

* 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— lui donner acte de ce qu’elle se réserve de réclamer le solde de son préjudice commercial, compte tenu des loyers perdus, lorsqu’elle aura une connaissance plus approfondie des délais de réparations, remise en état et relocation des locaux litigieux ;

— surseoir à statuer en l’état du dossier sur le surplus du préjudice, notamment commercial, par elle subi dans l’attente de la production des justificatifs complémentaires ;

— condamner la SAS GOZOKI en tous les dépens de première instance et d’appel, dans lesquels sera compris le coût des procès-verbaux de constats d’huissiers établis par la SCP Fananas – Hortholary.

La SAS PERGAY soutient être fondée, conformément aux stipulations du bail du 31 juillet 2007, à solliciter la remise en l’état des locaux dans leur état primitif pour le coût de 99 000 euros TTC, les travaux ayant été réalisés par la société locataire sans son autorisation.

De plus, d’importantes dégradations ont été commises par la société preneuse, ainsi que cela ressort du constat d’huissier établi contradictoirement le 31 juillet 2019.

Aux termes de ses écritures en date du 16 juin 2021, la SAS GOZOKI demande à la cour de :

— à titre principal, dire et juger que les demandes de la SAS PERGAY sont irrecevables en ce qu’elles se heurtent à l’autorité de la chose jugée ;

et confirmant le jugement :

— subsidiairement, dire et juger que les demandes de la SAS PERGAY sont infondées dans la mesure où les travaux d’aménagement ont été réalisés dès la prise d’effet du bail commercial en 2007, après avoir été expressément autorisés dans ledit bail ;

— en tout état de cause, dire que la demande formée par la SAS PERGAY au titre de la remise en état primitif n’est étayée par aucun élément probant ;

— dire que la demande provisionnelle de la SAS PERGAY est tout aussi infondée ;

— débouter la SAS PERGAY de l’intégralité de ses demandes ;

réformant le jugement :

— condamner la SAS PERGAY à lui verser la somme de 12 000 € au titre du dépôt de garantie, avec intérêts légaux depuis le 31 juillet 2019, date de libération des lieux ;

— condamner la même à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— à titre infiniment subsidiairement, dire que les demandes formulées par la SAS PERGAY ne sauraient s’entendre que hors taxes ;

— ordonner la compensation avec les sommes que la SAS PERGAY reste à lui devoir ;

— en tout état de cause, condamner la SAS PERGAY à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUÉ, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS GOZOKI soutient que les demandes de la SAS PERGAY sont irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 17 mars 2016 par le tribunal de grande instance de Limoges qui a considéré que les travaux litigieux avaient été autorisés par la SAS PERGAY.

En tout état de cause, ces travaux ont été autorisés par le bail lui-même, les aménagements ayant été réalisés en 2007 par la SAS LISE ROBERT.

Subsidiairement, les demandes de la SAS PERGAY sont injustifiées au regard du montant sollicité, montant basé sur un devis très imprécis, établi non contradictoirement.

A titre infiniment subsidiaire sur ce point, sa dette devra être compensée par le montant du dépôt de garantie, conservé indûment malgré la restitution des locaux en bon état.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2021.

SUR CE,

- Sur la recevabilité des demandes de la SAS PERGAY au regard de l’autorité de la chose jugée

Si dans son jugement du 17 mars 2016, le tribunal de grande instance de Limoges a indiqué dans ses motifs : « Il est constant que les aménagements réalisés par la SAS LISE ROBERT, avec l’autorisation de la SAS PERGAY, deviendront en fin de bail propriété de cette dernière sans indemnité', il n’a fait que répondre au moyen soulevé par la SAS PERGAY au sujet de l’équité dans la prise en charge de la taxe foncière.

Par ailleurs, le jugement ne statue aucunement dans son dispositif sur la question de l’autorisation ou non des aménagements réalisés par le preneur.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée ne peut nullement être opposée à la SAS PERGAY.

- Sur le bien-fondé des demandes présentées par la SAS PERGAY

Le bail du 31 juillet 2007 prévoyait que les locaux loués étaient constitués de :

— 'au rez-de-chaussée :

° bureaux, salle d’accueil, sanitaires hommes et femmes

° un entrepôt constitué d’une chambre froide, salle de préparation, bureaux, salle de repos, vestiaires et quai

° un local sec d’environ 570 m²

- au premier étage : une salle d’archives et une salle de réunion'.

Tels que lesdits biens figurent sur les plans annexés et existent dans leur état actuel…'

Or, il ressort du :

— plan du rez-de-chaussée, produit par la SAS PERGAY, datant de novembre 2006 : 'Extension entrepôts + création de bureaux', portant la mention 'PROJET',

— plan du rez-de-chaussée, tel qu’il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 31 juillet 2019,

que la société locataire a fait réaliser une chambre froide (deux pièces) et a cloisonné la zone de production (pièce de conditionnement, salle de cuisson, atelier et zone de stockage).

Néanmoins, le bail stipule en page 5 dans le paragraphe 'Améliorations' : 'Dans le cas où des transformations, améliorations, ou aménagements imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l’activité ou de l’occupation des lieux par le PRENEUR, ce dernier est d’ores et déjà autorisé à les faire sous la réserve qu’il justifie préalablement au BAILLEUR de leur caractère obligatoire.'

La destination des lieux loués est selon le bail du 31 juillet 2007 conclu entre la SAS PERGAY et la SAS LISE ROBERT : 'bureaux et entrepôt pour l’exploitation et la fabrication de produits de pâtisserie et traiteur ainsi que toutes opérations compatibles avec cet objet s’y rapportant et contribuant à sa réalisation'.

Or, la réalisation de chambres froides, ainsi que le cloisonnement de la zone de production, est obligatoire pour l’exercice d’une telle activité au regard des règles sanitaires qui s’imposent.

Il convient de considérer en conséquence qu’il s’agit de travaux rendus 'obligatoires’ au sens du bail, et donc d’ores et déjà autorisés lors de la conclusion du bail.

Par ailleurs, les travaux datent du début du bail en 2007 comme en témoignent les propres conclusions de la SAS PERGAY en appel du jugement du tribunal de grande instance du 17 mars 2016, dans lesquelles elle a indiqué : 'les travaux remontant à 2007 sont largement amortis 10 ans plus tard'. Ainsi, il convient de considérer que la SAS PERGAY, les a connus et admis dès le départ, si bien qu’aucune information particulière n’était nécessaire.

La SAS PERGAY ne peut donc pas invoquer la clause du bail selon laquelle le bailleur peut demander au preneur ' la remise des lieux en l’état primitif pour le cas où les travaux ou améliorations auraient été exécutées sans son autorisation'.

En tout état de cause, la production du seul devis du 7 octobre 2019 ayant pour objet : 'Déconstruction des cloisons de chambre froide y compris dépose des portails, portes, plafonds, tri sélectif et évacuation en décharge agréée', aucunement détaillé, pour un montant conséquent de 99'000 € TTC, est insuffisant pour fonder une telle demande en paiement.

La SAS PERGAY sera donc déboutée de sa demande en paiement à hauteur de 99'000 € TTC.

Par suite, elle doit également être déboutée de sa demande en paiement à hauteur de 30'000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice commercial, nullement démontré.

II Sur la demande de la SAS GOZOKI en restitution du dépôt de garantie d’un montant de 12 000 euros

Le bail stipule en page 7 au paragraphe : 'DÉPÔT DE GARANTIE' : 'Le dépôt de garantie restera aux mains du BAILLEUR pendant toute la durée du bail et sera remboursé au PRENEUR en fin de jouissance, après libération des lieux et remise des clés, justification du paiement de toutes taxes ou impôts, exécution des réparations à sa charge, et déduction faite, le cas échéant, de toute somme due, qui pourrait être réclamée au BAILLEUR à titre quelconque que ce soit'.

Le bail stipule également en page 9 que : 'Il (le preneur) devra également rendre les lieux loués en parfait état d’entretien et de réparations locatives conformément aux obligations lui incombant en vertu du présent bail' et en page 10 que 'Le preneur rendra les lieux loués en bon état. Ce qui sera constaté dans un état des lieux contradictoire, aux frais du preneur'.

Or, il ressort des deux procès-verbaux d’état des lieux de sortie dressés contradictoirement par huissier le 30 juillet 2019 un mauvais état d’entretien général des lieux loués ainsi que des dégradations (moisissures, manquent deux plaques de faux-plafond, cloisons enfoncées, murs dégradés, disparition de plinthes par endroits, joints de douche rouillés, décaissement du sol dans la salle de cuisson, sol endommagé, portes coincées, un coffrage cassé, câbles coupés…).

En conséquence, au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a débouté la SAS GOZOKI de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la SAS GOZOKI

La procédure engagée par la SAS PERGAY n’est pas abusive dans la mesure où elle a gain de cause sur la non restitution du dépôt de garantie.

La SAS GOZOKI sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le tribunal de commerce de Limoges ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT masse des dépens d’appel qui seront partagés par moitié entre les parties.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

X Y. Z-A B