Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 13 décembre 2011, n° 10/06452

TGI Montbrison 3 août 2010

CA Lyon
Confirmation 13 décembre 2011

Arguments

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Rejeté
Contradiction avec l'article L.451-1 du code rural
La cour a estimé que la stipulation d'une promesse de vente susceptible d'être exercée dès la dixième année du contrat contrevient à l'élément substantiel du bail emphytéotique tenant à sa durée.
Rejeté
Inopposabilité de la clause de prix ferme
La cour a jugé que le service des Domaines a été consulté régulièrement et qu'aucun texte ne prévoit un avis de ce service datant de moins d'un an, rendant la clause opposable.
Accepté
Existence d'un bail emphytéotique
La cour a confirmé que les stipulations contractuelles étaient incompatibles avec la qualification de bail emphytéotique, justifiant ainsi la requalification en bail de longue durée.
Rejeté
Fondement juridique de la demande
La cour a rejeté la demande car la Commune n'a pas justifié un abus commis par l'Hôpital dans l'exercice de son droit d'appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, l'Hôpital Local de Saint-Galmier a fait appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance qui avait requalifié un bail emphytéotique en bail de longue durée et reconnu la levée de l'option d'achat par la commune. L'hôpital contestait la validité de certaines clauses du contrat, arguant qu'elles étaient contraires à la loi. La Cour d'Appel de Lyon a confirmé le jugement de première instance, considérant que les stipulations contractuelles étaient incompatibles avec la qualification de bail emphytéotique, notamment en raison de la durée de l'option d'achat et des obligations fiscales. La Cour a également statué que l'arrêt vaut vente des immeubles au prix convenu, rejetant la demande de déduction des loyers par la commune.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. b, 13 déc. 2011, n° 10/06452
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	10/06452
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montbrison, 3 août 2010, N° 10/00312

Sur les parties

Avocat(s) :	Henri-Pierre VERGNONPierre Eric CHAVENT
Cabinet(s) :	JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET
Parties :	COMMUNE DE SAINT-GALMIER

Texte intégral

R.G : 10/06452

Décision du Tribunal de Grande Instance de MONTBRISON au fond du 03 août 2010

RG : 2010/00312

HOPITAL LOCAL DE SAINT-GALMIER

COMMUNE DE SAINT-GALMIER

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 13 Décembre 2011

APPELANT :

HOPITAL LOCAL DE SAINT-GALMIER

établissement public de santé au sens de la Loi n°2009-879 du 21/7/09

XXX

représenté par son directeur Mr X

XXX

42330 SAINT-GALMIER

représenté par la SCP DUTRIEVOZ Eve et Y-Pierre, avoués à la Cour

assisté de M^e Henri Pierre VERGNON, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

COMMUNE DE SAINT-GALMIER

représentée par son maire en exercice, habilité par délibération du conseil municiapl du 2/4/08

XXX

42330 SAINT-GALMIER

représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour

assistée de M^e CHAVENT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Octobre 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Novembre 2011

Date de mise à disposition : 13 Décembre 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Y-Z A, président

— Agnès CHAUVE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier

A l’audience, Y-Z A a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Y-Z A, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Par acte notarié du 05 avril 2000, l’hôpital local de Saint-Galmier, établissement public de santé, a donné à bail à la commune de Saint-Galmier les droits et biens immobiliers attachés à l’ancien hôpital. Ce bail, dénommé emphytéotique, était convenu pour une durée de quatre vingt dix neuf ans, sans reconduction tacite, à effet rétroactif au 1^er avril 2000, pour une redevance annuelle de 500.000 francs (76.224,51 euros), révisable tous les trois ans sur la base de l’indice du coût de la construction. L’acte prévoyait notamment au titre des clauses particulières :

— le maintien à la charge du bailleur, du paiement des impôts et taxes de toute nature auxquels le bien pouvait être assujetti,

— la garantie solidaire du preneur à l’exécution des conditions du bail y compris le paiement de la redevance en cas de cession par lui de ses droits ou de sous-location des locaux.

Il contenait une promesse de vente irrévocable par le bailleur au profit du preneur, pour une somme de 5.193.000 francs (791.667,75 euros), prix ferme et définitif, payable comptant, et fixé après avis du service des Domaines du 14 octobre 1999, l’option d’achat par le preneur pouvant être exercée dès la dixième année du contrat.

La commune de Saint-Galmier a sollicité, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2010, la réalisation de la vente, qui a été refusée par l’hôpital local.

La commune a assigné ce dernier en réalisation de la vente.

Par jugement du 03 août 2010, le tribunal de grande instance de Montbrison a qualifié le contrat en location de longue durée, dit n’y avoir lieu à prononcer la nullité de clauses contractuelles insérées au bail, constaté la levée de l’option d’achat par la commune de Saint Galmier, dit que le jugement vaut vente des immeubles et que la vente ne sera parfaite que par le paiement de prix par la commune, et fixé la date d’entrée en jouissance à la date du paiement du prix.

L’hôpital local de Saint-Galmier, appelant, demande à la cour de constater la nullité de la clause relative à la promesse de vente en ce qu’elle ramène la durée minimale de la convention de dix-huit ans à dix ans en contradiction avec l’article L.451-1 du code rural, et la nullité de la clause fixant un prix ferme et définitif en contradiction avec l’obligation de saisir le service des Domaines pour fixer le prix de vente. Il sollicite 'l’annulation’ du jugement en ce qu’il a refusé de prononcer la nullité de la clause relative à la promesse de vente et en ce qu’il a jugé que l’option d’achat a bien été levée par la commune de Saint-Galmier et que la décision vaut vente.

Il fait valoir que dès l’origine, la commune intention des parties a été d’en passer par un bail emphytéotique au lieu d’un bail de longue durée et que la clause relative à la promesse de vente au terme d’un délai de dix ans est illicite car contraire à l’article L.451-1 du code rural prévoyant que la durée minimale d’un tel contrat doit être supérieure à dix-huit ans. Il précise que si le contrat a prévu à sa charge le paiement des impôts et taxes, en réalité c’est la commune qui en a réglé la totalité. Il soutient par ailleurs que le maintien de la solidarité de paiement de la redevance et d’exécution des clauses conventionnelles

incombant au preneur même en cas de cession de son droit ou de sous-location n’est pas de nature à conduire à une remise en cause du transfert des droits réels opérés au profit de la commune. Il se prévaut de la modicité de la redevance réclamée.

A titre subsidiaire, il considère que la vente ne pouvait intervenir que sur la base d’une nouvelle estimation du service des Domaines de moins d’un an en lieu et place de celle réalisée en 1999, que la clause instaurant une promesse de vente sur la base d’un prix ferme et définitif lui est inopposable et qu’une nouvelle évaluation contradictoire doit être réalisée sur la base de laquelle pourra ensuite intervenir la vente avant le terme de la dix-huitième année.

La commune de Saint-Galmier conclut à la confirmation du jugement et demande que les loyers échus depuis cette décision, payés par elle, soient déduite du prix convenu.

Elle fait valoir principalement qu’il est de l’essence du bail emphytéotique de permettre la constitution de droits réels sur l’immeuble loué, ce qui n’a pas été la cas en l’espèce, que si la modicité du loyer est un indice de l’existence d’un bail emphytéotique, tel n’a pas été le cas puisque la redevance mise à sa charge est plus de trois fois supérieure à l’évaluation des Domaines, que le contrat doit être requalifié exactement au regard de ses clauses et de l’intention des parties, que, comme l’a retenu le premier juge, certaines clauses du contrat sont incompatibles avec le transfert d’un droit réel et le droit de céder librement le bail qui constitue un élément essentiel de l’emphytéose, qu’il en est ainsi du fait que le bailleur conserve à sa charge le paiement des impôts et taxes de toute nature, alors que l’article L.451-8 du code rural prévoit que le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l’héritage , que le fait que le contrat n’a pas été respecté sur ce point ne saurait suffire à écarter la requalification, et que, selon le contrat, le preneur reste solidairement responsable du paiement de la redevance et de l’exécution des clauses du contrat, même en cas de cession du bail, ce qui constitue une limitation de la liberté de cession du bail là encore incompatible avec la qualification d’emphytéose.

Elle rappelle que la consultation du service des Domaines a été effectué régulièrement dès 1999, année de fixation du prix, et à plusieurs reprises en 2009 et en 2011 et que le conseil municipal a délibéré pour décider de procéder à l’acquisition et confirmer l’exercice par le maire de l’option d’achat.

MOTIFS

Attendu qu’en application de l’article L.451-1 du code rural, le bail emphytéotique des biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque, qui peut être cédé ; que ce bail doit être consenti pour plus de dix huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ;

Attendu que le bail conclu par les parties le 05 avril 2000, dénommé emphytéotique, était convenu pour une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans pour une redevance de 500.000 francs (76.224,51 euros), révisable tous les trois ans sur la base de l’indice du coût de la construction ; qu’il prévoyait notamment le maintien à la charge du bailleur du paiement des impôts et taxes de toute nature auxquels le bien pouvait être assujetti et la garantie solidaire du preneur à l’exécution des conditions du bail, y compris le paiement de la redevance en cas de cession par lui de ses droits ou de sous-location des locaux ; qu’il contenait une promesse de vente irréversible par le bailleur au profit du preneur, pour la somme de 5.193.000 francs (791.667,75 euros), prix ferme et définitif payable comptant, et fixé après avis du service des Domaines du 14 octobre 1999, l’option d’achat pouvant être exercée dès la dixième année du contrat ;

Attendu qu’il résulte des productions que le contrat a été précédé de négociations importantes, notamment sur le montant du loyer, le prix de la vente en cas de mise en oeuvre de la promesse de vente et le délai minimal d’exercice de l’option d’achat, initialement envisagé à quinze ans, puis ramené à dix ans ; que l’ensemble des clauses du contrat a été approuvé par le conseil municipal et par le conseil d’administration de l’hôpital ;

Attendu que la stipulation d’une promesse de vente susceptible d’être exercée dès la dixième année du contrat, qui constituait un élément essentiel dans l’intention des deux parties, ainsi qu’il résulte des discussions précontractuelles et des délibérations rappelées précédemment, contrevient à l’élément substantiel du bail emphytéotique tenant à sa durée qui doit être supérieure à dix-huit ans ;

Attendu par ailleurs que le maintien à la charge du bailleur du paiement des impôts et taxes de toute nature auxquels le bien pouvait être assujetti et le maintien de la garantie solidaire du preneur à l’exécution des clauses conventionnelles, y compris le paiement de la redevance, même en cas de cession de ses droits ou de sous-location sont incompatibles avec le transfert de droit réel au preneur et le droit de céder le bail ; que même si en pratique la taxe foncière sur les biens donnés à bail a été réglée par la commune, cet élément n’est pas de nature à remettre en cause les obligations contractuelles telles qu’elles ont été prévues, alors que, dans le cadre d’un bail emphytéotique, le preneur est tenu de toutes les contributions et charges ;

Attendu en outre que la modicité de la redevance constitue un indice de l’existence d’un bail emphytéotique, même si elle ne constitue par un élément impératif ; qu’en l’espèce, la redevance mise à la charge de la commune n’apparaît pas modique puisqu’en prenant en compte, non pas la surface du terrain, mais la surface de plancher, son montant est très supérieur à l’évaluation du service des Domaines ; que son mode de fixation, le montant retenu, son indexation sur l’indice du coût de la construction et les pourparlers ayant précédé la signature du bail ne font pas apparaître une volonté du bailleur d’accepter une redevance modique ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que les stipulations contractuelles contraires aux exigences substantielles relatives à la durée du bail, au transfert de droit réel au preneur et à son droit de cession, sont incompatibles avec la qualification de bail emphytéotique, alors qu’elles constituent des clauses déterminantes des engagements des parties ; que c’est à bon droit que le premier juge a requalifié le contrat en bail de longue durée ;

Attendu qu’il a également considéré à juste titre que la promesse de vente n’était pas soumise à conditions au sens des articles 1168 et suivants du code civil, et que les dispositions de l’article 1172 du même code n’avaient pas lieu de s’appliquer ;

Attendu que la commune de Saint-Galmier justifie de la délibération du conseil municipal ayant décidé de procéder à l’acquisition de l’immeuble au prix de 791.667,75 euros, et à l’exécution du contrat, et confirmé l’exercice par le maire de l’option d’achat ;

Attendu que le service des Domaines a été consulté préalablement à la convention du 05 avril 2000 et à émis un avis le 09 juillet 2009 ; qu’il a été a nouveau consulté en 2009, puis en 2011 et a émis un avis le 09 mars 2011 ; qu’en tout état de cause, aucun texte ne prévoit un avis de ce service datant de moins d’un an ; qu’en conséquence, l’hôpital local de Saint-Galmier n’est pas fondé à soutenir que la clause instaurant une promesse de vente sur la base d’un prix ferme lui est inopposable en l’absence d’une nouvelle réévaluation de moins d’un an ;

Attendu que compte tenu du refus de l’hôpital local de Saint-Galmier de signer l’acte authentique, il convient de dire que le présent arrêt vaut vente aux conditions prévues par le contrat ; qu’il ne peut être fait droit à la demande de la commune de Saint-Galmier tendant à ce que soient déduites du prix les échéances de loyer versées depuis le jugement, dès lors que la commune ne précise pas le fondement juridique de sa demande et qu’il n’est pas invoqué ni justifié un abus commis par l’hôpital dans l’exercice de son droit d’appel ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris,

Dit que la présent arrêt vaut vente par l’hôpital local de Saint-Galmier à la commune de Saint-Galmier des immeubles cadastrés à Saint-Galmier, rue du Docteur Gabriel Cousin, XXX, section XXX pour une contenance de 74 centiares, section XXX pour une contenance de 25 ares 60 centiares, et section XXX pour une contenance de 12 ares 30 centiares, pour le prix de 791.667,75 euros,

Rejette la demande de la commune de Saint-Galmier tendant à ce que les loyers échus depuis le jugement soient déduits du prix,

Fixe la date d’entrée en jouissance à la date du paiement du prix,

Ordonne la publication de l’arrêt auprès de la Conservation des Hypothèques de Montbrison aux frais de la commune de Saint-Galmier,

Condamne l’hôpital local de Saint-Galmier à payer à la commune de Saint-Galmier la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de l’hôpital local de Saint-Galmier présentée sur ce fondement,

Condamne l’hôpital local de Saint-Galmier aux dépens, avec droit de recouvrement direct par la Société Civile Professionnelle (Scp) Aguiraud-Nouvellet, avoués.

Le Greffier Le Président