COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2021

lv

N° 2021/ 147

N° RG 18/09703 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCSUZ

J C épouse X

K C

N C

C/

L M épouse Y

O G

Z-S A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL MOLINA AVOCATS

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 03 Avril 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 14/04273.

APPELANTS

Madame J C épouse X

demeurant […]

représentée par M^e Emmanuel MOLINA de la SELARL MOLINA AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Aurélien OLIVIER, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur K C

demeurant […]

représenté par M^e Emmanuel MOLINA de la SELARL MOLINA AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Aurélien OLIVIER, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame N C

demeurant […]

représentée par M^e Emmanuel MOLINA de la SELARL MOLINA AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Aurélien OLIVIER, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Madame L M épouse Y

demeurant […]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Aurélie BERTOLDO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur O G

demeurant […]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Aurélie BERTOLDO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Maître Z-S A

assigné le 13.08.18 à étude, demeurant […]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021.

ARRÊT

Par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu par M^e A le 29 août 2012, M^me P B, alors âgée de 89 ans, a vendu en viager à M^me L E, ayant pour nom d’usage Y, et à M. O G, les lots n° 18 et 19 compris dans un ensemble immobilier sis […] à […] se décomposant en versement d’un bouquet de 25.000 € et d’une rente annuelle et viagère de 8.400 €.

M^me P B est décédée le […] laissant pour lui succéder ses enfants, M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C.

Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2014, M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C ont fait assigner M^me L E, M. O G et M^e Z-S A, notaire, devant le tribunal de grande instance de Grasse en nullité de la vente et en responsabilité professionnelle du notaire.

Par jugement réputé contradictoire en date du 03 avril 2018, le tribunal de grande instance de Grasse a:

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture avec effet différé du 21 novembre 2016,

— prononcé la clôture de la procédure au 06 février 2018, avant les débats,

— débouté M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C de toutes leurs demandes,

— débouté M^me L E et M. O G de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C à payer à M^me L E et M. O G la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M^me L E et M. O G du surplus de leurs demandes,

— condamné M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 11 juin 2018, M^me J C épouse X, Mme

N C et M. K C ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 08 janvier 2021, M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C demandent à la cour de:

— infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— constater que l’état de santé de feu P B et sa particulière vulnérabilité étaient apparents et connu des parties,

— constater la faute du notaire,

— constater puis dire et juger que le contrat est dépourvu de tout aléa et se trouve ainsi privé de cause,

— constater puis dire et juger que M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C subissent un préjudice moral important lié aux agissements des acquéreurs et du notaire à l’égard de leur défunte mère,

En conséquence,

— prononcer la nullité du contrat de vente en date du 29 août 2012,

— condamner les acquéreurs à verser à M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C une somme de 20.000 € chacun en indemnisation de leur préjudice moral,

— condamner M^e A à verser à M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C une somme de 10.000€ chacun en réparation de la perte de chance pour leur défunte mère d’avoir pu contracter à des conditions bien plus avantageuses,

— condamner M^e A à verser à M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C une somme de 20 000€ chacun en indemnisation de leur préjudice moral,

En tout état de cause,

— condamner in solidum l’ensemble des défendeurs à verser à M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C, au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum l’ensemble des défendeurs à verser à M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel, la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum l’ensemble des défendeurs aux dépens,

— dire et juger que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par un huissier, le

montant des sommes retenues par l’huissier instrumentaire, devra être supporté par le débiteur, en sus de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toutes, fins ou conclusions contraires.

Ils concluent à la nullité de la vente pour deux motifs:

1. La vileté du prix:

— le bien immobilier, objet de cette vente, consiste en un appartement d’une surface de 42,26 m² avec une terrasse d’une superficie de 24,72 m² et se situe sur la commune de Cannes,

— le transfert de propriété était total, M^me B ne s’étant réservée ni droit à usage d’habitation, ni usufruit sur ce bien,

— avant la signature de l’acte, le notaire lui-même s’est inquiétée de la faiblesse du prix de vente, – la vileté du prix est caractérisée à deux égards:

* la disproportion entre le montant des arrérages et le montant du loyer habituel pratiqué pour ce type de bien,

* la disproportion entre le montant de la vente et la valeur vénale du bien immobilier, le prix étant en l’espèce dérisoire,

— les intimés occupaient cet appartement depuis 2003, date à laquelle ils ont conclu un contrat de bail avec M^me B mentionnant la présence du chauffage, de sorte que le mauvais état du bien et la prétendue de chauffage n’est que la conséquence du mauvais entretien des occupants,

— M^me B, décoratrice de profession, avait rénové cet appartement comme celui qu’elle avait conservé en 1998,

— même en considérant que le bien était vétuste, rien ne saurait justifier un écart allant du simple au triple,

2 l’absence d’aléa:

— les articles 1974 et 1975 du code civil, subordonnent la validité du contrat de rente viagère à l’existence d’un aléa véritable,

— l’aléa est en l’occurrence absent dès lors que les acquéreurs avaient parfaitement connaissance que leur co-contractante était condamnée à brève échéance,

— son dossier médical révèle, à l’époque, une dégradation importante de son état de santé, ce que ne pouvaient ignorer les intimés qui ont profité de son état de faiblesse pour obtenir des avantages à son détriment.

Ils estiment avoir subi un préjudice moral compte tenu du comportement de M^me L E et M. O G justifiant leur demande de condamnation de ces derniers à leur verser des dommages et intérêts et concluent à la parfaite recevabilité d’une telle demande, seule la responsabilité délictuelle de ces derniers pouvant être engagée en l’absence de lien contractuel entre les parties.

Ils considèrent que le notaire a engagé sa responsabilité professionnelle, qu’il leur a expressément écrit dans un courrier du 10 juillet 2013, s’être inquiété de la faiblesse du prix, qu’il a joint un

certificat médical à cette correspondance du 06 août 2012 indiquant que M^me B est saine d’esprit, document établi par un médecin de 82 ans à la retraite. Ils indiquent que M^me B a perdu une chance de contracter à des conditions bien plus avantageuses.

M^me L E et M. O G, suivant leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 12 janvier 2021, demandent à la cour de:

A titre principal, vu le principe de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui ( théorie de l’estoppel),

— déclarer irrecevables en cause d’appel les demandes de M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C en nullité de la vente consentie en viager à M^me L E et M. O G et de condamnation à des dommages et intérêts,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de instance de Grasse le 03 avril 2018 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— débouter M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de instance de Grasse le 03 avril 2018 en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— condamner M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C à payer à M^me L E et M. O G la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en appel,

— condamner M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C à payer à M^me L E et M. O G la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C aux entiers dépens.

Sur le fondement de la théorie de l’estoppel, ils concluent à l’irrecevabilité des demandes de nullité de la vente et de dommages et intérêts fondés sur un manquement contractuel invoqué à titre de faute délictuelle, aux motifs que les consorts C adoptent en appel des positions incompatibles de nature à induire la partie adverse en erreur quant à leurs intentions.

Sur le fond, ils sollicitent la confirmation du jugement querellé qui a débouté les consorts C de leurs demandes en formant les observations suivantes:

1. Sur l’absence de vileté du prix:

— le mauvais état des lieux:

* celui résulte des déclarations de la venderesse au notaire, de l’estimation locative du bien, des

procès-verbaux d’assemblée générale , et du rapport d’expertise de M^me D, certes non contradictoire mais qui a été régulièrement versé aux débats et est crroboré par d’autres éléments ainsi que le dossier diagnostic de performance énergétique et électrique réalisé avant la vente,

* les estimations d’agences immobilières produites par les appelants sont dépourvues de valeur probante dès lors qu’elles n’ont jamais visité le bien litigieux , ne tiennent pas compte de son état d’insalubrité et accordent au secteur et à l’immeuble une valeur qu’il n’a pas,

* le procès-verbal de constat d’huissier qu’ils produisent n’a fait que constater le bon état de l’appartement conservé par M^me B mais aucunement celui, objet du présent litige,

— en cause d’appel, les consorts C n’apportent aucun élément contredisant la position du tribunal qui a retenu leur défaillance dans l’administration de la preuve de la vileté du prix tant s’agissant de la rente que de la valeur vénale,

2. Sur l’existence d’un aléa:

— la plainte déposé part M^me C pour abus de faiblesse a été classée sans suite,

— M^me B a bien exprimé son consentement libre et éclairé lors de la vente ainsi qu’il en résulte des différentes attestations de médecins qui l’ont examinée dans les mois qui ont précédé la vente,

— les consorts C exerçaient à la même époque des pressions sur leur mère pour rédiger un testament par devant notaire,

— au moment de la vente, M^me B n’avaient pas de problèmes de santé, les éléments produits par les appelants étant tous postérieurs de plusieurs mois à la vente.

Ils considèrent que leur responsabilité civile n’est nullement engagée, les conditions n’étant manifestement pas réunies au regard des développements qui précèdent.

M^e Z-S A, régulièrement assigné en étude le 13 août 2018, n’a pas constitué avocat.

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

La procédure a été clôturée le 25 janvier 2021.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des demandes des consorts C

Invoquant le principe de l’estoppel, les consorts E- G considèrent que les demandes présentées par les consorts C sont irrecevables en ce qu’ils sollicitent à la fois la nullité d’un contrat et même une indemnisation tirée de la violation de ce contrat.

De telles demandes ne traduisent cependant pas des positions incompatibles et ne sont pas de nature à induire en erreur les intimés qui ont été parfaitement en mesure de présenter leurs moyens de défense.

Sur la nullité de la vente pour absence de cause du fait de la vileté et de l’inexistence d’un aléa

1. Sur la vileté du prix

En application de l’article 1591 du code civil, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

En vertu de l’article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

En présence d’une rente viagère et pour apprécier la vileté du prix, il convent de comparer les revenus de la propriété (loyers) avec la valeur des prestations fournies (prestations correspondant à un prix en partie payable comptant ), le solde étant converti en rente viagère.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts C produisent un certain nombre d’estimations d’agences immobilières:

— les premières relatives à la valeur locative de l’appartement,

— les secondes relatives à la valeur du bien.

S’agissant des premières, il est versé trois estimations de valeur:

— l’Agence Guy Hoquet en date du 16 septembre 2013 évaluant la valeur locative mensuelle du bien à 750 € / 850 € charges comprises,

— l’Agence de La forêt, non datée, faisant état d’une fourchette entre 800 et 850 €,

— l’Agence Real Estate du 26 février 2016 estimant la valeur de l’appartement à 180.000 € pour une valeur locative mensuelle de 850€ à 950 €, hors charges.

Comme l’ont relevé à juste titre les premiers juges, ces estimations sont des plus succinctes, ne comportent aucune description intérieur des lieux et , pour l’une date de 2016 alors que la vente litigieuse est intervenue en 2012. En outre, manifestement, à la lecture de ces documents, l’appartement n’a pas été visité, de sorte qu’aucune appréciation sur l’état des lieux pu être effectuée, étant souligné que:

— l’Agence Guy Hoquet a reconnu avoir estimé le bien sur plan au vu de l’état de l’appartement occupé par M^me B, retirant toute pertinence à leur évaluation,

— les deux autres estimations, particulièrement lapidaires, dont une n’est même pas datée, ont été réalisées au regard de la situation et de l’état général de l’immeuble et des ventes dans le secteur.

En cause d’appel, les consorts C communiquent des estimations d’agences immobilières sur la valeur de l’appartement:

— l’Agence Guy Hoquet en date du 19 septembre 2003 mentionnant un prix de 175.000/ 190.000€,

— l’Agence Laforêt, toujours non datée, évoquant un prix entre 190.000 € à 210.000 €,

— trois autres avis de valeur, la première de Laforêt ( non datée), la seconde d’un certain M. F du 16 septembre 2013 et la troisième de Estate Service de 2020.

Ces trois dernières estimations ne peuvent qu’être écartées dès lors qu’elles concernent l’évaluation d’appartements de 75 m², ce qui ne correspond nullement à la surface de l’appartement litigieux, que par ailleurs l’une date de 2020 soit 8 ans après la vente et qu’enfin ells sont des plus succinctes.

S’agissant des deux autres, l’une est non datée et elles ne comportent aucun descriptif de l’état

intérieur de l’appartement en cause qui n’a jamais été visité.

Les appelants communiquent également un dossier de l’Agence Century 21 daté de 2016 sur les tendances du marché immobilier et une attestation notariée sur la vente d’un lot dans l’immeuble en 2016. Or, ces pièces sont bien postérieures à la vente querellée notamment s’agissant de la cession d’un autre bien dans la même résidence, qui au surplus concerne un appartement d’une superficie différente, qui n’est pas situé au même étage et en rez-de-jardin.

Pour leur part, les consorts E- G produisent le dossier de diagnostic de performance énergétique et électrique réalisé par la société MCTB le 11 décembre 2008 mettant en exergue que l’appartement litigieux ne dispose pas de chauffage, que l’installation électrique présente d’importantes defectuosités et un état de vétusté avancé.

M. H, expert judiciaire désigné dans le cadre d’un autre litige opposant la copropriété aux intimés, dans son rapport du 26 février 2014 et après visité les lieux, a pointé le caractère obsolète de l’alimentation eau chaude/ eau froide, de l’isolation ,thermique, des fenêtres et de leurs appuis ainsi que des volets roulants.

Les consorts E- G communiquent un rapport de M^me D, expert immobilier, qui n’a certes n’a pas été établi au contradictoire des appelants mais qui a été régulièrement soumis à la discussion des appelants et qui vient corroborer les autres pièces des intimés.

M^me D, qui s’est placée au jour pour apprécier l’état du bien, conclut à une valeur locative de l’appartement de 300 € mensuels correspondant d’ailleurs au loyer effectivement payé à cette époque par les intimés et à une valeur du bien de 74.000 €.

Elle précise qu’au jour de vente, l’appartement était particulièrement vétuste, ne disposait pas de chauffage , subissait des infiltrations d’eau à l’origine de moisissures et comportait une installation électrique défaillante représentant des dangers, outre la présence de fissuration au plafond et d’appuis fenêtres défectueux permettant aux eaux pluviales de s’infiltrer.

Les appelants ne discutent pas utilement la pertinence des observations de M^me D, qui a justement précisé que ledit appartement ne pouvait en l’état être proposé à la location, sans avoir fait l’objet d’importants travaux.

Il en résulte que les consorts C ne démontrent en quoi la rente fixée à 700 € était inférieure aux revenus que cet appartement pouvait procurer , sachant qu’il était loué à l’époque, en dépit de son état de dégradation avancé pour un loyer mensuel de 300 €.

S’agissant du prix de vente fixé à 70.000 € et qui a fait l’objet d’un paiement comptant à hauteur de 25.000 €, il n’est nullement établi, au regard des développements qui précèdent qu’il a été

sous-évalué dans des proportions telles qu’il soit considéré comme dérisoire et non sérieux.

En effet, les estimations dont se prévalent les appelants ne tiennent aucunement de l’état de vétusté plus qu’avancé de l’appartement, nécessitant d’importants et coûteux travaux de rénovation, et ne viennent donc pas utilement contredire l’évaluation proposée par M^me D.

Enfin, les consorts C ne peuvent utilement se prévaloir d’un procès-verbal de constat démontrant le parfait état de l’appartement conservé et occupé par la défunte, dès lors qu’il n’est pas contesté que l’huissier n’a pas visité le bien des intimés.

Enfin, comme l’a retenu à juste titre le tribunal, la rente viagère correspondant au solde du prix (soit

45.000 €) calculé en rapport avec l’âge de la crédirentière avec l’application d’un coefficient diviseur suivant l’espérance de vie Insee ( 5,37), entraîne une rente annuelle de 8.379,88 € qui correspond à celle fixée par l’acte de vente, soit 8.400 € ( 700X 12).

Dans ces conditions, la vileté du prix n’est aucunement établi.

2. Sur l’absence d’aléa

En vertu de l’article 1974 du code civil, tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet.

L’article 1975 dispose qu’il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.

Il y a lieu de rappeler que la nullité de la vente pour absence d’aléa peut être encourue même lorsque le décès survient plus de vingt jour après la vente lorsque l’acquéreur savait au jour de la conclusion de la vente, que le décès du vendeur était imminent.

Il convient par ailleurs de préciser que le grand âge du crédirentier ne suffit pas à caractériser l’absence d’aléa.

Les consorts C doivent donc établir que les acquéreurs savaient lors de la signature de la vente le 29 août 2012, que leur mère allait décéder de manière imminente , décès qui est intervenu le […].

Or, force est de constater que les éléments médicaux dont ils se prévalent ( accident vasculaire notamment) sont tous postérieurs de plusieurs mois à la vente.

En outre, le Procureur de la République qui a classé la plainte déposée par M^me C pour abus de faiblesses a relevé le consentement libre et éclairé de M^me P B au moment de la vente en s’appuyant sur les éléments suivants:

— les constatations de l’expert psychiatre I qui a examiné l’intéressée 10 mois après la vente et qui indique qu’elle ne présente aucun trouble psychique nécessitant l’ouverture d’une mesure de protection,

— avant de procéder à la vente, le notaire s’est assuré de l’absence de vulnérabilité en se faisant délivrer un certificat médical en ce sens du docteur Q R.

C’est donc de manière parfaitement exacte que les premiers juges ont retenus aucunement démontré que M^me B présentait, à la date de la signature de la vente, une quelconque affection de nature à engager son pronostic vital dans un avenir prévisible et qui , en outre, aurait pu être connue des acquéreurs, ni davantage qu’elle n’a pu donner un consentement libre et éclairé lors de la conclusion de cette vente.

Le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts C de l’intégralité de leurs demandes présentées à l’encontre des consorts E- G sera donc confirmé.

Par voie de conséquence et en l’état de la validation de la vente litigieuse, le notaire n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle.

Sur les autres demandes

Les intimés ne justifiant pas de la part des appelants d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de

l’existence d’une volonté de nuire, ils seront déboutés de leur demande d dommages et intérêts pour procédure abusive.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,

Déclare recevables les demandes présentées en cause d’appel par M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M^me L E et M. O G de leur appel incident,

Condamne M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C à payer à M^me L E et M. O G la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me J C épouse X, M^me N C et M. K C aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président