RG N° 13/04110

JB

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Bernard BOULLOUD

M^e Mathieu WINCKEL

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU MARDI 15 MARS 2016

Appel d’une décision (N° RG 11/03039)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 11 juillet 2013

suivant déclaration d’appel du 19 septembre 2013

APPELANTS :

Monsieur B C

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Bernard BOULLOUD, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame Z F G

née le XXX à ERMONT

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Bernard BOULLOUD, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIME :

M^e Muriel PRESSOZ de la protection des majeurs Rhônes alpes (MJPM) curatrice de Monsieur N-O X

XXX

XXX

Représentée par M^e Mathieu WINCKEL, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur N-O X né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Mathieu WINCKEL, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DELIBERE :

Madame Dominique JACOB, Conseiller, faisant fonction de Président

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller

Madame Claire GADAT, Conseiller

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Février 2016 Madame BLATRY, Conseiller chargé du rapport en présence de Madame JACOB, Conseiller, assistées de Madame DESLANDE, greffier, ont entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant acte authentique en date des 2 et 5 février 2007, monsieur N-O X, assisté de son curateur, a vendu à monsieur B Y et à madame Z F G un appartement et une cave situés dans un immeuble en copropriété sis sur la commune de Grenoble au XXX, moyennant le prix de 250.000,00€.

S’inquiétant de la solidité du plancher de leur bien immobilier, les consorts Y / F G ont obtenu, par décision du 28 novembre 2007, l’instauration d’une mesure d’expertise avec désignation en qualité d’expert de monsieur A.

Suivant ordonnance du 30 mai 2008, la mesure d’expertise a été étendue au locataire du rez de chaussée de l’immeuble, la société Actua Compagny.

L’expert, ses opérations accomplies, a déposé son rapport le 2 août 2010.

Suivant exploit d’huissier en date du 22 juin 2011, les consorts Y/ F G ont fait citer monsieur X et son curateur MJPM, devant le tribunal d’instance de Grenoble à l’effet de prononcer la nullité de la vente litigieuse pour dol et erreur.

Par jugement du 11 juillet 2013, le tribunal de grande instance de Grenoble a débouté monsieur Y et madame F G de l’ensemble de leurs prétentions et les a condamnés à payer à leur adversaire une indemnité de procédure de 2.500,00€ ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le tribunal a retenu le défaut de démonstration d’une réticence dolosive du vendeur, ce qui justifiait, sur l’autre fondement de la garantie des vices cachés, de faire application de la clause d’exclusion de garantie.

Suivant déclaration en date du 19 septembre 2013, monsieur Y et madame F G ont relevé appel de cette décision.

Au dernier état de leurs écritures en date du 30 novembre 2015, monsieur Y et madame F G demandent de:

1) à titre principal:

*dire que monsieur X a commis un dol à leur encontre en leur dissimulant l’existence d’un incendie au rez de chaussée de leur appartement,

*dire qu’ils ont été victimes d’une erreur sur les qualités substantielles de l’appartement acquis, constituée par la forte détérioration et l’importante surcharge subie par la structure porteuse du plancher de l’appartement entraînant un risque certain d’effondrement,

*constater que ce dol et cette erreur ont été déterminants de leur consentement à acquérir,

*déclarer nulle la vente litigieuse,

*remettre les parties en l’état,

2)subsidiairement:

*constater la mauvaise foi de monsieur X,

*dire que monsieur X est tenu de la garantie des vices cachés,

*déclarer nulle la clause d’exonération de garantie,

*déclarer nulle la vente litigieuse,

*remettre les parties en l’état,

*en conséquence, condamner monsieur X à leur restituer le prix de vente augmenté de tous les frais notariés, du coût des travaux réalisés, de tous les frais avancés par eux à leur banque pour les besoins de la constitution du dossier de prêt outre l’éventuelle pénalité de remboursement anticipé, l’ensemble des taxes ,outre intérêts capitalisés à compter de la vente ou, à défaut, de l’assignation,

*condamner monsieur X à leur payer la somme de 8.000,00€ en réparation de leur préjudice moral et la somme de 5.000,00€ au titre de leur préjudice de jouissance,

3)très subsidiairement:

*réduire le prix de vente d’un montant de 80.000,00€ avec intérêts capitalisés à compter de la vente ou, à défaut, de l’assignation,

*ordonner à leur profit la restitution de cette somme,

*ordonner à monsieur X d’effectuer les travaux de confortement préconisés par l’expert, sous astreinte de 250,00€ par jour de retard passé le délai d’un mois après la signification de la décision,

4)en tout état de cause, condamner monsieur X à leur payer la somme de 5.000,00€ d’indemnité de procédure.

Ils font valoir que:

*l’expert a relevé divers désordres à savoir: vibrations du plancher lors de l’essorage de la machine lave-linge, déclivité du sol, fissures du sol, déformation des solives bois,

*cette déformation trouve sa cause très probable dans un incendie survenu dans le magasin du rez de chaussée il y a une vingtaine d’années,

*monsieur X leur a dissimulé l’existence de cet incendie, ce qui constitue une réticence dolosive,

*cette information était capitale,

*l’affaissement du plancher s’est progressivement accru depuis l’incendie,

*le plancher d’un appartement a, évidemment, trait à la substance même du bien,

*un défaut d’une importante gravité peut être qualifié d’erreur sur les qualités substantielles,

*à défaut, il convient d’appliquer la théorie des vices cachés,

*la clause d’exclusion de garantie n’est pas applicable au regard de la mauvaise foi du vendeur,

*le vendeur a manqué à son obligation d’information loyale.

Par conclusions récapitulatives du 21 janvier 2014, monsieur X assisté de sa curatrice sollicite de:

*constater:

— l’impossibilité pour l’expert d’identifier une cause,

— l’impossibilité pour le vendeur de connaître le vice, ce qui ressort des propres écritures des appelants,

— l’impossibilité d’un dol comme d’un vice caché, en l’absence de démonstration d’un élément intentionnel,

— l’absence de préjudice imputable au vendeur,

— l’application de la clause d’exclusion de garantie,

— l’absence de réticence dolosive,

— le caractère complètement disproportionné des demandes adverses,

*dire les appelants irrecevables et mal fondés en leurs prétentions,

*confirmer le jugement déféré,

*condamner les appelants à lui verser une indemnité de procédure supplémentaire de 4.000,00€.

La clôture de la procédure est intervenue le 15 décembre 2015.

SUR CE:

1/ sur les demandes des appelants:

sur le rapport d’expertise:

L’expert expose avoir constaté, au titre des désordres, l’existence de vibrations du plancher lors de l’essorage de la machine lave-linge, une déclivité du sol très nette, un affaissement très marqué de l’huisserie de la porte des toilettes ayant justifié de la raboter, des fissures du sol et la déformation des solives bois.

L’expert explique ne pas pouvoir établir les causes des désordres et est dubitatif sur l’impact de l’incendie au titre du phénomène de déformation de la solive nettement surchargée, les éléments constructifs d’origine étant, en eux-mêmes, une cause de la faiblesse de la structure.

sur le dol:

Aux termes de l’article 1109 du code civil, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence, ou surpris par dol.

L’article 1116 du même code dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Les consorts Y / F G allèguent la réticence dolosive de monsieur X, en ce qu’il leur a caché l’existence d’in incendie ayant affecté le rez de chaussée de l’immeuble, l’appartement vendu étant situé au premier étage.

Alors que l’expert indique qu’il ne peut établir que l’incendie soit la cause de la déformation des solives bois de l’immeuble ancien, ce dont les acquéreurs ont pu parfaitement se convaincre, ainsi qu’ils l’ont exprimé dans leur écritures, il ne peut être, de ce simple fait, reproché à monsieur X de ne pas avoir mentionné la survenance de cet incendie dont la date n’est pas précisée et qui remonterait à une dizaine ou une vingtaine d’années.

De surcroît, cet incendie n’a pas affecté l’appartement vendu.

Enfin, monsieur X bénéficiant d’une mesure de curatelle, il n’est pas démontré qu’il était en mesure d’apprécier la nécessité de faire part de cette information.

En l’absence de démonstration d’une intention dolosive de monsieur X, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en nullité de la vente pour dol.

sur l’erreur:

Cette cause de nullité de la vente n’a pas été discutée en première instance.

Par application de l’article 1110 du code civil, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle porte sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Les désordres concernant la déclivité du sol, l’affaissement de l’huisserie de la porte des toilettes et les fissures du sol, apparents, ne peuvent fonder la nullité de la vente pour erreur.

Le désordre relatif à la déformation des solives bois, affectant la structure de l’immeuble et, du fait du risque d’effondrement des planchers, rendant, à terme, l’immeuble impropre à sa destination, relève de la seule garantie des vices cachés.

Dès lors, les appelants sont mal fondés à rechercher la responsabilité du vendeur au titre de l’erreur.

sur la garantie des vices cachés:

Les acquéreurs ont découvert l’existence de l’atteinte à la structure de l’immeuble à la date du dépôt du rapport d’expertise, intervenu le 2 août 2010.

Ayant poursuivi leur vendeur dans le délai biennal de l’article 1648 du code civil, les consorts Y / F G sont parfaitement recevables en leur action à ce titre.

Aux termes de l’article 1641 du même code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Enfin, l’article 1643 de ce code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il a été précédemment retenu que la mauvaise foi de monsieur X n’avait pas été établie.

Dans ces conditions, il convient de faire application de la clause d’exclusion de garantie visée au contrat de vente et de confirmer le jugement déféré qui a débouté les consorts Y / F G de leurs demandes tant au titre de l’action résolutoire que de l’action estimatoire.

2/ sur les mesures accessoires:

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de monsieur X.

Enfin, monsieur Y et madame F G supporteront les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant:

Condamne monsieur B Y et madame Z F G à payer à monsieur N-O X, assisté de son curateur, la somme supplémentaire de 2.000,00€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur B Y et madame Z F G aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame JACOB, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame DESLANDE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président