N° RG 20/03898 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NB3V

Décision du

Président du TGI de LYON

Référé

du 06 février 2020

RG : 20/00315

ch n°

S.A.R.L. LA MAIN CACHEE

C/

S.C.I. MISE EN VALEUR DE L’ARCHITECTURE DU TEMPS PASSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 18 Mai 2021

APPELANTE :

La société LA MAIN CACHEE, société à responsabilité limitée au capital de 500 €, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 788 665 123, dont le siège social est sis […], […], représentée par son dirigeant en exercice, domicilié ès-qualités audit siège ;

Représentée par M^e Jacques MEGAM, avocat au barreau de LYON, toque : 2177

INTIMEE :

La SCI DE MISE EN VALEUR DE L’ARCHITECTURE DU TEMPS PASSE, société civile immobilière, immatriculée au RCS de Lyon, sous le N° 338 260 300, dont le siège social est sis […], […], représentée par son gérant en exercice, ayant pour mandataire la SAS REGIE MITANCHET, dont le siège social est […], […], elle-même représentée par son président en exercice domiciliée ès-qualités audit siège social.

Représentée par M^e Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Mars 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Mars 2021

Date de mise à disposition : 18 Mai 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— X Y-Z, conseiller

— Mireille QUENTIN DE GROMARD, magistrat à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, X Y-Z a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte du 24 avril 2017, la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé a donné à bail à la SARL La Main Cachée des locaux commerciaux situés […] à Lyon 7^e, moyennant un loyer annuel de 10.051 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Aux motifs que des loyers demeuraient impayés, le bailleur a fait délivrer à la SARL La Main Cachée, par acte d’huissier en date du 4 novembre 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 4.038,66 euros en principal.

Soutenant que la SARL La Main Cachée n’avait pas satisfait aux causes du commandement dans le délai d’un mois, la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé, par exploit du 23 janvier 2020, a assigné la SARL La Main Cachée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et statuer sur les conséquences, sollicitant par ailleurs une provision de 2.175,04 euros à valoir sur sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 6 avril 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

• Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

• Ordonné, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, l’expulsion de la SARL La Main Cachée et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

• Condamné par provision la SARL La Main Cachée à payer à la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé la somme de 2.175,04 euros au titre du solde des loyers et charges, mois de janvier 2020 inclus, outre intérêts ;

• Condamné la SARL La Main Cachée à verser à la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre charges à compter du 1^er février 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

• Déclaré l’ordonnance commune aux créanciers inscrits ;

• Condamné la SARL La Main Cachée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de la dénonce aux créanciers inscrits ;

• Condamné la SARL La Main Cachée à payer à la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL La Main Cachée a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée par voie électronique au greffe de la Cour le 21 juillet 2020, ce dans son intégralité.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par voie électronique le 5 mars 2021, la SARL La Main Cachée demande à la Cour de :

• Constater que la clause résolutoire, insérée au bail commercial du 1^er octobre 2010, consenti par le bailleur pour les locaux situés […], n’est pas acquise compte tenu du règlement des causes du commandement de payer du 4 novembre 2019 et des règlements subséquents effectués par le locataire, et statuant à nouveau :

• Infirmer l’ordonnance du 6 avril 2020 litigieuse ;

• Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

• Débouter la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé de ses demandes, fins et prétentions ;

• Condamner la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jacques MEGAM, avocat sur son affirmation de droit.

A l’appui de ses demandes, la SARL La Main Cachée soutient en premier lieu qu’elle a bien réglé les causes du commandement, alors que :

• comme en attestent les pièces qu’elle produit, elle a réglé la somme de 3.900 euros au total, soit 1.500 euros le jour du commandement et 2.400 euros le 28 novembre 2019, à une période antérieure au délai fixé par le commandement de payer ;

• au mois de février 2020, elle a adressé au bailleur un chèque de 1.100 euros, qui n’a pas été soumis à encaissement et a été conservé par celui-ci pour lui être finalement retourné en janvier 2021 ;

• ainsi, elle avait ainsi réglé la totalité de sa dette locative et ce n’est qu’en raison du défaut d’encaissement du chèque que le bailleur a cru être fondé à réclamer un arriéré locatif ;

• dès lors, la cause du commandement n’existait plus, et la clause résolutoire devenait caduque, le locataire ayant remédié à la situation dans le délai imparti.

En second lieu, elle dénonce la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution de ses obligations contractuelles, faisant valoir :

• qu’en vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ;

• que selon la Cour de cassation, le juge peut écarter le jeu de la clause résolutoire lorsque le créancier qui en invoque le bénéfice n’est pas de bonne foi ;

• qu’en l’espèce, la mauvaise foi du bailleur est incontestable puisqu’il a omis sciemment de soumettre à encaissement les chèques remis par son locataire pour ensuite faire état d’impayés de loyer, qu’il n’a jamais justifié de la régularisation annuelle des charges ni de la réalité de celles-ci et a par ailleurs laissé croire à son locataire qu’il pouvait reprendre le local, alors que la SARL La Main Cachée avait réglé la somme de 4.000 euros, en règlement des loyers de la période du confinement et davantage ;

La SARL La Main Cachée ajoute que lorsque l’inexécution est due à un cas de force majeure, les juges peuvent refuser de faire jouer la clause résolutoire, qu’elle justifie qu’en raison de problèmes de santé sérieux, sa gérante a été contrainte de fermer le local, de telle sorte que cela a impacté le chiffre d’affaires, et rendu le règlement des loyers difficile.

L’appelante fait valoir enfin que le bailleur n’est pas fondé à se prévaloir d’un trouble de jouissance de sa part, alors que :

• de tels troubles n’étaient pas visés dans le commandement visant la clause résolutoire ;

• le bailleur n’a jamais adressé le moindre courrier à la SARL La Main Cachée au titre des prétendus troubles de jouissance, grief qu’elle invoque pour la première fois en cause d’appel ;

• qu’en tout état de cause, il est constant que le quartier de la Guillotière est infesté de rongeurs, qu’il n’est pas démontré qu’elle est à l’origine de la présence de nuisibles et qu’elle en est en réalité elle-même victime.

Dans ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 11 septembre 2020, la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé demande à la Cour de :

• Débouter la SARL La Main Cachée de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

En conséquence :

• Confirmer l’ordonnance du 6 avril 2020 dans toutes ses dispositions ;

• Condamner la SARL La Main Cachée à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais de nettoyage et de déblatisation ;

• Condamner la SARL La Main Cachée à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner la SARL La Main Cachée à payer les frais irrépétibles ainsi que les dépens, y compris les frais d’exécution.

La SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé soutient en premier lieu qu’il y a lieu de confirmer l’application de la clause résolutoire, alors que :

• les causes du commandement du 4 novembre 2019 n’ont pas été honorées par la SARL La Main Cachée, les paiements intervenus n’ayant pas couvert l’intégralité des sommes dues au

bailleur ;

• depuis son installation, le restaurant La main cachée n’exécute pas ses deux obligations principales : entretenir le local loué et payer ses loyers, en contravention avec les dispositions de l’article 1728 du code civil ;

• ainsi, le local donné à bail est très mal entretenu et suscite une gêne considérable pour les occupants de la copropriété au sein de laquelle il se situe, les locaux étant notamment infestés de blattes germaniques qui se répandent dans toute la copropriété, le foyer de contamination des blattes se situant dans le local de la SARL La Main Cachée ;

• elle est donc mal venue pour de soutenir que le bailleur manque à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat qui les lie.

En second lieu, le bailleur conteste l’existence d’un cas de force majeure, rappelant que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, une maladie, même grave, ne constitue ni un événement imprévisible ni un événement insurmontable, permettant au débiteur de se dégager de son obligation de paiement.

En dernier lieu, elle se considère fondée à voir condamner la SARL La Main Cachée à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation des frais de nettoyage et de déblatisation qu’elle a dû engager.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE :

I : Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail, l’urgence existant par essence au regard de l’atteinte aux droits du bailleur.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 4 novembre 2019, délivré à la SARL La Main Cachée, lequel mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, et de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir :

• Reliquat au 30 juin 2019 : 147,71 euros

• Echéances de juillet, août et septembre 2019 : (1.018,19 euros X 3)

• Echéances d’octobre et novembre 2019 (1.018,19 euros X 2).

Soit un total de 4.038,66 euros après déduction d’un versement de 1.200 euros effectué le 5 septembre 2019.

La SARL La Main Cachée avait jusqu’au 4 décembre 2019 (date d’expiration du délai d’un mois) pour purger les causes du commandement.

Dans ce délai, elle a versé la somme de 1.500 euros le jour du commandement, puis a opéré deux versements de 1.200 euros et 2.400 euros le 28 novembre 2019, soit un total de 3.900 euros, ces versements n’étant pas contestés par le bailleur et figurant d’ailleurs à un décompte du 15 mars 2021 que celui-ci verse aux débats.

Aucun autre réglement n’est intervenu avant le 4 décembre 2019.

A cette date, le locataire restait donc redevable de la somme de 138,66 euros (4.038,66 euros -3.900 euros)

Force est de constater que les causes du commandement n’ont pas été purgées dans leur intégralité dans le délai d’un mois.

Il doit donc normalement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire, en application des dispositions contractuelles, le fait qu’un chéque de 1.100 euros établi au mois de février 2020 n’ait pas été encaissé étant sans incidence puisque ce chèque en tout état de cause a été établi postérieurement au 4 décembre 2019.

La SARL La Main Cachée soutient toutefois que le bailleur s’est prévalu de mauvaise foi de l’acquisition de la clause résolutoire et qu’elle ne peut dès lors recevoir exécution.

En vertu des dispositions de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi et dès lors que le ballieur n’a pas invoqué de bonne foi la mise en jeu de la clause résolutoire, celle-ci doit effectivement être écartée.

En l’espèce, si l’appelante fait état du défaut de délivrance de quittance de loyers ou de l’absence de régularisation des charges, pour autant elle ne démontre pas en quoi ces manquements, à supposé établis, sont de nature à caractériser la mauvaise foi du bailleur.

L’appelante lui reproche également de n’avoir pas encaissé un chéque de 1.100 euros remis en février 2020 pour lui avoir retourné en janvier 2021, mais il ressort des pièces produites que ce chèque n’a pas été encaissé par l’administrateur de l’intimée parce qu’il ne comportait aucune référence locative et donc aucunement pour accroitre délibérément le montant de la dette.

Enfin, s’agit des évènements postérieurs à l’ordonnance de référé du 6 avril 2020, ils ne sont pas de nature à caractériser une mauvaise foi du bailleur dans une demande de mise en jeu de la clause résolutoire qui est bien antérieure.

La mauvaise foi du bailleur n’est donc pas établie.

Enfin, si les différents documents et certificats médicaux versés aux débats attestent que la gérante de la SARL La Main Cachée est atteinte de pathologies d’une réelle gravité depuis plusieurs années, la preuve n’est pas pour autant rapportée qu’à la date de délivrance du commandement, au mois de novembre 2019, elle a été dans l’impossibilité totale d’exploiter son fonds de restauration en raison de

ses problèmes de santé et plus précisément d’un évènement irrésistible caractérisant la force majeure.

Dès lors, la clause résolutoire est bien acquise et le bail se trouve résilié de plein droit à la date du 4 décembre 2019, avec toutes conséquences de droit.

La Cour confirme en conséquence la décision déférée de ce chef.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1^er, du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

C’est donc à raison que le premier juge a ordonné l’expulsion de la SARL La Main Cachée et de tout occupant de son chef en cas de non restitution des lieux dans le délai d’un mois courant à compter de la signification de l’ordonnance.

La Cour confirme en conséquence la décision déférée de ce chef.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, étant rappelé qu’à compter de la date de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, c’est à raison que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation due par la SARL La Main Cachée depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre charges.

Toutefois, cette indemnité ne peut dans le cadre de la procédure de référé et au visa des dispositions de l’article 835 alinéa 2 précité, qu’être accordée à titre provisionnel.

Elle doit par ailleurs avoir pour point de départ le 5 décembre 2019, l’acquisition de la clause résolutoire du bail étant constatée au 4 décembre 2019 à minuit.

La Cour infirme la décision déférée de ces chefs et statuant à nouveau condamne la SARL La Main Cachée à verser à la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel, outre charges à compter du 5 décembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il ressort du décompte produit par la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé en date du 1^er mars 2021 que l’obligation de la SARL La Main Cachée au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation à la date du 1^er janvier 2020 retenue par le juge des référés n’était pas sérieusement contestable, après déduction des frais de commandement de 168,29 euros, à hauteur de la somme de 2.175,04 euros, loyer de janvier 2020 inclus.

Dès lors, c’est à raison que le premier juge a condamné la SARL La Main Cachée, à titre provisionnel, à payer à la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé la somme de 2.175,04 euros, échéance du mois de janvier 2020 comprise, outre intérêts.

En conséquence, la Cour confirme la décision déférée de ce chef.

II : Sur la demande de remboursement des frais de nettoyage et de déblatisation présentée par la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé

Outre qu’elle n’est pas présentée sous la forme provisionnelle, cette demande, nouvelle en cause d’appel, est irrecevable car sans lien avec la procédure initiale, à savoir une demande de mise en jeu de clause résolutoire pour non réglement des loyers.

La Cour déclare en conséquence la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé irrecevable en sa demande.

III : Sur les demandes accessoires

La SARL La Main Cachée succombant, la Cour confirme la décision déférée qui l’a condamnée aux dépens, étant observé que, contrairement à ce que soutient la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé, les frais d’exécution n’ont pas à être intégrés dans les dépens.

La Cour confirme également la condamnation prononcée au titre des frais irrépétibles, soit 800 euros, justifiée en équité.

La SARL La Main Cachée, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel.

En équité, la Cour la condamne également à payer à la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la SARL La Main Cachée à verser à la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre charges à compter du 1^er février 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux et, statuant à nouveau :

Condamne la SARL La Main Cachée à verser à la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel, outre charges à compter du 5 décembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Confirme la décision déférée pour le surplus ;

Déclare la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé irrecevable en sa demande remboursement à hauteur de 3.000 euros au titre des frais de nettoyage et de déblatisation ;

Condamne la SARL La Main Cachée aux dépens à hauteur d’appel ;

Condamne la SARL La Main Cachée à payer à la SCI de Mise en valeur de l’architecture du temps passé, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT