N° RG 18/01691

N° Portalis DBVX – V – B7C – LSFL

Décision du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse

Au fond du 06 février 2018

Loyer commercial

RG : 16/00005

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 09 Décembre 2021

APPELANTS :

M. A Y

né le […] à […]

18 rue I-Paul Jaffres

[…]

M^me C Y

née le […] à […]

18 rue I-Paul Jaffres

[…]

M. D Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représentés par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475

et pour avocats plaidants la SELARL AMANTE-TAQUET, avocat au barreau de LYON, toque : 840

et la SELARL CORNEN-LAURET-LECLET-FAGE, avocat au barreau de BREST

INTIMEE :

SARL SPORTS DEPOT BOURG (EN ABREGE SDB)

[…]

[…]

représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1983

et pour avocat plaidant la SELARL DIXIT AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 226

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Mars 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2021

Date de mise à disposition : 09 Décembre 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Annick ISOLA, conseiller

— A E, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, A E a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 29 octobre 1987 M. I-J Y a donné à bail commercial à la SARL Sports Dépôt Bourg un local destiné à l’activité de vente d’articles de sport et de loisirs, situé […] à Bourg-en-Bresse, pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 1987 et moyennant un loyer annuel initial de 84'000 F.

Par avenant au bail, du 4 novembre 1993, les parties ont convenu d’étendre la surface commerciale au premier étage de l’immeuble dénommé 'galerie’en fixant le loyer global à 114'000 F.

Suivant acte authentique du 8 juillet 2008, conclu entre M. A Y devenu propriétaire

de l’immeuble et la société Sports Dépôt Bourg, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2007, moyennant un loyer annuel de 24'312.€

Le loyer annuel, révisé au 1er juillet 2016 selon la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE s’élève depuis lors à 28'332 €.

Par acte d’huissier, en date du 17 décembre 2015, M. A Y a donné congé au preneur avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel de 60'000 € HT, en demandant également que la taxe foncière soit désormais à la charge du preneur ainsi que la quote-part des charges de nettoyage du bâtiment.

Par courrier en réponse du 8 janvier 2016, la société Sports Dépôt Bourg a accepté l’offre de renouvellement mais seulement sur la base du loyer actuel avec sa révision du 1er juillet 2016.

M. Y a communiqué parallèlement au preneur un rapport d’expertise immobilière de M. X, évaluant le loyer renouvelé à 72'000 € HT.

La société Sports Dépôt Bourg ayant maintenu sa position, M. A Y et ses enfants, M^me C Y et M. D Y, bénéficiaires de donations sur l’immeuble, ont notifié à la société Sports Dépôt Bourg un mémoire en déplafonnement du loyer commercial afin de fixer le loyer annuel à la somme de 60'000 € HT et de dire que le preneur prendra en charge la taxe foncière et les frais de nettoyage de l’escalier à hauteur du tiers des dépenses de la taxe d’ordures ménagères, au prorata des surfaces occupées.

Dans son mémoire en réplique la société Sports Dépôt Bourg a confirmé sa position antérieure .

Par acte d’huissier du 1er décembre 2016, M. A Y , M^me C Y et M. D Y ont fait assigner la SARL Sports Dépôt Bourg devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse aux fins d’expertise judiciaire.

Par jugement du 2 mai 2017 le tribunal a désigné à cette fin M. G-H.

L’expert a déposé son rapport le 25 septembre 2017, concluant, principalement, que le montant du loyer ne saurait excéder la seule variation indiciaire.

Par jugement en date du 6 février 2018, le juge des loyers commerciaux a :

' débouté M. A Y , M^me C Y et M. D Y de leur demande de désignation d’un géomètre,

' dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer,

' dit que le bail était renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail initial à compter du 1er juillet 2016,

' fixé le loyer à 28'348 € HT par an et en principal, outre les charges prévues au bail, à compter du 1er juillet 2016,

' condamné in solidum M. A Y , M^me C Y et M. D Y à payer à la SARL sports dépôt pour la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum les mêmes aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Par déclaration du 5 mars 2018, M. A Y , M^me C Y et M. D Y ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées le 28 décembre 2018, les consorts Y demandent à la cour :

' d’infirmer le jugement querellé,

' de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 60'000 € hors-taxes et hors charges, par an et ce, à compter du 1er juillet 2016,

' de juger que le différentiel résultant de la fixation du loyer de renouvellement portera intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet,

' de juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

' de condamner la SARL Sports Dépôt Bourg à leur payer la somme de 4 000 €

en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' de condamner la SARL Sports Dépôt Bourg aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris le coût de l’expertise judiciaire.

Ils font valoir que le déplafonnement du loyer est justifié par :

' l’augmentation de la taxe foncière du bâtiment qui révèle l’augmentation de la valeur locative et qui modifie l’équilibre du contrat,

' l’évolution des facteurs locaux de commercialité, du fait de la transformation importante du quartier avec un impact favorable sur la clientèle de ce quartier (aménagement de la gare SNCF et création d’un parc de stationnement, augmentation du trafic ferroviaire).

Ils font valoir également que la surface du local donné à bail est importante et que l’expert judiciaire applique à tort une décote sur la valeur locative alors même qu’il existe une augmentation des prix pratiqués pour les grandes surfaces dans le voisinage.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 26 juin 2018, la SARL Sports Dépôt Bourg demande, de son côté, à la cour :

' de confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé,

' de condamner in solidum M. A Y , M^me C Y et M. D Y au paiement de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise.

Elle fait valoir :

' que l’évolution de la taxe foncière est semblable à celle du loyer et qu’il n’existe pas de modification dans les obligations respectives des parties,

' que les travaux de rénovation du parvis de la gare SNCF a entraîné la suppression de nombreux parkings et un impact négatif sur la fréquentation du magasin,

' qu’il en va de même du déplacement de la gare routière, dès lors que la clientèle ne passe plus par la […] pour ses achats,

' que l’augmentation des transports bénéficie essentiellement à la clientèle estudiantine qui ne passe pas par la […],

' que son chiffre d’affaires a baissé régulièrement entre 2013 et 2016,

' que les prix de comparaison et de loyer ont été justement appréciés par l’expert judiciaire et que M. F Z qui l’a assistée dans le cadre de la procédure a également conclu à l’absence de déplafonnement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’aux termes de l’article 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Que les éléments constitutifs de la valeur locative sont définis aux articles R 145-3 à R 145-8 du code de commerce ;

Que le cinquième élément, les prix pratiqués dans le voisinage, n’est pas pris en considération en tant que facteur propre pour apprécier la modification de la valeur locative

Attendu que s’agissant des caractéristiques du local et spécialement, le mesurage de la surface utile et de la surface pondérée, réalisé de façon contradictoire par l’expert judiciaire, les consorts Y ne formulent plus devant la cour de contestation et ne demandent plus la désignation d’un géomètre ;

Attendu qu’il est constant que la destination des lieux n’a pas changé depuis l’avenant au bail du 4 novembre 1983 ;

— Sur les obligations respectives des parties

Attendu que les consorts Y qui se réfèrent notamment au rapport de leur expert M. X, font valoir que la taxe foncière sur la période 2007-2015 a connu une augmentation de 75,57 %, tandis que, durant la même période, les loyers ont augmenté de 16,54 %, ce qui traduit, selon eux, un déséquilibre notable dans les obligations respectives des parties ;

Que l’expert judiciaire et les experts des parties, ont constaté cette évolution, mais que M. Z, l’expert du preneur, a relevé également que la progression de la taxe foncière et du loyer avait évolué selon le même montant, d’environ 4 000 € entre 2007 et 2016 ;

Qu’il convient aussi de noter, à l’instar du premier juge, que le montant indiqué de la taxe foncière par les époux Y concerne l’immeuble entier et non pas seulement des locaux loués, ce qui rend difficile l’appréciation de la perte de rendement invoquée au titre du local commercial ;

Qu’en considération des éléments de la cause, il n’est pas établi que l’augmentation de la taxe foncière à la charge du bailleur soit suffisamment importante, en l’espèce, pour être considérée comme de nature à modifier l’équilibre du contrat ;

— Sur les facteurs locaux de commercialité

Attendu que les locaux donnés à bail sont situés […], sur un axe fréquenté de liaison de la gare SNCF avec le centre-ville mais que cette avenue ne constitue pas un axe de circulation majeure et que les locaux se trouvent au nord de l’avenue, moins dynamique commercialement que le sud à proximité immédiate de la gare ;

Que l’évolution de la population et la situation des commerces dans la zone de chalandise n’ont pas connu de modifications notables pendant la durée du bail ;

Qu’en effet, les commerces présents dans l'[…] et aux alentours sont principalement de commerce de restauration et d’alimentation qui drainent une clientèle habituelle en provenance du quartier ou des administrations voisines pour le déjeuner de midi ;

Que les passants sont principalement des lycéens qui effectuent le trajet quotidien ou hebdomadaire de leur domicile à leur établissement scolaire et qui ne constituent pas une clientèle privilégiée pour l’activité d’un magasin de sport car les horaires d’ouverture ne correspondent pas à ceux de leurs trajets ;

Que la gare SNCF de Bourg-en-Bresse a fait l’objet d’un réaménagement entre 2010 et 2014, (traitement des abords et rénovation du bâtiment principal) et que la gare routière située face à l’entrée principale a été déplacée au sud, au niveau de la rue Larguillière, ce qui a détourné, par cette voie, le flux d’une partie des piétons vers le centre-ville ;

Que si dans le cadre de ces travaux deux nouveaux parkings ont été créés, les stationnements dans les rues adjacentes sont devenus payants, ce qui n’a pas eu d’impact favorable sur l’activité du preneur ;

Que l’augmentation alléguée du trafic TER bénéficie principalement à une clientèle pendulaire, largement constituée des lycéens précités et que rien ne prouve que la remise en service fin 2010 de la ligne Haut Bugey, permettant une liaison TGV avec Genève, ait réellement augmenté la fréquentation des commerces du quartier ;

Attendu qu’ainsi les facteurs locaux de commercialité, soit n’ont pas subi de modifications notables, soit n’ont pas subi d’évolution favorable au commerce exercé par la société Sports Dépôt Bourg, comme l’a justement relevé le premier juge ;

Attendu, en conséquence qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer commercial et que le jugement querellé doit être confirmé en ce qu’il a dit que le bail sera renouvelé aux mêmes conditions que le bail initial , moyennant un loyer de 28'348 € HT par an, outre les charges prévues au bail ce, à compter du 1er juillet 2016 ;

Attendu que les dispositions du jugement concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance doivent être également confirmées ;

Que les consorts Y supporteront les dépens d’appel et devront régler, en cause d’appel, à la

société Sports Dépôt Bourg la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, tandis qu’ils seront eux-mêmes déboutés de leur demande devant la cour sur ce même fondement ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, et en dernier ressort,

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. A Y , M^me C Y et M. D Y à payer à la SARL Sports Dépôt Bourg la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. A Y , M^me C Y et M. D Y de leur demande sur ce même fondement,

Condamne in solidum M. A Y , M^me C Y et M. D Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT