Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 MARS 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14876 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAMZK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2019 -Tribunal d’Instance d’AUBERVILLIERS – RG n° 11-17-0618

APPELANTE

Madame G C D

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand X de l’AARPI X CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210

INTIMÉE

Madame A Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie JUILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0500

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/047427 du 18/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marthe CRAVIARI

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

M^me G C D a donné à bail le 13 mars 2013 à M^me A Y un logement situé […], […], […], 2ème étage à […], moyennant un loyer mensuel actualisé de 617,53 euros et 117 euros de provisions sur charges mensuelles.

Un commandement de payer la somme de 1 411,93 euros et visant la clause résolutoire a été délivré par le bailleur à M^me A Y le 24 mars 2017.

M^me G C D a assigné le 19 juin 2017 M^me A Y devant le tribunal d’instance d’Aubervilliers aux fins :

- de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, subsidiairement prononcer la résiliation du bail souscrit entre les parties ;

- obtenir sous astreinte I’expulsion de M^me A Y et de tous les habitants de son chef, si besoin avec l’aide d’un serrurier et avec le concours de la force publique ;

- de la voir condamner au paiement de la somme de 3 270,84 euros à titre de loyers et charges échus impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros à compter de juillet 2017 ainsi que d’une somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts et 700 euros au titre des dispositions de

|'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

- voir ordonner I’exécution provisoire de la décision.

Par jugement entrepris du 4 juin 2019 le tribunal d’instance d’Aubervilliers a ainsi statué :

Constate la nullité du commandement de payer du 24 mars 2017 visant la clause résolutoire ;

En conséquence,

Déboute M^me G C D de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion;

Déclare M^me A Y irrecevable en ses demandes en paiement au titre du bail pour la période antérieure au 19 juin 2014 ;
Condamne M^me G C D à payer à M^me A Y la somme de 1 004,12 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne M^me G C D aux dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire de la décision.

Vu l’appel interjeté le 18 juillet 2019 par M^me G C D ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 mars 2020 par lesquelles M^me G C D, appelante, demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu sur les points suivants :

- Dire qu’il n’y a lieu à condamnation de M^me G C D mais au contraire condamner M^me A Y à payer la somme de 1 956,35 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 11 février 2020 ;

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 24 mars 2017 ;

- Subsidiairement résilier le bail la locataire n’ayant pas respecté ses obligations contractuelles ;

En conséquence :

Ordonner l’expulsion de M^me A Y et de tous occupants de son chef avec si besoin est, l’assistance de la force publique des locaux d’habitation situé […] à […] et ce sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Allouer une indemnité d’occupation à hauteur de 800 euros par mois, de mars 2020 jusqu’au jour de la remise des clés ;

Condamner également M^me A Y à payer à M^me G C D la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter M^me A Y de sa demande de travaux sous astreinte qui n’ont plus été constatés par le service d’hygiène dans sa nouvelle intervention en 2019 car ils avaient déjà été réalisés ou pour ceux constatés car ils ont depuis été réalisés.

La débouter également de ses demandes de dommages et intérêts, toutes injustifiées ;

Condamner M^me A Y aux entier dépens dont recouvrement au profit de Maître X en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La bailleresse indique que l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer signifié le 24 mars 2017 est justifiée, et que le décompte était précis et permettait à l’évidence au locataire de vérifier le bien fondé des réclamations de son bailleur, et qu’il est subsidiairement réclamé la résiliation du bail faute par la locataire de respecter ses obligations contractuelles en ne réglant pas régulièrement son loyer, mais aussi du fait des graves incivilités par elle commises du 18 octobre 2016 encore réitérées le 21 et 22 décembre 2016, puisque M^me Y a injurié, menacé de mort et frappé, le tout à trois reprises la gestionnaire du mandataire chargée par la bailleresse de gérer son appartement.

Elle souligne que cette inexécution grave pour non-paiement du loyer qui a existé sans cesse depuis plusieurs années si ce n’est grâce aux paiements partiels fait par la Caisse d’Allocations Familiales s’aggrave à nouveau à présent, et justifie que soit prononcée la résiliation du bail pour non-respect par la locataire de ses obligations contractuelles.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 janvier 2020 au terme desquelles M^me A Y, intimée, demande à la cour de :

Déclarer M^me G C D mal fondée en son appel et la débouter de l’intégralité de ses demandes ;

Recevoir M^me A Y en son appel incident ;

Y faisant droit,

Infirmer le jugement entrepris sur les points suivants :

- sur le débouté de M^me A Y de sa demande de travaux ;

- et sur le débouté de M^me A Y au titre de dommages intérêts ;

Juger qu’il y a lieu à condamner M^me G C D à réaliser les travaux visés par M. Z dans ses courriers des 22 août 2016 et 25 octobre 2017 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la demande formée devant le tribunal ;

Juger qu’il y a lieu à condamner M^me G C D à réparer le préjudice subi par M^me A Y et à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de son trouble de jouissance et la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

Confirmer le jugement sur le surplus ;

Subsidiairement, si la Cour jugeait que le commandement de payer était valable, M^me A Y sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de la partie adverse et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Condamner M^me G C D à payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 contre renonciation à l’indemnisation au titre de l’aide juridictionnelle ;

Condamner M^me G C D aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Juillet avocat aux offres de droit.

La locataire indique que le commandement de payer n’était pas précis et ne permettait pas de connaître le détail des sommes dues, et que les faits reprochés à l’égard de la mandataire sont anciens, ne se sont pas reproduits, et ne justifient donc pas la résiliation du bail.

Elle sollicite l’exécution des travaux demandés par les services de salubrité et ce sous astreinte, ainsi que des dommages intérêts pour préjudice moral au vu du comportement de sa bailleresse.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Aucune autre mention n’est prévue à peine de nullité.

Il est constant que le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées, le locataire ne pouvant comprendre et satisfaire à la réclamation si le reproche n’est pas exprimé avec précision.

Au cas d’espèce, l’acte d’huissier du 24 mars 2017 mentionne une somme due de 1 411,93 euros au titre de la 'dette locative arrêtée au 20 mars 2017 selon décompte joint', le décompte des sommes dues annexé à l’acte détaillant l’ensemble des loyers et charges ainsi que les versements effectués par la locataire du 1er janvier 2016 au 20 mars 2017.

Ce relevé de compte mentionne certes un solde négatif de 805,07 euros antérieur au 1er janvier 2016, qui n’est pas détaillé.

Toutefois, même s’il ne peut être tenu compte de l’arriéré imprécis figurant à titre de report, son nécessaire retranchement laisse subsister un solde négatif au profit de la bailleresse de 606,86 euros, et le commandement reste ainsi partiellement fondé à l’égard de la locataire.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que seuls deux versements de 175 euros chacun ont été payés par M^me Y les 3 avril et 10 mai 2017, dans les deux mois de la délivrance de ce commandement de payer.

Aussi, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté la nullité du commandement de payer du 24 mars 2017, et de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 24 mai 2017.

L’expulsion de M^me Y ainsi que celle de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’astreinte sera rejetée.

En outre, il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de condamner M^me Y à payer à M^me C D à compter du 24 mai 2017 une somme d’un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Sur les dommages intérêts :

M^me C D sollicite la somme de 5 000 euros de dommages intérêts en raison de l’obligation de réorganiser la gestion de son bien, suite à l’agression de l’employée de son mandataire par M^me Y.

Au vu des pièces produites, notamment du procès-verbal d’audition du 22 décembre 2016 de M^me E F auprès des services de police, il apparaît que M^me Y a agressé physiquement et verbalement cette employée de la société Foncia, chargée de la gestion du bien de M^me C D.

Toutefois M^me C D ne verse aucun élément sur le préjudice qu’elle aurait elle-même subi du fait de cette agression, ne produisant aucune pièce pour justifier du transfert de son dossier ou des difficultés rencontrées.

En l’absence de tout élément sur le préjudice subi, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M^me C D de ce chef.

Sur la régularisation des charges:

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicable au litige, dispose que le locataire a notamment pour obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de cette loi prévoit que les charges locatives dues par le locataire peuvent donner lieu au versement de provisions qui doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle par le bailleur, qui doit en justifier le montant de façon précise et non équivoque.

En l’espèce, M^me C D verse aux débats les décomptes de régularisation des charges pour les années 2013 à 2017 ainsi que les relevés généraux des dépenses de l’immeuble durant la même période.

S’agissant plus particulièrement de l’année 2017, elle produit l’avis d’impôts fonciers mentionnant la taxe d’ordures ménagères (soit une quote-part de 121,23 euros pour la locataire), et le relevé général des dépenses de l’immeuble et la régularisation des charges locatives pour l’année 2017 à hauteur de 1 339,75 euros (régularisation par le syndic Foncia).

Aussi, la somme totale de 1 460,98 euros au titre des charges de l’année 2017 est justifiée, et le jugement sera infirmé en ce qu’il a ordonné le remboursement de cette somme à la locataire.

Sur l’arriéré locatif :

La bailleresse verse aux débats plusieurs décomptes locatifs, le dernier étant daté du 11 février 2020 et comprenant l’échéance de février 2020 incluse, pour un montant dû de 1 956,35 euros.

Il y a lieu toutefois d’en retrancher la somme de 112,54 euros correspondant à l’acte de signification de l’appel.

M^me Y ne conteste pas devoir ces sommes, et ne sollicite aucun délai de paiement.

Il y a donc lieu de la condamner à verser à M^me C D la somme de 1 843,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de février 2020.

Sur les travaux :

M^me Y indique qu’elle a subi des désordres dans l’appartement et verse aux débats pour en justifier le courrier du service communal d’hygiène et de santé de la mairie d’Aubervilliers du 22 août 2016 suite à la visite effectuée le 4 août 2016 qui indique la présence de rongeurs dans l’appartement, la présence de fientes de pigeons sur les bords des fenêtres donnant sur la cour intérieure, et l’absence de ventilation permanente dans le local poubelles situé au rez-de-chaussée.

M^me C D justifie de l’intervention de « désourisation » le 7 septembre 2016 mentionnée dans le relevé général des dépenses de l’année 2016, ainsi que de l’opération de dératisation du 12 octobre 2016.

M^me Y verse également aux débats le courrier du service communal d’hygiène et de santé de la mairie d’Aubervilliers du 25 octobre 2017 mentionnant l’absence de lumière dans les parties communes, une infiltration d’eau par la trappe d’accès aux combles, la présence d’une personne dormant toutes les nuits sur le palier du deuxième étage, l’installation d’une cuisinière par des occupants du rez-de-chaussée branchée sur le courant des parties communes, l’encombrement et la ventilation insuffisante du local poubelles et l’encombrement du couloir du rez-de-chaussée par des roues de voiture, ainsi que le courrier du même service du 14 juin 2019 soulignant que dans l’habitation de la famille Y, le radiateur situé dans la chambre gauche au bout du couloir est décelé du mur et présente une fuite d’eau sur un tuyau, que de nombreux objets sont stockés dans les parties communes, que dans les caves, des personnes continuent à faire la cuisine, et dans le local poubelles, des personnes se servent de l’eau commune.

M^me C D justifie que le syndic de copropriété a débarrassé les caves des déchets par la production d’une facture du 2 juillet 2019, et que des travaux de remise en état des caves ont été effectués selon devis du 25 février 2019 et facture du 2 janvier 2020.

Elle justifie également qu’elle a missionné la société A2Z Plomberie Chauffage selon facture du 12 septembre 2019 dans le logement de M^me Y pour procéder au remplacement des radiateurs du séjour et de la chambre avec modification des alimentations chauffage et la pose et la fourniture de nouveaux radiateurs.

Aussi, M^me C D démontre-t-elle avoir effectué tous les travaux nécessaires à l’intérieur de l’appartement, dans des délais raisonnables (moins de trois mois après le signalement du service communal). Par ailleurs, la copropriété a réalisé la plupart des interventions nécessaires dans les parties communes, sur lesquelles en tout état de cause M^me C D n’est pas décisionnaire, et n’est pas tenue à une obligation d’entretien, qui ne concerne que le logement loué.

M^me Y sera donc déboutée de sa demande de travaux sous astreinte. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dommages intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral :

M^me Y sollicite des dommages intérêts pour le préjudice lié au défaut de précision du commandement de payer, de l’absence d’intervention de la bailleresse dans l’appartement pour le rendre en état d’usage, et pour les encombrements de parties communes.

Toutefois, il a été jugé que le commandement de payer était suffisamment détaillé, et que les travaux à l’intérieur du logement avaient été réalisés dans des délais raisonnables par la bailleresse, les encombrements des parties communes ne lui étant pas imputables.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande de dommages intérêts.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M^me C D la totalité des frais qu’elle a dû supporter au cours de la présente instance. M^me Y sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande de travaux sous astreinte et de sa demande de dommages intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral ;

Et statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre M^me G C D et M^me A Y pour le local à usage d’habitation situé […] au 24 mai 2017 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M^me A Y et de tous occupants de son chef hors du local à usage d’habitation situé […], avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer et des charges ;

Condamne M^me A Y à payer à M^me G C D cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter de l’échéance de juin 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M^me A Y à payer à M^me G C D la somme de 1 843,81 euros de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de février 2020 incluse ;

Condamne M^me A Y à payer à M^me G C D la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me A Y aux dépens de première instance et d’appel, dont recouvrement au profit de Maître X en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière P/ le Président empêché