N° RG 20/06214 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NHJK

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond du 26 octobre 2020

RG : 20/00577

Z

C/

X

B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 08 Septembre 2021

APPELANT :

M. Y Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

INTIMÉE :

Madame F G B née X, en son vivant retraitée, demeurant à […], née 51 BOURG-EN-BRESSE (01000), le […], veuve de Monsieur A B et non remariée, décédée à PIERRE-BENITE(69310), le […].

Aux droits de laquelle vient son fils :

Monsieur C B, consultant, demeurant CHABRILLAN (26400) quartier Saint-Romain, né à […], le […]

Représenté par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Régis BERTHELON, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 26 Mai 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Mai 2021

Date de mise à disposition : 08 Septembre 2021

Audience tenue par Karen STELLA, président, et H I-J, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, H I-J a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— H I-J, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 22 juillet 2011, Madame F G B a donné à bail commercial à Y Z pour un usage exclusif de boulangerie pâtisserie, et autres activités de restauration rapide ou à emporter, des locaux situés 7/[…], moyennant un loyer annuel de 5.496,80 euros, outre 10 % de charges, payable mensuellement par avance.

Aux termes de cet acte, Y Z, en cas de cession du fonds, restait solidairement tenu avec le cessionnaire au respect des obligations découlant du bail jusqu’à son expiration.

Par acte sous-seing privé du 23 janvier 2014, Y Z a cédé son fonds de commerce à la SARL Hugolena, laquelle s’est trouvée subrogée dans les droits et obligations du preneur à compter du 1^er janvier 2014.

Des loyers sont demeurés impayés.

Un premier commandement visant la clause résolutoire du bail est intervenu le 25 février 2015 à la suite duquel, celui-ci n’étant pas suivi d’effet, une procédure en résiliation de bail a été initiée devant

le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon.

Par ordonnance du 21 mars 2016, le juge des référés a condamné solidairement Y Z et la SARL Hugolena à payer la somme provisionnelle de 2.572,40 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 14 mars 2016, a accordé à la SARL Hugolena et Y Z des délais de paiement, les autorisant à s’acquitter de la dette en deux versements de 1.286,20 euros chacun les 5 avril et 5 mai 2016, en sus des échéances courantes et a suspendu pendant ces délais les effets de la clause résolutoire.

Aux motifs qu’il existait un nouvel arriéré de loyers, par acte d’huissier du 19 septembre 2019, le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour une somme de 7.358,37 euros au titre de l’arriéré locatif au 19 septembre 2019, 3^e trimestre 2019 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à Y Z par exploit du 24 septembre 2019 et par le même acte, il lui a été fait sommation de payer la somme de 7.643,18 euros, comprenant les frais d’huissier.

Aux motifs que ce commandement était resté sans effet, Madame F G B, par acte d’huissier du 14 février 2020, a assigné la SARL Hugolena ainsi que Y Z devant le juge des référés aux fins de voir notamment :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner l’expulsion de la SARL Hugolena et celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

• Condamner solidairement la SARL Hugolena et Y Z à lui payer la somme provisionnelle de 8.813,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2020,

• Condamner solidairement la SARL Hugolena et Y Z au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros, ce sous astreinte.

En défense, Y Z a conclu au rejet des demandes de Madame F G B, les considérant sérieusement contestables au regard de la négligence fautive du bailleur dans le recouvrement de sa créance.

Subsidiairement, après avoir rappelé qu’il n’était pas contractuellement tenu au paiement des indemnités d’occupation, il a sollicité la limitation des sommes dues par lui au 3 septembre 2020 à la somme de 3.434,82 euros et a demandé des délais de paiement et la garantie de la SARL Hugolena.

A l’audience du 9 décembre 2019, Madame F G B a actualisé sa créance à la somme de 8.558,35 euros, arrêtée au 3 septembre 2020, 3^e trimestre inclus.

Par ordonnance du 26 octobre 2020, le juge des référés du tribunal Judiciaire de Lyon a :

• constaté l’acquisition de la clause résolutoire ;

• dit que la SARL Hugolena ainsi que tout occupant de son chef, devra avoir quitté les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, et passé ce délai qu’elle pourra en être expulsée avec le concours de la force publique ;

• condamné solidairement la SARL Hugolena et Y Z à payer à Madame F G B la somme provisionnelle de 8.558,35 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 3 septembre 2020, 3^e trimestre inclus, outre intérêts ;

• Débouté la SARL Hugolena et Y Z de leurs contestations, demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et expertise ;

• Condamné solidairement la SARL Hugolena et Y Z à verser à Madame F G B une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges en cours à compter du 1^er octobre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

• Débouté Madame F G B du surplus de ses demandes ;

• Déclaré l’ordonnance commune aux créanciers inscrits ;

• Condamné la SARL Hugolena aux dépens, comprenant les frais de commandement et de dénonciation aux créanciers inscrits ;

• Condamné la SARL Hugolena à payer à Madame F G B la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés retient en substance :

• que la négligence fautive de Madame F G B dans le recouvrement des sommes dues n’est pas démontrée ;

• que la clause résolutoire est acquise et qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement, des délais ayant déjà été accordés auparavant et le bailleur n’ayant pas à supporter indéfiniment l’incurie de son preneur ou de son subrogeant.

Par déclaration enregistrée par voie électronique le 9 novembre 2020, Y Z a fait appel de l’ordonnance de référé du 26 octobre 2020, limitant son appel au rejet de sa demande de délais de paiement, à sa condamnation solidaire à payer à Madame F G B la somme provisionnelle de 8.558,35 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 3 septembre 2020, 3^e trimestre inclus, outre intérêts et à verser à Madame F G B une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges en cours à compter du 1^er octobre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Madame F G B est décédée le […].

Par ordonnance du 20 janvier 2021, le Président de la 8^e chambre a constaté l’interruption de l’instance.

Le 17 mars 2021, C B, agissant en qualité d’héritier et unique propriétaire des locaux loués, est intervenu volontairement à la procédure en constituant avocat sur la déclaration d’appel de Y Z.

Aux termes de ses dernières écritures, enregistrées par voie électronique le 19 mai 2021, Y Z demande à la Cour de :

• Infirmer l’ordonnance rendue par le Juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon le 26 octobre 2020 en ce qu’elle :

• l’a débouté de ses contestations et demande de délai de paiement,

• l’a condamné solidairement avec la société Hugolena à verser a Madame F G B, en deniers ou quittances, la somme provisionnelle de 8.558,35 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 septembre 2020, 3^e trimestre 2020 inclus, outre intérêts,

• l’a condamné solidairement avec la société Hugolena à verser a Madame F G B une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1^er octobre 2020 et jusqu’a libération complète des lieux.

Statuant à nouveau :

A titre principal,

• Débouter C B venant aux droits de Madame F G B de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre comme se heurtant à des contestations sérieuses, du fait de la négligence fautive du bailleur dans le recouvrement des loyers et de l’extinction de la dette au paiement de laquelle le cédant pourrait être tenu.

A titre subsidiaire,

• L’autoriser à s’acquitter de la somme qu’il pourrait rester devoir en 24 mensualités.

En tous les cas,

• Débouter C B venant aux droits de Madame F G B de sa demande tendant à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation comme non fondée et injustifiée, le cédant n’étant solidairement tenu au respect des obligations découlant du bail que jusqu’a son expiration.

• Condamner C B venant aux droits de Madame F G B, à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile.

• Condamner C B aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Il soutient en premier lieu qu’il existe une contestation sérieuse quant à son obligation de garantie solidaire, le bailleur ayant fait preuve d’une négligence fautive dans le recouvrement de sa créance auprès du locataire, en ce que :

• en réalité, la SARL Hugolena est constamment en situation d’impayés depuis la cession du fonds de commerce ;

• qu’à l’examen du décompte, il apparaît que, même à l’issue de la première procédure, il y a toujours eu des retards de paiement de la part de la SARL Hugolena et que si le preneur a respecté l’échéancier de règlement qui lui avait été accordé par le premier juge, en revanche, il s’est abstenu de payer le loyer courant ;

• que de ce fait, en respectant les termes de la première ordonnance, le bail serait résilié depuis plusieurs années, mettant fin de ce fait à son obligation de garantie ;

• que Madame F G B a attendu plus de trois ans pour délivrer un second commandement et ne l’a jamais, durant cette période, informé des incidents de paiement, puis a attendu cinq mois supplémentaires pour délivrer son assignation.

En second lieu, il relève également une contestation sérieuse relative à l’étendue de la clause de garantie solidaire et de ses implications, faisant valoir :

• qu’il ne doit pas les indemnités d’occupation, puisque son engagement de garantie cesse à l’expiration du bail ;

• qu’il en avait d’ailleurs été jugé ainsi à l’occasion de la première procédure ;

• que le second juge n’a d’ailleurs pas répondu sur ce point et que c’est à tort qu’il a prononcé une condamnation provisionnelle sans distinguer la nature des sommes appelées.

Il soutient qu’il en résulte que sa dette est éteinte, en ce que :

• il ne pouvait se voir réclamer aucune somme à compter du 20 octobre 2020, date de la résiliation du bail, la somme de 1.273,53 euros devant en conséquence être déduite du décompte du bailleur ;

• les paiements versés par le preneur après le 19 octobre 2020 devant, du propre aveu du bailleur, s’imputer sur l’arriéré le plus ancien, soit 8.105 euros, il ne subsiste plus rien de la dette.

A titre subsidiaire, il sollicite les plus larges délais de paiement, au regard de sa situation financière dont il justifie.

Par conclusions enregistrées par voie électronique le 22 avril 2021, C B demande à la Cour de :

• Rejeter l’intégralité des demandes de Y Z ;

• Condamner Y Z (solidairement avec la SARL Hugolena) à lui verser, venant aux droits de Madame F G B, en deniers ou quittances, la somme provisionnelle de 8.558,35 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 3 septembre 2020, 3^e trimestre 2020 inclus, outre intérêts ;

• Condamner Y Z (solidairement avec la SARL Hugolena) à lui verser, venant aux droits de Madame F G B , une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges en cours à compter du 1^er octobre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

• Condamner Y Z à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraction au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocats.

A l’appui de ses demandes, C B fait valoir en premier lieu que le mandataire du propriétaire a tout mis en oeuvre pour obtenir le règlement des sommes dues, alors que :

• une première procédure a déjà été initiée à l’issue de laquelle des délais de paiement ont été accordés et qui ont été respectés par la SARL Hugolena ;

• de multiples échanges sont intervenus avec le mandataire du propriétaire et la société locataire, qui démontrent que le dossier était suivi et que le locataire était régulièrement relancé, celui ci procédant toujours à des règlements certes incomplets mais réguliers ;

• que le montant de la dette du locataire n’a en réalité réellement augmenté qu’au cours de l’année 2019.

En second lieu, il soutient que la condamnation provisionnelle à payer l’arriéré de loyers et l’indemnité d’occupation doit être confirmée, alors que le bailleur ne s’est aucunement montré negligent.

******************

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

C B justifie, par la production d’un acte de notoriété et d’une attestation notariale du 15 mars 2021, venir aux droits de sa mère Madame F G B, décédée le […] et est donc recevable à poursuivre l’action diligentée par celle-ci de son vivant, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

1) Sur l’obligation de garantie solidaire de Y Z et l’existence d’une contestation sérieuse :

L’article 809, alinéa 2, du code de procédure civile (désormais 835 alinéa 2 du même code) dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Y Z soutient que du fait de la négligence fautive du bailleur, son obligation à garantie, issue des conditions générales du contrat de bail et de la cession consécutive, est sérieusement contestable.

Or, s’il est exact qu’il n’a pas été informé des retards de paiement avant le second commandement, pour autant il ressort des éléments produits aux débats par C B (échange de courriels avec le locataire) qu’au cours des années 2018 et 2019, le dossier était suivi de façon rigoureuse par le mandataire du bailleur, que le locataire versait régulièrement différentes sommes, dont les montants étaient inégaux, certes insuffisantes, mais qu’il régularisait avec retard.

Il ne peut dans ces conditions être considéré que le bailleur s’est montré négligent dans le recouvrement de sa créance, alors que, tout en suivant de façon ininterrompue son locataire à l’occasion des retards de paiement, il a fait preuve d’une bienveillante compréhension vis à vis de son locataire en difficulté, et alors que les retards de paiement régulièrement rattrapés pouvaient laisser à penser que la situation allait se stabiliser.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que l’obligation à garantie de Y Z est sérieusement contestable.

2) Sur l’étendue de la clause de garantie solidaire et ses conséquences :

En vertu de l’article 5 des conditions générales du contrat de bail, reprises dans l’acte de cession, le cédant reste tenu solidairement avec l’acquéreur au respect des obligations du bail jusqu’à son expiration.

Il en résulte qu’à compter du 19 octobre 2019, date d’acquisition de la clause résolutoire et donc de la fin du bail, à compter de laquelle le locataire était tenu non au versement de loyers mais au versement d’une indemnité d’occupation, Y Z n’était plus tenu à garantie, ce qui n’est que la stricte application des limites de l’engagement qu’il a souscrit.

Le juge des référés ne pouvait donc le condamner à verser des arriérés de loyers (en réalité des arriérés d’indemnité d’occupation) postérieurement au 19 octobre 2019.

En revanche Y Z était tenu de régler les arriérés de loyers jusqu’au 19 octobre 2019 inclus, ce dans la limite de ce qui n’avait pas été réglé.

Il ressort du décompte du 3 mai 2021, versé aux débats, qu’au 19 octobre 2019, il était dû la somme de 8.963,37 euros au titre des arriérés de loyers et charges, 4^e trimestre 2019 inclus.

Pour autant, aux termes du bail, le loyer était payable mensuellement d’avance, et non trimestriellement d’avance, le bailleur ayant, à tort, facturé le loyer trimestriellement d’avance alors que cela n’était pas conforme aux termes du bail.

Ainsi, au 19 octobre 2019, il était en réalité dû :

8.963,37 euros dont à déduire la somme de 1.605 euros (loyer et charges du 4^e trimestre 2019), en rajoutant le montant du loyer d’octobre 2019, calculé au prorata de 19 jours, soit 338,82 euros (534,99 euros, montant du loyer et des charges mensualisés X 19 jours /30).

Le montant des arriérés de loyers et charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire était donc de 7 .697,19 euros (8.963,37 – 1.605 euros + 338,82 euros).

Au jour de l’audience, soit le 7 septembre 2020, Il convenait également de tenir compte des sommes réglées par le locataire à compter du 20 octobre 2019, donc selon le décompte locatif :

• 535 euros les 11, 26 et 30 décembre 2019, soit un sous-total de 1.605 euros,

• 500 euros le 28 février 2020, soit un sous-total de 2.105 euros,

• 1.000 euros les 23 mars, 16 avril, 16 juin, (3.000 euros),

Soit un total de 5.105 euros.

Les sommes dues par Y Z au titre de sa garantie, au 7 septembre 2020, date à laquelle le juge des référés a fixé la créance, était donc de 2.592,19 euros (7.697,19 euros- 5105 euros).

Par ailleurs, il ressort de l’examen du décompte locatif que, postérieurement au 7 septembre 2020, le locataire a procédé à trois versements de 1.000 euros (8 et 15 septembre et 29 octobre 2020), soit un total de 3.000 euros.

Il en résulte que Y Z n’est plus tenu au titre de la garantie, les derniers versements opérés par le locataire couvrant le solde de la dette locative.

En conséquence, la Cour infirme la décision déférée qui a condamné Y Z à payer à Madame F G B la somme provisionnelle de 8.558,35euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 3 septembre 2020, 3^e trimestre inclus, outre intérêts, et statuant à nouveau :

• Dit que la condamnation provisionnelle devait être limitée à la somme de 2 592,19euros au 7 septembre 2020 ;

• Constate que, compte tenu des versements de 3.000 euros opérés par le locataire postérieurement au 7 septembre 2020, Y Z n’est plus tenu au titre de la garantie, les derniers versements opérés par le locataire couvrant le solde de la dette locative ;

• Dit n’y avoir lieu à condamner Y Z à titre provisionnel au titre de la créance locative de la société Hugolena.

3) Sur les demandes accessoires :

C B succombant, la Cour le condamne aux dépens à hauteur d’appel.

En équité, la Cour condamne C B à payer à Y Z la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour :

Infirme la décision déférée qui a condamné Y Z à payer à Madame F G B la somme provisionnelle de 8.558,35 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 3 septembre 2020, 3^e trimestre inclus, outre intérêts.

Et statuant à nouveau :

Dit que la condamnation provisionnelle doit être limitée à la somme de 2 592,19 euros ;

Constate que Y Z n’est plus tenu au titre de la garantie, les derniers versements opérés par le locataire postérieurement au 7 septembre 2020 couvrant le solde de la dette locative ;

Dit n’y avoir lieu à condamner Y Z à titre provisionnel au titre de la créance locative de la société Hugolena ;

Condamne C B aux dépens à hauteur d’appel ;

Condamne C B à verser à Y Z la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT