N° RG 19/05607

N° Portalis DBVX-V-B7D-MQ7C

Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 07 juin 2019

RG : 1118001239

A

C/

X

D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2021

APPELANTE :

M^me E A

73 avenue I J

69290 Y

Représentée par M^e Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS, avocat au barreau de LYON, toque : 538

INTIMÉS :

M. F X, décédé le […]

[…]

[…]

M^me Z K D veuve X, décédée le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Géraldine DUSSERRE-ALLUIS, avocat au barreau de LYON, toque : 955

INTERVENANT :

M. G X tuteur de Madame D Z K veuve de X F

[…]

[…]

Représenté par M^e Géraldine DUSSERRE-ALLUIS, avocat au barreau de LYON, toque : 955

M^me H C

avenue I J

69290 Y

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 07 Décembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Juin 2021

Date de mise à disposition : 29 Septembre 2021

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Rendu par défaut à l’égard de H C, publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Karen STELLA, conseiller en application de l’article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant acte sous seing privé régularisé en date du 16 avril 2015, monsieur F X a donné bail à madame E A, une maison de 120 m² comprenant 4 pièces, située […]

I J à Y (69290) moyennant un loyer mensuel de 550'' sans charges.

Au motif que le logement serait insalubre, les loyers cessaient d’être payés.

En date du 9 novembre 2017, monsieur F X a fait délivrer à madame E A, un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 7.700'' correspondant aux loyers allant du mois d’octobre 2016 au mois de novembre 2017. En vain.

Une assignation en résiliation de bail pour non-paiement des loyers s’élevant à la somme de 9 350 euros et expulsion était délivrée à la demande de monsieur F X, en date du 19 février 2018 à l’encontre de madame E A

Monsieur F X est décédé le […].

Madame Z, K D veuve X, usufruitière du bien, est intervenue volontairement à l’instance par l’intermédiaire de son tuteur, monsieur G X.

Madame A a opposé l’état d’insalubrité du logement donné à bail en versant un constat d’huissier en date du 18 avril 2018 signalant l’absence de VMC, des traces de moisissures sur les murs, le manque de fusibles et disjoncteurs sur le tableau électrique et d’importants problèmes d’électricité outre deux arrêtés préfectoraux : le premier en date du 17 avril 2018 qui a conclu que l’installation électrique présentait des problèmes de sécurité et un danger grave et imminent pour les occupants du logement ce qui nécessitait de la part du propriétaire des mesures urgentes pour supprimer les risques, le second arrêté d’insalubrité du 14 août 2018 frappant le logement d’interdiction temporaire d’habiter avec des travaux à réaliser sous six mois après relogement des locataires s’agissant du coin cuisine, de chauffage, de la ventilation, murs, des sols, des plafonds très dégradés, des menuiseries intérieures et extérieures, de l’isolation thermique, de la réfection de l’enduit autour d’une fenêtre). L’ARS a effectué un contrôle de l’exécution des mesures. Au 16 janvier 2019, seuls le remplacement des fenêtres, la mise aux normes de l’installation électrique et l’isolation du plafond coin cuisine avec pose d’une plaque BA 13 ont été faits. L’ARS a conclu que, compte tenu du fait que l’ensemble des travaux ne sont pas terminés, les loyers restent suspendus. Ce compte-rendu a été adressé à l’ensemble des parties dont le bailleur.

Par jugement en date du 7 juin 2019 rendu par le tribunal d’instance de LYON, il a été rendu la décision suivante :

• Condamne madame L A à payer, en deniers ou quittances valables, à madame Z D veuve X, représentée par son tuteur, monsieur G X, la somme de 14.050'' (quatorze mille cinquante euros) au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté, l’échéance du mois d’avril 2018 incluse,

• Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 16 avril 2015 sont réunies,

• Suspend pourtant ses effets et autorise madame L A à s’acquitter de la condamnation ci-avant prononcée par 36 versements d’au moins 300'' (trois cents euros) en plus du loyer courant,

• Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail ne sera pas résilié,

• Dit qu’en revanche, toute mensualité restée impayée justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet avec toutes les conséquences ordinaires en pareille matière,

• Ordonne l’exécution provisoire.

Madame E A interjetait appel de cette décision et obtenait en référé devant la juridiction de monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de LYON, l’arrêt de l’exécution provisoire de ce jugement.

Madame A a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été effectué le 12 février 2020.

Sur le fond, dans ses dernières écritures n°2, madame A a demandé à la Cour de :

• Infirmer le jugement du tribunal d’instance de LYON en date du 7 juin 2019 dans son intégralité

A titre principal,

• Dire et juger le logement insalubre et qu’il existe un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,

• Dire et juger que Madame E A est bien fondée à exercer son droit à l’exception d’inexécution,

• Dire et juger que la clause résolutoire prévue par le bail d’habitation ne peut produire effet,

• Dire et juger que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles et légales,

• Constater le préjudice de Madame A.

En conséquence :

• Débouter Madame Z K D veuve X, représentée par G X en sa qualité de tuteur, de ses demandes, fins et prétentions,

• Condamner Madame Z K D veuve X, représentée par G X en sa qualité de tuteur, à payer la somme de 5.000 ' Madame E A au titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire :

• Octroyer un délai de 36 mois à Madame E A pour s’acquitter de sa dette locative.

En tout état de cause :

• Dire et juger Monsieur A non redevable des sommes sollicitées par les demandeurs,

• Condamner Madame Z K D veuve X à régler la somme de 1 000 ' au titre de l’article 700 du Code procédure civile en rapport avec la procédure de première instance et 2 500 ' au titre des frais irrépétibles engagés au titre de la procédure d’appel,

• Condamner Madame Z K D veuve X aux entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que le tribunal n’a pas tenu compte des arrêtés préfectoraux ni du compte-rendu de l’ARS qui n’a pas levé la suspension de loyer. Aucun relogement n’est intervenu ce qui aurait pu permettre de prétendre au paiement de loyers. Le bailleur est de mauvaise foi. Madame X ose prétendre qu’elle ne s’est jamais plainte de l’état du logement alors que figure dans le bail lui-même, l’obligation du bailleur de faire des travaux à type de changement de fenêtre, isolation et remise aux normes de l’électricité. Ce logement est à l’évidence inhabitable. Ne pas délivrer un logement décent engendre un préjudice de jouissance. Or, le bailleur n’a pas pris la peine d’exécuter les travaux prescrits par le préfet contraignant la locataire et ses fils à vivre dans des conditions déplorables pendant plusieurs années. Le peu de travaux effectués n’est pas de nature à permettre de considérer que le maintien dans ces lieux était possible. Le bailleur n’a pas exécuté les entiers travaux de mise en conformité avant la fin du bail. En cas de confirmation de la résiliation du bail, les plus larges délais de paiement doivent lui être octroyés au vu de sa situation étant sans emploi et bénéficiaire du RSA.

Suivant conclusions d’intimée, Madame Z D veuve X et son tuteur ont demandé à la Cour de’ :

• Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

• Rejeter l’intégralité des demandes de E A à son encontre,

• La condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle a repris le raisonnement du premier juge.

Madame Z D veuve X est décédée le […].

Par courrier du 22 juin 2020, maître B, notaire, informait le conseil de madame A que le bien loué, à la suite d’une donation partage, se trouvait être la seule propriété de madame H C.

Par acte en date du 14 septembre 2020 madame A a donc assigné madame H C et demandé à la Cour de :

• Infirmer le jugement déféré dans son intégralité,

A titre principal :

• Dire et juger le logement insalubre et qu’il existe un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,

• Dire et juger que Madame E A est bien fondée à exercer son droit à l’exception d’inexécution,

• Dire et juger que la clause résolutoire prévue par le bail d’habitation ne peut produire effet,

• Dire et juger que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles et légales,

• Constater le préjudice de Madame A.

En conséquence :

• Débouter Madame H C de ses demandes, fins et prétentions,

• Condamner Madame H C à payer la somme de 5.000 ' Madame E A au titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire :

• Octroyer un délai de 36 mois à Madame E A pour s’acquitter de sa dette locative,

En toute état de cause :

• Dire et juger Monsieur A non redevable des sommes sollicitées par les demandeurs,

• Condamner Madame H C à régler la somme de 1 000 ' au titre de l’article 700 du Code procédure civile en rapport avec la procédure de première instance et 2 500 ' au titre des frais irrépétibles engagés au titre de la procédure d’appel,

• Condamner Madame H C aux entiers dépens.

Assignée à l’étude de l’huissier instrumentaire, madame C n’a pas constitué avocat devant la Cour. Le présent arrêt sera rendu par défaut à l’égard de H C.

L’affaire plaidée le 14 juin 2021 à 9 heures a été mise en délibéré au 29 septembre 2021.

SUR QUOI LA COUR

En dépit du décès de Madame X en cours de procédure, la Cour doit examiner les

demandes qu’elle a formulées dans ses conclusions d’intimées aux fins de confirmation du jugement étant observé qu’en ne concluant pas, Madame C, est réputée s’être appropriée les motifs du jugement déféré en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Madame C est devenue la bailleresse du logement litigieux au décès de Madame X.

Sur la demande en paiement et l’exception d’inexécution

En application des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu comme obligation première de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 6 de la même loi et 2 du décret du 30 janvier 2002, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants.

Il appartient à celui qui se plainte de l’indécence ou de l’insalubrité d’un logement d’en rapporter la preuve qui peut se faire par tous moyens.

Madame A n’a pas contesté ni l’existence ni le montant de la créance de loyers et charges impayés à hauteur de 14 050 euros. Mais, elle a soulevé l’exception d’inexécution au motif que son logement était déclaré insalubre.

Il est exact que Madame A n’a pas en amont sollicité du juge, en application de l’article 20-1 de la loi de 1989, une réduction ou une suspension de son loyer jusqu’à exécution des travaux de remise aux normes lorsque le logement ne répond pas aux normes de décence du décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

Il est de principe que face à l’inexécution ou à la mauvaise exécution de l’obligation de délivrance par le bailleur, le locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution et refuser de payer le loyer. La seule exception à ce principe est la preuve d’un local totalement inhabitable.

Le fait que la locataire, qui a peu de moyens financiers, se soit maintenue dans les locaux ne doit pas être de nature à présumer que le logement était habitable.

En l’espèce, dès la conclusion du bail en 2015, le bailleur s’était engagé à prendre en charge des travaux d’isolation et d’électricité notamment, soit des travaux intéressant la sécurité du locataire et le clos et le couvert du logement.

Le constat d’huissier produit du 18 avril 2018 a insisté sur les problèmes d’humidité, la maison étant dépourvue de VMC, outre une installation électrique rudimentaire et dangereuse avec des fils et des fourreaux non protégés ni isolés. Le Préfet du Rhône a pris un arrêté sur un rapport de l’ARS, chargée de faire une évaluation de l’état d’insalubrité du logement, confirmant que l’installation électrique présente un danger grave et imminent pour la santé et la sécurité des personnes occupant le logement et l’immeuble. Il a prescrit au bailleur des mesures urgentes pour y remédier. Le propriétaire a été mis en demeure de réagir sous 8 jours à compter de la notification de l’arrêté.

Madame A produit un second arrêté préfectoral en date du 14 août 2018 qui sur le fondement d’un rapport de l’ARS a conclu que le logement constituait un danger pour la santé des personnes qui l’occupent en raison des multiples désordres suivants :

• absence de dispositif de chauffage adapté au logement

• dispositif de ventilation naturelle inefficace et non conforme

• installations de combustion dans des pièces avec ventilation inefficace avec risque

• d’intoxication au monoxyde de carbone présence d’humidité ayant entraîné la dégradation des murs (salon) du plafond de la salle d’eau WC,

• communication directe entre les WC insuffisamment ventilés et la pièce où se préparent et se prennent les repas

• risque de chute de personnes au niveau de la mezzanine (absence de garde-corps, d’escalier)

• menuiseries intérieures et revêtement de certains murs et plafonds dégradés

• menuiseries extérieures en bois (porte d’entrée et fenêtres) dégradées

• défaut d’isolation thermique

• installation électrique présentant des problèmes de sécurité

• toiture de l’appentis en mauvais état

• planche de rive manquante au niveau de la toiture de la façade côté Ouest

• enduit autour de la fenêtre de la façade côté Ouest dégradé

• investissement de la remise pour se créer un coin cuisine

L’arrêté préfectoral a déclaré le logement insalubre avec obligation pour le propriétaire de proposer un hébergement temporaire à la locataire, le logement étant interdit à l’habitation à titre temporaire jusqu’à mainlevée du présent arrêté. Il a prescrit les treize travaux à faire pour remédier à l’état d’insalubrité. Il a averti que la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité ne pourra être prononcée qu’après constatation de la conformité de la réalisation des travaux prescrits par les agents compétents.

Madame A démontre que les travaux ne sont pas terminés au 16 janvier 2019 puisque seules les fenêtres ont été remplacées, l’installation électrique mise aux normes et l’isolation du coin cuisine. Le courrier du préfet du Rhône en date du 1^er août 2019 communiqué à la locataire mais également à l’usufruitière Z D épouse X et à la nu-propriétaire H X épouse C précisait que les travaux n’étant pas terminés, les loyers demeuraient suspendus.

Madame X a produit des factures de travaux correspondant à la mise en sécurité électrique, à la réfection des menuiseries extérieures, de la porte, du faux plafond de la cuisine avec création d’un chauffage électrique en 2018 outre l’attestation de conformité du système électrique. Pour autant, elle ne renverse pas la présomption de la persistance de l’insalubrité du logement puisqu’il n’est fourni aucune mainlevée de l’arrêté préfectoral constatant la réalisation de la totalité des travaux prescrits pour mettre fin à l’état d’insalubrité de l’appartement. Dans ses conclusions, elle n’a d’ailleurs pas fait le moindre état des arrêtés préfectoraux d’insalubrité et courrier du préfet du Rhône l’avisant que les travaux effectués ne permettaient toujours pas de lever l’état d’insalubrité du logement dont les loyers demeuraient suspendus.

Compte tenu de l’importance des désordres affectant le logement qui a été déclaré insalubre et inhabitable par la préfecture, ces désordres ne pouvant qu’exister dès l’origine du bail, il est fait droit à l’exception d’inexécution soulevée par Madame A d’autant que le loyer a été déclaré suspendu par l’autorité préfectorale du fait de la déclaration d’insalubrité.

La Cour infirme le jugement déféré en ce qu’il a prononcé une condamnation à paiement à l’encontre de Madame A au titre des loyers impayés qui n’avaient pas de cause. La Cour constate que la demande de Madame A au sujet de Monsieur A est sans objet.

Sur la résiliation du bail et les conséquences de la résiliation

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire contenue dans le bail s’applique automatiquement et s’impose au juge en cas de non-paiement des causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire dans un délai de deux mois suivant sa délivrance.

Or, en l’espèce, Madame A étant fondée à ne pas honorer son obligation de paiement, la

clause résolutoire prévue au bail en son article 12 et visée dans le commandement de payer en date du 9 novembre 2017 ne peut produire effet. Compte tenu des importants manquements du bailleur quant à son obligation de délivrance d’un logement décent et ne mettant en jeu ni la santé ni la sécurité du locataire, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi.

Ces deux éléments privent la clause résolutoire de tout effet.

La Cour infirme le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, suspendu ses effets et octroyé des délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

Il appartient à Madame A de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité. Elle a visé tant feue Madame D veuve X que H C, en sa qualité de propriétaire depuis le décès de l’usufruitière s’agissant de sa demande de condamnation.

Selon l’article 6 de la loi de 1989, le bailleur est tenu de remettre à son locataire un logement décent et de lui délivrer en bon état d’usage et de réparation en lui en assurant la jouissance paisible.

Madame C ne s’est pas constituée pour faire valoir sa défense. Elle était nu-propriétaire du logement au moment où Madame X avait repris l’instance au décès du bailleur. Les conséquences dommageables de l’exécution d’un contrat se transmet aux héritiers à condition que la demande ait été faite avant la survenue du décès.

En l’espèce, la demande indemnitaire a été faite en première instance du vivant de Madame X qui a repris l’instance au décès de Monsieur X.

La faute du bailleur a été suffisamment démontrée ci-dessus, et à sa suite celle de l’usufruitière et de la nu-propriétaire, aucun n’ayant pas entièrement exécuté leur obligation de mise à disposition d’un logement non insalubre ni obtempéré, sans délai, en trouvant une solution d’hébergement durant les travaux urgents, aux injonctions de la préfecture en laissant la locataire, qui n’avait pas d’autre choix que de rester dans les lieux du fait de la faiblesse de ses moyens financiers, dans une importante précarité. Cet état insalubre a été subi depuis l’origine et durant plusieurs années. Le préjudice de jouissance paisible est suffisamment établi. Madame A, fournit les éléments nécessaires pour qu’il soit fixé à hauteur de 4 000 euros de dommages et intérêts.

La Cour infirme le jugement sur ce point et statuant à nouveau, condamne H C à payer à Madame A la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Madame C, partie qui succombe, doit supporter les dépens de première instance et d’appel.

En équité, Madame C est condamnée à payer à Madame A la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Constate à la fois le décès de feue K D veuve X, le fait que le bien loué à madame A est désormais la propriété exclusive de madame H C, la mise en

cause de cette dernière dans les formes de la loi,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

Dit que Madame A n’a pas de dette locative,

Constate que la demande au sujet de Monsieur A est sans objet,

Dit que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 9 novembre 2017 est privée d’effet,

Condamne H C à payer à Madame A la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne H C aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne H C à payer à Madame A la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel.

LE GREFFIER Karen STELLA, CONSEILLER

POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ