R.G : 15/00860

Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 08 janvier 2015

RG : 13/02332

SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

C/

Y

X

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2016

APPELANTE :

SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC)

représentée par ses dirigeants légaux

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON (toque 938)

Assistée de la SELARL LES COLONNES DE ST VINCENT, avocats au barreau de PARIS

INTIMES :

M. B O Y

XXX

XXX

Représenté par la SCP Z AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON (toque 475)

Assisté de M^e Claudine MARTIN-DONGER, avocats au barreau de LYON

M. Z X

XXX

XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP Z AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON (toque 475)

Assisté de M^e Claudine MARTIN-DONGER, avocats au barreau de LYON

XXX

représentée par ses dirigeants légaux

chez Monsieur H I

XXX

XXX

Représentée par la SCP Z AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON (toque 475)

Assisté de M^e Claudine MARTIN-DONGER, avocats au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Novembre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Mai 2016

Date de mise à disposition : 06 Septembre 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Claude MORIN, président

— F G, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

assistés pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier

A l’audience, F G a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Claude MORIN, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Entre les mois de juillet et octobre 2009, la SCI VDLP, monsieur Z X et monsieur B Y ont acquis, séparément, en l’état futur achèvement auprès de la société J K divers lots d’un ensemble immobilier en construction, dénommé «J K», situé à DAGNEUX dans le département de l’Ain.

Pour cette opération de construction, un permis de construire a été accordé le 31 mars 2006.

Les acheteurs bénéficiaient d’une garantie d’achèvement prenant la forme d’une convention de cautionnement, telle que prévue par l’article R.261-21 du code de la construction et de l’habitation, souscrite le 04 octobre 2006 par la société J K auprès de la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIE IMMOBILIÈRE, devenue COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC), aux termes de laquelle cette dernière s’obligeait envers les acquéreurs ou les associés d’une société civile d’attribution, à achever ou à faire achever les constructions au prix convenu ou conformément aux modalités définies.

Alors que le programme immobilier devait être achevé au plus tard au 4^e trimestre 2009, le chantier a été interrompu et la société J K, à la demande de la société CEGC, a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de BOURG EN BRESSE du 06 avril 2010, désignant la SCP D E en qualité de liquidateur.

Estimant que la société CEGC tardait à remplir ses obligations contractuelles, la SCI VDLP, monsieur X et monsieur Y, ainsi que d’autres acquéreurs ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de BOURG EN BRESSE pour la voir condamner, sous astreinte, à exécuter la garantie d’achèvement dont ils étaient bénéficiaires et aussi à leur payer une indemnité provisionnelle à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 1^er février 2011, le juge des référés, ayant constaté la défaillance de la société J K et la carence de la société CEGC dans le versement des fonds nécessaires à la reprise des travaux, a condamné cette dernière à exécuter la garantie d’achèvement sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance et à payer aux demandeurs la somme de 3.000 €, chacun, à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice.

Le 16 février 2011, la société CEGC a interjeté appel de cette décision.

Le 09 juin 2011, la société J K représentée par la SCP D E et la société CEGC ont régularisé un protocole d’accord dans lequel notamment le garant s’engageait à délivrer un avenant pour régulariser sa garantie au regard du permis de construire modificatif obtenu le 04 avril 2011 et la société CEGC a effectivement délivré une nouvelle caution le 04 juillet 2011.

Parallèlement, le 10 juin 2011, le tribunal de grande instance de BOURG EN BRESSE a autorisé la poursuite de l’activité de la société J K pour une période de 6 mois à compter du 15 juin 2011 et les appartements ont finalement été achevés et livrés avec des réserves, courant février 2012.

Par arrêt rendu postérieurement le 24 avril 2012, la cour d’appel de LYON, statuant sur le recours formé contre l’ordonnance de référé du 1^er février 2011, a constaté que la demande tendant à obtenir la condamnation sous astreinte de la société CEGC à exécuter la garantie d’achèvement était désormais sans objet, confirmé le jugement entrepris, sauf en sa disposition ayant ordonné une astreinte et condamné la société CEGC au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi par les acquéreurs et, statuant à nouveau de ce chef, dit que l’existence d’une faute imputable à la société CEGC à l’origine du préjudice subi par les acquéreurs se heurtait à une contestation sérieuse qu’il n’appartenait pas au juge des référés de trancher.

XXX, monsieur Z X et monsieur B Y considérant qu’ils avaient subi un préjudice du fait de la carence fautive de la société CEGC entre le 06 avril 2010, date de liquidation du constructeur, et le 15 juin 2011, date de la reprise du chantier, ont fait assigner cette société au fond devant le tribunal de grande instance de BOURG EN BRESSE pour avoir réparation de leurs préjudices moral, financier et de jouissance respectifs.

Par jugement du 08 janvier 2015, le tribunal de grande instance a :

— condamné la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC) à payer :

— à monsieur B Y :

* 12.750 € en réparation du préjudice de jouissance,

* 5.000 € en réparation du préjudice moral,

* 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à monsieur Z X :

* 7.650 € en réparation du préjudice de jouissance,

* 1.500 € en réparation du préjudice moral,

* 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à la SCI VDLP :

* 7.350 € en réparation du préjudice de jouissance,

* 4.000 € en réparation du préjudice financier,

* 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par la même décision, le tribunal a débouté la société CEGC de ses demandes reconventionnelles et l’a condamnée aux dépens.

Le 29 janvier 2015, la société CEGC a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 31 juillet 2015, l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer le jugement querellé du 08 janvier 2015 en toutes ses dispositions,

— de débouter la SCI VDLP, monsieur X et monsieur Y de l’ensemble de leurs demandes,

— de les condamner chacun au paiement de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées le 07 septembre 2015, la SCI VDLP, monsieur X et monsieur Y demandent de leur côté à la cour :

— de confirmer le jugement querellé au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— de réformer le jugement sur les autres chefs de préjudices et de condamner la COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à leur payer à chacun la somme forfaitaire de 10.000 € au titre des préjudices moraux et financiers subis,

— de condamner la COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à leur payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les parties ont développé des moyens de droit et de fait dans ces conclusions auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes de l’article R.261-21 du code de la construction, la garantie d’achèvement donnée par les établissements indiqués à l’article R.261-17 prend la forme :

a) soit d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble,

b) soit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble,

Les versements effectués par les établissements garants au titre des a) et b) ci-dessus sont réputés faits dans l’intérêt de la masse des créanciers ;

Attendu que l’engagement de garantie extrinsèque de l’achèvement de l’immeuble souscrit au profit des acquéreurs fait naître à la charge du garant une obligation indépendante de celle du débiteur défaillant et qui ne disparaît pas du fait de la liquidation judiciaire de ce dernier ;

Attendu par ailleurs que si le garant ne peut être tenu d’effectuer lui-même les travaux, il doit en revanche agir rapidement dans la mise à disposition des fonds et que son retard excessif dans l’exécution de cette obligation peut conduire à indemniser les acquéreurs pour les troubles de jouissance par eux subis ;

Attendu, en l’espèce, que la construction devait être achevée au cours du 4^e trimestre 2009, ce qui n’a pas été le cas et que la société CEGC n’ignorait rien des difficultés rencontrées depuis le mois d’avril 2009 par la SCVV J K et l’a assignée en liquidation judiciaire le 17 février 2010 ;

Qu’en suite du jugement de liquidation judiciaire intervenu le 08 avril 2010, la société VDLP par lettre recommandée avec accusé réception du 06 mai 2010 a mis en demeure la société CEGC de respecter la garantie d’achèvement souscrite auprès d’elle ;

Que le conseil de la société VDLP a avisé ensuite la société CEGC par lettre du 23 juillet 2010 que faute de réponse à cette mise en demeure, il saisirait le juge des référés d’une demande de condamnation sous astreinte à terminer le chantier ;

Que par lettre recommandée avec accusé réception du 29 septembre 2010, le conseil de monsieur Y, faisant état de l’absence de mise en oeuvre de la garantie d’achèvement, a demandé à la société CEGC de lui transmettre une offre d’indemnisation du préjudice subi en raison de l’absence de reprise des travaux depuis au moins un an et formé le même jour une demande d’indemnisation auprès de la SCP D-E en qualité de mandataire liquidateur de la société J K ;

Que la société CEGC n’a pas apporté de réponse à ces demandes expresses des acquéreurs et que ce n’est qu’après avoir réceptionné l’assignation en référé huit mois plus tard qu’elle a fait connaître qu’elle n’entendait pas accorder sa garantie en l’état, en demandant un report des demandes dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance sur la requête présentée par la société J K en vue de poursuivre son activité ;

Qu’il apparaît également que c’est à la suite de l’ordonnance de référé du 1^er février 2011 la condamnant à exécuter la garantie d’achèvement et pour permettre la poursuite de l’activité de cette dernière que la société CEGC a signé le protocole d’accord avec le mandataire liquidateur et que les travaux ont pu reprendre le 15 juin 2011 avec l’autorisation du tribunal ;

Attendu que la société CEGC dont la responsabilité contractuelle est recherchée par les trois acquéreurs dans le cadre de la présente instance, fait état de difficultés d’exécution ;

Attendu qu’il y a lieu d’abord de constater que l’expertise judiciaire sollicitée par le liquidateur pour procéder à l’estimation des travaux à réaliser et des soldes indiqués pour la terminaison du programme immobilier est sans incidence sur l’exigibilité de la garantie d’achèvement dûe par le garant ;

Attendu en second lieu que le permis de construire modificatif, obtenu le 04 avril 2011, n’avait pas pour effet d’abroger l’autorisation initiale du 31 mars 2006 exigée dans la convention de cautionnement du 04 octobre 2006, la garantie financière d’achèvement portant sur le financement réel de l’immeuble quelles que soient les modifications par rapport aux prévisions ;

Que cette circonstance ne saurait donc entraîner la caducité du cautionnement initialement accordé ;

Qu’en outre, il ressort des explications non contestées des intimés que les travaux modificatifs demandés par la mairie avaient été effectivement réalisés au moment de l’octroi du permis modificatif qui prescrivait ces travaux ;

Attendu, enfin, que la poursuite de l’activité de la SCVV J K était certes subordonnée à la décision du liquidateur et du tribunal de grande instance mais que la société CEGC, à l’ouverture de la procédure collective, a refusé tout paiement, notamment au profit des entreprises et s’est elle-même opposée à la poursuite de l’activité pour finalement accepter celle-ci en formulant des réserves sur les risques de sa garantie ;

Que la société CEGC n’est donc pas fondée à se décharger de sa responsabilité sur la SCP D-E, voire sur le tribunal de la procédure collective ;

Attendu qu’il résulte de tous ces éléments que la société CEGC a rempli tardivement ses obligations de garantie d’achèvement et qu’elle a commis ainsi une faute ayant contribué au préjudice de jouissance subi par les acquéreurs en raison du retard de livraison de leurs biens immobiliers ;

Attendu que la société CEGC soutient qu’elle n’est pas restée inactive à l’occasion de la procédure collective mais force est de constater que ses démarches dans ce cadre étaient motivées par la préservation de ses propres intérêts, étant aussi relevé que pendant de nombreux mois les acquéreurs ont été laissés dans l’ignorance des difficultés rencontrées par le promoteur ;

Attendu que les intimés versent aux débats plusieurs documents desquels il ressort que la valeur locative de l’appartement de monsieur X peut être fixée à 510 € par mois, la valeur locative de l’appartement de la SCI VDLP à 490 € par mois et la valeur locative de l’appartement de monsieur Y à 850 € par mois ;

Que la carence de la société CEGC qui a duré 15 mois entre l’ouverture de la procédure collective de la SCVV J K et l’exécution effective de la garantie d’achèvement par la reprise des travaux à compter du 15 juin 2011 a généré pour ces trois acquéreurs un préjudice de jouissance qui doit être évalué en fonction de ces valeurs locatives à 7.650 € pour monsieur X, 7.350 € pour la SCI VDLP et 12.750 € pour monsieur Y, conformément à la décision du tribunal de grande instance ;

Attendu que les intimés réclament l’indemnisation de préjudices complémentaires en indiquant que monsieur Y et monsieur X ont été perturbés par ces longs mois d’attente, le premier qui avait donné la dédite de son appartement ayant dû être hébergé tant bien que mal par des proches, que les associés de la société VDLP ont été mutés à l’étranger en juillet 2011 et n’ont pu assurer la réception et la mise en location de l’appartement de cette société et qu’ils ont également perdu le bénéfice de la déduction fiscale de la loi Scellier ;

Attendu que s’il apparaît que monsieur Y et monsieur X ont subi par le fait de la carence de la société CEGC des désagréments venant s’ajouter à leur préjudice de jouissance et qui justifient une réparation complémentaire il n’est pas démontré en revanche par la société VDLP que ses difficultés d’administration et son problème fiscal sont en relation directe de causalité avec la faute commise par le garant ;

Que dans ces conditions, la cour estime devoir allouer à monsieur Y la somme de 3.000 € et à monsieur X la somme de 1.500 € en réparation de leur préjudice moral et rejeter la demande formée par la SCI VDLP en réparation de son préjudice moral ou financier ;

Attendu que la société CEGC supportera les entiers dépens ; qu’il convient d’allouer en cause d’appel à la SCI VDLP, à monsieur X et à monsieur Y, chacun la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité allouée sur le même fondement par les premiers juges.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement querellé sauf sur la réparation des préjudices moraux et financiers,

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à payer à monsieur B Y la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice moral et à monsieur Z X la somme de 1.500 € en réparation de son préjudice moral,

Déboute la SCI VDLP de ses demandes en réparation de son préjudice moral ou financier,

Y ajoutant :

Condamne la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à payer à monsieur B Y, à monsieur Z X et à la SCI VDLP, chacun, la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT