Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 6 avril 2021, n° 20/02907

TGI Lyon 10 février 2020

CA Lyon
Infirmation partielle 6 avril 2021

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur Z X était débiteur d'un arriéré de charges et a confirmé la condamnation au paiement des sommes dues.
Rejeté
Frais de syndic non justifiés
La cour a jugé que les frais de recouvrement ne pouvaient être inclus dans la somme réclamée, sauf pour les frais de mise en demeure.
Rejeté
Difficultés financières
La cour a estimé que l'octroi de délais de paiement était illusoire compte tenu de la situation financière de Monsieur Z X et de son non-paiement des charges courantes.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. Z X a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal de grande instance de Lyon qui l'avait condamné à payer des charges de copropriété et des honoraires de syndic. La cour d'appel a d'abord confirmé les condamnations relatives aux arriérés de charges, actualisant le montant à 5 592,71 euros et 895,60 euros pour les appels de fonds. En revanche, elle a infirmé la décision concernant les honoraires du syndic, réduisant la somme due à 64,50 euros, considérant que les frais de recouvrement n'étaient pas justifiés comme étant exceptionnels. La demande de M. Z X pour des délais de paiement a été rejetée, la cour estimant que sa situation financière ne permettait pas d'envisager un échelonnement. La cour a donc confirmé en partie et infirmé en partie la décision de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 6 avr. 2021, n° 20/02907
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	20/02907
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lyon, 10 février 2020, N° 20/00036
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Christine SAUNIER-RUELLAN, président
Avocat(s) :	Catherine DUFAUDRoxane DIMIER
Cabinet(s) :	SELARL DPG & ASSOCIES
Parties :	Syndic. de copro. LE PLAZA GABRIEL A GABRIEL

Texte intégral

N° RG 20/02907 – N° Portalis DBVX-V-B7E-M7K4

Décision du

Président du TJ de LYON

Au fond

du 10 février 2020

RG : 20/00036

ch n°

Syndic. de copro. […]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 06 Avril 2021

APPELANT :

M. Z X

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2020/6126 du 28/05/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

Représenté par M^e Catherine DUFAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 993

INTIMÉE :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé ' […], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA BOURGUIGNON PALLUAT, administrateur de biens, dont le siège social est sis […], pris en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Janvier 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Janvier 2021

Date de mise à disposition : 06 Avril 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— A B-C, conseiller

— Mireille QUENTIN DE GROMARD, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, A B-C a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Z X est copropriétaire au sein de l’immeuble « Le Plaza Gabriel », […], de deux lots numérotés 41 et 63, correspondant à un appartement et un garage.

A ce titre, il est tenu au règlement des charges communes afférentes, à hauteur de 127/10 000 èmes.

Aux motifs qu’ Z X avait cessé, depuis l’été 2018, tout versement, ce en dépit des relances adressées par le syndic, d’une sommation de payer lui ayant été signifiée le 11 décembre 2018, puis d’une mise en demeure étant intervenue le 9 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel », par exploit délivré le 23 décembre 2019, l’a assigné devant le président du tribunal de grande instance de Lyon, statuant comme en matière de référé, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, afin de le voir condamner au paiement des charges de copropriété dues et à échoir ainsi qu’aux honoraires de recouvrement du syndic.

Par ordonnance du 10 février 2020, rendue selon la procédure accélérée au fond, (anciennement comme en matière de référé) le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lyon a :

Condamné Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel » la somme de 1 720,19 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 9 octobre 2019,

Condamné Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel » la somme de 4 229,10 euros au titre des appels de fonds 2019/2020 devenus exigibles,

Condamné Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel » la somme de 1 144,50 euros au titre des frais de syndic récupérables sur le copropriétaire concerné,

Condamné Z X aux dépens,

Condamné Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel » la somme de 600 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur X a interjeté appel de l’intégralité de cette décision par déclaration faite par RPVA au greffe de la Cour d’appel le 9 juin 2020.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par voie électronique le 9 juillet 2020, Z X demande à la Cour de :

Dire et juger qu’il est redevable de la somme totale de 5 449,29 euros au titre des charges de copropriété échues au 9 octobre 2019 et des provisions sur charges devenues exigibles au titre des appels de fonds 2019/2020 ;

Rejeter les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires au titre des honoraires de syndic et à titre subsidiaire de limiter les honoraires du syndic aux frais de mise en demeure, et à titre infiniment subsidiaire de réduire les sommes réclamées ;

Lui accorder la possibilité de s’acquitter des sommes dues par 23 mensualités de 50 euros, le solde devant intervenir à la 24^e échéance ;

Rejeter la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

Il expose principalement à l’appui de ses prétentions :

— qu’il ne conteste pas devoir les sommes qui lui sont réclamées au titre des charges de copropriété et des appels de fonds devenus exigibles, dont à déduire toutefois une somme de 500 euros versée le 23 mars 2020 ;

— qu’en revanche, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, la somme réclamée au titre des honoraires du syndic est infondée, alors que les diligences concernées ne sont pas des diligences exceptionnelles, que la tarification appliquée lui est inopposable outre que le texte prévoit que les frais du syndic peuvent être écartés en équité en raison de la situation économique des parties au litige, ce qui est son cas puisque sa situation financière est particulièrement obérée ;

— qu’il est fondé à solliciter des délais de paiement, en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de ses difficultés, notamment la perte de son emploi, dont il justifie, étant précisé qu’il vient de trouver un travail de formateur qui lui permet de reprendre pied.

Par conclusions régularisées par voie électronique le 22 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel » demande à la Cour de :

Débouter Z X de toutes ses demandes et prétentions contraires,

Confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant des condamnations de la manière suivante :

Condamner Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel », […] à Lyon 6^e, la somme de 5 592,71 euros au titre des charges échues au 15 juillet 2020 ;

Condamner Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel », […] à Lyon 6^e, la somme de 895,60 euros au titre des appels à échoir de l’exercice courant ;

Condamner Z X à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel », […] à Lyon 6^e, la somme de 1 402,50 euros au titre des honoraires du syndic récupérables sur le copropriétaire concerné ;

Condamner Z X à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel », […] à Lyon 6^e, la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, en sus des sommes déjà mises à sa charge à ce titre devant le tribunal judiciaire de Lyon ;

Condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir :

— que depuis le mois de juillet 2018, Z X n’a effectué qu’un seul règlement, le 23 mars 2020, de 500 euros et qu’il sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en sus des charges courantes qu’il n’est pas même en mesure d’acquitter manifestement, demande qui ne saurait aboutir tant elle est irréaliste, alors que si de tels délais étaient accordés, serait dûe à la 24^e mensualité la somme de 4 392 euros, soit la quasi-totalité de la dette ;

— que depuis que l’ordonnance a été rendue, Monsieur X n’a toujours pas repris le paiement des charges courantes ;

— qu’il s’oppose fermement à tout octroi de délais compte tenu de l’importance de la dette et de l’absence de toute perspective d’apurement dans un délai raisonnable ;

— qu’il va devoir verser une rémunération exceptionnelle à son syndic au titre des diligences accomplies en vue du recouvrement des charges, ce conformément au contrat les liant ;

— que les diligences accomplies par le syndic sont bien de nature exceptionnelle dès lors qu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux des sommes dues au syndicat des copropriétaires et que, pour ce faire, le syndic est contraint de mandater des auxiliaires de justice (huissiers, avocats), seuls habilités à représenter le syndicat des copropriétaires devant les juridictions ;

— qu’en l’espèce, il est justifié de ces démarches non seulement par la production des mises en demeure adressées à Z X, mais encore par les factures émises au titre du suivi de dossier et le contrat de syndic en cours ;

— que dans ce contexte, l’ordonnance devra être confirmée et Z X condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme actualisée de 1 402,50 euros au titre des honoraires du syndic.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la créance de Z X à l’encontre de la copropriété

En vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires peut demander au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, la condamnation du copropriétaire qui n’aurait pas acquitté la provision de charges appelée à sa date d’exigibilité et dans le délai de trente jours de la mise en demeure à cette fin qui lui a été délivrée, à lui régler non seulement l’arriéré de charges mais également les provisions de charges non encore échues résultant du budget provisionnel, dont la déchéance du terme est alors prononcée.

Sur le fondement de ces dispositions, et au regard des éléments produits par le syndicat des copropriétaires et du justificatif d’une mise en demeure délivrée le 9 octobre 2019 et demeurée vaine, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lyon a condamné Z X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 720,19 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 9 octobre 2019, et la somme de 4 229,10 euros au titre des appels de fonds 2019/2020 devenus exigibles.

Z X reconnaît le caractère justifié de ces condamnations, qu’il ne conteste aucunement.

Le syndicat des copropriétaires, qui verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 22 mars 2017, le décompte individuel de charges pour l’exercice 2017/2018, l’état des dépenses de l’immeuble pour l’exercice 2017/2018, les appels de fonds pour les exercices 2018/2019 et 2019/2020, justifie par ailleurs par la production d’un décompte actualisé des sommes dues par Z X :

— que celui-ci est débiteur au 15 juillet 2020 d’un arriéré de charges de 5 592,71 euros (le versement du 23 mars 2020 de 500 euros étant pris en compte),

— qu’une somme de 895,60 euros est due au titre des appels de fonds à échoir de l’exercice 2019/2020 (ravalement de façade),

Ces montants actualisés ne sont pas non plus contestés par Z X.

En conséquence la Cour confirme la décision déférée s’agissant des condamnations prononcées au titre de l’arriéré de charges et des appels de fonds devenus exigibles, mais actualise la créance à hauteur de :

—  5 592,71 euros pour l’arriéré de charges, arrêté au 15 juillet 2020,

—  895,60 euros au titre des appels de fonds à échoir de l’exercice 2019/2020, sommes auxquelles Z X doit être condamné.

Les honoraires du syndic sont, en revanche, contestés par Z X, lequel sollicite l’infirmation de la décision déférée de ce chef.

Cette contestation doit être appréciée au regard des dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014, laquelle pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante, prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 sus-visé, en son article 29, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, seules les prestations particulières énumérées dans ce décret pouvant faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les ' frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires', dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu’il suit :

• Mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• Relance après mise en demeure,

• Constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

• Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, dans le cadre de la procédure de première instance, le syndicat des copropriétaires faisait état d’une somme de 1 144,50 euros au titre des honoraires du syndic pour frais de recouvrement récupérables sur le propriétaire concerné, se décomposant ainsi qu’il suit :

• Frais de mise en demeure, 19 octobre 2018 : 40 euros,

• Frais de mise en demeure, 16 novembre 2018 : 24,50 euros,

• Remise dossier à huissier, 6 décembre 2018 : 480 euros,

• Remise dossier à avocat, 14 mai 2019 : 480 euros,

• Suivi dossier avocat, 16 septembre 2019 : 120 euros.

Si les frais de mise en demeure, prévus au contrat type ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l’huissier de justice et l’avocat, et le suivi du dossier transmis à l’avocat ne se justifient, selon le contrat type, qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, il ne peut être considéré, en l’espèce, qu’il en est ainsi alors que le syndic ne justifie aucunement de diligences complexes relatives à la constitution du dossier pour remise à l’huissier de justice ou à l’avocat ou au suivi du dossier transmis à l’avocat, si ce n’est par la production des factures correspondantes aux frais réclamés à ce titre, lesquelles ne comportent aucune mention particulière sur ce point.

Il s’ensuit que les frais sus-visés ne pouvaient être inclus dans la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais exposés par le syndic liés au recouvrement des sommes dues et que seule la somme de 64,50 euros, correspondant aux mises en demeure, pouvait être retenue.

La Cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel » la somme de 1 144,50 euros au titre des frais de syndic récupérables sur le copropriétaire concerné et, statuant à nouveau :

Condamne Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel » la somme de 64,50 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le syndic contre Z X.

Le syndicat des copropriétaires sollicite par ailleurs l’actualisation de ce montant pour y inclure la somme de 120 euros correspondant à un suivi du dossier avocat du 11 décembre 2019 et celle de 138 euros correspondant à un suivi dossier appel du 9 mars 2020.

Au regard des éléments précédemment exposés et pour les mêmes raisons, la Cour rejette la demande du syndicat des copropriétaires relative à l’actualisation de la somme sus-visée.

2) Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Z X, qui était au chômage, a travaillé comme formateur à compter de janvier 2020 pour un salaire de 1 200 euros mensuel, suivant contrat à durée déterminée, mais n’a pu être maintenu dans son activité en raison du confinement lié à l’épidémie de covid 19.

Il doit rembourser chaque mois un crédit immobilier dont les échéances sont de 1 004,81 euros.

Son épouse travaille comme coiffeuse à temps partiel, son salaire variant de 300 euros à 600 euros mensuels, le couple ayant par ailleurs un enfant à charge.

Ces éléments révèlent une situation financière obérée et dans ces conditions, l’octroi de délais de paiement est illusoire, d’autant plus qu’Z X n’a toujours pas repris le paiement des charges courantes, et alors que par ailleurs il n’appartient pas aux autres copropriétaires de se substituer à lui dans le paiement de ses charges.

La Cour rejette en conséquence la demande de délais de paiement présentée par Z X.

3) Sur les demandes accessoires

La Cour confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné Z X, partie perdante, aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros, justifiée en équité.

Z X qui succombe principalement, est condamné aux dépens à hauteur d’appel.

En équité, au regard de la situation financière obérée d’Z X et alors qu’il n’a succombé que partiellement, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée s’agissant des condamnations prononcées au titre de l’arriéré de charges et des appels de fonds devenus exigibles, et, après actualisation :

Condamne Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel », la somme de 5 592,71 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 15 juillet 2020 ;

Condamne Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel », la somme de 895,60 euros au titre des appels de fonds à échoir de l’exercice 2019/2020 ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel » la somme de 1 144,50 euros au titre des frais de syndic récupérables et, statuant à nouveau :

Condamne Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel » la somme de 64,50 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le syndic contre Z X ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel » relative à

l’actualisation de la somme due au titre des frais de recouvrement engagés par le syndic contre Z X ;

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné Z X aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Z X aux dépens à hauteur d’appel ;

Rejette la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Plaza Gabriel » sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT