R.G : 13/06274

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 14 mai 2013

RG : 11/00007

XXX

C/

SARL ZARA FRANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 16 Décembre 2014

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, assistée de la SELARL DREZET- PELET, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

SARL ZARA FRANCE

XXX

XXX

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, assistée du CABINET BRAULT et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Mars 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Novembre 2014

Date de mise à disposition : 16 Décembre 2014

Audience présidée par Michel FICAGNA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Patricia LARIVIERE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— François MARTIN, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire .

* * * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 1993, la société Zara France, a pris à bail commercial pour son activité de vente de vêtements et d’accessoires des locaux situés 71 et XXX à Lyon 2^e appartenant à la société « de la rue Impériale de Lyon » devenue depuis société ANF .

Courant 1999, la société Zara a souhaité prendre à bail de nouveaux locaux situés à l’arrière des locaux loués, donnant sur la rue Bellecordière, et appartenant à la société les Bleuets représentant une surface totale de 576 m2 , en vue de les relier à ses locaux pour réaliser une surface de vente unique.

Le bail initial a fait l’objet d’un renouvellement anticipé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 25 juin 2000 pour finir le 24 juin 2009.

Les deux propriétaires ont donné leur accord pour la réalisation de travaux en vu de réunir les locaux.

Par acte d’huissier de justice du 23 décembre 2008, la société les Bleuets a proposé à la société Zara France, le renouvellement de son bail à compter du 1^er juillet 2009 pour une durée de 9 années, moyennant l’augmentation du loyer à la somme annuelle de 193 200 € HT outre charges, compte tenu de l’augmentation de la valeur locative et de l’évolution favorable des paramètres de commercialité.

La société Zara a accepté le principe du renouvellement de son bail mais a entendu se prévaloir de la seule augmentation indiciaire.

Par jugement du 28 juin 2011, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise confiée à M. Y X.

L’expert a déposé son rapport le 29 mai 2012 au terme duquel il a conclu à l’absence de modification notable des éléments mentionnés au paragraphe 1 à 4 de l’article L 145-33 du code de commerce justifiant un déplafonnement du loyer.

La société Les Bleuets invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité et le réaménagement des locaux par la société Zara France pour former un tout indivisible et homogène avec ceux qui lui sont loués par la SA ANF rue de la République, a demandé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 323 000 € .

La SARL ZARA FRANCE a soutenu que le loyer ne pourrait excéder 93 412 € correspondant au loyer indexé en l’absence de cause de déplafonnement.

Par jugement du 14 mai 2013, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— fixé à la somme de 91 568 € le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2009,

— dit que la demande de remboursement des intérêts sur le montant indument perçu depuis le renouvellement du bail ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux,

— condamné la société Les Bleuets à payer à la société Zara France la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— dit que les dépens seront supportés par la société Les Bleuets.

Le juge des loyers commerciaux a jugé que la valeur locative des locaux était de 800 € le m2 carré pondéré, soit une valeur inférieure au montant du loyer indexé et qu’il n’y avait donc pas lieu de statuer sur les conditions d’un éventuel déplafonnement.

La société les Bleuets a relevé appel de ce jugement.

Elle demande à la cour :

— de réformer le jugement,

— de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2009 à la somme de 323.000 € en principal outre charges et taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées avec intérêts au taux légal sur le rappel de loyer résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à compter de chaque échéance depuis le 1^er juillet 2009,

— de condamner la société Zara à lui payer une indemnité

de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Zara aux entiers dépens en ce compris les honoraires d’expertise distraits au profit de la SCP Laffly, avocats, sur son affirmation de droit.

Elle soutient :

— que l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours de la période de référence a bénéficié au commerce exploité par la société Zara,

— qu’en conséquence, vu les loyers couramment pratiqués dans le voisinage pour des baux nouvellement conclus portant sur des locaux comparables, le loyer doit être déplafonné,

— que les installations de grandes enseignes ont augmenté l’attractivité de la rue de la République,

— que le chiffre d’affaires réalisé rue de la République pour l’ensemble des commerces était de 142.000.000 € en 1996 , de 185.000.000 € en 2001 et de 219.000.000 € en 2008,

— que la clientèle concernée dépasse la zone de chalandise de proximité,

— que pour la communauté urbaine du Grand Lyon, l’augmentation de la population a été de 63 700 habitants entre 1999 et 2007,

— qu’il convient de retenir l’augmentation des transports en commun ( des vélo’v , taxi en tricycle en presqu’île) , de deux nouveaux parking (parking Grolée avec 260 places – St Georges avec 712 places), ainsi que de l’augmentation du tourisme d’affaires et d’agrément ,

— que les locaux ne peuvent être caractérisés ni de locaux accessoires, ni d’arrière-boutique, ni de locaux enclavés compte tenu de l’indivisibilité des baux et de l’homogénéité des locaux,

— que la société Zara aurait pu créer un accès à son magasin par cette rue comme l’a fait depuis de nombreuses années la FNAC,

— qu 'il revient d’appliquer un coefficient de pondération de 0.2 et non de 0.1 aux locaux accessoires qui sont indispensables à l’activité ( climatisation, vestiaires),

— que les experts près de la cour d’appel de Paris ont déterminé que s’agissant des surfaces de vente de plus de 300 m², se situant à plus de 20 m de la façade sur rue, il pouvait être appliqué un coefficient de pondération qui ne pouvait aller en deçà de 0,5,

— que dans la charte de l’expertise en évaluation immobilière ( édition octobre 2012) il a été précisé que s’agissant des surfaces de 300 m², pour les zones se trouvant à plus de 20 m, il devait être appliqué un coefficient entre 0,40 et 0,60.

La société Zara France, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement ,

— de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2009 à la somme annuelle en principal de 62 803 € subsidiairement, à 70 818 €, 69 916 €, 78 821 € ou 93 412,40 € ,

— de condamner la société Les Bleuets au paiement des intérêts au taux légal sur tous loyers trop perçus, et ce à compter rétroactivement de la date d’effet du renouvellement, ou subsidiairement à compter de la saisine du tribunal, et dire que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— de condamner la société Les Bleuets au paiement d’une indemnité de 8 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Les Bleuets au paiement des frais de l’expertise judiciaire de M. X,

— de condamner la société Les Bleuets aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient :

— que la valeur locative doit s’apprécier au regard des caractéristiques des locaux et de leurs modalités d’accès, soit en l’espèce des locaux enclavés, sans vitrine et sans accessibilité de la clientèle en l’absence d’accession des travaux réalisés par le preneur,

— que la bailleresse ne justifie nullement d’une évolution avérée et notable des facteurs locaux de commercialité sur la période considérée, alors qu’indépendamment de l’évolution alléguée il faut tenir compte du développement des nouveaux pôles de commerce ( Confluence , Carré de Soie) ne pouvant avoir qu’un effet négatif sur l’environnement et le fonds de commerce exploité par la société Zara,

— que la bailleresse ne justifie pas d’une quelconque incidence directe et « favorable » de l’évolution alléguée sur le commerce effectivement exercé, eu égard à l’absenc ed’évolution du chiffre d’affaire.

MOTIFS

Aux termes des articles L.145-33 et L145-34 du code de commerce :

«Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord entre les parties cette valeur est déterminée d’après :

1°Les caractéristiques du local considéré ;

2°La destination des lieux ;

3°Les obligations respectives des parties ;

4°Les facteurs locaux de commercialité ;

5°Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’art L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice INSEE du coût de construction

En l’espèce, il résulte des pièces produites et de l’expertise de M. X les éléments suivants

1°Les caractéristiques du local considéré :

situation particulière du local

L’immeuble est situé au XXX.

Ils sont situés au fond et dans le prolongement de locaux sis 71 et XXX loués par la société Zara lesquels sont la propriété d’ANF.

Les locaux font partie d’un immeuble ancien et de très moyennes prestations élevé d’un rez de chaussée sur 6 étages .

Le local ne présente un intérêt que parce qu’il existe une possibilité d’avoir une entrée clientèle sur la rue de la République avec les locaux qui sont la propriété de la société ANF, à une distance de 21,5 m.

Les locaux n’offrent en effet qu’une sortie de secours sur la rue Bellecordière , de sorte que l’expert a justement estimé que ces locaux étaient complètement enclavés, sans façade sur rue et sans vitrine sur XXX

De fait la société Zara a procédé à des travaux de percement afin de réunir les deux surfaces.

Cependant malgré ces travaux, l’ensemble est hétérogène : de nombreux murs porteurs empêchent d’avoir une vision de l’ensemble de l’espace et la hauteur sous plafond est très variable.

surface :

L’expert a retenu une surface pondérée de 333,28 m2 pour une superficie utile de 576,2 m2.

En effet, c’est à juste de titre que l’expert a fixé à 0,1 et 0,2 les coefficient applicables aux locaux techniques et réserves , outre un coefficient nul pour la cave de 96 m2 .

Il n’y a pas lieu à pondérer la surface de vente principale, celle-ci devant être considérée par elle-même et non pas comme une arrière boutique de la surface de vente des locaux appartenant à la société ANF donnant directement sur la rue de la république.

En tout état de cause l’expert a démontré dans une réponse à un dire page 28 de son rapport que la pondération de 50% de la surface de vente ( 312, 6 m2) aboutissait au même résultat.

Il convient donc de retenir la surface pondérée de 333 m3.

2 ° destination des lieux :

Les lieux loués sont destinés à usage de : vente de vêtements hommes et / ou femmes et/ ou enfants , et accessoires de mode à l’exclusion de toute autre destination.

Il n’y a pas eu de modifications dans la destination des lieux .

3° les obligations respectives des parties :

Le preneur à la charge de toutes les réparations, y compris les grosses réparations telles que prévues par l’article 606 du code civil, sauf ceux qui incombe au syndicat des copropriétaires .

Le preneur à la charge des impôts fonciers , ainsi que des charges de copropriété, des frais de gestion et de l’assurance payée par le bailleur, ce qui est assimilable à un supplément de loyer.

En ce qui concerne le bailleur, ce dernier déclare avoir parfaite connaissance que le preneur exerce dans les lieux loués contigus appartenant à la société de la rue Impériale un fonds de commerce unique, et l’accepter de sorte qu’il s’agit d’un bail lié.

4° les facteurs locaux de commercialité :

Les locaux propriété de la société les Bleuets bénéficient de la zone de chalandise de la rue de la République avec l’accès de la clientèle à partir de cette rue et ce qui n’est pas le cas pour la rue Bellecordière puisque qu’il n’y pas d’entrée et d’accès de la clientèle sur cette rue.

L’expert n’a donc examiné que l’évolution des facteurs locaux de commercialité concernant la zone de chalandise de la rue de la République du 25 juin 2000 jusqu’au 24 juin 2009, en fonction « du commerce considéré ».

Il convient à cet effet de retenir :

— que la clientèle dépasse la zone de chalandise de proximité et que celle-ci peut se rendre dans les autres boutiques Zara de l’agglomération ou dans de nouveaux centres commerciaux qui ont été crées depuis le bail : Confluence, Carré de soie comportant de nombreux commerces de vêtements comparables,

— qu’il existe une forte concurrence dans le quartier qui s’est amplifiée entre 1996 (496 commerces similaires) et 2006 (544 commerces) dont des concurrents impotants :H&M « du grand Bazar », H&M XXX récemment installé dans les anciens locaux de Go sport (en face de Zara) , XXX , Esprit : XXX, Esprit : XXX, XXX, totalisant une surface de vente très importante de 3226m2 ,

— que la progression du chiffre d’affaire des magasins d’équipements pour la personne de la rue de République (+ 2%) est moindre que la progression du chiffre d’affaire des rue adjacentes.

Au vu de ces éléments, c’est à juste titre que l’expert a conclu qu’en fonction « du commerce considéré » il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité en regard du développement très important de la concurrence sur l’activité du commerce avec le nombre élevé de surfaces de vente crées.

5°Les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

Les prix de loyers sur la rue de la République varient selon l’expert entre 364 € et 950 € le m2/par an avec une progressivité sensible à l’approche de la place Bellecour.

Il convient de retenir particulièrement les loyers correspondant à l’enseigne Etam 83 rue de la République : 950 euros le m2/par an et le loyer payé par la société Zara au titre de ses locaux contigus appartenant à la société ANF s’élevant à 947,28 € le m2/par an.

Au regard de la particularité du local tenant à son enclavement, aux clauses exorbitantes pour le preneur en ce qui concerne notamment l’impôt foncier, et à la distance séparant les locaux de la rue de la république la valeur locative doit être retenu ainsi que l’a proposé l’expert à 400 € le m2 soit 133 200 € le m2.

En l’absence d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’art L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne pouvant excéder la variation de l’indice INSEE du coût de construction, il convient de fixer le prix du bail à renouveler au montant résultant de la seule indexation soit, 93 412,40 € par an .

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

la cour,

Réformant le jugement déféré et statuant de nouveau,

— Fixe à la somme de 93 412,40 € par an le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2009,

— Dit que la demande de remboursement des intérêts sur le montant indûment perçu depuis le renouvellement du bail n’est pas justifié,

— Condamne la société Les Bleuets à payer à la société Zara France la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais de première instance et d’appel,

— Condamne la société Les Bleuets aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT