COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 25 FEVRIER 2016

N° 2016/112

Rôle N° 15/05126

XXX

C/

S.A.R.L. PAGELI

Grosse délivrée

le :

à :

XXX

XXX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Février 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14/03988.

APPELANTE

XXX, demeurant 1563 Chemin des Combes – 06600 ANTIBES

représentée par M^e Eric DEMUN, avocat au barreau de GRASSE plaidant

INTIMEE

S.A.R.L. PAGELI Nom commercial STAR SUD JOUETS, Représentée en

la personne de son gérant, domiciliées-qualité au dit

XXX

représentée par M^e Corine SIMONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assisté par M^e Véronique BOLIMOWSKI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Février 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me X Y.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2016,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me X Y, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

Suivant acte du 27 février 2002, la XXX a donné à bail commercial à la société Pageli pour un ensemble immobilier de 900m² situé XXX, moyennant le prix annuel de francs, pour un usage de vente de jouets, articles de puériculture, vêtements et chaussure de plage, articles de Paris, le locataire ayant la jouissance privative d’un parking situé face au RDC du bâtiment à l’exception de 4 emplacements figurant sous les n° 1,2,16,et 17.

Par jugement contradictoire du 10 octobre 2015 2, le tribunal de grande instance de Grasse a condamné le bailleur à payer au locataire la somme de 32 991,43€ en indemnisation du trouble de jouissance subi, ordonné que le bailleur retire les plans de pyracanthas sur le terre plein jouxtant le parking, ordonne que le locataire cesse toute exploitation commerciale sur le dit terre plein, dépose le système de vidéo surveillance et a rejeté les autres demandes.

La juridiction a estimé que la clôture grillagée située sur la partie nord du bâtiment était préexistante au contrat et que le grillage posé dans l’angle sud ouest ne concerne pas les lieux loués donc ne gêne en rien le locataire, que l’aménagement du terre plein séparant le parking de la voie publique et qui n’est pas donné à bail, ne doit néanmoins pas constituer une gêne pour les usagers du commerce, que si le locataire doit cesser toute exploitation sur ce terrain non compris dans le bail, le bailleur lui doit ôter tout aménagement intempestif, que les rochers litigieux ont été ôtés et que le bailleur en dégradant le nouveau système de climatisation et s’opposant à la mise aux normes des locaux n’a pas exécuté de bonne foi le contrat en portant atteinte à la jouissance paisible.

Le 27 mars 2015, la XXX a interjeté régulièrement appel de ce jugement.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 22 janvier 2016, il demande à la cour de :

* infirmer le jugement,

*condamner la société Pageli à remettre les locaux dans leur état initial sous astreinte de 200e par jour de retard, à savoir déposer la climatisation, déposer le système de vidéo surveillance, placer des arceaux sur les emplacements non loués,

* lui interdire l’usage commercial du terre plein sous astreinte de 500€ par infraction,

* dire qu’il est lui-même dans l’obligation d’entretenir le terre plein et donc d’y planter des plantes et de les arroser,

*condamner la société Pageli à lui régler 10 000€ à titre de dommages et intérêts pour dégradation des grillages, des haies et violation de son intimité en plaçant des caméras de vidéo surveillance

et 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et à prendre en charge les dépens.

Il expose qu’il s’est réservé lors de signature du bail, 4 emplacements de parkings que néanmoins, face au comportement du locataire qui utilisait ces emplacements, il a été contraint de faire poser des arceaux qui ont été détruits, de sorte qu’il ne peut user paisiblement de son bien, qu’il avait un temps poser des rochers sur les emplacements afin d’en interdire l’accès.

Il soutient que le locataire, bien que le terre plein séparant le parking de la voie publique n’était pas donné à bail, a pris l’habitude d’y entreposer des jouets destinés à la vente, de sorte que le passage des salariés et des clients a progressivement détruit les plantations présentes sur cet espace, qu’il a donc, afin de préserver cet espace, planté des pyracanthes, que le locataire, qui sollicite que ces plantations soient enlevées, ne justifient pas d’un préjudice ou d’une faute, que le bailleur est en droit d’implanter des haies sur son terrain et ce d’autant qu’elles ne gênent en rien la visibilité ou l’accès au commerce et que cette plante n’est pas toxique.

Il fait valoir le grillage interdisant l’accès aux façades latérales du bâtiment a été installé en 1996,qu’il a été renforcé en raison des multiples effractions, que les climatiseurs installés sur la façade nord du bâtiment ont été changés sans son accord, démontrant que le locataire a nécessairement pour opérer cette modification détruit le grillage de la partie nord ; qu’il prétend qu’une telle clôture n’existait pas lors de la prise d’effet du bail mais sans le démontrer, que la correspondance adressée par une entreprise chargée par le locataire de travaux avertissant le bailleur de la date de leur réalisation ne constitue pas une demande d 'autorisation en bonne et due forme, que de la même façon, l’installation de caméras de surveillance sur une façade du bâtiment, sans l’autorisation du bailleur, constitue une violation de ses obligations par le preneur.

Il souligne qu’il a, à de nombreuses reprises, accepté et autorisé différents travaux réalisés dans l’intérêt du preneur et qu’il ne fait nullement de l’obstruction à son activité.

Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 17 juillet 2015, l’intimée conclut :

* à la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté que le bailleur avait troublé sa jouissance paisible mais réformer sur le quantum des dommages et intérêts,

*à la condamnation de la XXX à lui régler des dommages et intérêts sous la forme d’une réduction de 40 000€ du loyer annuel à compter du 16 juillet 2014 jusqu’au 28 février 2020,

à titre subsidiaire : *que cette réduction soit portée à 100 000€,

à titre infiniment subsidiairement : * à la confirmation du jugement de première instance en ce qui concerne les dommages et intérêts,

* la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande de dépose des climatiseurs mais l’hypothèse ou la juridiction lui imposerait la dépose des climatiseurs, la condamnation du bailleur à installer une climatisation à ses frais

* la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la dépose des plants de pyracanthas

* la réformation pour le surplus,

*la condamnation du bailleur a supprimé le grillage posé sur le côté droit et l’arrière du bâtiment et ce sous astreinte de 1 000€ par jour de retard

* la condamnation du bailleur à lui payer 8 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et à prendre en charge les dépens.

Elle expose que le bailleur a l’obligation de maintenir les lieux loués dans leur forme initiale lors de la prise à bail, qu’un changement, même portant sur un accessoire constitue un trouble de jouissance et que le bailleur a l’obligation de laisser le preneur jouir paisiblement des lieux loués, qu’en l’espèce, elle a pris à bail notamment un parking destiné à la clientèle de son commerce dépourvu de plantation d’épineux sur les abords et des locaux auxquels elle pouvait librement accéder, aucune clôture n’étant installée.

Elle fait valoir qu’elle a accepté de laisser au bailleur la jouissance de 4 emplacements de parking alors qu’elle assume les charges correspondant à ces places, que le bailleur a, ainsi qu’il le reconnaît, entrepris durant une période d’entreposer des rochers sur ses emplacements, qui ont gêner l’accessibilité et la circulation sur le dit parking, qu’il a, en raison de la procédure en référé engagée à son encontre, accepté de les ôter en novembre 2014, que néanmoins, la présence pendant plusieurs années de ces gros rochers sur le parking d’un commerce dédié aux enfants a causé une gêne certaine.

Elle soutient que lors de la prise à bail, les lieux n’étaient pas entourés de grillage ce qui permettait d’avoir accès au système de climatisation posé à l’extérieur, que l’intervention du bailleur interdit au locataire de procéder à son entretien, qu’il résulte du document produit par le bailleur qu’une grille séparatrice préexistait au bail entre le bâtiment et le local mitoyen mais nullement sur la façade nord des lieux loués, ainsi que cela résulte des plans annexés au bail et les factures d’entretien jusqu’en 2009 du système de climatisation démontrant que le locataire y avait aisément, que les publicités datant de 2006 sur lesquelles apparaît la photographie du bâtiment démontre l’absence de clôture sur la façade nord,

Elle affirme que le bailleur tente de troubler sa jouissance paisible des lieux loués ainsi qu’en attestent plusieurs témoins, qu’il a notamment volontairement coupé les câbles d’alimentation de l’enseigne ainsi qu’il l’a reconnu devant les services de police, qu’il multiple les commandements visant la clause résolutoire et use des propos déplacés notamment sur les accusés de réception des courriers qui lui sont distribués, qu’il refuse de répondre aux demandes d’autorisation de procéder à des travaux de mise aux normes et qu’il a volontairement dégradé le système de climatisation.

Elle souligne que le bailleur a procédé à la plantation de haies de pyracanthas en mai 2014 ainsi que cela résulte du courrier adressé au locataire en ce sens, alors qu’il n’existait aucune plantation à cet endroit initialement ainsi que l’établissent les constats d’huissiers et les photographies.

Elle réfute les accusions portées contre elle concernant la dégradation des arceaux posés sur les emplacements de parking ou des plantations de végétaux au motif qu’une part que ces affirmations ne sont corroborées par aucun élément probant et d’autre part qu’aucun végétal n’existait lors de la prise à bail.

Elle indique que le système de vidéo surveillance a été installé en février 2005 pour assurer la sécurité des personnes et des biens, qu’il ne nuit nullement à l’intimité de la vie privée du bailleur, qu’en tout état de cause, la demande de dépose est prescrite, qu’il en est de même de la demande d’interdiction d’utiliser le terre plein pour y exposer des jouets, puisque le locataire agit de la sorte depuis 2006, ainsi que cela résulte des publicités datant de cette époque et agrémenter de photographies sur lesquelles figurent ces expositions de jouets en extérieur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09/02/2016.

SUR CE

Attendu qu’aux termes de l’article 131-1 du Code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin de les entendre et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ;

Attendu qu’en l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige et des circonstances qui l’entourent, il est important d’inviter les partis à renoncer à leurs conflits au profit d’une procédure afin de leur permettre de rencontrer un médiateur dans le but d’exposer l’ensemble des difficultés relationnelles rencontrées et de trouver, avec l’aide du médiateur, des solutions de nature à nature à leur permettre de reprendre des relations contractuelles sereines et apaisées pour l’avenir en évitant ainsi la survenance de nouveaux conflits ;

Attendu que le médiateur aura pour mission d’entendre les parties en conflit et de confronter leurs points de vue au cours d’entretiens, contradictoires ou non, afin de les aider à rétablir une communication et à trouver par elles-mêmes des accords mutuellement acceptables ; qu’une mesure de médiation judiciaire pouvant être de nature à faciliter le règlement du litige, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats pour recueillir l’accord éventuel des parties sur une telle mesure.

PAR CES MOTIFS

La cour par arrêt contradictoire avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 29 Mars 2016 à 09h15 pour recueillir l’accord éventuel des parties sur une médiation judiciaire.

Sursoit à statuer sur les demandes.

Réserve les dépens.

LE GREFFIER, Le PRÉSIDENT