N° RG 17/01117 Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 02 décembre 2016

RG : 15-004719

Z

C/

X

F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 30 OCTOBRE 2018

APPELANT :

M. B Z

Lieu-dit Martin

[…]

Représenté par M^e Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON (toque 1387)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2017/000916 du 26/01/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

INTIMES :

M. A X

[…]

[…]

Représenté par M^e Didier CIEVET, avocat au barreau de LYON (toque 187)

M^me D-E F épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Didier CIEVET, avocat au barreau de LYON (toque 187)

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Septembre 2018

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Septembre 2018

Date de mise à disposition : 30 Octobre 2018

Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par contrat de location en date du 28 août 2005, M. B Z a pris à bail une maison à usage d’habitation avec cour fermée, située à Sarcey, lieudit le Martin, propriété des époux X, moyennant un loyer mensuel de 500 euros. Selon avenant du 28 août 2005, les parties ont convenu d’étendre la location sur un jardinet de 15 m² environ, moyennant un loyer mensuel supplémentaire de 30 euros.

Courant 2015, M. Z cessait de payer ses loyers régulièrement et ne fournissait pas la preuve annuelle de ce que ce logement était assuré.

Après échec d’un commandement à la fois de payer et de fournir cette attestation, le tribunal d’instance de Lyon était saisi par les bailleurs à des fins de condamnation à paiement et constatation de résiliation de bail avec toutes les conséquences ordinaires en pareille matière.

Il était répliqué par le locataire que ce logement vétuste souffrait d’indécence au sens de la loi du 6 juillet 1989.

Par jugement du 2 décembre 2017, le tribunal d’instance a :

— condamné M. Z à verser aux bailleurs la somme de 776,48 euros au titre des loyers impayés

d’avril à juillet 2015,

— condamné les bailleurs à verser au locataire la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— constaté la résiliation du bail aux motifs que l’attestation d’assurance ne couvrait que la période à compter du 11 mars 2016 et non celle antérieure, soit à compter du 8 septembre 2015,

— sur la demande d’expertise judiciaire, le tribunal a considéré qu’elle était sans objet compte tenu de la résiliation du bail et que les bailleurs ne pouvaient demander une remise en état du bien qu’à la restitution des lieux, s’ils prouvent les dégradations locatives invoquées,

— condamné les bailleurs et le locataire aux dépens.

M. Z a interjeté appel de cette décision contestant la résiliation du bail et maintenant ses demandes.

Il demande à la cour de dire et juger qu’il justifie être régulièrement assuré pour la période considérée et notamment lors de la délivrance du commandement du 8 septembre 2015. Il y aurait lieu par conséquent de rejeter la demande de résiliation du bail et d’expulsion pour défaut d’assurance.

Il conviendrait encore de dire et juger que M. et M^me X ont manqué à leurs obligations en lui délivrant un logement non décent, en n’assurant nullement sa jouissance paisible et en refusant d’entretenir les lieux loués permettant leur habitation ; qu’il est bien fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers ; de condamner les époux X à lui verser la somme de 8.279,53 euros au titre des loyers payés indûment depuis février 2011, au titre de son préjudice de jouissance ; de l’autoriser à suspendre le versement des loyers jusqu’à la réalisation par les bailleurs, des travaux nécessaires incombant aux bailleurs et déterminés par la mesure d’expertise judiciaire sollicitée ; par conséquent, de rejeter les demandes formées par les bailleurs au titre des loyers impayés ; de rejeter les autres demandes formées par less époux X, comme étant infondées et injustifiées.

Sur les travaux à réaliser par le bailleur, et avant dire droit, il conviendrait d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire et de désigner tel expert qu’il plaira à l’effet de décrire les travaux nécessaires qui devraient être réalisés par les bailleurs afin de remédier à ces désordres et de rendre le logement décent, d’en permettre la jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de la chose louée.

Il est enfin demandé à titre subsidiaire des délais de paiement et de condamner ses adveraires sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’opposé, les époux X demandent à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et non régularisation des loyers et charges impayés dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer délivré le 4 septembre 2015 et en conséquence de confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Lyon le 2 décembre 2016 en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail liant les bailleurs à M. Z depuis le 9 octobre 2015 et prononcé son expulsion des lieux ; en ce qu’il a encore condamné M. Z à régler les loyers et charges impayés et une indemnité d’occupation, soit une somme totale de 6.579,20 euros due à la date de l’audience au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation non réglées jusqu’à ce jour.

Il y aurait lieu par contre de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux X à payer à M. Z la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise judiciaire laquelle devrait être ordonnée en cause d’appel à l’effet de décrire les travaux réalisés par les bailleurs avant l’entrée dans les lieux de

M. Z, mais également postérieurement à son entrée dans les lieux ; de décrire précisément les désordres constatés et en définir les causes ; de chiffrer le coût de la reprise des désordres imputables aux mauvaises conditions d’habitation imputables à M. Z ; d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Il est enfin demandé à la cour de condamner M. Z à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

SUR QUOI LA COUR

Le premier juge a rappelé à bon droit les dispositions applicables en la matière tirées de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles1184 et 1728 du code civil, qui font obligation au locataire d’une part, de payer ses loyers aux termes convenus nonobstant l’existence de certains désordres ne le rendant pas malgré tout inhabitable et d’autre part, d’assurer son logement en continu.

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi précitée que, quand il existe une clause résolutoire insérée au bail, comme en l’espèce, celle-ci produit son plein et entier effet passé le mois suivant le commandement d’avoir à s’exécuter lorsque le locataire ne satisfait pas à la demande et cela sans autre intervention du juge saisi qu’à des fins de simple constatation d’inexécution.

Présentement, il est constant que passé le 5 novembre 2015, soit plus de deux mois après délivrance du commandement, ni les loyers impayés jusqu’alors, ni l’attestation d’assurance légitimement revendiquée, n’étaient versés ou produite.

Certes, il est de jurisprudence constante que le locataire est en droit de s’abstenir de payer ses loyers lorsque le logement est inhabitable.

Mais le tribunal a parfaitement démontré par une motivation que la cour adopte, que M. Z loin de considérer son logement comme inhabitable, l’a refaçonné à son goût sans aucune autorisation des bailleurs, tout en l’occupant sans discontinuité, modifiant tour à tour le doublage des murs, l’isolation, l’évacuation des eaux, la VMC.

Dans ces conditions, M. Z était effectivement sans droit à ne pas payer intégralement son loyer dans les termes convenus ; tout au plus pouvait-il revendiquer de la part de ses bailleurs l’exécution de certains travaux propres à faire cesser les désordres entraînant l’indécence du logement et à obtenir des dommages et intérêts compensatoires du préjudice jusqu’à présent causé. Il est constant qu’il n’en a rien été, M. Z se contentant de se faire justice à lui-même en ne payant plus son loyer de sa seule autorité.

Dans ces conditions, le tribunal a pu justement constater la résolution du bail, ordonner l’expulsion de M. Z et fixer le montant d’une indemnité d’occupation.

Du propre aveu de M. Z, qui demande le remboursement du montant de tous ses loyers payés de 2011 à 2015, il a cessé tout paiement depuis le mois de mars de cette dernière année, le bailleur ne percevant que les règlements de la CAF au titre des APL.

Ainsi au jour de l’audience la résiliation du bail, la dette de loyers se monte à la somme indiscutée de 1.662,80 euros. La condamnation prononcée en première instance doit être modifiée en conséquence. A compter de la résiliation, les sommes dues le sont au titre de l’indemnité d’occupation.

Tenant l’importance de la dette, l’indigence affichée par M. Z lui-même et sa volonté avérée de ne plus payer son loyer, les conditions ne sont pas réunies pour le faire bénéficier de délais de paiement de l’article 1343-5 du code civil, tout moratoire étant obligatoirement voué à l’échec sur la durée.

Concernant la demande d’indemnisation présentée par M. Z en l’état de l’indécence de son logement au sens de l’article 6 de la loi précitée, le premier juge a justement pris en compte l’importance des désordres en insistant sur son humidité générale constatée par le locataire dès son entrée dans les lieux, la difficulté à le chauffer et sa mauvaise isolation.

Un tel constat doit être tempéré d’une part, par les interventions intempestives du locataire qui accroissait l’humidité des pièces en mettant hors service la VMC et installant un chauffage au pétrole générateur de buée et d’autre part, par les multiples interventions bénéfiques des bailleurs sous la forme du remplacement de la fosse septique, la révision de l’installation électrique, la rénovation de la couverture de l’immeuble, le changement du cumulus électrique, cela au fur et à mesure des revendications et récriminations de M. Z.

Dans ces conditions, l’indemnité de 2.000 euros arrêtée par le tribunal apparaît justifiée et proportionnée à la véritable responsabilité des bailleurs dans la survenance de ces nuisances, par ailleurs parfaitement avérées en l’état des documents produits par M. Z.

L’importance des désordres étant démontrée et M. Z, qui est expulsé, ne pouvant plus revendiquer une remise aux normes actuelles de son ancien logement, il n’y a effectivement pas lieu à la mise en place d’une mesure d’expertise comme cela a été décidé en première instance.

De même, M. Z pouvant légalement, jusqu’au jour de son départ effectif, remettre son logement en l’état où il était au jour de sa prise de possession, le préjudice des époux X quant à l’état locatif de leur bien, n’est pas né et actuel ; il n’y a donc pas lieu non plus pour eux à la mise en place à leur profit d’une mesure d’instruction.

En définitive, la décision de première instance doit être confirmée en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation à paiement.

Chaque partie succombe devant la cour dans ses demandes tant principales que reconventionnelles, il n’y a donc pas lieu en équité à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque et chaque partie doit conserver ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, sauf à fixer la date du constat de résiliation du bail au 5 novembre 2015, comme celle du début de l’indemnité d’occupation,

Actualise cependant le montant de la condamnation à paiement prononcée à l’encontre de M. B Z à la somme de 1.662,80 euros au titre des loyers dus aux époux A et D E X, somme arrêtée au jour de la résiliation,

Le condamne au paiement de ladite somme,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque,

Dit que chaque partie conserve ses dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT