R.G : 15/05826 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 30 juin 2015

RG : 13/09993

XXX

X

A

C/

Société FERTORET-COPPIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRET DU 04 Avril 2017 APPELANTES :

M^me Y X

XXX

XXX

69124 COLOMBIER-SAUGNIEU

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON

Assistée de M^e Pascale DRAI-ATTAL, avocat au barreau de LYON

M^me Z A épouse B X

XXX

XXX

69124 COLOMBIER-SAUGNIEU Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON

Assistée de M^e Pascale DRAI-ATTAL, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

La Société FERTORET COPPIER, SA, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Assistée de M^e Jean-Baptiste PILA, avocat au barreau de LYON

******

Date de clôture de l’instruction : 20 Février 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Février 2017

Date de mise à disposition : 04 Avril 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— C D, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier

A l’audience, C D a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par C D, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Par acte du 25 mai 1994, M. X et M^me Z A épouse X ont acheté un appartement de type F2 sis XXX à LYON, d’une surface de 60,07 m², comprenant un séjour, une chambre, une cuisine, un hall, un WC, deux alcôves et une cave en sous-sol. Suivant mandat en date du 8 juin 1994, ils en ont confié la gestion à la régie SA FERTORET-COPPIER.

L’appartement a été donné en location à compter du 9 mars 1995 et jusqu’au 7 septembre 2009 à 5 locataires successifs.

Suite au décès de M. X survenu le 6 février 2004, cet appartement est devenu la propriété indivise de M^me Z X et de sa fille, alors mineure, Y.

Par courrier du 3 février 2010, Mesdames X ont résilié le mandat de gestion de la SA FERTORET-COPPIER en vue de la vente du bien, intervenue par acte notarié du 26 août 2010 pour un montant de 123 000 €.

Par acte du 9 août 2013, M^me Z A B X, agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de sa fille mineure, Y X, a fait assigner la régie SA FERTORET COPPIER devant le tribunal de grande instance de LYON à l’effet d’obtenir la réparation du préjudice subi du fait de la mauvaise exécution de son mandat de gestion, le remboursement des cautions versées par les locataires depuis le 20 mai 1997 et de la valeur de mobilier disparu.

Par jugement du 6 juillet 2015, le tribunal a :

— condamné la société SA FERTORET-COPPIER à payer à M^me Z A B X et M^me Y X la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné M^me Z A B X et M^me Y X à payer à la société SA FERTORET-COPPIER la somme de 1 037,55 € à titre de solde d’honoraires de gestion,

— ordonné la compensation des créances réciproques des parties,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,

— fait masse des dépens et dit qu’ils seraient partagés par moitié entre les parties.

Par acte du 15 juillet 2015, M^me Z A B X, en son nom personnel et en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure, Y X, a interjeté appel de ce jugement.

M^lle E X, devenue majeure, a repris l’instance par conclusions du 20 février 2016.

Au terme de conclusions notifiées le 20 février 2017, les appelantes demandent à la cour de réformer le jugement en toutes ses dispositions et de :

— condamner la société FERTORET-COPPIER à leur payer la somme de 100 000 €, subsidiairement la somme de 57 000 €, à titre de dommages et intérêts, et à leur rembourser les dépôts de garantie versés depuis le 20 mai 1997, dont elle devra justifier le montant,

— débouter la société FERTORET-COPPIER de sa demande reconventionnelle,

— la condamner à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES. Elles font valoir :

— que la société FERTORET-COPPIER a commis une faute dans l’exécution de son mandat en ne les informant pas de l’existence des modifications effectuées par les différents locataires, en particulier de la création d’une mezzanine fixée dans le mur, de la pose de papiers peints et de l’application de peintures aux couleurs criardes sur les murs et le parquet vitrifié, alors qu’elle était tenue d’une obligation de rendre compte de sa gestion,

— qu’aucune mezzanine n’existait lors de la mise en location en 1994 comme le démontrent l’annonce de location de 1997 et les factures produites lors de la remise à neuf de l’appartement en 1994,

— qu’aucun état des lieux ne leur ayant été communiqué, ils ne peuvent leur être opposés,

— que le constat d’huissier du 9 février 2010 vient établir la réalité de ces modifications et l’état délabré de l’appartement du fait de l’existence de fissures dans le mur de la salle de bains, de carreaux cassés dans la cuisine, de lès de tapisserie posés grossièrement, d’une vitre cassée dans le séjour et de l’ouverture d’une porte sous la mezzanine,

— que ces modifications constituent une véritable transformation des lieux et non de simples aménagements,

— que la vétusté des lieux ne peut leur être opposée puisque l’entretien des plafonds, des murs intérieurs, des cloisons, du sol, ainsi que le maintien en état de propreté constituent des réparations locatives à la charge du locataire, que l’inexécution de cette obligation justifiait la retenue des dépôts de garanties, à laquelle la société FERTONET-COPPIER n’a pas procédé, commentant ainsi une faute dans l’exécution de son mandat,

— que la remise en état de l’appartement a été estimée à 11 000 €, somme que les dépôts de garantie restitués auraient pu couvrir en partie,

— que le montant des réparations nécessaires leur a imposé de vendre le bien à un prix inférieur à sa valeur réelle,

— qu’en tout état de cause, le montant des dommages et intérêts ne saurait être inférieur à la différence entre la valeur réelle du bien et le prix de vente, soit 57 000 €,

— qu’elles sont fondées à refuser de payer à la société FERTORET-COPPIER le solde d’honoraires qu’elle réclame puisqu’ils sont la contrepartie d’obligations auxquelles elle a manqué et qu’aucun élément ne vient justifier cette créance.

Au terme de conclusions notifiées le 4 avril 2016, la société FERTORET-COPPIER demande à la cour de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il l’a condamnée à payer à M^me Z A B X et M^me Y X la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts et de :

— débouter M^me Z A B X et M^me Y X de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 037,55 € au titre du solde d’honoraires de gestion,

— subsidiairement, ordonner la compensation judiciaire entre cette somme et celles auxquelles elle serait condamnée, – en tout état de cause, condamner solidairement M^me Z A B X et M^me Y X à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec faculté de distraction au profit de Me de FOURCROY.

Elle fait valoir :

— que la mezzanine ainsi que la porte en dessous donnant sur le couloir étaient présentes lors de la première mise en location le 9 mars 1995, conformément à l’état de lieux d’entrée, l’absence de mention de la mezzanine sur l’annonce de 1997 ou sur les factures des entrepreneurs étant sans effet,

— qu’il n’appartenait pas aux locataires de remettre à neuf les papiers peints, présents lors de la première mise en location, dès lors que leur détérioration résulte de la vétusté normale de plusieurs années d’occupation et que l’appartement n’était déjà plus neuf mais à l’état d’usage, comme l’indique l’état des lieux du 9 mars 1995,

— que la réalisation de peinture relevant du simple aménagement, elle pouvait être réalisée par les locataires, sans que cela puisse être considéré comme une dégradation,

— que la prétendue disparition de meubles n’est pas établie par les états des lieux successifs,

— que le montant des travaux estimé à 11 000 € correspond à une remise à neuf du bien qui était à état d’usage et qui n’a pas fait l’objet de rafraîchissement et ne peut donc être mis à sa charge,

— qu’en l’absence de dégradation de l’appartement par les locataires, elle a valablement restitué l’intégralité des dépôts de garantie,

— que le lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices invoqués n’est pas démontré,

— que la somme de 1 037,55 € restant due au titre du mandat de gestion n’a toujours pas été payée, malgré ses demandes et relances.

La clôture prononcée le 22 septembre 2016 a été révoquée et prononcée à nouveau le 20 février 2017 avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire répond des conséquences dommageables résultant de l’inexécution de son mandat et de ses fautes de gestion.

L’administrateur d’immeuble auquel est confiée la gestion d’un bien immobilier est tenu en sa qualité de mandataire du propriétaire, de solliciter des locataires sortants la suppression des transformations effectuées sans autorisation et de veiller à l’exécution des réparations locatives, en retenant, le cas échéant le montant du dépôt de garantie.

Selon l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté de sorte qu’il n’appartient pas aux locataires sortants de remettre en état les murs, sols, plafonds et équipements détériorés par la vétusté résultant de l’usure normale par une occupation prolongée.

S’ils ne peuvent opérer des transformations des lieux loués, les locataires ont le libre choix des aménagements tels que la réfection des peintures ou des papiers peints de sorte qu’il ne peut leur être imposé de conserver les revêtements muraux ou les couleurs trouvés à leur entrée dans les lieux. Les appelantes se prévalent de différentes pièces, en particulier d’une annonce de mise en location datant de 1997, ne mentionnant pas la présence de la mezzanine pour soutenir que celle-ci n’existait pas lors de la conclusion du mandat de gestion et qu’elle aurait été mise en place par les locataires.

Il résulte toutefois de l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire en date du 9 mars 1995 que la mezzanine était déjà en place ainsi que la porte située au dessous de sorte que la société FERTORET-COPPIER ne saurait être déclarée responsable de cet état de fait dont rien n’établit qu’il soit imputable à un locataire ainsi que l’a justement retenu le premier juge.

Les appelantes justifient qu’il a été procédé en 1994, avant la mise en location, à des travaux de rénovation de l’appartement ayant consisté à installer un chauffage central au gaz, à reprendre certains éléments de l’installation électrique existante et à rénover les sols de la chambre (pose de moquette), du couloir/WC (pose d’un sol plastique) et du séjour (ponçage, vernissage et remplacement de 3 lames en pitchpin) et à des travaux de peinture pour un coût de 2 372F., trop dérisoire pour correspondre, ainsi qu’elles le prétendent, à la réfection de l’ensemble des tapisseries de l’appartement (hall, couloir, WC, salon et alcôve).

Il ressort au contraire de l’état des lieux du 9 mars 1995 que seuls avaient été refaits le papier peint de l’entrée, de l’alcôve et du WC et la peinture de la cuisine, que le papier peint du salon était en état d’usage, que les murs comportaient 18 trous de cheville, que dans la chambre le papier peint était usagé avec 'quelques morceaux arrachés', 'un lé décollé', que le mur peint de la salle de bain était en état d’usage avec 4 trous de cheville, que de nombreux éléments, parmi lesquels le sol de la cuisine, étaient déjà en état d’usage, que deux poignées de porte étaient cassées, qu’il existait 14 trous de cheville dans le carrelage de la salle de bains et que la propreté générale était moyenne.

S’agissant du carrelage de la cuisine, fissuré devant le meuble de cuisine, il ressort des photos jointes au constat d’huissier produit par les appelantes qu’il s’agit d’une carrelage ancien qui s’est dégradé au fil du temps à un emplacement soumis à un passage intensif de sorte que les fissures et éclats rapportés par l’état des lieux de sortie du 7 septembre 2009, qui le considère d’ailleurs comme en état d’usage, constituent le résultat d’une usure normale et non pas des dégradations imputables aux locataires.

S’agissant du sol de la chambre, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 9 mars 1995 que celui-ci était recouvert d’une moquette neuve. La suppression par le locataire de cette moquette, usagée par plusieurs années d’occupation et constituant un élément favorisant les allergies, ne saurait être considérée comme une transformation nécessitant l’autorisation du bailleur.

Il résulte du devis du 4 juillet 1994 qu’un enduit de lissage avait été posé sur le parquet avant la pose de la moquette de sorte que celui-ci ne pouvait être considéré comme en bon état. Il ne saurait dès lors être imputé à faute à la régie de n’avoir pas exigé le décapage du parquet, peint en rouge garance par le locataire, lors de la restitution des lieux en 2009 ou retenu le coût de son décapage sur le dépôt de garantie.

Le jugement déféré sera en conséquence réformé en ce qu’il a alloué à M^me X une indemnité de 1 500 € à ce titre.

Il ne ressort pas des constatations de l’huissier que les coloris de peinture mis en oeuvre dans le logement par les locataires aient été excentriques et de nature à empêcher l’habitabilité des lieux par leur originalité excessive. Il ne saurait dès lors être imputé à faute au mandataire de n’avoir pas exigé la remise en état des lieux.

S’agissant de l’accroc à la porte du salon que l’huissier qualifie d’important, il ressort de l’état des lieux du 9 mars 1995 que la porte était très usagée. D’autre part, aucun élément n’est fourni permettant d’objectiver 'l’importance’ de l’accroc et le coût de sa reprise. Enfin, s’agissant du branchement électrique sous les poutres bois de la mezzanine, l’état des lieux du 9 mars 1995 mentionne déjà la présence d’un interrupteur dans le placard situé sous la mezzanine ce qui établit la préexistence d’une installation électrique à cet endroit. Il n’est pas conséquent pas établi que cet aménagement soit imputable aux locataires successifs.

Le premier juge a justement retenu qu’en l’absence de travaux de réfection ou d’embellissement, à l’exception du remplacement de fenêtres intervenu en 1997 et 2001, au cours des occupations successives soit pendant 14 ans, une vétusté certaine était apparue de sorte que le mandataire avait de manière légitime restitué les dépôts de garanties aux locataires successifs.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M^mes X du surplus de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle

La société FERTORET-COPPIER verse aux débats le décompte détaillé des factures, charges de copropriété et honoraires justifiant le solde dont elle réclame le paiement.

M^mes X ne démontrent pas que ce décompte inclurait des charges qui auraient dû être récupérées sur le locataire alors qu’elles disposent du détail des charges de copropriété afférentes à leur lot de la période concernée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné M^me Z A B X et M^me Y X à payer à la société SA FERTORET-COPPIER la somme de 1 037,55 € à titre de solde d’honoraires de gestion ;

LE REFORME pour le surplus,

Statuant à nouveau,

DEBOUTE M^me Z A B X et M^me Y X de l’ensemble de leurs demandes ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M^me Z X et M^me Y F à payer à la SA FERTORET-COPPIER la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNE aux dépens ;

AUTORISE Me de FOURCROY à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE