R.G : 12/00055

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 17 novembre 2011

RG : 08/15799

XXX

XXX

C/

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 26 Février 2013

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

représentée par la SELARL ISEE, avocats au barreau de LYON

INTIMEE :

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP BAUFUME – SOURBE, avocats au barreau de LYON

assistée de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON,

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Date de clôture de l’instruction : 20 Novembre 2012

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Janvier 2013

Date de mise à disposition : 26 Février 2013

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— A-B C, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier

A l’audience, A-B C a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail sous seing privé consenti le 10 décembre 2005, la SCI MASSA JIM a donné en location à la société Y’SMOZE un local commercial XXX à XXX au sol et XXX.

Cette location a été consentie pour l’exercice d’une activité principale de commerce de vente d’articles de créations autour de la maison et de la personne avec activité annexe de vente sur place ou à emporter de cafés, thés, cocktails et collations pouvant être titulaires d’une licence I sans alcool et d’une licence petite restauration à condition que la restauration visée n’implique pas l’installation d’un conduit d’évacuation en sorties façade, cour allée susceptible de géner les copropriétaires.

Il était stipulé que ces deux licences et leur exploitation dans le local loué, acceptée à titre exceptionnel par le bailleur et les copropriétaires résidants comme activité annexe du preneur, ne pourront être cédées à quiconque dans l’autorisation expresse du bailler et des copropriétaires, étant entendu que la destination première du local tel que précisé dans le règlement de copropriété interdit toute activité nécessitant l’octroi de licence.

Il était expressément convenu que le preneur devra exercer de manière permanente dans les lieux loués la totalité des activités énumérées constituant un tout indivisible, l’activité commerciale du preneur telle que définie dans le bail constituant une condition essentielle et déterminante du bail.

Il était précisé que le preneur a la faculté de céder son bail uniquement à l’acquéreur de son fonds de commerce avec l’agrément du bailleur auquel la cession devra être signifiée et devra porter sur la totalité des activités commerciales principale et annexe constituant un tout indivisible.

La société Y’SMOZE a signé le 4 avril 2008 un compromis de vente de son fonds de commerce à Madame Y Z.

La vente n’a pu être réitérée en l’absence d’autorisation de la cession par le bailleur.

Estimant ce refus abusif, la société Y’SMOZE a assigné la SCI MASSA JIM devant le tribunal de grande instance de Lyon en indemnisation de son préjudice devant se compenser avec le solde des loyers et charges, taxes foncières dues à la bailleresse.

Par jugement du 17 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Lyon a débouté la société Y’SMOZE de ses demandes, a constaté la résiliation de plein droit du bail au 25 novembre 2008 par l’effet du commandement de payer du 15 octobre 2008 et de la restitution volontaire des locaux par le preneur au 25 novembre 2008, a condamné la société Y’SMOZE à payer à la SCI MASSA JIM la somme de 8713,98 euros au titre des loyers impayés des 3^e et 4^e trimestres 2008, a débouté la SCI MASSA JIM du surplus de sa demande en paiement, a condamné la société Y’SMOZE au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Y’SMOZE a interjeté appel.

Par ordonnance du 2 juillet 2012, le conseiller de la mise en état a jugé que la société Y’SMOZE avait régularisé la procédure en indiquant sa nouvelle adresse et que la demande en nullité de la déclaration d’appel est devenue sans objet.

Par ordonnance du 24 octobre 2012, le conseiller de la mise en état a constaté que la SCI MASSA JIM a déféré à l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 2 juillet 2012 de régulariser ses conclusions par l’indication de l’adresse réelle de son siège social et a rejeté l’incident d’irrecevabilité des conclusions de la SCI MASSA JIM faute d’indication du siège social.

La société Y’SMOZE, appelante, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de déclarer irrecevables les conclusions d’appel de la SCI MASSA JIM au visa de l’article 961 du code de procédure civile si le conseiller de la mise en état devait se déclarer incompétent pour connaître de cette demande dont il a été saisi par incident, de dire que la SCI MASSA JIM a commis une faute délictuelle en opposant un refus illégitime à la cession projetée et en le monnayant contre versement d’une indemnité, de dire que la société n’est pas tenue de payer les loyers des 3^e et 4^e trimestre 2008 et de reprendre son activité, de condamner la SCI MASSA JIM à lui payer la somme de 32000 euros en réparation du manque à gagner résultant de l’échec de la vente de son fonds de commerce correspondant au prix de la cession outre une indemnité de 8429 euros correspondant aux loyers exigés des 3^e et 4^e trimestre 2008, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande en paiement de la clause pénale, d’ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties et de condamner la SCI MASSA JIM au paiement de la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle souligne que contrairement aux prétentions de la SCI MASSA JIM, le bail avait bien été porté à la connaissance du cessionnaire puisqu’il était visé en annexe en page 15 de l’acte et avait ainsi valeur contractuelle, que le bail en son article 5 n’obligeait pas le preneur à reprendre expressément le bail dans son acte de cession de sorte que l’annexion à l’acte était suffisante, que cette discussion est sans intérêt puisqu’en tout état de cause, le cédant ne pouvait céder à son cessionnaire plus de droit qu’il n’en avait lui-même de sorte que s’il n’avait cédé que les activités annexes sans l’activité principale, le bailleur aurait eu loisir d’obtenir la résiliation du bail aux torts du cessionnaire à charge pour lui de se retourner contre son cédant s’il s’estimait trompé.

Elle affirme que le motif réel du refus d’agrément était d’obtenir une augmentation de loyer ou à défaut la somme de 12000 euros ainsi qu’il ressort du courrier du gérant du 1^er janvier 2008 faisant référence au seul maintien des activités prévues au bail pour monnayer le maintien de l’activité annexe sans référence à une déspécialisation partielle du bail qui n’a d’ailleurs jamais été demandée par le preneur.

Elle souligne que le nouveau bail consenti à la société LA DINETTE obtenu sur injonction du conseiller de la mise en état démontre qu’il n’y a aucune modification de l’activité concédée puisque seule la petite restauration est autorisée à condition qu’il n’y ait pas de conduit d’évacuation toujours à titre exceptionnel de sorte qu’à chaque nouveau bail, la SCI MASSA JIM concède une autorisation exceptionnelle, étant observé qu’il se déduit de l’acte une augmentation de la rentabilité de la location de 25% ce qui établit l’intérêt que pouvait avoir le bailleur à lui refuser de manière abusive son agrément.

Elle précise que son préjudice est constitué, d’une part, par la perte du prix convenu au titre de la cession était précisé que le cessionnaire a renoncé en raison du refus d’agrément de la bailleresse ainsi qu’il ressort de son courrier du 4 juillet 2008, d’autre part, par le maintien injustifié de sa qualité de locataire au delà de la date prévue pour la réitération de l’acte de cession alors que le refus injustifié de la SCI MASSA JIM constituait une cause de résiliation du bail aux torts du bailleur.

Elle ajoute que sa contribution au paiement de la taxe foncière est admise mais calculée prorata temporis à la date du 2 juin 2008.

La SCI MASSA JIM demande à la cour de déclarer nulle la déclaration d’appel et irrecevables les conclusions de la société Y’smoze en ce qu’elles font mention d’un siège social fictif.

A titre subsidiaire, elle demande confirmation du jugement et condamnation de la société Y’SMOZE au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle réplique que son refus d’agrément était justifié dès lors :

— que le compromis ne reprenait pas la condition essentielle et déterminante du bail selon laquelle l’activité principale et celle annexe étaient indivisibles, l’activité principale devant être exercée de manière permanente dans les lieux de sorte que Madame X croyait acquérir un fonds de commerce de salon de thé, petite restauration avec les deux licences visées au titre des éléments incorporels du fonds de commerce,

— qu’il incombait à la société Y’SMOZE de solliciter l’agrément express du bailleur pour la cession des deux activités puisque l’activité annexe n’avait été acceptée qu’à titre exceptionnel et que seule l’activité principale était cessible en totalité,

— que le bail devait préciser qu’en cas d’autorisation de l’activité annexe, il était interdit toute cuisson d’aliments ou vente d’alimentation chaude relevant de l’activité de restauration,

— que seule l’activité annexe a été présentée par la société Y’smoze à la vente de son fonds de commerce ainsi qu’il ressort du mandat donné à la société Platimmo et des annonces de vente du fonds,

— qu’il s’agissait donc bien d’un changement de destination pour lequel la bailleresse était libre de soumettre l’autorisation au versement d’une indemnité de déspécialisation dans le cadre des pourparlers entre les parties,

— qu’ainsi, la bailleresse était fondée à exiger que toutes les conditions du bail, dont la condition déterminante, étaient bien remplies par le cessionnaire du fonds.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par deux ordonnances définitives du conseiller de la mise en état, il a été jugé que la société Y’SMOZE avait régularisé la procédure en indiquant sa nouvelle adresse de sorte que la demande en nullité de la déclaration d’appel est devenue sans objet, que la SCI MASSA JIM a déféré à l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 2 juillet 2012 de régulariser ses conclusions par l’indication de l’adresse réelle de son siège social de sorte que les conclusions de la SCI MASSA JIM étaient recevables.

Le contrat de bail signé le 10 décembre 2005 entre la SCI MASSA JIM et la société Y’SMOZE comprend à l’article 1 des conditions particulières du bail un paragraphe « C » intitulé« activité commerciale autorisée » ainsi libellé :

« a) activité principale: Vente d’articles de création tels des objets de décoration d’intérieur, des tableaux, des bijoux originaux, des accessoires de mode, idées cadeaux.

Organisation d’événements autour d’oeuvres artistiques show room de stylistes et artistes, ateliers créatifs.

b) activité annexe : vente sur place ou à emporter de cafés, thés, cocktails et collations : pâtisseries, salades, sandwichs ou soupes (si obtention des autorisations requises).

Etablissement non fumeur, pouvant être titulaire d’une licence 1 (sans alcool) et d’une licence petite restauration sous réserve qu’il n y ai pas besoin pour être aux normes, de conduit d’évacuation à installer avec sorties (en façade, cour allée…) susceptibles de gêner les copropriétaires.

Il n’y aura jamais d’autres licences. (en gras dans le contrat)

Ces deux licences et leur exploitation dans le local loué, acceptée à titre exceptionnel par le bailleur et les copropriétaires résidants comme activité annexe du preneur, ne pourront être cédées à quiconque sans l’autorisation expresse du bailleur et des copropriétaires étant entendu que la destination première du local tel que précisé dans le Règlement de copropriété, interdit toute activité nécessitant l’octroi de licence."

Par ailleurs, le contrat comprend également un article 5 également intitulé « activité commerciale du preneur » ainsi libellé : « le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que les activités limitativement énumérées au titre 1, à l’exclusion de toutes autres. Il est expressément convenu que le preneur devra exercer de manière permanente dans les lieux loués la totalité des activités énumérées en paragraphe Ca de l’article 1^er, celles ci constituant un tout indivisible. Par ailleurs la destination des lieux devra s’entendre restrictivement. Le présent art 5 constitue une condition essentielle et déterminante du bail sans laquelle il n’aurait pas été consenti et n’aurait plus d’existence conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil ».

Le premier juge a ainsi exactement retenu qu’en application des articles 1^er et 5 du bail, le preneur doit exercer de manière permanente toutes les activités énumérées au bail soit l’activité principale et l’activité annexe, les deux activités constituant un tout indissociable de sorte que si l’activité principale et l’activité annexe doivent coexister, l’activité principale ne peut devenir annexe et l’activité annexe devenir principale.

La SCI MASSA JIM soutient que son refus d’agrément ne présentait pas un caractère abusif dès lors que le compromis qui lui était soumis ne reprenait pas littéralement et dans son intégralité la clause prévue à l’article 5 du bail rappelant que le preneur devait exercer la totalité des activités énumérées à l’article 1^er ce qui constituait une condition essentielle et déterminante du bail.

L’article 11.3 du bail stipule que « le cessionnaire devra être agréé par le bailleur auquel la cession devra être signifiée préalablement à sa réalisation. Il est par ailleurs précisé que cette cession devra porter sur la totalité des activités commerciales principale exercées par le preneur dans les lieux loués telles que définies au titre 1 conditions particulières 1 C, celle-ci constituant un tout indivisible ».

Or, cette clause a été intégralement reprise dans le compromis de vente de fonds de commerce en page 3 et le compromis de vente mentionne bien que « le bail a été consenti sous diverses charges et conditions dont le cessionnaire déclare avoir une parfaite connaissance pour en avoir reçu une copie du cédant ». Le cessionnaire reconnaît dans le paragraphe intitulé information du cessionnaire qu’il a pris connaissance de tous les documents relatifs à la situation locative et connaît parfaitement les conditions d’exploitation du fonds. Le bail commercial est visé en annexe du compromis en page 15 de sorte qu’il présente une valeur contractuelle pour les parties reconnue expressément par le cessionnaire signataire du compromis.

Le paragraphe intitulé cession du bail figurant dans le compromis reproduit intégralement les activités autorisées telles que décrites à l’article 1^er paragraphe 5 C du bail commercial comprenant activité principale et activité annexe.

L’article 11.3 du bail commercial sus-énoncé n’impose pas au preneur de reproduire intégralement dans son acte de cession l’article 5 du bail.

Il en résulte que le candidat acquéreur du fonds de commerce de la société Y’SMOZE était parfaitement informé par le compromis des clauses et conditions du bail qu’il serait tenu d’appliquer en succédant aux droits de la venderesse du fonds de commerce à l’égard de la bailleresse, étant relevé qu’en toute hypothèse, le cédant ne pouvait transmettre au cessionnaire plus de droits qu’il n’en disposait lui-même au terme du bail commercial.

En conséquence, en soumettant son agrément à un cautionnement de la société Y’SMOZE , outre une augmentation de 25 % du loyer commercial outre le rappel de l’article 5 du bail ou bien qu’il n’y ait pas d’augmentation de loyer mais le versement d’une « indemnité en compensation d’un montant équivalent à douze mois de loyers soit la somme de 12840 euros hors taxes arrondi à 12000 euros hors taxes » tel qu’il résulte du courrier du gérant de la SCI MASSA JIM du 1^er janvier 2008, la bailleresse a opposé abusivement à son locataire cédant un refus d’agrément en tentant d’obtenir un avantage financier injustifié de la cession pour seulement maintenir les activités autorisées par le bail sans aucune adjonction d’activité de nature à caractériser une déspécialisation du bail.

Il résulte enfin du courrier de la cessionnaire pièce 10 de l’appelante que son abandon de la transaction est directement en relation avec les exigences de la bailleresse, la cessionnaire ne souhaitant pas s’imposer de force auprès de la SCI MASSA JIM après une action judiciaire aux fins de voir juger le caractère abusif du refus d’agrément à la cession de bail.

La SCI MASSA JIM ne pouvait ainsi opposer aucun motif légitime à la cession projetée par la société Y’SMOZE. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Le refus injustifié de la SCI MASSA JIM a causé à la société Y’SMOZE un préjudice direct et certain correspondant à une perte de chance sérieuse de vendre le fonds de commerce et de percevoir le prix de 32000 euros. Compte tenu des caractéristiques du fonds et de la cession envisagée, la cour évalue cette perte de chance à la somme de 20 000 euros.

Le bail a été résilié de plein droit par l’effet des commandements de payer visant la clause résolutoire du bail et par l’effet de la restitution volontaire des locaux par le preneur à la date du 25 novembre 2008. Les loyers restant dûs et la taxe foncière au prorata de la période d’occupation se chiffrent à la somme de 8713,98 euros exactement retenue par le premier juge. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Le paiement des loyers en contrepartie de la jouissance des locaux au delà du 30 juin 2008 prévue pour la réitération du compromis de vente du fonds ne constitue pas un préjudice indemnisable pour la société locataire qui a poursuivi ses démarches aux fins de vendre le fonds de commerce et n’a pas intenté d’action aux fins de passer outre le refus injustifié de la bailleresse. La société Y’SMOZE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné la société Y’SMOZE à payer à la SCI MASSA JIM la somme de 8713, 98 euros au titre des loyers et charges arriérés,

Infirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que la SCI MASSA JIM a opposé un refus d’agrément abusif à la cession de fonds de commerce envisagée par la société Y’SMOZE,

En réparation, condamne la SCI MASSA JIM à payer à la société Y’SMOZE la somme de

20 000 euros de dommages et intérêts,

Condamne la SCI MASSA JIM à payer à la société Y’SMOZE la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes des parties,

Condamne la SCI MASSA JIM aux dépens de première instance et d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président