XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 21/03/2013

***

N° MINUTE : 13/321

N° RG : 12/04189

Jugement (N° 10-000574) rendu le 21 Mai 2010

par le Tribunal d’Instance de LILLE

REF : MLB/CF

APPELANT

Monsieur Q-R X

né le XXX à ARMENTIERES

demeurant

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Sylvie B, avocat au barreau de DOUAI, constituée aux lieu et place de la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, anciens avoués

assisté de M^e Thomas WILLOT, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉS

Monsieur M A

né le XXX à XXX

demeurant

XXX

XXX

représenté par M^e Eric LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI

assisté de M^e I BOUQUET, avocat au barreau de BETHUNE

Madame I Z

demeurant

XXX

XXX

XXX

assignée en l’étude de l’huissier, par acte d’huissier du 25 octobre 2010, n’ayant pas constitué avoué ni avocat

Monsieur C Y

demeurant

XXX

XXX

XXX

représenté et assisté par la SCP DELEFORGE – FRANCHI, anciens avoués devenus avocats au barreau de DOUAI

DÉBATS à l’audience publique du 07 Février 2013

tenue par Marie Laure BERTHELOT magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne DUFOSSE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Martine DAGNEAUX, Président de chambre

Bénédicte ROBIN, Conseiller

Marie Laure BERTHELOT, Conseiller

ARRÊT PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2013 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Martine DAGNEAUX, Président et Fabienne DUFOSSE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 février 2013

*****

Par acte sous seing privé du 1^er mai 2004, M A a donné à bail à I Z et Q-R X un appartement sis à XXX, moyennant un loyer de 585 euros et des provisions sur charges de 185 euros.

C Y s’est porté caution solidaire des engagements pris par les locataires.

Le 27 janvier 2009, M A a fait délivrer à Q-R X et I Z un commandement de payer visant la clause résolutoire et reprenant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur la somme de 4 509,55 euros représentant les loyers et charges impayés au mois de décembre 2008.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 3 février 2009.

Par actes d’huissier des 30 juin 2009 et 3 juillet 2009 dénoncés au préfet par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juillet 2009, M A a fait assigner Q-R X, I Z et C Y devant le tribunal d’instance de Lille en vue notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement réputé contradictoire du 21 mai 2010, le tribunal a:

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties,

— ordonné en tant que de besoin à Q-R X et I Z de libérer l’immeuble de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au plus tard dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de délaisser, faute de quoi il pourra être procédé à leur expulsion et ce, avec l’assistance de la force publique,

— condamné solidairement Q-R X, I Z et C Y à payer à M A la somme de 5 478,96 euros selon décompte arrêté au 30 septembre 2009 avec intérêts au taux légal à compter du jugement et ce au titre des loyers impayés,

— condamné en outre solidairement Q-R X et I Z au paiement de la somme supplémentaire de 5 034,75 euros au titre des charges impayées et indexation des loyers impayés selon décompte arrêté au 30 septembre 2009 et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné solidairement Q-R X, I Z et C Y à payer chaque mois à M A une indemnité d’occupation d’un montant de 585 euros à compter du 1^er octobre 2009 jusqu’au 30 avril 2010,

— condamné en outre solidairement Q-R X et I Z à payer chaque mois à M A au titre de l’indemnité d’occupation, une somme supplémentaire de 320 euros à compter du 1^er octobre 2009 jusqu’au 30 avril 2010 puis à compter du 1^er mai 2010 une indemnité d’occupation d’un montant total de 905,60 euros jusqu’à libération complète des lieux,

— dit que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée 'au profit de Q-R X et I Z'(sic) uniquement au cas où les charges de l’année dépasseraient 12 fois la provision,

— débouté M A du surplus de ses demandes,

— débouté Q-R X de sa demande de délais de paiement,

— débouté C Y de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné in solidum Q-R X, I Z et C Y à payer à M A la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision,

— condamné in solidum Q-R X, I Z et C Y aux dépens ( en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ).

Le 29 juin 2010, Q-R X a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières écritures du 1^er février 2013, Q-R X demande à la cour de réformer le jugement et:

* à titre principal:

— de débouter M A de toutes ses prétentions,

— d’ordonner, si elle l’estime nécessaire et avant dire droit une mesure d’expertise, l’expert ayant pour mission de déterminer l’origine des désordres affectant l’appartement et l’étendue de son préjudice, de rechercher et de préciser l’imputabilité et de faire le compte entre les parties.

Q-R X soutient que le bail ne saurait être résilié dès lors que le bailleur a gravement manqué à ses obligations de bailleur en procédant à une indexation des loyers sans même déférer à ses demandes d’avoir à lui délivrer des quittances, en retenant à son encontre une somme exorbitante de charges mensuelles de 220 euros, sans justifier d’un détail de charges et en lui délivrant un logement indécent.

* à titre subsidiaire:

— de réduire les demandes de Monsieur A au titre des loyers, 'minima de la moitié de leur quantum',

— de prendre acte des mesures prises par la commission de surendettement au titre du paiement des loyers et des charges,

en conséquence,

— de valider les mesures prises par la commission de surendettement,

— d’appliquer le mécanisme de la solidarité au titre des éventuelles condamnations retenues au titre des loyers et charges d’occupation à l’encontre de Monsieur Y et de Madame Z,

— de lui accorder les plus larges délais de paiement en application de l’article 1244 du code civil.

Q-R X estime que l’état de l’appartement justifie la réduction de sa dette de loyer de moitié et s’oppose au paiement des charges.

* en tout état de cause:

— de débouter toute partie de ses demandes contraires à ses conclusions,

— de condamner Monsieur A à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance subi dans le logement,

— de condamner Monsieur A à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Monsieur A aux dépens de première instance et d’appel.

Maître B s’est constituée pour le compte de Q-R X aux lieu et place de la SCP Cochemé-Labadie-Coquerelle le 3 février 2012.

Dans ses dernières écritures du 13 juillet 2012, M A demande à la cour:

— de débouter Messieurs X et Y de leurs demandes,

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf à constater que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 34 108,39 euros selon décompte arrêté au 31 mars 2012,

— d’ordonner une expertise afin de notamment déterminer l’état du logement et de décrire les travaux nécessaires à sa remise en état,

— de condamner solidairement Messieurs X et Y au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Monsieur X aux dépens.

M A sollicite la constatation de la résiliation du bail, soulignant que les loyers ne sont plus réglés depuis le mois de décembre 2007 et qu’au demeurant Monsieur X ne vit plus dans les lieux, ce que ce dernier conteste. Il indique par ailleurs justifier des charges en produisant les décomptes de la société Sergic.

M A conteste par ailleurs avoir manqué à ses obligations de bailleur.

Il fait valoir que l’appartement donné à bail aux locataires venait d’être refait. Il indique avoir toutefois été dans l’impossibilité de faire changer les menuiseries, compte tenu du comportement de Monsieur X.

Il indique que l’appartement est à ce jour dans un état déplorable, que de nombreux travaux seront nécessaires pour sa remise en état, qu’une expertise judiciaire pour en déterminer précisément l’étendue doit être ordonnée.

Il s’oppose à la réduction de la moitié de la dette locative et à des dommages-intérêts au titre d’un préjudice de jouissance, en l’absence de faute de sa part et d’un préjudice d’agrément qui y serait lié.

A l’égard de C Y, M A soutient que l’acte de caution est régulier. Il s’oppose à la demande de délais de paiement présentée par ce dernier.

Dans ses dernières écritures du 9 août 2012, C Y conclut à la réformation du jugement et demande à la cour :

* à titre principal,

— de prononcer la nullité de l’acte de caution et de débouter Monsieur A de toutes ses demandes à son encontre. Il expose qu’il n’a jamais reçu la copie du bail complet, ce que conteste le bailleur, et que les conditions de forme n’ont pas été respectées.

* à titre subsidiaire,

— de donner acte à Monsieur A de ce qu’il ne conteste pas qu’il ne puisse être poursuivi que pour le loyer principal et jusqu’au 30 avril 2010, c’est-à-dire pour le montant objet des condamnations prononcées par le premier juge.

* statuant sur sa demande reconventionnelle,

— de condamner Monsieur A à lui payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages-intérêts au motif que ce dernier a engagé sa responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle envers lui dès lors que par négligence il a laissé s’accumuler une dette de loyers avant de réagir.

* pour le cas où la cour confirmerait la décision,

— de constater qu’il a de nouveau déposé un dossier de surendettement et de faire droit à sa demande de délais de paiement.

* en toute hypothèse,

— de condamner Monsieur A au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 euros et de le condamner aux dépens.

Par acte d’huissier du 25 octobre 2010, Q-R X a fait assigner I Z en application de l’article 908 du code de procédure civile.

Assignée en l’étude de l’huissier, Chrstine Z n’a pas constitué avoué ni avocat.

Par acte d’huissier du 10 juin 2011 remis à personne, M A a fait signifier ses conclusions à I Z.

MOTIFS

— Sur la résiliation du bail:

Le commandement de payer délivré à Q-R X et I Z le 27 janvier 2009 porte sur une somme de 4 509,55 euros représentant les loyers et charges impayés au mois de décembre 2008.

Aucun règlement n’est intervenu dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 28 mars 2009.

En effet, Q-R X ne saurait pour faire échec au jeu de la clause résolutoire invoquer qu’M A a procédé à une indexation des loyers alors qu’elle est contractuellement prévue, qu’il ne s’est jamais vu remettre un récapitulatif des charges annuelles alors que le bailleur produit le récapitulatif des charges établi par la société Sergic de 2007 à 2011 et qu’enfin s’ il invoque de l’humidité dans l’appartement et le mauvais état de l’installation électrique, il n’a pas en toute hypothèse été placé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

Il convient en outre de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 905,60 euros.

— Sur la validité de l’engagement de caution:

C Y s’est vu remettre, contrairement à ce qu’il soutient un exemplaire du bail, ce dont il atteste au début de son acte de cautionnement.

Il fait en revanche valoir à raison qu’il n’a pas reproduit toutes les mentions prescrites à peine de nullité reprises à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que l’engagement est ainsi écrit: ' Je m’engage en conséquence à payer au bailleur, en cas de défaillance du locataire précité, le loyer d’un montant de 585 euros augmenté de ses hausses légales, et de sa révision annuelle selon la variation de la moyenne sur quatre trimestres, de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, telle que définie à l’article 5 du bail susvisé. L’indice de référence du présent bail est celui du trimestre dont la valeur moyenne est de . Toujours en cas de défaillance du locataire, je m’engage à payer au bailleur la provision sur charges d’un montant de euros, révisée annuellement telle qu’elle est déterminée par l’article 4 dudit bail.

Il convient dans ces conditions d’annuler l’acte de cautionnement de C Y.

— Sur la demande de dommages-intérêts présentée par C Y:

L’acte de cautionnement étant annulé, la demande de dommages-intérêts présentée par C Y en réparation du préjudice causé par l’accumulation d’une dette de loyers avant que le bailleur ne réagisse, doit donc être rejetée.

— Sur la dette locative:

M A sollicite la confirmation du jugement sauf à constater que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 34 108,39 euros.

Il n’y a pas lieu de procéder à un tel constat lequel n’a pas de valeur juridictionnelle.

Q-R X sollicite la réduction du loyer par moitié. Cette demande sera rejetée alors qu’elle ne s’inscrit pas dans le seul cadre légal de réduction du loyer prévu par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est pas davantage fondé à s’opposer au paiement des charges alors que le bailleur produit les relevés de charges établis annuellement par la société Sergic et que le montant des charges contrairement à ce qu’il soutient ne dépend pas du nombre d’occupants de l’appartement.

Il convient de relever qu’à la date du 27 novembre 2012, la commission de surendettement du Nord Lille a décidé d’orienter le dossier de Q-R X vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et de recommander l’effacement de ses dettes. Il n’est toutefois pas justifié de la suite de la procédure par Q-R X au jour où la cour statue, de sorte que la demande en paiement d’M A à l’encontre de ce dernier doit être accueillie.

Au vu de ces éléments, Q-R X et I Z doivent être solidairement condamnés à payer à M A la somme de 10 513,71 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dûs au 30 septembre 2009, date d’arrêté du compte effectué par le premier juge. A compter du 1^er octobre 2009 et jusqu’à libération effective des lieux, Q-R X et I Z doivent être condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 905,60 euros.

— Sur l’expulsion:

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Q-R X et de I Z suivant les modalités non critiquées reprises dans le jugement.

— Sur les dommages-intérêts pour trouble de jouissance:

Les éléments du dossier sont suffisants pour déterminer l’état du logement sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise.

Il ressort d’un rapport établi par G H, technicien aux services techniques de la ville de Mons en Baroeul qu’à la date du 15 septembre 2010, la présence d’humidité au niveau des fenêtres et du plafond était relevée, les menuiseries étaient en mauvais état ainsi que l’installation électrique.

Il n’est pas justifié par les locataires qu’ils ont avisé le bailleur de l’état de l’immeuble durant la location avant cette date. Toutefois M A admet qu’il avait été alerté des problèmes d’humidité au niveau des fenêtres. Il n’établit pas avoir été dans l’impossibilité de procéder à la reprise des désordres. En effet l’entreprise mandatée à cette fin indique qu’elle n’est pas intervenue consécutivement à l’impossibilité de prendre rendez-vous avec les deux locataires ( un autre appartement propriété de Monsieur A était également concerné ) dans la même demi-journée.

Q-R X est dès lors bien-fondé en sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi consécutivement à l’humidité, jusqu’à la date de résiliation du bail. M A sera donc condamné à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

S’agissant de l’installation électrique, Q-R X n’établit aucun préjudice de jouissance en lien avec son état, ne procédant sur ce point que par voie d’allégations.

— Sur les délais de paiement:

Il ressort des pièces produites que Q-R X a bénéficié d’un report à 24 mois de ses dettes, le juge de l’exécution en matière de surendettement de Lille ayant le 29 novembre 2010 conféré force exécutoire à la recommandation de la commission de surendettement de Lille. Le report a toutefois pris fin au jour où la cour statue.

Q-R X doit être débouté de sa demande de délais de paiement. Il n’est en effet pas en mesure de solder sa dette dans les délais légaux, alors qu’il ressort des éléments qu’il produit sur sa situation financière que les allocations familiales constituent ses seules ressources.

— Sur la demande d’expertise de Monsieur A:

La demande d’expertise judiciaire présentée par M A doit être rejetée. Une telle mesure n’est en effet nécessaire ni pour déterminer l’état du logement, ni le cas échéant les travaux pour sa remise en état.

*********

Au vu de ces éléments, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Q-R X et de I Z, débouté Q-R X de sa demande de délais de paiement et en ce qu’il a débouté C Y de sa demande de dommages-intérêts. Le jugement doit être infirmé pour le surplus. S’agissant des dépens, Q-R X et I Z doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance à l’exception des dépens exposés par C Y qui resteront à la charge d’M A et condamnés en équité à payer à M A la somme de 700 euros au titre de ses frais irrépétibles.

*********

Il y a lieu de condamner Q-R X aux dépens d’appel exposés par M A et de condamner M A aux dépens d’appel exposés par C Y. Q-R X doit être débouté de sa demande d’indemnité de procédure et condamné en équité à payer à M A la somme de 1 500 euros en sus de l’indemnité allouée en première instance.

Il y lieu en équité de débouter C Y de sa demande d’indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Lille en date du 21 mai 2010 en ce qu’il a constaté la résiliation du bail entre les parties au 28 mars 2009, en ce qu’il a ordonné en tant que de besoin à Q-R X et I Z de libérer l’immeuble de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au plus tard dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de délaisser, faute de quoi il pourra être procédé à leur expulsion et ce avec l’assistance de la force publique, en ce qu’il a débouté Q-R X de sa demande de délais de paiement et en ce qu’il a débouté C Y de sa demande de dommages-intérêts.

Infirme le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau,

Annule l’engagement de caution de C Y.

Déboute M A de sa demande en paiement au titre de la dette locative par C Y.

Condamne solidairement Q-R X et I Z à payer à M A la somme de 10 513,71 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dûs au 30 septembre 2009.

Condamne solidairement Q-R X et I Z à payer à M A une indemnité d’occupation d’un montant de 905,60 euros à compter du 1^er octobre 2009 et jusqu’à libération complète des lieux.

Condamne M A à payer à Q-R X la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Condamne in solidum Q-R X et I Z à payer à M A la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance.

Condamne in solidum Q-R X et I Z aux dépens de première instance à l’exception des dépens exposés par C Y qui resteront à la charge d’M A.

Y ajoutant,

Déboute Q-R X et M A de leur demande d’expertise.

Condamne Q-R X à payer à M A la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Déboute Q-R X de sa demande d’indemnité de procédure à l’encontre d’M A.

Déboute M A de sa demande d’indemnité de procédure en première instance et en cause d’appel à l’encontre de C Y.

Déboute C Y de sa demande d’indemnité de procédure à l’encontre d’M A.

Condamne Q-R X aux dépens d’appel exposés par M A avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Laforce.

Condamne M A aux dépens d’appel exposés par C Y avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Deleforge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

F. DUFOSSE M. DAGNEAUX