4^e Chambre

ARRÊT N° 278

R.G : 11/02425

OJL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 JUIN 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur André CHAPELLE, Président,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Avril 2013

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Juin 2013 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Société AIGUILLON CONSTRUCTION SA

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL ACTB, Plaidant (avocats au barreau de RENNES)

INTIMÉE :

XXX

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SELARL BAZILLE JEAN-JACQUES, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Aurélie GRENARD, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)

L’Association Maison St Z (l’Association) gère une maison de retraite et a acquis en Décembre 1999 un terrain afin d’y faire édifier un nouveau bâtiment.

Par contrat du 06 Octobre 1998, elle en a confié la maîtrise d’ouvrage déléguée à la société d’HLM Aiguillon Construction (la société Aiguillon), puis le 11 Avril 2000, les parties ont conclu un contrat de bail à construction remplaçant le premier contrat : le bail a été conclu pour une durée de 32 années à compter de la mise en amortissement du prêt locatif aidé accordé à la société Aiguillon Construction.

Le même jour a été signé un contrat de location de l’immeuble afin de garantir la jouissance de celui-ci à l’Association Maison St Z et son article 3 prévoit les modalités de calcul de la redevance annuelle due par le locataire au bailleur, en contrepartie de cette jouissance.

Cet article est le suivant :

« La présente location est consentie moyennant une redevance annuelle calculée pour chaque période allant du 1^er Janvier au 31 Décembre, suivant la base du prix de revient et du financement définitif de l’opération.

Elle comprendra :

Le montant des annuités (intérêts et amortissement) dû par le propriétaire pour l’année suivant en vue de remboursement des emprunts contractés pour la construction de la maison de retraite,

Le remboursement annuel des frais généraux du propriétaire, à concurrence de 0,30%TTC du prix de revient global TTC de l’opération, réajusté tous les ans sur la base de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant celui du troisième trimestre 1999, soit 1080 comme il sera dit ci-après,

le montant de la provision pour grosses réparations, fixé pour la première année de location à 0,30% TTC du prix de revient global de l’opération, indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction, augmentera chaque année de 1,1% pour atteindre la 8^e année de location 1% du prix de revient de l’immeuble indexé comme il est précisé ci-dessus. Les provisions relatives à ce poste seront susceptibles d’être révisées en hausse ou en baisse, compte tenu de l’état de l’immeuble constaté conjointement par le propriétaire et le gestionnaire,

le montant des primes d’assurances relatives à la maîtrise d’ouvrage et au statut de propriétaire des murs,

les impôts et taxes non récupérables au titre de l’article 6 ci-après, dont notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties ».

Les locaux ont été livrés le 1^er Septembre 2001 et la première facture de redevance mensuelle été émise le 24 Septembre suivant pour un montant de 12.310,26 euros TTC.

Un litige opposant les parties sur les modalités de calcul de cette redevance , par courrier du 09 Janvier 2007, le conseil de l’Association a réclamé à la société Aiguillon les pièces relatives au projet de construction, au financement de l’opération, au bail à construction, au contrat de location, au prix de revient et au loyer.

L’Association a ensuite, par acte du 17 Juin 2008, assigné la société Aiguillon devant le Tribunal de Grande Instance de Rennes.

Par jugement du 25 Janvier 2011, le Tribunal de Grande Instance de Rennes a :

condamné la société Aiguillon à justifier annuellement auprès de l’Association des éléments suivants de la redevance due en exécution du contrat de bail du 11 Avril 2000 : annuités d’emprunt, frais généraux, primes d’assurance, impôts et taxes non récupérables, modalités de révision annuelle de la redevance, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par l’Association,

débouté l’Association de sa demande de communication générale des pièces concernant la construction et le financement de la maison de retraite,

déclaré recevable l’action en répétition engagée par l’Association,

dit que l’honoraire pour conduite d’opération compris dans le prix de revient doit être limité à 4,5% du coût total de l’opération hors acquisition foncière,

dit que l’Association n’est pas, au titre de la redevance, débitrice de la provision pour grosses réparations ni de la cotisation au titre de la Cotisation à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLSS),

condamné la société Aiguillon à restituer les sommes indûment perçues,

condamné notamment la société Aiguillon à restituer la somme de 11.417,27 euros au titre de la CGLSS avec intérêts légaux à compter du 17 Juin 2008,

ordonné une expertise, aux frais avancés de l’Association, et désigné à cet effet Monsieur Y afin de calculer les sommes indûment payées par l’Association compte tenu des dispositions du jugement sur la limitation du coût de l’honoraire pour conduite d’opération et de la suppression de la provision pour grosses réparations et de la CGLSS,

condamné la société Aiguillon à payer à l’Association la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

débouté la société Aiguillon de sa propre demande,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné la société Aiguillon aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

Appelante de ce jugement, la société Aiguillon, par conclusions du 05 Mars 2013, a sollicité que la Cour :

infirme le jugement déféré en ce qu’il a dit qu’elle n’était pas débitrice de la provision pour grosses réparations et de la cotisation au titre de la CGLLS,

infirme le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à restituer à ce titre la somme de 11.417,27 euros avec intérêts légaux à compter du 17 Juin 2008,

infirme le jugement déféré quant à la condamnation pour frais irrépétibles,

et en conséquence :

dise que l’Association est redevable de la provision pour grosse réparations et de la cotisation au titre de la CGLSS,

déboute l’Association de son appel incident,

confirme le jugement déféré en ce qu’il dit qu’il y avait lieu de maintenir dans le prix de revient le coût de conduite de l’opération,

y ajoutant, dire que cette RMO est due à hauteur de 4,5% TTC du coût total TTC de l’opération hors acquisition foncière, soit une somme de 42.414 euros à restituer à l’Association non assortie de pénalités en l’absence de mise en demeure,

dise n’y avoir lieu à expertise judiciaire ou à modification de la mission de l’expert,

déboute l’Association de sa demande de provision, de sa demande de sursis à statuer et de sa demande de production de pièce sous astreinte, de ses demandes de justification et de restitution,

condamne l’Association au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

la condamne au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance,

rejette toute demande contraire.

Par conclusions du 04 Mars 2013, l’Association Maison St Z a demandé que la Cour, sur le fondement des dispositions des articles 1131, 1134 et 1147 du Code Civil :

confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

condamné la société Aiguillon à justifier annuellement auprès de l’Association des éléments suivants de la redevance due en exécution du contrat de bail du 11 Avril 2000 : annuités d’emprunt, frais généraux, primes d’assurance, impôts et taxes non récupérables, modalités de révision annuelle de la redevance, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par l’Association, dit que l’Association n’est pas, au titre de la redevance, débitrice de la provision pour grosses réparations ni de la cotisation au titre de la Cotisation à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLSS),

condamné la société Aiguillon à restituer les sommes indûment perçues,

condamné notamment la société Aiguillon à restituer la somme de 11.417,27 euros au titre de la CGLSS avec intérêts légaux à compter du 17 Juin 2008,

ordonné une expertise, aux frais avancés de l’Association, et désigné à cet effet Monsieur Y afin de calculer les sommes indûment payées par l’Assocation compte tenu des dispositions du jugement sur la limitation du coût de l’honoraire pour conduite d’opération et de la suppression de la provision pour grosses réparations et de la CGLSS,

condamné la société Aiguillon à payer à l’Association la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

infirme pour le solde le jugement déféré et en conséquence :

condamne la société Aiguillon à lui communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir :

concernant la construction : la copie du procès-verbal du comité d’engagement, les marchés signés avec CCAP et pièces contractuelles, les avenants au marché, la totalité des factures afférentes au chantier de travaux, l’état des paiements et le justificatif des règlements,

concernant le financement : la copie des contrats ou actes de prêts retenus avec l’ensemble de leurs conditions,

copie des avis de déblocage successifs de l’ensemble des prêts avec date de valeur,

originaux ou copies certifiées conformes des décisions d’accord de l’ensemble des subventions obtenues y compris la subvention d’Etat de 5% à 8% dont il est fait état dans les pièces d’Aiguillon,

copie des avis de déblocage ou autres justificatifs externes de déblocage desdites subventions,

justificatif des envois mensuels à l’Association de l’état de trésorerie de l’opération,

plan de financement initial, modificatif, puis définitif correspondant aux différentes estimations et évolution de prix, puis au prix de revient définitif,

pièces justificatives de l’ensemble des frais financiers (copie des décomptes des établissements prêteurs des intérêts d’utilisation préalables aux entrées en amortissement ou intercalaire et justificatif du portage interne),

dise que le prix de revient de l’opération visé à l’article 3 du bail du 11 Avril 2000 ne doit pas intégrer d’honoraire pour conduite d’opération et subsidiairement, le plafonne à 1 ,7% du coût des travaux, conformément à la note d’information ministérielle du 28 Février 1983, et dise que l’expert devra prendre cette donnée en considération dans ses calculs,

y ajoutant :

sursoit à statuer sur la liquidation définitive de sa créance en l’attente du rapport d’expertise judiciaire,

condamne la société Aiguillon à lui communiquer sous astreinte les originaux ou copies certifiées conformes des décisions d’accord de l’ensemble des subventions obtenues outre tous justificatifs externes de déblocage desdites subventions,

précise que l’obligation de communication annuelle des éléments de la redevance induit l’obligation de justifier de ces éléments depuis la date de prise d’effet du bail,

condamne la société Aiguillon à lui restituer le trop perçu au titre des frais généraux facturés sur la base d’un taux excessif de 0,30%, le taux plafond s’élevant à 0,1% selon la note ministérielle du 28 Février 1983 et dise que l’expert devra prendre en compte cette donnée dans ses calculs,

dise que doivent aussi être pris en compte dans les calculs de l’expert, depuis la date de prise d’effet du bail : des erreurs commises dans les frais d’acte et de raccordement intégrés à tort dans le prix de revient, d’autre part les cotisations d’assurances dommage-ouvrage intégrées à tort dans le calcul d’une des composantes de la redevance,

condamne la société Aiguillon à lui payer une indemnité provisionnelle de 363.241,75 euros au titre de sa créance de restitution,

la condamne sous astreinte à lui produire un état complet de toutes les révisions pratiquées depuis la prise d’effet du bail et dise que l’expert devra en apprécier la conformité aux clauses du bail et déterminer le montant de créance de restitution du locataire,

condamne la société Aiguillon à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

la condamne au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 12 Mars 2013.

Lors de l’audience, l’Association a renoncé à ses conclusions de procédure du 14 Mars 2013.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la Cour constate que la disposition ayant déclaré recevable la demande en répétition d’indu de l’Association ne fait l’objet d’aucune critique.

Sur la demande de communication de pièces :

A l’examen des deux conventions qui ont été conclues entre la société Aiguillon et l’Association, il apparaît que :

s’agissant du bail à construction, la société Aiguillon s’est engagée à construire sur le terrain de l’Association une maison de retraite dont les caractéristiques étaient déterminées par les plans et les pièces techniques (CCTP) dressées par Monsieur X, architecte, et à cet égard, étaient annexés à l’acte le descriptif des travaux et les plans du bâtiment, mais l’acte ne contient aucune mention du prix auquel le bâtiment doit être construit ; il précise aussi que la société Aiguillon n’est redevable d’aucun loyer et que la contrepartie de son occupation des lieux sera la remise gratuite des constructions à l’expiration du bail ; il précise enfin que la convention de maîtrise d’ouvrage déléguée précédemment signée entre les parties est résiliée ;

s’agissant de la convention de location du bâtiment, celle-ci contient un article 3 reproduit dans l’exorde de cet arrêt, qui définit les modalités de calcul de la redevance due par le locataire en faisant référence à plusieurs reprises au prix de revient du bâtiment, sans qu’à aucun moment ce prix ne soit mentionné, ou que le bailleur ne s’engage sur un prix de revient prévisible.

Il en résulte que l’Association, qui a conféré à la société Aiguillon un droit réel sur son bien avec comme conséquence le transfert de la qualité de maître de l’ouvrage de la construction, n’a aucun droit de regard sur le prix de revient du bâtiment.

Notamment, elle ne peut à ce titre se prévaloir de pièces antérieures et pour certaines caduques lorsqu’elles n’ont pas été reprises dans les derniers contrats (bail à construction et convention de location), lesquels font la loi entre les parties et ne sont soumis à aucune disposition d’ordre public s’agissant des rémunérations dues de part et d’autre, pourvu qu’elles existent.

En conséquence, les seules pièces dont elle peut demander communication sont les justificatifs lui permettant de procéder à la vérification du calcul de la redevance lui étant demandée.

A cet égard, la société Aiguillon ne critique pas la disposition du jugement déféré lui ayant ordonné de communiquer annuellement et sous astreinte le montant de ses annuités d’emprunt, frais généraux, primes d’assurances, impôts et taxes non récupérables, les modalités de révision annuelle de la redevance.

Le premier juge ayant assorti sa décision de l’exécution provisoire, ces pièces ont été communiquées à l’Association.

Ont en outre été communiqués, au regard des pièces figurant dans le dossier de l’Association, tous les contrats de prêts, la convention de subvention souscrite avec la Ville de Rennes et la date des versements, la décision de subvention du Conseil Général, celle d’EDF pour le raccordement en gaz naturel, la décision de subvention de la CRAM de Bretagne.

Enfin, le calcul précis de la révision a été produit, avec les indices retenus.

Il en résulte que l’Association, à qui son commissaire aux comptes écrivait le 10 Mars 2005 avoir pu examiner l’ensemble des décomptes définitifs des entreprises ayant édifié la maison de retraite pour les rapprocher avec le décompte définitif de la société Aiguillon et avoir obtenu communication de tous les justificatifs demandés, est désormais en possession de tous les éléments lui permettant de vérifier comment est calculée la redevance.

Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner la communication de pièces complémentaires, sauf à dire que les justificatifs doivent être communiqués aussi pour les années antérieures au prononcé du jugement s’ils ne l’ont pas déjà été.

En revanche, les modalités de révision annuelle de la redevance, désormais connues, faisant l’objet de contestations par l’Association, il sera demandé à l’expert de vérifier

que les calculs de la société Aiguillon sont conformes aux clauses de révision contractuelles.

Sur le mode de calcul du prix de revient de l’opération tel qu’il sert de base au calcul de la redevance :

L’article 3 de la convention de location précise que la redevance due par l’Association est calculée sur « la base du prix de revient et du financement définitif de l’opération ».

Aucune définition du prix de revient n’est précisée et il est apparu qu’avait été inclus dans celui-ci, par la société Aiguillon, des frais intitulés de « conduite d’opération » correspondant à sa rémunération pour avoir dirigé la construction.

En vertu des dispositions de l’article L251-1 du Code de la Construction et de l’Habitation dans sa version applicable en Avril 2000, un bail à construction est un bail par lequel le preneur s’engage à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant la durée du bail.

La « conduite de l’opération » de construction ressort donc du simple respect des obligations contractuelles mises à la charge du preneur par le bail et est la contrepartie du droit réel lui étant conféré par celui-ci.

Il en résulte qu’à défaut de stipulation contraire dans l’un des deux contrats signés avec l’Association, dont il a été rappelé qu’ils font la loi entre les parties, la société Aiguillon est infondée à inclure dans le prix de revient de l’opération ses propres frais de conduite d’opération.

Ceux-ci doivent donc être déduits du « prix de revient » et il appartiendra à l’expert désigné par le premier juge de prendre en considération cette donnée pour recalculer le montant de la redevance due par l’Association.

En revanche l’assurance dommage-ouvrage est un élément indiscutable du prix de revient d’une construction et son inclusion dans celui-ci est conforme tant à l’usage qu’aux obligations mises à la charge d’un maître de l’ouvrage par les dispositions de l’article L242-1 du Code des Assurances ; il n’y a donc pas lieu de l’en déduire, et il semble nécessaire de préciser que les primes payées pour la construction de la maison de retraite ne doivent pas être confondues avec les éventuelles primes à venir si un chantier pour gros travaux devait être réalisé, lesquelles seraient alors incluses dans la redevance, conformément au 4^e alinéa de l’article 3 relatif à son mode de calcul.

L’Association reproche enfin au prix de revient d’inclure des frais d’acte et de raccordement mais ne précise ni l’origine factuelle ni le fondement juridique de cette contestation et est donc déboutée de la demande émise à ce titre.

Sur l’inclusion dans la redevance de la provision pour grosses réparations et sur le pourcentage retenu pour les frais de gestion :

Le bail à construction prévoit que le preneur à bail (Aiguillon) devra rendre le bâtiment en bon état de réparations locatives et que pendant la durée du bail il devra effectuer à ses frais et sous sa responsabilité les réparations de toute nature y compris les grosses réparations définies par les dispositions de l’article 606 du Code Civil.

La convention de location prévoit aussi que la société Aiguillon doit procéder aux grosses réparations telles que définies par les articles 606, 1719, 1720 et 1721 du Code Civil.

Selon l’Association, ces clauses contractuelles sont contradictoires avec l’alinéa prévoyant qu’une partie de la redevance est constituée d’une provision pour grosses réparations égale à 0,30% du prix de revient indexé, avec possibilité de variation à la hausse ou à la baisse selon l’état de l’immeuble.

Le premier juge a suivi son analyse et dit que dans le doute, le contrat devait s’interpréter au bénéfice de l’Association, partie ayant contracté l’obligation, ce dont il résultait que cette provision devait être exclue du calcul de la redevance.

Il a été rappelé plus haut qu’aucune disposition d’ordre public ne régit les rapports entre l’Association et la société Aiguillon, et notamment, les textes régissant les rapports locatifs tels la loi du 06 Juillet 1989 et les textes qui l’ont précédée sont totalement inapplicables au cas d’espèce.

Dès lors, les modalités de calcul de la redevance sont libres.

D’autre part, des contrats ne doivent être interprétés que pour autant qu’ils soient obscurs et tels n’est pas le cas en l’espèce : tant le bail à construction que la convention de location font obligation à la société Aiguillon d’exécuter et de financer les grosses réparations et cette obligation devra être exécutée y compris en cas de dommage survenant après l’expiration de garantie décennale et y compris si leurs montants excèdent celui des provisions perçues grâce à la redevance ; celle-ci étant fixée librement, la société Aiguillon pouvait prévoir, par une clause claire et dénuée d’ambigüité, comme tel est le cas en l’espèce, qu’une partie du coût de ces réparations soit répercuté sur son locataire.

A cet égard, la société Aiguillon démontre que l’Association répercute elle-même cette provision sur les occupants de la maison de retraite.

En effet, la convention tripartite signée le 29 Décembre 1999 entre le Conseil Général, la société Aiguillon et l’Association, prévoit que les pensionnaires de la maison de retraite seront éligibles à l’aide au logement, et que pour le calcul de celle-ci, seront assimilables à un loyer et à des charges locatives la part de la redevance correspondant (notamment) à la provision pour grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil et aux provisions pour gros entretien en application des articles 1719 et suivants du Code Civil.

Il résulte de cette convention que la volonté des parties et de l’autorité administrative supervisant le projet de construction de maison de retraite a toujours été de faire supporter le coût des grosses réparations et celui du gros entretien à l’utilisateur final du bâtiment, soit le pensionnaire de la maison de retraite, via le paiement à l’Association de son prix d’hébergement (directement ou grâce à l’aide au logement), puis via le paiement par l’Association de la redevance due à la société Aiguillon.

En conséquence, cette provision est due et le jugement déféré est infirmé de ce chef.

Ensuite, l’Association reproche à la partie de la redevance basée sur les frais généraux du propriétaire, d’être trop élevée : 0,30% du prix de revient TTC de l’opération, au motif qu’une note ministérielle du 28 Février 1983 aurait préconisé un taux plafond de 0,1%.

Cette note n’a pas été versée aux débats et n’a au demeurant qu’une valeur indicative.

La convention de location faisant la loi entre les parties et la clause incriminée étant claire, dénuée d’ambiguïté, et librement définie, aucun motif ne justifie sa révision.

La demande émise à ce titre est donc rejetée.

Sur la Cotisation à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social :

L’Association reproche à la société Aiguillon d’inclure dans la redevance le règlement de cette cotisation alors que celle-ci ne constituerait pas un « impôt ou taxe non récupérables » de l’alinéa 5 de l’article 3 de la convention de location.

Tant en vertu de cet alinéa qu’en vertu de l’article 5 de la convention de location, l’Association doit payer à la société Aiguillon « toutes les taxes et impôts en application de la réglementation fiscale ».

La cotisation litigieuse est instaurée par les dispositions de l’article L 452-4 du code de la construction et de l’habitation et présente un caractère obligatoire ; les dispositions légales susvisées se réfèrent expressément à celles de l’article 1466A du code général des impôts s’agissant de l’implantation géographique des bâtiments ; elle est recouvrée par la direction générale des impôts, sous peine des sanctions prévues par le code général des impôts en cas de non paiement des impôts indirects.

Son caractère de « taxe ou impôt en application de la règlementation fiscale » est donc incontestable et la société Aiguillon, en vertu des clauses du contrat de location, est fondée à en demander le paiement à l’Association.

Le jugement déféré est en conséquence infirmé de ce chef.

Sur la demande de provision :

Celle-ci est fondée sur le pré-rapport de l’expert désigné par le premier juge, qui a effectué ses calculs en vertu de dispositions infirmées par le présent arrêt.

Le montant de la créance invoquée n’est donc pas incontestable et la demande est rejetée.

Il sera rappelé à cet égard que si la Cour va nécessairement modifier la mission dévolue à l’expert, le premier juge reste seul compétent pour fixer, consécutivement au dépôt du rapport définitif, le montant des sommes devant éventuellement être restituées à l’Association.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il apparaît nécessaire de prendre en considération le fait que les deux parties succombent partiellement pour infirmer les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Il doit aussi être tenu compte du fait qu’il a été demandé à l’expert par l’Association d’établir des comptes sur la base de dispositions déférées à la Cour, ce dont il résulte un travail inutile, qui devra être refait.

Ces motifs justifient que les dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise, soient partagés par moitié entre les parties, qui conserveront à leur charge leurs propres frais irrépétibles.

DECISION :

PAR CES MOTIFS

La Cour, après rapport à l’audience :

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable la demande en répétition d’indu de l’Association, condamné sous astreinte la société Aiguillon à justifier

annuellement auprès de l’Association des éléments suivants de la redevance due en exécution du contrat de bail du 11 Avril 2000 : annuités d’emprunt, frais généraux, primes d’assurance, impôts et taxes non récupérables, modalités de révision annuelle de la redevance, débouté l’Association de sa demande de communication générale des pièces concernant la construction et le financement de la maison de retraite, ordonné une expertise confiée à Monsieur Y.

L’infirme pour le solde.

Statuant à nouveau :

Dit que les frais de « conduite d’opération » ne peuvent être inclus dans le « prix de revient » servant de base au calcul de la redevance due par l’Association Maison St Z.

Dit que le coût de l’assurance dommage-ouvrage relative à l’opération de construction de la maison de retraite peut être inclus dans le « prix de revient » servant de base au calcul de la redevance due par l’Association Maison St Z.

Déboute l’Association Maison St Z de sa demande relative à l’inclusion de frais d’acte et de raccordement dans le « prix de revient » servant de base au calcul de la redevance.

Déboute l’Association Maison St Z de sa demande visant à voir exclure de la redevance qu’elle doit à la société d’HLM Aiguillon Construction la provision pour grosses réparations mentionnées au paragraphe 3 de l’article 3 de la convention de location.

Déboute l’Association Maison St Z de sa demande visant à voir réduire à 0,1% du prix de revient la part de redevance prévue au paragraphe 2 de l’article 3 de la convention de location intitulé « remboursement annuel des frais généraux du propriétaire ».

Déboute l’Association Maison St Z de sa demande visant à voir exclure de la redevance qu’elle doit à la société d’HLM Aiguillon Construction la Cotisation à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social.

Y ajoutant :

Dit que les documents dont la communication annuelle a été ordonnée doivent être communiqués pour les années antérieures au prononcé du jugement déféré.

Dit que les modalités d’application des indices de révision feront l’objet d’une vérification par l’expert.

Déboute l’Association de sa demande de provision.

En conséquence, modifie ainsi que suit la mission de Monsieur Y :

« dit que l’expert devra, après avoir pris connaissance des pièces justificatives permettant de calculer la redevance due par l’Association à la société Aiguillon, procéder au calcul de cette redevance à compter de la signature de la convention de location en excluant du prix de revient mentionné à l’article 3 de la convention les frais de conduite d’opération.

Dit qu’il devra aussi procéder à l’indexation des éléments de la redevance conformément aux prescriptions de la convention de location

Dit qu’il devra établir consécutivement un compte entre les parties depuis la signature de la convention de location et dire si une créance en résulte pour l’une ou l’autre des parties ».

Dit que la société Aiguillon devra restituer à l’Association l’éventuel trop-perçu calculé par l’expert et renvoie les parties devant le premier juge pour la fixation de son montant après dépôt du rapport d’expertise.

Fait masse des dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise, et dit que chacune des parties en supportera la moitié.

Dit que chacune des parties gardera à sa charge ses propres frais irrépétibles, de première instance comme d’appel.

Le Greffier, Le Président,