R.G : 15/07300 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 28 avril 2015

RG : 10/15483

[…]

rectifiée par jugement du

18 août 2015

RG : 15/8339

[…]

Y

X

C/

Z

N

syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER FONCIERE DE L’ETANG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 26 Septembre 2017

APPELANTS :

M. E Y

né le […] à CLERMONT-FERRAND (63)

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie TRAPADOUX, avocat au barreau de LYON

M^me G X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie TRAPADOUX, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

M. U-V W Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Virginie D, avocat au barreau de LYON

M^me M Q N épouse Z-N

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Virginie D, avocat au barreau de LYON

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FONCIERE DE L’ÉTANG sis 7 rue d e s N o y e r s à 6 9 0 0 5 L Y O N , r e p r é s e n t é p a r s o n s y n d i c e n e x e r c i c e , l a S A FERTORET-COPPIER, dont le siège est situé au 22 place de la Croix Rousse à LYON 69004, prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représenté par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Assisté de M^e U-Baptiste PILA, avocat au barreau de LYON

INTERVENANT :

L’association Syndicale Libre des Copropriétaires du […], représentée par son Président en exercice, suivant assemblée générale ordinaire du 13 septembre 2012 à savoir actuellement M^me I J domicilié es-qualité audit siège de l’ASL

[…]

[…]

défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Janvier 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Juin 2017

Date de mise à disposition : 26 Septembre 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— K L, conseiller

assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé

A l’audience, K L a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

La société Foncière de l’Etang a été propriétaire des lots 5 et 6 d’un lotissement autorisé par arrêté préfectoral du 17 décembre 1962, situé au 7 et […] à Lyon 5°.

Sur ces lots ont été édifiées une grande maison de deux étages, comprenant 5 chambres, dénommée bâtiment B, ainsi qu’au rez-de-chaussée, une petite extension, dénommée bâtiment A.

La société Foncière de l’Etang a procédé à la division de cet ensemble en deux lots .

Par acte du 31 juillet 2007, elle a vendu à M. et M^me Z-N, le lot 2 composé d’un appartement de 196 m², situé dans le bâtiment B comprenant :

— au sous-sol trois caves auxquelles on accède par un couloir et un escalier intérieur à partir du rez-de-chaussée

— au rez-de-chaussée, hall d’entrée, salle à manger, grand hall, bureau, paliers, ateliers, local chaufferie,

— au 1^er étage, trois chambres, hall et salle de bains,

— dans les combles, hall, salle d’eau, WC, deux chambres, réduits,

Avec la jouissance particulière et exclusive d’un jardin d’agrément, d’une cour et d’une terrasse,

et le bénéfice d’une servitude de tréfonds relative à la cuve à fioul implantée pour partie dans le sous-sol du lot n°1 et les millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales afférents.

Par acte du 10 août 2017, la société Foncière de l’Etang a vendu à M^me X et M. Y le lot n°1 composé :

dans le bâtiment A, un appartement de 64,40 m² comprenant :

— au sous-sol une cave portant le numéro 4 à laquelle on accède par un escalier intérieur à partir du rez-de chaussée.

— au rez-de-chaussée : un couloir, une salle de bains avec WC, un salon, un salon d’été ouvert sur une véranda et une cuisine,

et la jouissance exclusive et particulière d’un jardin d’agrément, d’une superficie de 150 m2 environ et les millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales afférents.

Les deux actes comportent des dispositions relatives à des travaux restant à effectuer et à des servitudes :

Ainsi l’acte de vente à M. et M^me Z-N stipule :

«- Aux termes du compromis de vente du 21 juin 2007, le Vendeur s’est engagé à réaliser à ses frais, divers travaux préalablement à la signature de l’acte authentique de vente. Lesdits travaux sont les suivants :

- séparations intérieures outre les deux lots (communication dans le couloir et entre le salon et le couloir),

«Le Vendeur déclare que les travaux sont intégralement exécutés à ce jour.

Par ailleurs, il est expressément prévu que de son côté l’Acquéreur ferait son affaire personnelle vis a vis du vendeur des conséquences de la désolidarisation de tous les réseaux (eau potable, électricité, chauffage) qui doivent être réalisés par le propriétaire du lot 1.

Étant précisé que les compteurs d’eau et d’électricité existants sont affectés à l’alimentation des biens présentement vendus.

A titre de convention entre le vendeur et l’acquéreur aux présente le vendeur prendra à sa charge le coût des consommations d’électricité et d’eau potable jusqu’à la désolidarisation des réseaux à réaliser entre les lots 1 et 2 de la copropriété. En tout état de cause le vendeur aux présentes s’engage pour lui-même ses ayants droit et ayants cause à procéder à cette désolidarisation dans le délai de deux mois à compter de ce jour».

Selon l’acte de vente à M^me X et M. Y du 10 août 2007, il a été stipulé :

«Aux termes du compromis de vente du 13 juin 2007 susmentionné, le VENDEUR s’est engagé à réaliser à ses frais, divers travaux préalablement à la signature de l’acte authentique de vente. Lesdits travaux sont les suivants :

- séparations intérieures entre les deux lots communication dans le couloir et entre le salon et le couloir) Le VENDEUR déclare que les travaux sont intégralement exécutés à ce jour.

- Création des réseaux eau potable, électricité et gaz à partir du réseau public et jusqu’au droit du lot vendu en limite de propriété permettant d’alimenter les biens vendus. Les travaux de raccordement en partie privative restant à la charge de l’acquéreur ainsi que la pose des compteurs,

De son côté l’ACQUÉREUR supportera le coût et la réalisation des travaux suivants :

- réalisation d’un nouvelle ouverture permettant de desservir les biens présentement vendus par l’impasse du lotissement

- obturation de la fenêtre de la cuisine et du salon en verre fixe et opaque

- désolidarisation de tous les réseaux (eau potable, chauffage, …) du lot vendu avec le surplus de l’immeuble.

Le règlement de la copropriété mentionne par ailleurs :

constitution de servitude :

«Une cuve à fioul est implantée pour partie dans le sous-sol du fonds servant. [lot n°1 de M. Y et M^me X].

A titre de servitude réelle et perpétuelle le propriétaire du fonds servant autorise la maintien de ladite cuve dans le sous-sol de son tènement.

Ladite servitude est également consentie pour l’entretien, la réparation et l’accès à ladite cuve. Après toute intervention le sous-sol du fonds servant devra être remis en état .

Ladite servitude profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant [lot n°2 de M. et M^me Z, ndlr], à leur famille, ayants-droit et préposés.

L’emplacement de ladite cuve est figuré au plan qui demeurera annexé aux présentes après mention.

La présente servitude est consentie à titre gratuit.

L’origine de propriété des fonds servants et dominant est celle relatée dans l’exposé fait en tête des présentes.

Il est également mentionné à ce règlement de copropriété :

«Conditions particulières à certains lots :

Le propriétaire du lot 1 devra en tout temps obturer la fenêtre de la cuisine et du salon en verre fixe et opaque.

En contrepartie le propriétaire du lot 2 s’interdit d’effectuer toute construction, aménagement ou plantations à moins de deux mètres de distance de cette fenêtre .

Le propriétaire du lot numéro 1 est autorisé à créer à ses frais une ouverture pour véhicule dans le mur d’enceinte de la copropriété donnant sur l’impasse du lotissement et une ouverture pour piétons donnant sur la rue des Noyers le tout sous réserve de touts autorisations et notamment administratives éventuellement nécessaires.

Le propriétaire du lot numéro 1 est autorisé à créer des velux en toiture.

Le propriétaire du lot numéro 2 est autorisé à réaliser une piscine affecté à sa jouissance privative et exclusive.

Ces conditions à certains lots sont stipulées sous réserves de l’obtention des autorisations de copropriété et administratives éventuellement nécessaires».

M. E Y et M^me G X ont alors entrepris un certain nombre de travaux.

Par acte en date du 8 octobre 2010, M. U-V Z et M^me M Z- N ont assigné M. E Y et M^me G X devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins :

*d’obtenir sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à partir de la signification à intervenir :

La suppression de la canalisation de raccordement d’eau installée dans la cour, partie commune spéciale à leur usage exclusif et à remettre en état les lieux en bouchant toutes les ouvertures effectuées à cet effet,

La suppression de toutes canalisations d’eau et raccordement d’électricité voire de gaz installées au-dessus de la servitude de tréfonds de la cuve à mazout, partie commune spéciale à leur usage exclusif et particulier et à remettre en état les lieux en bouchant toutes les ouvertures effectuées à cet effet,

La suppression de l’abri de jardin et du mur en parpaing brut érigés sur la cuve à mazout à leur usage exclusif et particulier et remplacer le seul mur en parpaing par une clôture, conforme aux dispositions de l’article 8 B du cahier des charges de l’Association Syndicale Libre, mais aussi des limites de séparation des lots 1 et 2 conformément aux plans annexés aux deux actes de ventes des parties, afin d’en permettre l’accès pour son entretien et sa réparation,

La suppression des deux canalisations en cuivre de raccordement d’eau empiétant sur le couloir d’accès à leur cave et la remise en état les lieux,

La suppression des ferraillages dépassant du mur en parpaings séparant les jardins côté sud de leurs propriétés et, à défaut d’accord exprès de l’ASL pour conserver le mur en l’état, sa suppression et l’édification d’une nouvelle clôture conformément aux dispositions de l’article 8 B du cahier des charges,

La suppression sur le mur Ouest du bâtiment A de la copropriété donnant sur la rue des Noyers, de la fenêtre de forme rectangulaire située au niveau du faîtage réalisée sans autorisation préalable de la copropriété, et la remise en état de la fente d’aération,

La remise en état des combles du bâtiment A de la copropriété donnant sur l’impasse des Noyers, en supprimant tous ouvrages réalisés sans autorisation préalable de la copropriété, à savoir la suppression des velux et mezzanine,

La remise en état du mur extérieur Nord de séparation de la copropriété située rue des Noyers au droit de la logette E.D.F. installée par les consorts Y-X en comblant le trou et l’entourage de cet ouvrage pour dissimuler les gaines apparentes,

L’entretien de leur jardin et la taille des végétaux qui envahissent et endommagent les boîtiers du poteau téléphonique situé sur la rue des Noyers et qui portent également atteinte à la circulation des véhicules et des piétons sur la rue des Noyers,

La condamnation de l’accès du conduit de cheminée sur le Mur Ouest du Bâtiment B de la copropriété qui alimente leur cheminée à bois, en raison de sa défectuosité et de sa dangerosité manifestes et du manque de responsabilité des défendeurs pour l’entretien et le suivi de cette cheminée,

*d’obtenir l’autorisation passé le délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, de faire procéder aux-dits travaux par les entreprises de leurs choix, aux frais exclusifs des défendeurs.

Par acte d’huissier du 19 août 2013, les époux Z-N ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Foncière de l’Etang sis […] à Lyon (69005) ainsi que l’Association Syndicale Libre ( ci-après l’ASL) des copropriétaires du […] à […]

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Foncière de l’Etang sis […] à Lyon (69005) a déclaré s’en rapporter.

L’ASL n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 28 avril 2015 le tribunal de grande instance de Lyon a :

— ordonné aux consorts X-Y, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant la signification de la présente décision :

*la suppression de la canalisation de raccordement d’eau installée dans la cour, partie commune spéciale à usage exclusif et particulier des époux Z-N et remettre en état les lieux en bouchant toutes les ouvertures effectuées à cet effet,

*la suppression toutes canalisations d’eau et raccordement d’électricité voire de gaz installées au-dessus de la servitude de tréfonds de la cuve à mazout, partie commune spéciale à usage exclusif et particulier des époux Z-N et remettre en état les lieux en bouchant toutes les ouvertures effectuées à cet effet,

*la suppression des deux canalisations en cuivre de raccordement d’eau empiétant sur le couloir d’accès à leur cave et la remise en état les lieux,

*la suppression de l’abri de jardin et du mur en parpaing brut érigés sur la cuve à mazout,

*la suppression du mur en parpaings séparant les jardins côté sud des propriétés des parties,

*la suppression sur le mur ouest du bâtiment A de la copropriété donnant sur la rue des Noyers, la fenêtre de forme rectangulaire située au niveau du faîtage réalisée sans autorisation préalable de la copropriété, et la remise en état de la fente d’aération,

*la remise en état de la toiture par la suppression des velux (suite à jugement rectificatif du 18 août 2015 ndlr),

— débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,

— rejeté toutes les autres demandes des parties,

— condamné M. E Y et M^me G X à payer à M. U-V Z et son épouse, M^me M Z-N la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. E Y et M^me G X aux dépens qui incluront le coût des constats d’Huissier de Justice en date des 2 septembre 2009 et 11 mai 2011, et ordonné la distraction des dépens au profit de Maître Virginie D, avocat.

M. E Y, et M^me G X ont relevé appel de ce jugement dont ils demandent l’infirmation partielle,

Ils demandent à la cour :

— de débouter M. et M^me Z de leur demande de démolition des ouvrages litigieux et de remise en état ,

— de les débouter de leur demande de :

suppression de la canalisation de raccordement d’eau installée dans la cour, partie commune spéciale à usage exclusif et particulier des époux Z et remettre en état les lieux en bouchant toutes les ouvertures effectuées à cet effet,

suppression des canalisations d’eau, et raccordement d’électricité ou de gaz installées au dessus de la servitude de tréfonds de la cuve à mazout, partie commune spéciale à usage exclusif et particulier des époux Z et remettre en état les lieux en bouchant toutes les ouvertures effectuées à cet effet

suppression la cabane de jardin et le mur en parpaing brut érigé sur la cuve à mazout et remplacer celui-ci par une clôture conforme aux dispositions de l’article 8 Clôture b) cahier des charges de l’ASL et située en retrait de la cuve afin d’en permettre l’accès pour son entretien, sa réparation et son alimentation.

suppression des deux canalisations en cuivre de raccordement d’eau empiétant sur le couloir d’accès aux caves des époux Z et remettre en état les lieux.

suppression sur le mur ouest du bâtiment A de la copropriété donnant sur le rue des Noyers, la petite fenêtre de forme rectangulaire située au niveau du faîtage réalisée sans autorisation préalable de la copropriété.

remise en état de la toiture par la suppression des velux.

— de condamner M. et M^me Z à leur payer la somme de 35 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage et abus de droit,

— de confirmer le jugement rendu en date du 28 avril 2015 par le tribunal de grande instance de Lyon en ce qu’il a débouté M. Z des demandes suivantes :

Remettre en état les combles du bâtiment A de la copropriété en supprimant tous les ouvrages réalisées sans autorisation préalable de la copropriété, à savoir, les velux sur la toiture et la mezzanine.

Remettre en état le mur extérieur Nord de séparation de la copropriété situé rue des Noyers au droit de la logette EDF installée par les consorts X Y en comblant le trou et l’entourage de cet ouvrage pour dissimuler les gaines apparentes.

Entretenir leur jardin et tailler les végétaux qui envahissent et endommagent les boîtiers du poteau téléphonique situé rue des Noyers et portant également atteinte à la circulation des véhicules et des piétons sur le rue des Noyers à […].

— de condamner les consorts X-Y à leur payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause,

— de condamner M. et M^me Z à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. et M^me Z aux entiers dépens de l’instance distrait au profit de Maître Marie Trapadoux, avocat, sur son affirmation de droit.

Ils soutiennent :

Sur les travaux de séparation des lots vendus en copropriété :

— que seules les séparations intérieures entre les deux lots (communication dans le couloir et entre le salon et le couloir) avaient été réalisées par le vendeur au moment de la signature des actes authentiques de vente,

— que s’ils avaient à leur charge de supporter le coût des travaux de désolidarisation de tous les réseaux, c’est le vendeur la société Foncière de l’Etang qui s’était obligée à l’égard de M. Z et M^me Z-N à procéder à la désolidarisation des réseaux dans le délai de deux mois à compter de la signature de l’acte.

— qu’au surplus un procès-verbal d’assemblée générale a été régularisé le 12 novembre 2007 constatant la séparation physique entre les deux maisons effective, chacune disposant de compteurs indépendants, résolution voté à l’unanimité des copropriétaires et pour lesquelles M. Z et M^me Z-N n’ont exercé aucun recours,

— que la désolidarisation de tous les réseaux a été effectuée conformément aux termes de l’acte authentique par l’entreprise Veolia pour la partie incombant à la société Foncière de l’Etang, à savoir : raccordement du réseau de la rue des Noyers au lot n°1, construction d’un regard à l’intérieur de leur parcelle à jouissance privative et exclusive et mise en place du nouveau compteur à l’intérieur du regard, puis par l’entreprise A, plombier et par la société A, plombier qui est intervenue pour: désolidariser le réseau d’eau alimentant à l’origine l’ensemble des deux lots, condamner le circuit chauffage, eau chaude et eau froide en sous-sol du lot alimentant le lot n°1, puisqu’il alimentait à l’origine les deux lots,

dans le lot n°2, chez M. Z et M^me Z-N ce qui explique la présence des deux canalisations en cuivre «empiétant», selon ces derniers sur le couloir d’accès à leur cave, créer une vanne de commande générale dans la salle de bain, un nouveau réseau eau chaude/froide, via l’installation d’un chauffe-eau électrique situé dans leur salle de bain, raccorder le compteur VEOLIA extérieur jusqu’à l’intérieur du lot n°1 au niveau de la salle de bain.

— qu’au cours de cette réalisation, ils ont rencontré deux difficultés techniques majeures :

le raccordement devait passer par la cave du lot n°1, ressortir via un trou pratiqué sur le côté de la voûte qui constitue le plafond de la cave pour arriver par le sol de la salle de bains située au-dessus de cette partie,

techniquement, le raccordement ne pouvait s’effectuer de la sorte puisqu’il engendrait l’obligation de couder à plusieurs reprise le tuyau d’alimentation principale (qui est un tuyau rigide) et que la norme, selon les explications du technicien Veolia, était de trois coudes maximum sur tout le trajet afin de garantir la fiabilité de l’installation et la pression d’eau

par ailleurs, le plombier ne pouvait percer la voûte en béton armé de la cave trop épaisse, même après des essais effectués en utilisant une carotteuse à pointe de diamant.

— qu’une solution a été trouvée, en accord avec M. Z et M^me Z-N de faire un raccordement en longeant le mur du lot n°1 et rentrer via le mur donnant sur l’extérieur de la salle de bain du lot n°1 situé dans la cour du lot n°2 suivant le schéma réalisé par M. Y sur le plan annexé à son acte de vente pour illustrer le propos,

— qu’en contrepartie de l’accord de M. Z et M^me Z-N de laisser procéder au raccordement de la sorte, il avait été convenu que ce raccordement qui apparaît dans une «grosse gaine flexible enveloppée de plastique gris et jaune» le long du mur devait être insérer dans un coffrage en béton afin de le dissimuler et le protéger.

— que ce coffrage n’a pu se faire en raison de la dégradation des relations entre les parties,

— que les travaux n’ont pas été réalisés au mois de novembre 2007, comme l’ont prétendu M. Z et M^me Z N mais en août 2017, en présence de M^me Z à qui M. A, plombier a pu expliquer les détails techniques de son intervention,

— que M. Z et M^me Z-N ont emménagé le 19 août 2007 dans leur lot (Pièce n°29 adverse) et l’attestation d’hébergement du père de M^me Z-N s’étend du 17 au 24 août 2007 si bien que dès le 25 août 2007, M. et M^me Z-N occupaient pleinement leur lot,

— que l’attestation de M. A est très claire à cet égard,

sur la suppression de toutes canalisations d’eau et raccordement d’électricité voire de gaz installées au-dessus de la servitude de tréfonds de la cuve à mazout, partie commune spéciale à usage exclusif et particulier :

— qu’ils ne contestent pas l’existence et l’assiette de la servitude de tréfonds au profit de M. et M^me Z-N, qui consiste en la présence d’une cuve de fioul implantée pour partie dans le sous-sol de leur jardin d’agrément à jouissance exclusive et particulière,

— que les raccordements en eau et en électricité qu’ils ont faits réaliser, ne se situent en aucun cas au-dessus de la servitude de tréfonds de la cuve à mazout,

— que ces raccordements ont été réalisés au niveau de leur jardin d’agrément à jouissance exclusive et particulière au droit de la logette de raccordement au réseau public réalisé par la société Foncière de l’Etang,

— que ces raccordements ont été réalisés par des professionnels et contrôlés par EDF (consuel) et Véolia lors de la pose du compteur,

— que ces travaux de désolidarisation et de raccordement ont été ensuite actés au cours d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 12 novembre 2007,

Sur la séparation physique des jardins à jouissance particulière et exclusive des lots n°1 et 2 :

— que le choix d’un mur en parpaings a été fait d’un commun accord entre les copropriétaires (M. Z et M^me Z-N ne souhaitant pas un simple grillage) tout comme le choix du maçon qui est également intervenu pour la pose du portail de M. Z et M^me Z-N,

— que les murs en parpaing côté sud et nord ont été réalisés courant août 2007 et ont donné lieu à une facture en date du 26 septembre 2007 (pièce n°4) entièrement réglée par eux, les époux M. Z ayant fait valoir que compte tenu de leur récente acquisition, ils n’avaient pas les moyens financiers pour participer à la construction de ces murs de séparation,

— qu’à aucun moment, les époux Z n’ont fait part d’un quelconque mécontentement bien au contraire, ces derniers ayant même fait crépir le mur de leur côté (cf. pièce n°5) dès l’achèvement de son édification et ont mis de la végétation tout le long du mur,

— que ces derniers font donc preuve d’une parfaite mauvaise foi en sollicitant plus de deux ans après sa construction, la destruction de murs qu’ils ont eux-mêmes souhaités et actés aux termes de l’assemblée générale du 12 novembre 2007 puisqu’il a été constaté l’effectivité de la séparation des lots,

— que c’est la copropriété Foncière de l’Etang constituée par le lot n°1 de M. Y et M^me X et le lot n°2 de M. Z et M^me Z-N qui est soumise au cahier des charges de l’ASL des copropriétaires des 7 et Ibis rue des Noyers à Lyon 5^e et non leur lot pris individuellement,

— que les rapports entre le lot n°1 et le lot n°2 sont régis par le règlement de copropriété établi le 31 juillet 2007, qui ne donne aucune prescription particulière sur la clôture entre les lots de copropriété.

— que l’ASL des copropriétaires du lotissement 7 – […] dont fait partie la copropriété Foncière de l’Etang n’a formulé aucune récrimination suite à l’édification de ses ouvrages, ni fait état d’une quelconque violation à son cahier des charges pour la bonne et simple raison que le lot de M. Y et de M^me X ne jouxte aucune autre propriété du lotissement 7 – […] si ce n’est le mur Est donnant sur l’impasse, lequel était existant,

— que l’ASL et M. Z et M^me Z-N ont indiqué «qu’ils sont disposés à accepter que le mur séparatif construit côté sud, bien qu’il ne soit pas en mitoyenneté, soit conservé, sous réserve de finitions diverses : crépi, couronnement en partie haute destiné à éviter les infiltrations, pente ramenant les eaux etc….»

— que si les relations entre les parties ne s’étaient pas dégradées, les finitions sur ce mur auraient déjà été réalisées,

— que le mur côté nord n’a pas été édifié sur la cour et la cuve à mazout, parties communes spéciales pour laquelle le lot n°2 bénéficie d’une servitude conventionnelle de tréfonds autrement dit de sous-sol, mais sur le terrain dont M. Y et M^me X ont la jouissance particulière et exclusive composant le lot n°1, en retrait de l’aplomb de la cuve à mazout et afin d’éviter tout problème selon la technique des fondations aériennes,

— que ce mur ne porte absolument pas atteinte à la servitude de tréfonds dont bénéficie M. Z et M^me Z-N puisque l’emprise dans le sol est limitée,

— que ce mur n’a fait l’objet d’aucune contestation lors de son édification en septembre 2007 et a été acté au cours de l’assemblée générale du 12 novembre 2007,

— que s’ils doivent supprimer les murs en parpaings aux motifs qu’il fallait un accord en assemblée générale de copropriété, il en sera de même pour le portail et la clôture réalisés par M. Z et M^me Z-N,

— que s’agissant du cabanon installé par les locataires de M. Y et M^me X dans leur lot et sur le terrain dont ils ont la jouissance exclusive, celui-ci a été démonté par le locataire lors de son départ en juin 2015,

sur la suppression des velux :

— qu’il le règlement de copropriété stipule : Le propriétaire du lot numéro 1, devra en tout temps obturer la fenêtre de la cuisine et du salon en verre fixe et opaque et en contrepartie, le propriétaire du lot n°2 s’interdit d’effectuer toute construction, aménagement ou plantation à moins de deux mètres de distance de cette fenêtre. Le propriétaire du lot numéro 1 est autorisé à créer, à ses frais, une ouverture pour véhicule dans le mur d’enceinte de la copropriété donnant sur l’impasse du lotissement et une ouverture pour piétons donnant sur la rue des Noyers le tout sous réserve de toutes autorisation et notamment administratives éventuellement nécessaires.

Le propriétaire du lot numéro 1 est autorisé à créer des vélux en toiture.

Le propriétaire du lot numéro 2 est autorisé à réaliser une piscine dans le jardin affecté à sa jouissance privative et exclusive.

Ces conditions particulières à certains lots sont stipulés sous réserve de l’obtention des autorisations de copropriété et administratives éventuellement nécessaires.»

— que si au titre des conditions particulières, il a été expressément convenu que le propriétaire du lot n°1 était autorisé à créer des velux en toiture, c’est bien pour leur conférer une autorisation de principe de la copropriété sans avoir à solliciter l’autorisation en assemblée générale,

— que M. Z et M^me Z-T ont fait mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2010, la demande consistant à faire «déposer purement et simplement les vélux en toiture installés par M. Y et M^me X sans autorisation sur le lot n°1», la résolution a été refusée à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

— que la demande de M. Z et M^me Z-N tend à remettre en cause une délibération de l’assemblée générale sans respecter les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et en outre les conditions particulières du règlement de copropriété qui avaient autorisé le propriétaire du lot n°1 à créer des velux en toiture,

Sur la suppression de la petite fenêtre de forme rectangulaire située au niveau du faîtage réalisée sans autorisation préalable de la copropriété.

— que cette ouverture, partie privative de M. Y et M^me X, a toujours existé et n’a pas été modifiée, puisqu’ils n’ont fait que poser une fenêtre en septembre 2007 afin de pouvoir fermer et ouvrir cette ouverture pour ventiler les combles et isoler ces dernières,

— qu’il n’a été procédé à aucun percement du mur extérieur,

— que la pose de cette fenêtre était l’une des contreparties de l’obturation de la fenêtre de la cuisine et du salon en verre fixe et opaque pour permettre la ventilation des lieux,

— que l’attitude de M^me Z-N n’a d’autre but que de leur nuire lesquels ne peuvent vendre leur bien,

— Cette situation de blocage génère un préjudice financier évident,

Sur la suppression de l’aménagement des combles :

— que c’est à juste raison que le tribunal a considéré que l’aménagement qu’ils ont effectué était possible puisque les combles devaient être considérés comme des parties privatives dont les concluants avaient la faculté d’en disposer librement dans la limite des droits des autres copropriétaires, de la destination de l’immeuble et de sa solidité,

— que les combles situés dans leur lot situées au-dessus du salon d’été et du salon n’étaient accessibles que par ce lot,

— que cet aménagement était connu de tous et ce, dès la signature des actes authentiques de vente puisqu’il a été expressément mentionné dans le règlement de copropriété que le lot n°1 était autorisé à créer des velux en toiture,

— que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art, puisque les combles ont été isolés thermiquement et phoniquement,

— que la surface de ces combles située au dessus du couloir d’accès à la cave des époux Z fait 3 m2,

Sur la remise en état du mur extérieur Nord de séparation de la copropriété situé rue des Noyers au droit de la logette EDF installée par eux, en comblant le trou et l’entourage de cet ouvrage pour dissimuler les gaines apparentes :

— que ces travaux étaient à la charge et ont été réalisés par la société Foncière de l’Etang,

Sur l’entretien du jardin et la taille des végétaux.

— que les époux Z ne démontrent pas que cela porte atteinte à leurs droits de copropriétaires ni même à ceux de l’ASL qui ne leur a jamais fait aucune réclamation à ce titre ou fait état d’une quelconque violation à son cahier des charges,

Sur la demande de condamnation de l’accès et la suppression du conduit de cheminée situé sur le Bâtiment B.

— que le conduit de cheminée a toujours été entretenu,

— qu’un sinistre (feu de cheminée) est survenu lors de la première utilisation de la cheminée par les locataires ensuite du ramonage effectué par la société Guilbaud et Fils,

— que cela n’a généré aucune conséquence.

— que si effectivement les pompiers sont intervenus, cela n’a pas duré plus de 10 minutes,

— qu’à la suite de ce sinistre, l’expert n’a préconisé aucun travaux particulier de chemisage tel que le soutiennent M. Z et M^me Z-N mais simplement des précautions d’utilisation et la nécessité pour le ramoneur d’intervenir également par le haut de la cheminée et pas uniquement par le bas, comme il avait été fait lors de l’intervention en octobre 2010,

— que M. Z et M^me Z-N ont fait mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la réalisation des travaux de condamnation du foyer et du conduit de cheminée du 17 octobre 2011,

— que lors de cette assemblée générale, la résolution a été rejetée si bien que M. Z et M^me Z-N ne sont pas fondés à solliciter la condamnation de l’accès du conduit de cheminée.

M. U-V Z et M^me M Q Z-N demandent à la cour:

«à titre préliminaire et avant dire droit,

- ORDONNER aux consorts X-Y de justifier de leur domiciliation exacte par la production de tout document actualisé en 2016 et certifié conforme,

- DIRE que l’action diligentée par M. et M^me Z-N à l’encontre des Consorts X Y est parfaitement recevable et fondée en fait en droit,

RENDRE COMMUNES ET OPPOSABLES la présente procédure inscrite désormais sous le seul numéro 10 / 15483 et le jugement à intervenir au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «Foncière de l’Etang» représenté par son syndic en exercice, actuellement la Régie Sa Fertoret-coppier, et à l’Association Syndicale Libre (ASL) des Copropriétaires des 7 et […] à […] représentée par son Président en exercice, ensuite de leur appel en cause devant la Juridiction de Céans par M et M^me Z-N,

REJETER toutes demandes exposées par le syndicat des copropriétaires aux termes des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens à l’encontre de M. et M^me Z-N,

SUR LE FOND,

DIRE M. et M^me Z-N recevables et bien fondés en toutes leurs demandes et FAIRE DROIT à leurs prétentions :

REJETER toutes prétentions et conclusions contraires de M et M^me X Y,

DIRE et JUGER que les travaux exécutés par M. et M^me X Y ont été exécutés sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété, d’une part, et des membres de l’ASL des copropriétaires du lotissement, d’autre part;

DIRE et JUGER que lesdits travaux portent atteinte aux parties communes générales et spéciales de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé «Foncière de l’Etang» sis […] à […] à […]

DIRE et JUGER que lesdits travaux contreviennent aux dispositions du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dénommé «Foncière de l’Etang» sis […] à […] et du cahier des charges du lotissement de l’ASL des Coproprietaires des 7 ET […] à […];

DIRE ET JUGER que lesdits travaux portent atteinte aux parties communes de la copropriété, ladite atteinte s’accompagnant au surplus d’une entrave dans la jouissance et dans la propriété des parties privatives de M. et M^me Z- N,

ORDONNER en conséquence la démolition des ouvrages litigieux et la remise en état des lieux aux frais exclusifs des époux X Y ;

DIRE ET JUGER que M. et M^me X Y devront sur leur tènement immobilier, à savoir le lot N° 1 dans le Bâtiment A sis dans l’ensemble immobilier dénommé «Foncière de l’Etang» […] à […], sous astreinte de 500 Euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 15 jours à partir de la signification de la décision à intervenir :

-Supprimer la canalisation de raccordement d’eau installée dans la cour, partie commune spéciale à usage exclusif et particulier des époux Z-N et remettre en état les lieux en bouchant toutes les ouvertures effectuées à cet effet ;

- Supprimer toutes canalisations d’eau et raccordements d’électricité voire de gaz, installés au-dessus de la servitude de tréfonds de la cuve à mazout, partie commune spéciale à usage exclusif et particulier des époux Z-N et remettre en état les lieux en bouchant toutes les ouvertures effectuées à cet effet ;

- Supprimer l’abri de jardin et le mur en parpaing brut érigés sur la cuve à mazout à usage exclusif et particulier des époux Z-N et remplacer le seul mur en parpaing par une clôture amovible, conforme aux dispositions de l’article 8 CLOTURE b) du cahier des charges de l’ASL, mais aussi des limites de séparation des lots I et 2 conformément aux plans annexés aux deux actes de vente des consorts Z N et X Y, afin d’en permettre l’accès pour son entretien et sa réparation ;

- Supprimer les deux canalisations en cuivre de raccordement d’eau empiétant sur le couloir d’accès aux caves des époux Z-N et remettre en état les lieux;

- Supprimer les ferraillages dépassant du mur en parpaing séparant les jardins côté Sud des propriétés Z-N et X Y et, à défaut d’accord exprès de l’ASL pour conserver le mur en l’état (Pièce N°36 : l’ASL et les demandeurs sont disposés à accepter que le mur séparatif construit côté Sud bien qu’il ne soit pas en mitoyenneté, soit conservé sous réserves de finitions crépies et couronnement en partie haute destinée à éviter les infiltrations et pentes ramenant les eaux vers le tènement X Y), le supprimer et édifier une nouvelle clôture conformément aux dispositions de l’article 8 CLOTURE b) du cahier des charges de l’ASL ;

- Supprimer sur le mur ouest du bâtiment A de la copropriété donnant sur l’impasse des Noyers, la fenêtre de forme rectangulaire située au niveau du faîtage réalisée sans autorisation préalable de la copropriété et remettre en l’état la fente d’aération;

- Remettre en état les combles du bâtiment A de la copropriété en supprimant tous ouvrages réalisés sans autorisation préalable de la copropriété, à savoir, la suppression des velux et mezzanine ;

- Remettre en état le mur extérieur Nord de séparation de la copropriété situé Rue des Noyers au droit de la logette EDF installée par les consorts X Y, en comblant le trou et l’entourage de cet ouvrage pour dissimuler les gaines apparentes;

- Entretenir leur jardin et tailler les végétaux qui envahissent et endommagent les boîtiers du poteau téléphonique situé sur la rue des Noyers et portent également atteinte à la circulation des véhicules et des piétons sur la Rue des Noyers à […]

- Condamner l’accès du conduit de cheminée sur le mur Ouest du Bâtiment B de la copropriété (constituant une partie commune à usage exclusif des consorts X Y) et alimentant la cheminée à bois des défendeurs, en raison de sa défectuosité et dangerosité manifestes et du manque de responsabilité des défendeurs pour l’entretien et le suivi de cette cheminée et ce, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

- Faire cesser de la part des consorts X-Y ou de tout occupant de leur lot tout stationnement de véhicules sur l’impasse de la […] à […]

DIRE et JUGER que, passé le délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, M. et M^me Z-N seront autorisés à faire procéder aux dits travaux par les entreprises de leur choix et à procéder à l’enlèvement de tout véhicule stationnant sur l'[…] du fait des intimés ou de leurs ayants droits et ce, aux frais exclusifs de M et M^me X Y.

CONDAMNER M. et M^me X Y à payer à M. et M^me Z-N :

La somme de 20 000 Euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur obstruction caractérisée et des troubles anormaux de voisinage et abus de droit subis.

Outre celle de 8 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, étant donné qu’il serait inéquitable que M et M^me Z-N supportent les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû engager pour obtenir satisfaction de leurs droits.

CONDAMNER également M et M^me X Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement des frais nécessaires exposés par M et M^me Z-N au titre des constats d’Huissier établis par la Selarl O P les 2 septembre 2009 et 11 mai 2011, distraits au profit de Maître Virginie D, Avocat au Barreau de Lyon, sur son affirmation de droit.

RENDRE COMMUNES ET OPPOSABLES la présente procédure et le jugement à intervenir au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «Foncière de l’Etang» représenté par son syndic en exercice, actuellement la Régie Sa Fertoret-coppier, et à l’Association Syndicale Libre des Copropriétaires des 7 et […] à […] représentée par son Président en exercice, ensuite de leur appel en cause devant la Juridiction de Céans par M et M^me Z- N.

REJETER toutes demandes du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «Foncière de l’Etang» représenté par son syndic en exercice, actuellement la Régie Sa Fertoret-coppier exposées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens à l’encontre de M. et M^me Z-N.

CONDAMNER M. et M^me X-Y aux entiers dépens de première instance et d’appel et paiement des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires Foncière de l’Etang représenté par son syndic la régie Sa Fertoret Coppier, distraits au profit de la société de Fourcroy, Avocats sur affirmation de droit,

confirmer pour le surplus non contraire aux présentes écritures toutes les dispositions des jugements rendus les 28 avril 2015 et 18 août 2015 par le tribunal de grande instance de Lyon».

Ils soutiennent :

— que M. et M^me X-Y ont enfin communiqué les justificatifs de leur véritable domiciliation,

— que l’ensemble des travaux litigieux réalisés par les Consorts X Y affectent les parties communes et ce, sans autorisation préalable de la copropriété, ni leur consentement ,

— que M. et M^me X-Y ont, contre toute attente, fait réaliser de septembre 2007 à novembre 2007 les ouvrages litigieux suivants :

— raccordement d’une canalisation d’eau traversant la cour, partie commune spéciale dont les époux Z-N ont la jouissance exclusive et particulière ;

— réalisation d’une tranchée au-dessus de la cuve à mazout du lot N°2, partie commune spéciale dont les époux Z-N ont la jouissance exclusive et particulière, pour y faire passer une grosse gaine contenant a priori un raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, voire de gaz ;

— raccordement de deux canalisations en cuivre empiétant sur le couloir d’accès (partie commune générale) à leurs caves,

— construction de deux murs en parpaing brut avec ferraillage non coupé de séparation entre les lots N°1 et 2 qui, pour celui situé côté Nord, est édifié dans la cour et sur la cuve à mazout, parties communes spéciales, pour laquelle le lot N°2 bénéficie d’une servitude conventionnelle et qui, pour celui situé côté Sud empiète au surplus quant à ses fondations sur le jardin (partie commune spéciale) à usage exclusif du Lot N°2 ;

— que le précédent propriétaire des lots 1 et 2 ainsi que son mandataire ont confirmé qu’aucune disposition contractuelle de l’acte de vente du Lots N°1 n’imposait aux consorts X Y l’exécution de tels travaux,

— que contrairement à leurs prétentions, M. et M^me X Y n’ont pas contesté les faits et ont alors pris l’engagement de procéder à tous travaux de remise en état des lieux, ce qui ne fut jamais suivi d’effet malgré de nombreuses démarches amiables,

— que d’autres manquements aux dispositions du règlement de copropriété, du cahier des charges du lotissement et de l’acte de vente du lot N°1 furent découverts au mois de septembre 2008 suite à la visite de M^me B qui souhaitait acquérir le bien des défendeurs (mur en parpaing, tranchées au-dessus de la cuve, canalisations dans le couloir d’accès aux caves),

— que d’autres manquements graves aux dispositions du règlement de copropriété, du cahier des charges du lotissement sont à déplorer de la part des époux X Y :

aménagement des combles et création d’une mezzanine,

ouverture de fenêtres,

création de velux sur le toit,

dégradation du mur extérieur de la copropriété,

jardin laissé à l’abandon et dont les végétaux entravent les lignes téléphoniques et circulation des voies, stationnement intempestif dans les parties communes du lotissement (Pièce 89) installation d’un abri de jardin sur la cuve à mazout située sur le lot N°2, incendie généré par l’absence de gainage et d’entretien de leur conduit de cheminée,

— que l’assemblée générale du 12 novembre 2007 n’a jamais validé, ni l’édification des deux mûrs côté Nord et Sud, ni même les travaux de raccordement et a confirmé que les travaux ont bien eu lieu jusqu’en novembre 2007,

— qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. et M^me X Y, d’une part, ont réalisé des travaux portant atteinte aux parties communes générales et spéciales, sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété et des membres de l’ASL des copropriétaires du lotissement, ce qui suffit à ordonner la démolition des ouvrages litigieux et la remise en état des lieux à leurs frais exclusifs ; d’autre part, entravent l’exercice de la servitude conventionnelle dont bénéficient les requérants quant à la cuve à mazout sur laquelle un mur est désormais édifié ; en outre, contreviennent ainsi de manière délibérée, d’une part, aux dispositions du règlement de copropriété et, d’autre part, du cahier des charges du lotissement.

— qu’enfin leurs agissements leur a causé au surplus un préjudice certain et délibéré, ainsi qu’à la collectivité des membres du syndicat des copropriétaires et des membres de l’ASL dont ils font partie,

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Foncière de l’Etang sis […] à […], représenté par son syndic en exercice, la Sa Fertoret-coppier, administrateur d’Immeuble, demande à la cour de :

— prendre acte de ce qu’il entend s’en rapporter à justice,

— de condamner M. Z et M^me Z-N ou M. Y et M^me X à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. Z et M^me Z-N ou M. Y et M^me X aux entiers dépens dont distraction au profit de société de Fourcroy, avocat au barreau de Lyon, au titre de l’article 699 du code de procédure civile .

L’association syndicale libre des copropriétaires 7-7bis rue des noyers à Lyon 69005 n’a pas constitué avocat bien qu’ayant reçu signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant par acte du 23 décembre 2015, comportant invitation a constituer avocat et à conclure dans le délai de l’article 909 du code de procédure civile, délivré à la personne de son président qui a déclaré accepter de recevoir l’acte.

Il sera donc statué par arrêt réputé contradictoire.

MOTIFS

Sur la demande des époux Z aux fins de voir «ordonner aux consorts X-Y de justifier de leur domiciliation exacte par la production de tout document actualisé en 2016 et certifié conforme»

1.

Aux vu des explications fournies par les parties dans leurs écritures, cette demande est sans objet.

Sur la demande des époux Z aux fins de voir «rendre communes et opposables la présente procédure au Syndicat des copropriétaires et à l’Association Syndicale Libre»

1.

Ces deux parties étant intimées, la procédure leur est opposable, sans qu’il soit besoin d’une décision de la cour.

Sur les demandes des époux Z aux fins de «dire et juger…»

1.

Ces demandes qui ne sont pas des prétentions ne saisissent pas la cour.

Sur la demande des époux Z aux fins de voir «ordonner la démolition des ouvrages litigieux et la remise en état des lieux aux frais exclusifs des époux X Y».

1.

Cette prétention «balai» ne désigne pas les ouvrages litigieux visés et ne saisit donc pas la cour. Elle ne peut qu’être rejetée, sans préjudice de ce qui sera jugé ci-après, sur les prétentions particulières et régulièrement présentées.

Sur la demande des époux Z tendant à voir ordonner à M. et M^me X Y sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 15 jours à partir de la signification de la décision à intervenir à supprimer la canalisation de raccordement d’eau installée dans la cour, partie commune spéciale à usage exclusif et particulier des époux Z-N et remettre en état les lieux en bouchant toutes les ouvertures effectuées à cet effet ;

1.

Aucune disposition du règlement de copropriété et aucune disposition des deux actes de ventes des 31 juillet 2007 et 10 août 2007, ne mentionnent une servitude grevant les parties communes spéciales au lot numéro 2 des époux Z au profit du lot numéro 1 de M. Y et M^me X et qui autorisaient ces derniers à y faire passer des canalisations.

Ainsi que l’a relevé justement le premier juge, il n’est pas apporté la preuve d’un accord valable de la part des époux Z-N sur la réalisation de ces raccordements passant sur leur lot, ni autorisation de l’assemblée générale, pas plus que l’impossibilité matérielle de réaliser ces travaux de raccordement individuel au réseau public par des installations transitant uniquement sur leur lot.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande des époux Z-N tendant à voir ordonner la suppression de la canalisation de raccordement d’eau installée dans la cour, partie commune spéciale à leur usage exclusif et particulier, et la remise en état des lieux en bouchant les ouvertures effectuées, étant relevé que selon la pièce 61 des appelants, cette canalisation aurait été ôtée.

Sur la demande des époux Z aux fins de suppression des canalisations d’eau, raccordements d’électricité ou gaz installés au-dessus de la servitude de tréfonds de la cuve à mazout

1.

Il a été prévu aux actes de vente ainsi que dans le règlement de copropriété, la constitution d’une servitude de tréfonds grevant le lot n°1 de la copropriété au profit du lot n°2 de la copropriété. qui stipule :

«A titre de servitude réelle et perpétuelle le propriétaire du fonds servant autorise la maintien de ladite cuve dans le sous-sol de son tènement.

Ladite servitude est également consentie pour l’entretien, la réparation et l’accès à ladite cuve. Après toute intervention le sous-sol du fonds servant devra être remis en état .

Ladite servitude profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant [lot n°2 de M. et M^me Z, ndlr], à leur famille, ayants-droit et préposés.

L’emplacement de ladite cuve est figuré au plan qui demeurera annexé aux présentes après mention».

En l’espèce, les époux Z ne rapportent pas la preuve que les ouvrages qu’ils invoquent les empêchent de faire usage de la cuve à mazout et de l’entretenir.

Ils ne justifient donc aucunement d’une quelconque atteinte à leur droit résultant de cette servitude de tréfonds.

D’autre part, les époux Z ne fournissent aucun élément précis sur le tracé de ces canalisations litigieuses dont on ne sait si elle passent réellement comme ils le soutiennent au dessus de la cuve.

Enfin, le passage de canalisations en sous-sol d’une cour constituant une partie commune à jouissance exclusive et particulière ne constitue pas une atteinte aux parties communes qui justifiait l’autorisation de l’assemblée générale, d’autant que le tracé de ces canalisations figuraient sur le plan annexé aux actes de vente et signé des copropriétaires.

En conséquence, leur demande est mal fondée.

Sur la demande des époux Z aux fins de suppression du mur en parpaing brut érigé sur la cuve à mazout et aux fins de remplacement de ce mur en parpaing par une clôture amovible, conforme aux dispositions de l’article 8 CLOTURE b) du cahier des charges de l’ASL, mais aussi des limites de séparation des lots I et 2 conformément aux plans annexés aux deux actes de vente des consorts Z- N et X Y, afin d’en permettre l’accès pour son entretien et sa réparation.

1.

Il résulte des pièces produites que les consort Y X ont fait édifier par un artisan un mur en parpaings aux fins de clôture de leur jardin, dont ils ont la jouissance exclusive et particulière.

Ce mur en parpaings a été ancré à l’une de ses extrémités dans le mur extérieur de la maison et à son autre extrémité dans le mur d’enceinte donnant sur la rue des Noyers.

Or, la jouissance exclusive et particulière d’une partie commune ne confère pas à son titulaire le droit d’y ériger des ouvrages en maçonnerie et de surcroît portant atteinte à l’aspect extérieur de cette partie commune et comportant une emprise sur les murs porteurs de l’immeuble en copropriété.

Même dans une copropriété ne comportant que deux personnes, les travaux entrepris par un copropriétaires sur les parties communes doivent faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale, ainsi qu’il est rappelé au règlement de copropriété.

Un accord tacite de l’autre copropriétaire ne peut suppléer l’absence d’autorisation. de l’assemblée générale.

En conséquence, il convient d’ordonner la démolition de ce mur en parpaing.

En revanche, il revient aux copropriétaires de saisir l’assemblée générale pour décider de l’édification d’une nouvelle clôture et pour en définir les modalités et les caractéristiques.

Sur la demande des époux Z aux fins de suppression de l'abri de jardin

1.

Les époux Z produisent un constat d’huissier de justice ( pièce 39) montrant l’existence d’un abri de jardin en bois édifié dans le jardin à usage exclusif des consort Y X.

Les consorts Y X concluent au rejet de la demande de suppression sans formuler de moyens particuliers.

S’agissant d’une construction pérenne et affectant l’aspect extérieur des parties communes, cette construction était soumise à l’autorisation de l’assemblée générale.

En conséquence, il sera fait droit à cette demande de suppression.

Sur la demande de suppression de deux canalisations en cuivre de raccordement d’eau empiétant sur le couloir d’accès aux caves des époux Z-N et remettre en état les lieux

1.

Les consorts Y X ne justifient pas de la nécessité de maintenir ce «pontage» sur le réseau d’eau potable des époux Z, alors qu’ils avaient à leur charge l’obligation de désolidariser les deux lots, ce qui signifiait que les branchements et raccordements devaient provenir de la voie publique en passant exclusivement sur leur lot.

En ce sens, le vendeur s’était obligé à l’égard de M. Y et M^me X, à l’obligation suivante : «création des réseaux d’eau potable, électricité gaz à partir du réseau public jusqu’au droit du lot vendu en limite de propriété permettant d’alimenter les biens vendus».

En conséquence, il convient d’ordonner la suppression de ces tuyauteries.

Sur la demande de suppression des ferraillages dépassant du mur en parpaing séparant les jardins côté Sud des propriétés Z-N et X Y et, à défaut d’accord exprès de l’ASL pour conserver le mur en l’état (Pièce N°36 : l’ASL et les demandeurs sont disposés à accepter que le mur séparatif construit côté Sud bien qu’il ne soit pas en

1. mitoyenneté, soit conservé sous réserves de finitions crépies et couronnement en partie haute destinée à éviter les infiltrations et pentes ramenant les eaux vers le tènement X Y), le supprimer et édifier une nouvelle clôture conformément aux dispositions de l’article 8 CLOTURE b) du cahier des charges de l’ASL ;

Il sera observé que l’ASL n’a pas constitué avocat en première instance ni en cause d’appel et n’a pas fait connaître sa position. Il n’y a donc pas lieu d’envisager les conséquences d’une simple hypothèse.

Contrairement à l’autre mur situé au niveau de la cuve à mazout, les époux Z ne demandent pas la suppression du mur Sud, bien qu’érigé sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété.

Le procès verbal d’huissier de justice du 2 septembre 2009 montre deux tiges en aciers torsadé pour béton dépassant d’environ 20 cm du mur au niveau de la maison.

Ces tiges n’occasionnent aucun trouble anormal du voisinage, mais portent indiscutablement atteinte à l’aspect extérieur des parties communes et doivent en conséquence être ôtées en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale.

sur la demande des époux Z aux fins de suppression sur le mur ouest du bâtiment A de la copropriété donnant sur l’impasse des Noyers, de la fenêtre de forme rectangulaire située au niveau du faîtage réalisée sans autorisation préalable de la copropriété et de remettre en l’état la fente d’aération

1.

Il résulte du règlement de copropriété que sont des parties privatives, «Les portes palières, les fenêtres, les persiennes, volets ou stores ainsi que leurs accessoires et, d’une façon générale, les ouvertures et vues des locaux privatifs».

En l’espèce, les époux Z ne justifient pas qu’il existait à l’emplacement de l’ouverture litigieuse une simple «fente d’aération».

Au contraire le premier constat d’huissier de justice de 2009 montre déjà l’existence d’une fenêtre, ce qui contredit le témoignage du président de l’ASL qui soutient qu’il existait auparavant une «meurtrière d’aération des combles».

Le constat d’huissier dressé en 2011 comporte une nouvelle photographie «après travaux» mais qui ne révèle pas de modification des dimensions de la fenêtre existant antérieurement.

En conséquence, les époux Z sont mal fondés à soutenir qu’une décision de l’assemblée générale était nécessaire, alors que l’ouverture rénovée constituait une partie privative et que ses dimensions n’ont pas été modifiées.

Sur la demande de remise en état des combles du bâtiment A de la copropriété et la suppression de la mezzanine

1.

Le règlement de copropriété mentionne que sont des parties privatives, «en général tout ce qui étant à usage privatif est inclus à l’intérieur des locaux constituant des lots».

Le règlement ajoute que :

«chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semble la disposition intérieure de son appartement ou de son local sous réserve des prescriptions du présent paragraphe, des stipulations du présent règlement relatives notamment à l’harmonie, l’aspect, la sécurité et la tranquillité et, s’il y a lieu de l’obtention des autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs ou éventuellement par les organismes prêteurs.

Il devra, s’il y a lieu, faire exécuter ces travaux sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à sa charge.

Il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la sécurité du bâtiment ; il serait responsable de tous affaissements et dégradations et autres conséquences qui se produiraient du fait de ces travaux tant à l’égard de la copropriété qu’à l’égard, s’il y a lieu du constructeur du bâtiment.

Tous travaux qui entraîneraient une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affecteraient celles-ci ou l’aspect extérieur des bâtiment et de l’ensemble immobilier devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires…»

En l’espèce, les combles du bâtiment A correspondent à un volume situé sous toiture, immédiatement au-dessus des pièces du rez-de-chaussée de ce bâtiment.

Il en résulte que ces combles constituaient des parties privatives.

L’aménagement de ces combles en une mezzanine n’affecte pas l’harmonie, l’aspect, la sécurité et la tranquillité de la copropriété.

Il n’est pas justifié que ces travaux auraient été réalisés au mépris d’une réglementation.

En conséquence, la demande est mal fondée.

Sur la demande des époux Z tendant à la suppression des velux

1.

Il est mentionné au règlement de copropriété que le propriétaire du lot 1 «est autorisé à créer des velux en toiture».

Cette «condition particulière» du règlement de copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires, vaut dispense de demande d’autorisation de l’assemblée générale.

En conséquence, la demande de suppression des velux mis en place par M. Y et M^me X est mal fondée.

Sur la demande des époux Z tendant à la remise en état du mur extérieur Nord de séparation de la copropriété situé Rue des Noyers au droit de la logette EDF installée par les consorts X Y, en comblant le trou et l’entourage de cet ouvrage pour dissimuler les gaines apparentes

1.

Il résulte du procès verbal de constat d’huissier de justice produit par les époux Z que le mur d’enceinte de la copropriété a été creusédans son épaisseur pour y encastrer une logette EDF à l’usage du lot des consorts Y X.

La saignée réalisée au-dessous pour le raccordement des câbles d’alimentation n’a pas été rebouchée.

Cependant, ces travaux n’ont pas été réalisés par les consorts Y X mais par le vendeur sous la seule responsabilité de ce dernier.

En conséquence, cette demande est mal fondée.

Sur la demande des epoux Z dirigée contre M. Y et M^me X aux fins d'entretien de leur jardin et taille des végétaux qui envahissent et endommagent les boîtier du poteau téléphonique situé sur la rue des Noyers et portent également atteinte à la circulation des véhicules et des piétons sur la Rue des Noyers à […]

1.

Les constats d’huissier de justice font apparaître que le jardin à jouissance exclusive compris dans le lot 1 de M. Y et M^me X comporte des arbres et de la végétation qui débordent par dessus le mur d’enceinte donnant sur la rue des Noyers créant ainsi un empiétement sur la voie publique et sur des poteaux de lignes téléphoniques.

A chaque assemblée de l’ASL depuis 2012, M. Y et M^me X se sont vus enjoints de faire le nécessaire compte-tenu des risques de chutes de branches, de détérioration à la ligne téléphonique etc…, sans succès à la date du 6 octobre 2016.

La jouissance exclusive et à titre particulier d’une partie commune confère à son titulaire le droit de jouir de cette partie commune, mais dans la limite des droits des autres copropriétaires .

Elle comporte aussi pour son titulaire, le devoir d’entretenir cette partie commune dans l’intérêt de la copropriété.

D’autre part, des risques de poursuites pèsent sur le syndicat des copropriétaires en raison du trouble anormal de voisinage causé par cette situation, mais également des infractions au règlement de l’ASL et aux règles d’urbanisme de la ville de Lyon.

Enfin, le défaut d’entretien confinant à un laisser-laisser, porte atteinte à l’aspect extérieur des parties communes et à l’harmonie de l’ensemble immobilier.

En conséquence, les époux Z en leur qualité de copropriétaires ont bien un intérêt légitime à ce que les parties communes soient correctement entretenue par les débiteurs de l’obligation d’entretien .

Il sera donc fait droit à leur demande justifiée au vu des photographies prises par l’huissier de justice et des compte-rendus des assemblées générales de l’ASL du lotissement.

Sur la demande des époux Z tendant à la condamnation de l’accès du conduit de cheminée sur le mur Ouest du Bâtiment B de la copropriété (constituant une partie commune à usage exclusif des consorts X Y) et alimentant la cheminée à bois des défendeurs, en raison de sa défectuosité et dangerosité manifestes et du manque de responsabilité des défendeurs pour l’entretien et le suivi de cette cheminée et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

1.

Les époux Z invoquent le fait qu’un feu de cheminée s’est déclaré dans le conduit de cheminée encastré dans le pignon ouest de leur maison et sur lequel est raccordé une cheminée ouverte située à l’intérieur du bâtiment A.

Ce feu de cheminée s’est déclenché le 22 novembre 2010, alors que l’appartement était occupé par M. C, locataire des consort Y-X, et s’est manifesté par une importante odeur de brûlé à l’intérieur de la maison des époux Z.

Il résulte des pièce produites notamment celles produites par M. Y et M^me X :

— que le feu a détérioré le conduit de cheminée qui était composé de boisseaux doubles,

— que l’étanchéité entre les deux conduits n’est plus assuré,

— que le mitron est à remplacer,

— que le conduit est fortement goudronné,

— que la hotte ne semble pas correspondre aux exigences du DTU,

— qu’il n’y a pas d’accès au pied de gaine ce qui rend difficile le nettoyage de cette cheminée,

— que la réfection passe par l’abandon de l’utilisation de cet ancien conduit, et par la création d’un conduit neuf maçonné, à réaliser en applique le long du mur du bâtiment Z-N pour un coût de 10 891 €.

A la suite de cet événement, la société Fertorret- Coppier, syndic de la copropriété, a enjoint à M. Y et M^me X de faire interdiction à leur locataire d’user de la cheminée «jusqu’à nouvel ordre tant que les travaux ne seront pas réalisés et validés par une entreprise agréée».

M. Y et M^me X ne justifient d’aucune diligence en ce sens, de sorte que les époux Z sont recevables, compte tenu du trouble anormal de voisinage représenté par cette situation éminemment dangereuse, à exiger que leur copropriétaire voisin prennent des mesures provisoires, pour empêcher de manière physique une utilisation même occasionnelle de cette cheminée par d’éventuels futurs occupants ignorants la sotuation.

Il sera donc fait droit à la demande.

Sur la demande des époux Z tendant à faire cesser de la part des consorts X-Y ou de tout occupant de leur lot tout stationnement de véhicules sur l’impasse de la […] à 69005 et à être autorisés à procéder à l’enlèvement de tout véhicule stationnant sur l'[…] du fait des intimés ou de leurs ayants droits

1.

Les époux Z invoquent une occupation intempestive des voies d’accès du lotissement, constitutive selon eux d’une violation du règlement de l’ASL qui stipule en son article 12 que «Chaque loti devra veiller à la propreté des voies au droit de son lot. Il devra également veiller à ce qu’aucun obstacle à la circulation n’existe jamais de son fait, le stationnement des véhicules se faisant dans les conditions prévues par la loi du 22 juillet 1912».

De fait ils justifient par les nombreux courriers et compte-rendus des assemblées générales de l’ASL que M. Y et M^me X ont pris l’habitude de laisser leur véhicule en stationnement dans l’impasse des Noyers.

Conscients de l’interdiction qui leur a été faite, ils ont fournis leurs arguments au président de l’ASL, faisant valoir les inconvénients qui résulteraient pour eux de garer leur véhicule à l’intérieur de leur petit terrain.

Il est donc établi une violation délibérée par les consorts Y-X des règles de stationnement dans l’impasse des Noyers constituant une voie du lotissement régie par les statuts de l’ASL.

Les époux Z en leur qualité de colotis et de copropriétaires, sont recevables à demander que ces violations, qui leur cause un préjudice personnel, soient sanctionnées.

Le règlement de l’ASL ne prévoyant aucune sanction particulière, la cour ne peut que fixer une astreinte par infraction constatée.

L’autorisation de faire enlever des véhicules en stationnement «irrégulier» serait une mesure non proportionnée à la gravité des faits dès lors que l’arrêt de courte durée dans l’impasse est tout à fait tolérée.

Sur la demande des époux Z tendant à être autorisés à faire procéder aux travaux par les entreprises de leur choix et aux frais exclusifs de M et M^me X Y.

1.

Cette demande n’apparaît pas adéquate ni proportionnée aux infractions constatées, compte-tenu des difficultés technico-juridiques (autorisation de pénétrer sur le fonds voisin, responsabilité en cas d’accident, assurance…) qui consisterait pour les époux Z a réaliser des travaux sur des parties privatives de leurs voisins, ou dont la jouissance exclusive appartient à leur voisin.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande des époux Z aux fins de condamnation de M. et M^me X Y à leur payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de leur obstruction caractérisée et des troubles anormaux de voisinage et abus de droit subis

1.

Il ne peut qu’être constaté que M. Y et M^me X ont cumulé les infractions aux règles de bon voisinage, aux règles de la copropriété et aux règles du lotissement.

Leur désinvolture et manque de précaution a été la cause d’un dégât des eaux et d’un feu de cheminée, ce qui a occasionné des désagréments très importants à leurs voisins.

Il sera ainsi alloué une somme de 2 000 € de dommages et intérêts aux époux Z.

Sur la demande de M. Y et M^me X aux fins de condamnation de M. et M^me Z à leur payer la somme de 35 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage et abus de droit

1.

Les époux Z ayant obtenu gain de cause pour l’essentiel sans qu’aucun abus de droit ne soit établi, la demande de dommages et intérêts dirigées à leur encontre sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

1.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’huissiers.

PAR CES MOTIFS :

la cour,

— Réformant le jugement et statuant de nouveau :

• déclare sans objet la demande des époux Z aux fins de voir «ordonner aux consorts X-Y de justifier de leur domiciliation exacte par la production de tout document actualisé en 2016 et certifié conforme» et aux fins de voir «rendre communes et opposables la présente procédure au syndicat des copropriétaires et à l’Association Syndicale Libre»,

• Condamne à M. E Y et M^me G X solidairement entre eux, sous astreinte mise à leur charge solidairement de 200 € par jour de retard, à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt à :

- supprimer :

la canalisation de raccordement d’eau installée dans la cour, partie commune spéciale à usage exclusif et particulier des époux Z N et remettre en état les lieux en bouchant toutes les ouvertures effectuées à cet effet;

le mur en parpaing brut érigé sur la cuve à mazout,

l’abri de jardin situé à proximité de ce mur, les deux canalisations en cuivre de raccordement d’eau empiétant sur le couloir d’accès aux caves des époux Z N et remettre en état les lieux

les ferraillages dépassant du mur en parpaing,

- élaguer les arbres et la végétation de leur lot, de sorte qu’elle n’empiète ni sur la voie publique, ni sur l’impasse des noyers ni sur le lot des époux Z,

- mettre en place un dispositif de sécurité efficace interdisant provisoirement l’usage de la cheminée par les occupants de leur appartement, dans l’attente des travaux de réfection,

- cesser tout stationnement prolongé de véhicules sur l’impasse de la […] à […]

• Déboute M. Z et M^me Z N de leurs demandes :

— de suppression des canalisations d’eau, raccordements d’électricité ou gaz installés au-dessus de la servitude de tréfonds de la cuve mazout

— aux fins de remplacement du mur en parpaing par une clôture amovible, conforme aux dispositions de l’article 8 CLOTURE b) du cahier des charges de l’ASL,

— tendant à défaut d’accord exprès de l’ASL pour conserver le mur en l’état, de finitions crépies et couronnement en partie haute destinée éviter les infiltrations et pentes et le supprimer et édifier une nouvelle clôture conformément aux dispositions de l’article 8 CLOTURE b) du cahier des charges de l’ASL,

— aux fins de suppression sur le mur ouest du bâtiment A de la copropriété donnant sur l’impasse des Noyers, de la fenêtre de forme rectangulaire située au niveau du faîtage réalisée sans autorisation préalable de la copropriété et remettre en l’état la fente d’aération,

— aux fins de remise en état des combles du bâtiment A de la copropriété et la suppression de la mezzanine,

— aux fins de suppression des velux,

— aux fins de remise en état du mur extérieur Nord de séparation de la copropriété situé Rue des Noyers au droit de la logette EDF en comblant le trou et l’entourage de cet ouvrage pour dissimuler les gaines apparentes,

— aux fins d’être autorisés à faire procéder aux travaux par les entreprises de leur choix et aux frais exclusifs de M et M^me X Y,

• Condamne solidairement M. Y et M^me X à payer à M. Z et M^me Z-N la somme de 2 000 € de dommages et intérêts outre celle de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d’appel, et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «Foncière de l’Etang», représentée par son syndic, la société Fertoret-Coppier, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Déboute M. Y et M^me X de leur demande de dommages et intérêts,

• Condamne solidairement M. Y et M^me X aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au projet de M^e D et de Me de Fourcroy, sur leur affirmation de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE