Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2017

(n° 539/17, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/06433

Décision déférée à la cour : jugement du 11 janvier 2017 – juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Evry – RG n° 15/00335

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la résidence Villa B, représenté par M^e G E F, administrateur judiciaire

10 rue Charles C

91230 D

représenté par M^e Michel Miorini de la Selas Miorini et associés, avocat au barreau d’Essonne

INTIMÉS

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

91230 D

défaillant

Trésor public, pris en la personne de Monsieur le comptable public, trésorerie amendes et taxe d’urbanisme d’Evry

[…]

[…]

défaillant

Sci B C D, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, anciennement dénommée Sci Flores

N° SIRET : 435 180 211 00011

[…]

[…]

représentée par M^e Albert Cohen de la Scp Cohen/Hyest, avocat au barreau d’Essonne

ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie Sollarz, avocat au barreau d’Essonne

Sa Société générale

N° SIRET : 552 120 222 00013

[…]

[…]

représentée par M^e Christophe Boré de la Scp A.K.P.R., avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 19

ayant pour avocat plaidant M^e Loren Maquin-Joffre, avocat au barreau de Val-de-Marne

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 juin 2017, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me Marie Hirigoyen, présidente de chambre

M^me Anne Lacquemant, conseillère

M. Gilles Malfre, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. Z A

ARRÊT :

—  rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne Lacquemant, conseillère pour la présidente empêchée, et par M. Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits, procédure et prétentions des parties

Propriétaire de nombreux lots dans l’immeuble sis 10 rue Charles C à D, dit «Villa B», la Sci B C D, alors Sci Flores, a été condamnée par jugement définitif du tribunal de grande instance d’Evry du 27 juin 2014 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme en principal de 38 074,67 euros outre intérêts et diverses sommes accessoires.

Faute de règlement, le syndicat, représenté par Maître E-F, administrateur judiciaire, a fait délivrer à la Sci B le 29 juillet 2015 un commandement de payer valant saisie immobilière de l’ensemble des biens possédés par la débitrice dans l’immeuble et l’a fait assigner à l’audience d’orientation.

Par jugement d’orientation du 11 janvier 2017 le juge de l’exécution d’Évry a :

— débouté la Sci B C D de ses demandes de nullité du commandement afin de saisie immobilière et de l’assignation à l’audience d’orientation, ainsi que de sa contestation relative au montant de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa B,

— mentionné la créance du syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa B au titre du jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Evry le 27 juin 2014 pour la somme totale de 35 452,43 euros arrêtée au 31 mai 2016 avec intérêts au taux légal majoré en application de l’article L. 313-4 du code monétaire et financier, à compter du 1^er juin 2016,

— cantonné la procédure de saisie immobilière initiée à l’encontre de la Sci B C D par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa B selon commandement du 29 juillet 2015 aux lots n°64 et 44 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier dénommé résidence Villa B situé à D (91230), 10 rue Charles C, ces lots constituant en un appartement de trois pièces au premier étage et une cave dans le bâtiment D,

— autorisé la vente amiable de ces biens moyennant le prix minimum net vendeur de 110 000 euros,

— ordonné la mainlevée de la saisie immobilière en ce qu’elle porte sur tous les autres lots de copropriété mentionnés dans le commandement afin de saisie du 29 juillet 2015,

— débouté la Sci B C D de ses demandes de dommages et intérêts et de délais de paiement,

— taxé les frais de poursuite à la somme de 5 980 euros toutes taxes comprises, selon l’état de frais dont une copie est annexée au présent jugement, outre les émoluments de vente de l’avocat poursuivant qui seront taxés en sus sur le fondement de l’article 14 du cahier des conditions de vente,

— fixé la date de l’audience de rappel au mercredi 3 mai 2017, rappelé diverses dispositions légales et réservé les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence «Villa B» sis 10 rue Charles C à D (Essonne), représenté par Maître G E-F, administrateur judiciaire, a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 24 mars 2017.

Ayant été autorisé, par ordonnance du 29 mars 2017, à assigner en vue de l’audience du 31 mai 2017, il a fait citer la Sci B C D, la Société générale, la Trésorerie Amendes et taxes d’urbanisme d’Évry et M. Y X.

A cette audience, un renvoi ayant été sollicité par les parties, la cour les a invitées par bulletin de même date à présenter leurs observations sur la recevabilité de l’appel concernant la taxation des frais et sur la recevabilité des demandes de la Société générale au regard de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution.

Par dernières conclusions du 22 mai 2017, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— débouter la Sci B C D de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a cantonné la procédure de saisie immobilière initiée à l’encontre de la Sci B C selon commandement du 29 juillet 2015 aux lots n° 64 et 44 de l’état descriptif de division, autorisé la vente amiable de ces biens moyennant le prix minimum net vendeur de 110 000 euros, ordonné la mainlevée de la saisie immobilière en ce qu’elle porte sur tous les autres lots de copropriété mentionnés dans le commandement afin de saisie du 29 juillet 2015, taxé les frais de poursuite à la somme de 5 980 euros toutes taxes comprises, selon l’état de frais dont une copie est annexée au présent jugement, outre les émoluments de vente de l’avocat poursuivant qui seront taxés en sus sur le fondement de l’article 14 du cahier des conditions de vente,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— statuant à nouveau, valider la saisie pour l’ensemble des lots, débouter la Sci B C D de sa demande en cantonnement de la saisie et de sa demande de vente amiable,

— en cas de vente amiable, dire et juger qu’elle concernera l’ensemble des lots visés dans le commandement de payer valant saisie immobilière et taxer les frais de poursuite à la somme de 7 129,21 euros TTC outre les émoluments de vente de l’avocat poursuivant qui seront taxés en sus sur le fondement de l’article 14 du cahier des conditions de vente,

— en cas de vente forcée, fixer la date de l’audience de vente, fixer la mise à prix à la somme de 47 000 euros, statuer sur la désignation de l’huissier et sur les modalités de visite et de publicité,

— dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation.

Par dernières conclusions du 13 juin 2017, la Société générale, intimée, demande à la cour de :

— débouter la Sci B C D de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— «constater» qu’elle dispose d’un titre exécutoire à l’encontre de la Sci B C D en vertu duquel a été prise une hypothèque judiciaire provisoire et qu’elle est créancière de cette société de la somme de 448 116,96 euros sauf mémoire,

— en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a cantonné la procédure de saisie immobilière aux lots numérotés 64 et 44 dépendants de l’ensemble immobilier sis 10 rue Charles C à D ([…], ordonné la mainlevée de la saisie immobilière en ce qu’elle porte sur tous les autres lots de copropriété mentionnés dans le commandement afin de saisie du 29 juillet 2015 et autorisé la vente amiable des lots n°64 et 44 au prix minimum net vendeur de 110 000 euros,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus, valider la saisie portant sur l’ensemble des lots tels que visés dans le commandement de payer valant saisie du 29 juillet 2015, débouter la Sci B C D de sa demande en cantonnement de la saisie, débouter la Sci B C D de sa demande de vente amiable,

— pour le surplus, faire droit aux demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires.

Par dernières conclusions du 13 juin 2017, la Sci B C D, ci-après «Sci B», demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de :

— rejeter toutes les demandes de Maître E-F, ès qualités d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa B,

— à titre principal, annuler la procédure de saisie-immobilière engagée à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa B, constater l’absence de créance certaine, liquide et exigible, dire nulle la procédure de saisie immobilière,

— dire irrecevables et rejeter les demandes de la Société générale,

— à titre subsidiaire, dire la saisie immobilière de l’intégralité des lots de copropriété qu’elle possède dans l’immeuble abusive, en conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire que la procédure de saisie immobilière sera cantonnée sur l’un ou plusieurs des lots suivants :

* les lots constituants les parkings extérieurs, n°24, 25, 26, 27, 32, 33, 34 pour 7 000 euros chacun,

* les lots constituants parkings intérieurs, n°18, 19, 20, 21, 22 et 23 pour 15 000 euros chacun.

— à titre très subsidiaire, lui accorder, après décompte établi entre les parties, les plus larges délais de paiement à hauteur de 24 mois pour s’acquitter du règlement de sa dette,

— à titre infiniment subsidiaire, l’autoriser à procéder à la vente amiable de son bien immobilier,

— en tout état de cause, rejeter "toutes les demandes de l’administrateur judiciaire" et le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Sur les assignations délivrées le 10 avril 2017, à personne se déclarant habilitée à le recevoir pour le Trésor public et en l’étude de l’huissier pour M. X, ces intimés n’ont pas constitué avocat.

SUR CE

— Sur les demandes de la Société générale

Régulièrement attraite à l’audience d’orientation, ce qu’elle ne conteste pas, la Société générale n’a pas constitué avocat à cette audience et n’y a formé aucune demande. Ses prétentions formées pour la première fois en cause d’appel seront donc déclarées irrecevables, en ce compris celles tendant à s’associer aux demandes du syndicat, et ce en application de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution aux termes duquel toute contestation ou demande incidente qui n’a pas été formée à l’audience d’orientation doit être déclarée d’office irrecevable.

— Sur la régularité du commandement et de l’assignation

La Sci B conteste la qualité à agir de l’administrateur judiciaire du syndicat, Maître E-F, faute d’avoir produit l’ordonnance du tribunal de grande instance d’Evry du 10 juillet 2012 la désignant à cet effet, visée au commandement et à l’assignation.

Le syndicat réplique que la mention de cette date résulte d’une erreur de plume et qu’il produit aux débats l’ordonnance désignant Maître E-F en date du 14 février 2014. Cette ordonnance, rendue par le délégué du président du tribunal de grande instance d’Evry, désigne en effet Maître E-F comme administrateur provisoire de la copropriété pour une durée d’une année sans faire référence à une ordonnance antérieure. Les ordonnances postérieures sont produites, notamment celle du 16 février 2016 prorogeant la mission pour une durée d’une année. L’erreur relevée par l’intimée est donc sans conséquence sur la validité du commandement, Maître E-F ayant qualité pour représenter le syndicat.

La Sci B demande encore que soit prononcée la nullité de l’assignation, soutenant que l’habilitation de l’administrateur pour agir à son encontre résultant d’une assemblée générale du 10 octobre 2014 est nulle en raison de «multiples vices» l’entachant, notamment des erreurs de numérotation des lots ainsi que le nom d’un autre copropriétaire en lieu et place du sien. C’est cependant à bon droit que le premier juge a retenu qu’une autre assemblée du 16 février 2016 avait rectifié ces erreurs, la tardiveté de sa réunion ne faisant pas obstacle à ladite régularisation. L’habilitation est donc régulière.

— Sur le montant de la créance

Le titre fondant la saisie est un jugement. En application de l’article R. 121- 1 du code des procédures civiles d’exécution, ni le juge de l’exécution, ni la cour ne peuvent en modifier le dispositif. C’est donc vainement que la Sci B croit pouvoir soutenir que la créance serait «inexistante», en raison d’erreurs relatives au décompte des tantièmes affectant les appels de charges et de charges décomptées alors que les lots correspondants ne lui appartenaient plus. Il est au demeurant constant, ainsi que l’a relevé le premier juge, que l’intimée ne critique pas précisément le décompte et ne chiffre pas la somme qu’elle estime indue. Au surplus, elle n’a pas jugé utile d’interjeter appel du jugement du 27 juin 2014, alors même que les ventes qu’elle évoque seraient intervenues en 2009, bien antérieurement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette contestation.

— Sur l’abus de saisie et le cantonnement

La Sci estime abusive la saisie pratiquée en ce qu’elle porte sur la totalité des lots qu’elle possède dans la copropriété, d’une valeur totale très supérieure selon elle à la créance. Le premier juge ayant cantonné la saisie aux seuls lots numéros 64 et 66 (un appartement de trois pièces et la cave correspondante) et donné mainlevée du surplus, le syndicat poursuit l’infirmation de cette disposition, faisant valoir que la valeur de ces deux lots ne suffira pas à désintéresser la totalité des créanciers inscrits outre son propre privilège, les créances déclarées en dehors de la sienne étant d’un montant de près de 55 000 euros et le montant des charges privilégiées de plus de 28 000 euros au 23 février 2017, alors que le juge a fixé le prix plancher à 110 000 euros.

Il doit être rappelé qu’aux termes de l’article R. 321-12 du code des procédures civiles d’exécution, le débiteur, pour obtenir le cantonnement de la saisie à certains lots seulement, doit établir que la valeur de ces biens est suffisante pour désintéresser le poursuivant et les créanciers inscrits, et non pas seulement les déclarants, étant rappelé qu’il résulte des articles L. 331-1 et R. 332-2 du code des procédures civiles d’exécution que tout créancier inscrit même non déclarant conserve des droits éventuels dans la distribution portant sur le solde disponible, et que la Société générale évoque une créance de plus de 400 000 euros.

Force est de constater que la Sci B n’établit nullement que la vente des seuls parkings intérieurs et extérieurs, dont elle chiffre la valeur à 7 000 euros pour chacun des 7 parkings intérieurs et 15 000 euros pour chacun des 6 parkings extérieurs, soit au mieux une somme totale de 124 000 euros, sera suffisante, le premier juge ayant justement relevé que la possibilité de trouver des acquéreurs potentiels pour treize emplacements de parkings dans une petite ville était incertaine. Il n’est pas davantage démontré que le cantonnement ordonné par le premier juge soit de nature à désintéresser l’ensemble des créanciers.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a ordonné le cantonnement aux lots 64 et 44 et la demande de cantonnement aux seuls lots constitués des parking sera rejetée.

La Sci B n’apportant au soutien de sa demande de vente amiable aucun élément de nature à démontrer qu’elle se préoccupe sérieusement d’y procéder, celle-ci sera rejetée et la vente forcée de l’ensemble des biens saisis ordonnée, le jugement étant infirmé en ce sens.

Il résulte de cet ensemble d’éléments que la saisie ne présente aucun caractère abusif. La demande de dommages-intérêts de ce chef est infondée et sera rejetée.

— Sur les autres demandes

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de délais présentée par la Sci B faute de toute pièce de nature à justifier cette demande, en particulier aucun élément sur sa situation financière.

La demande de vente amiable étant rejetée, la question de la taxe est sans objet étant toutefois rappelé aux parties à toutes fins que la vérification des frais taxables par le juge de l’exécution est une procédure sommaire qui ne relève pas de l’appel de droit commun.

Il appartiendra au créancier poursuivant d’obtenir une date de vente auprès du juge de l’exécution, lequel est seul compétent pour statuer sur les modalités de visite et de publicité, le montant de la mise à prix, prérogative du seul créancier poursuivant, n’ayant par ailleurs pas à être fixé par le juge en dehors du cas prévu à l’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution .

Les dépens d’appel seront supportés par la Sci B qui succombe. Il n’y a pas lieu d’y inclure le coût des visites, diagnostics et réactualisations, ces frais devant être soumis au juge de l’exécution aux fins de taxation.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les prétentions de la Société générale,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a cantonné la procédure de saisie immobilière aux lots n°64 et 44 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier dénommé résidence Villa B, autorisé la vente amiable de ces biens moyennant le prix minimum net vendeur de 110 000 euros et ordonné la mainlevée de la saisie immobilière en ce qu’elle porte sur tous les autres lots de copropriété mentionnés dans le commandement afin de saisie du 29 juillet 2015,

Statuant à nouveau de ces chefs

Ordonne la vente forcée de l’ensemble des biens saisis,

Rejette toute autre demande,

Condamne la Sci B C D aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE