ARRET N° .

N° RG 25/00283 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVVV

AFFAIRE :

G.A.E.C. [L], M. [X] [L]

C/

M. [T] [V]

MP

Autres demandes relatives à un bail rural

TPBR

Grosse délivrée à M^e Philippe PASTAUD, M^e Philippe PICHON, le 04-12-2025.

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre sociale

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ARRET DU 04 DECEMBRE 2025

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Le QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre économique et sociale a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe:

ENTRE :

G.A.E.C. [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe PASTAUD de la SELARL SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [X] [L]

né le 02 Juillet 1980 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe PASTAUD de la SELARL SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d’une décision rendue le 13 MARS 2025 par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE LIMOGES

ET :

Monsieur [T] [V]

né le 05 Juin 1951 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, assisté de M^e Philippe PICHON, avocat au barreau de LIMOGES

INTIME

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 20 Octobre 2025.

La Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN et de Madame Marianne PLENACOSTE, Conseillers, assistées de M^me Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus oralement au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

M. [R] [V] possède la nue-propriété de plusieurs parcelles agricoles adjacentes situées à [Localité 14], au lieu-dit '[Localité 11]', cadastrées AK [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

L’usufruit de ces parcelles est possédé par son père, M. [T] [V].

Suivant bail à ferme du 12 septembre 2022, signé par M. [R] [V] en qualité de bailleur, ce dernier a loué à M. [X] [L] trois de ces parcelles, cadastrées AK [Cadastre 5], [Cadastre 7], et [Cadastre 9], d’une contenance de 8 ha 22 a et 74 ca.

M. [T] [V] n’a pas été signataire de ce bail.

Le loyer de fermage, fixé à 1.040 euros payable à terme échu, devait être versé pour la première fois au 1er novembre 2023, puis à la même date chaque année.

Courant avril et mai 2023, M. [L] a réalisé certains travaux de drainage sur les parcelles, mises à disposition au GAEC [L].

Par courrier de son conseil du 04 décembre 2023, M. [T] [V] a mis en demeure le GAEC [L] de quitter les parcelles louées, selon lui occupées sans droit ni titre.

Il a retourné le loyer de fermage qui lui avait été adressé pour l’année 2022.

Le 18 janvier 2024, il a réitéré ses demandes, affirmant que le bail consenti par son fils était nul car il n’y avait pas donné son accord en qualité d’usufruitier.

Par courrier de leur conseil des 02 février et 20 mars 2024, M. [L] et le GAEC [L] ont refusé de quitter les parcelles prises à bail, affirmant bénéficier d’un bail rural tacite, suite à la ratification du bail consenti par son fils par M. [T] [V], en ce qu’il n’y a apporté aucune protestation pendant plus d’un an, alors qu’il en avait été informé et avait participé financièrement aux travaux de drainage réalisés.

Par requête du 19 avril 2024, M. [V] a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Limoges aux fins de voir prononcer la nullité du bail conclu le 12 septembre 2022 et l’expulsion de M. [L] et du GAEC [L].

Par jugement du 13 mars 2025, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Limoges a :

— Ordonné la nullité du contrat de bail rural consenti par [R] [V] à [X] [L] le 12 septembre 2022, portant sur les parcelles suivantes situées sur le territoire de la commune de [Localité 16] et figurant au plan cadastral sous les références section AK n° [Cadastre 5], [Cadastre 7], et [Cadastre 9].

En conséquence, dit que [X] [L] devra libérer les lieux donnés à bail et, à défaut de départ spontané, ordonné son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

Débouté [X] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamné [X] [L] et le GAEC [L] à payer à [T] [V] la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné [X] [L] et le GAEC [L] aux entiers dépens.

Le TPBR a retenu dans ses motifs que faute de preuve d’une renonciation non équivoque par l’usufruitier à la nullité dont était affecté le bail à ferme du 12 septembre 2022, à savoir une nullité pour absence de concours à l’acte de l’usufruitier, cette nullité devait être prononcée. Du fait de cette nullité le GAEC [L] ne pouvait prétendre à aucune indemnité pour amélioration apportée au fond.

Par déclaration du 17 avril 2025, M. [L] et le GAEC [L] ont interjeté appel de ce jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions écrites du 24 juillet 2025, soutenues oralement à l’audience, M. [L] et le GAEC [L] demandent à la Cour de

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— Ordonné la nullité du contrat de bail rural consenti par [R] [V] à [X] [L] le 12 septembre 2022, portant sur les parcelles au plan cadastral sous les références section AK n° [Cadastre 5], [Cadastre 7], et [Cadastre 9] situées sur le territoire de la commune de [Localité 14].

— Dit que [X] [L] devra libérer les lieux donnés à bail et, à défaut de départ spontané, ordonne son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants , R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— Débouté [X] [L] de l’ensemble de ses demandes

— Condamné [X] [L] et le GAEC [L] à payer à [T] [V] la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné [X] [L] et le GAEC [L] aux entiers dépens.

Débouter M. [T] [V] de toutes ses demandes ;

Statuant à nouveau,

Dire que M. [X] [L] est bénéficiaire d’un bail à ferme soumis au statut du fermage en date du 12 septembre 2022, sur les terrains agricoles dont M. [T] [V] est usufruitier et dont son fils M. [R] [V] est nu-propriétaire, concernant les parcelles sises commune de [Localité 15], cadastrées AK [Cadastre 5] et AK [Cadastre 7], pour une superficie globale de 8 ha 22 a 74 ca, pour 9 ans, à compter du 1 er novembre 2022 jusqu’au 31 octobre 2031, moyennant un fermage annuel de 1 040 € ;

Subsidiairement, vu l’article 595 du Code Civil, dernier alinéa,

Dire n’y avoir lieu à nullité du bail, mais seulement à inopposabilité à l’usufruitier ;

Et, en toute hypothèse, toujours à titre subsidiaire,

Condamner M. [T] [V] à verser au GAEC [L] la somme de 3.332 € HT, soit sur le fondement de l’article 1303 du Code Civil, soit sur le fondement des articles 1240 et suivants du même Code ;

Condamner M. [T] [V] à verser à M. [X] [L] et au GAEC [L] (ensemble) 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens taxables, vu les articles 696 et suivants, notamment 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs prétentions, M. [L] et le GAEC [L] font valoir qu’ils ont conclu de bonne foi le bail rural avec M. [R] [V], qui s’est comporté comme tout propriétaire dans l’établissement de ce bail. Ils soutiennent que la nullité du bail ne peut être prononcée sur le fondement de l’article 595 du Code civil, la seule sanction pouvant être retenue étant l’inopposabilité à l’usufruitier. Ils invoquent la théorie du mandat apparent eu égard au comportement de M. [R] [V] et des documents établis, transmis à l’usufruitier. Ils invoquent, en outre, une ratification tacite du bail par M. [T] [V] qui était parfaitement au courant du bail conclu depuis septembre 2022 (copie de l’attestation de propriétaire comportant la promesse de bail qui lui a été adressée, résidence à proximité immédiate des parcelles litigieuses qui ont été ensemencées) et n’a jamais émis la moindre protestation ou réserve, ne dénonçant ce bail que plusieurs mois plus tard en raison d’une dégradation des relations entre les parties. Ils soulignent que M. [T] [V] a été associé à la réalisation de travaux de drainage sur les parcelles litigieuses par le GAEC [L] et a notamment accepté de régler 50% du montant des travaux. Ils indiquent que M. [T] [V] ne peut davantage se prévaloir de l’absence d’autorisation d’exploiter de M. [L] alors que les conditions de nullité du bail définies à l’article L331-6 du Code rural ne sont pas réunies

Subsidiairement, ils sollicitent la condamnation de M. [T] [V] à leur rembourser la somme de 3.332 euros HT à raison des travaux réalisés, ce dernier ayant agi avec faute, ou du moins une légèreté fautive en les laissant exécuter des travaux sur les parcelles louées.

Aux termes de ses conclusions écrites du 30 septembre 2025, soutenues oralement à l’audience, M. [T] [V] demande à la Cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de LIMOGES en date du 13 mars 2025.

Y ajoutant ,

Condamner M. [X] [L] et le GAEC [L] à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner M. [X] [L] et le GAEC [L] à payer tous les dépens d’instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [T] [V] fait valoir que, possédant seul le droit d’usage sur les parcelles AK [Cadastre 5], [Cadastre 7], et [Cadastre 9], son fils et nu-propriétaire de ces parcelles, M. [R] [V], ne pouvait les louer à M. [X] [L] sans son autorisation. Il affirme n’avoir jamais consenti au bail rural, et que par suite, ce bail est nul et de nul effet. Il soutient avoir oralement protesté contre l’occupation des parcelles en mai 2023 et conteste avoir tacitement ratifié le bail. Il reconnait avoir réglé une partie des frais de drainage, mais uniquement sur insistance de son fils. En outre, il souligne que M. [L] et le GAEC [L] n’ayant pas reçu autorisation d’exploiter les parcelles affermées à la date de signature du bail litigieux, le bail est également nul sur le fondement de l’article L331-6 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

Il sollicite le rejet des demandes subsidiaires du preneur, car ce dernier ne peut prétendre à une indemnité pour amélioration du fonds, le bail rural étant nul. Il réfute avoir commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle, ou qu’il ait profité d’un enrichissement sans cause.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande de nullité du contrat de bail rural consenti par M. [R] [V] à M. [X] [L] le 12 septembre 2022

Sur la nullité pour défaut de concours de l’usufruitier à la conclusion du bail rural

Conformément aux dispositions de l’article 578 du code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

L’article 599 alinéa 1 du même code précise que le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier.

Le propriétaire d’un bien grevé d’un usufruit conserve la faculté d’en disposer librement, sous réserve de respecter le droit temporaire ou viager de l’usufruit. L’article 621 alinéa 2 du code civil prévoit le cas de la vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, et dispose que cette vente ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé.

S’agissant de la conclusion d’un bail, l’article 595 (alinéa 1) du code civil dispose que l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. L’alinéa 4 de cet article dispose toutefois que « l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte ».

La nullité qui sanctionne l’inobservation de l’article 595 alinéa 4 est une nullité relative.

Si une renonciation au bénéfice de cette nullité par une ratification tacite de l’acte litigieux est possible, sa caractérisation suppose la preuve de la connaissance par le nu-propriétaire du vice l’affectant et de son intention claire et non équivoque de le réparer.

Aucune disposition légale ne règlemente le concours de l’usufruitier à la conclusion d’un bail rural par le nu-propriétaire. Néanmoins, comme rappelé précédemment, l’usufruitier est titulaire d’un droit de jouissance et se trouve ainsi en droit de demander l’annulation du bail rural consenti par le seul nu-propriétaire, portant atteinte à son droit de jouissance.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [T] [V], usufruitier des parcelles litigieuses, n’est pas intervenu à la conclusion du bail rural entre M. [R] [V], nu-propriétaire, et M. [L] le 12 septembre 2022.

Il ressort toutefois des éléments produits que dès le 13 septembre 2022, M. [R] [V] a mis M. [T] [V] en copie d’un message électronique transmettant à M. [L] le bail ainsi que l’attestation du propriétaire en pièce jointe. S’il ne peut être établi de manière certaine la réception de ce message électronique par M. [T] [V], la transmission de ce message à son père par M. [R] [V] témoigne en revanche d’une volonté de le tenir informé du bail rural conclu.

M. [T] [L] réside lieu-dit « [Localité 10] », où se trouvent également les parcelles litigieuses.

Des travaux d’aménagement et de drainage des parcelles ont été réalisés en avril-mai 2023 et ont été financés pour moitié par M. [T] [V] à hauteur de 3.990,80 euros TTC (facture acquittée du 20 avril 2023 établie par la société Nicolas Lacôte), le GAEC [L] finançant de son côté les travaux à hauteur de 3.998,40 euros TTC (facture du 24 mai 2023 établie par la société Nicolas Lacôte).

S’agissant du financement de ces travaux, M. [R] [V] atteste avoir été contacté par M. [L] qui lui avait indiqué que son père ne souhaitait pas payer. Il avait alors téléphoné à son père qui lui avait répondu qu’il n’avait signé aucun document stipulant son accord. Afin « d’apaiser les tensions », il avait invité son père à s’acquitter de ces frais. Il décrivait M. [L] comme fort véhément au téléphone. Il n’avait depuis plus eu de contact avec ce dernier mais son père lui rapportait régulièrement avoir été injurié.

M. [T] [V] a adressé le 4 décembre 2023 un courrier au GAEC [L] lui demandant de quitter les parcelles occupées sans droit ni titre et précisant retourner le montant du fermage qui lui avait été adressé par chèque (montant de 1.098,48 euros).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, en prenant à sa charge financière une part significative des travaux d’entretien des parcelles objets du bail rural conclu par M. [R] [V] avec M. [L], M. [T] [V] a réalisé un acte positif en sa qualité d’usufruitier des parcelles valant ratification tacite du bail rural. Les pressions alléguées de M. [L], remettant en cause le consentement de M. [T] [V] à la réalisation de ces travaux, ne sont pas démontrées et il sera relevé qu’elles n’ont pas conduit ce dernier à dénoncer le bail rural et demander au GAEC [L] de quitter les parcelles, ce qu’il n’a formalisé que huit mois plus tard. Ainsi, en finançant les travaux nécessaires à l’exploitation des parcelles par le GAEC [L], plusieurs mois après la conclusion du bail rural dont M. [T] [V] était informé, tant de l’existence que de l’irrégularité pouvant affecter cet acte du fait de son absence de participation en qualité d’usufruitier, il est établi de manière suffisante un consentement certain et non équivoque de ce dernier au bail rural.

La nullité du bail sera ainsi écartée sur le fondement d’une ratification tacite de M. [T] [V].

Sur la nullité pour absence d’autorisation d’exploiter:

Conformément aux dispositions de l’article L331-6 du code rural, tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d’effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu’il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée en application de l’article L. 331-2 dans le délai imparti par l’autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L. 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, lorsqu’elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux.

Cet article est interprété strictement et ainsi il n’y a que le refus définitif de l’autorisation (Civ. 3e, 13 juill. 2010, n° 09-16.598) ou le refus de se soumettre à la procédure d’autorisation, après mise en demeure visée à l’article 331-7 (Civ. 3e, 31 oct. 2007, no 06-19.350) qui peuvent entraîner la nullité du bail.

En l’espèce, le GAEC [L] justifie d’un accusé de réception du dépôt le 4 mai 2023 auprès de la Préfecture de Haute-[Localité 17] d’une demande d’autorisation d’exploiter « portant sur une surface de 8,23 ha sur la commune de [Localité 14] appartenant à [R] [V] et antérieurement exploités par [S] [K] ». Cet accusé de réception mentionne qu’à défaut de notification d’une décision expresse au terme du délai d’instruction de 4 mois, soit au plus tard le 4 septembre 2023, le GAEC [L] bénéficiera d’une autorisation implicite d’exploiter.

En conséquence, en l’absence de refus définitif de l’autorisation d’exploiter sollicitée par le GAEC [L] ou de refus de se soumettre à la procédure d’autorisation, après mise en demeure visée à l’article 331-7, aucun élément ne justifie de prononcer la nullité du bail rural.

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La nullité du bail rural consenti par M. [R] [V] à M. [X] [L] le 12 septembre 2022 ayant été écartée, le jugement du 13 mars 2025 du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Limoges sera infirmé. M. [T] [V] sera débouté de sa demande de nullité et de sa demande subséquente d’expulsion.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [T] [V], succombant principalement à l’instance, il y a lieu de le condamner aux dépens.

Il sera condamné à verser à M. [L] et au GAEC [L] une indemnité globale de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du 13 mars 2025 du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Limoges en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

DEBOUTE M. [T] [V] de sa demande de nullité du bail rural consenti par M. [R] [V] à M. [X] [L] le 12 septembre 2022 et de sa demande subséquente d’expulsion,

CONDAMNE M. [T] [V] à verser à M. [X] [L] et au GAEC [L] une indemnité globale de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [V] aux dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.