N° RG 21/01394 -N°Portalis DBVX-V-B7F-NNQA Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON en Référé du 02 février 2021

RG : 20/02012

[…]

C/

A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 19 Janvier 2022

APPELANTE :

La société SAS CITYA BARIOZ IMMOBILIER, SAS au capital de 1.000.000 d’euros, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 965 503 386, dont le siège social est situé […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 2104

INTIMÉ :

M. Z A

né le […] à BRON

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 698

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 01 Décembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Décembre 2021

Date de mise à disposition : 19 Janvier 2022

Audience tenue par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et E F-G, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, E F-G a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- E F-G, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Karen STELLA, conseiller, en application de l’article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Exposé du litige

Z A occupe un appartement situé au rez-de-chaussée de la copropriété sis […] à […], dont le syndic est la société Oralia Rosier Modica.

L’appartement situé au-dessus de celui de Z A, au 1er étage, est occupé par C X au titre d’un contrat de bail et cette location est gérée pour le compte du propriétaire de l’appartement par la société Citya Barioz Immobilier en vertu d’un mandat de gestion.

A la mi mai de l’année 2020, Z A a constaté une infiltration importante d’eaux usées au plafond des toilettes de son appartement.

Aux motifs que des hommes de l’art avaient déterminé que l’origine de cette fuite se trouvait au niveau du raccordement de la canalisation d’évacuation des eaux vannes de l’appartement du 1er étage, qu’il s’agissait d’une partie privative, et que la société Citya Barioz Immobilier n’avait effectué aucune diligence pour réparer la fuite en dépit de nombreux rappels, Z A a assigné le 15 décembre 2020 la société Citya Barioz Immobilier et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à Lyon 7ème devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir au principal condamner in solidum la société Citya Barioz Immobilier et la société Oralia Rosier Modica, syndic, à réparer sous astreinte la fuite et à l’indemniser de ses préjudices financier, moral et de jouissance.

Par ordonnance du 2 février 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon a :

• Condamné la société Citya Barioz Immobilier à faire réparer la fuite dans l’appartement de Z A dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant quinze jours, le juge de l’exécution étant compétent pour le surplus des demandes et sur la liquidation de l’astreinte ;
• Rejeté les demandes de Z A à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la […], représenté par son syndic la société Oralia Rosier Modica ;

• Condamné la société Citya Barioz Immobilier à verser à Z A la somme de 330 euros correspondant à la facture RAKOR, en réparation du préjudice financier et la somme de 700 euros à titre provisionnel correspondant aux dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance pendant sept mois ;

• Condamné la société Citya Barioz Immobilier à verser à Z A la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamné la société Citya Barioz Immobilier aux dépens, ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le juge des référés retient en substance :

• que l’origine du désordre au vu des pièces versées aux débats provient du raccordement de la canalisation d’évacuation des eaux vannes de l’appartement du 1er étage, géré par la société Citya Barioz Immobilier ;

• que le rapport Saretec indique que l’origine de la fuite concerne la partie privative de l’appartement géré par la société Citya Barioz Immobilier et qu’aucun élément concret ne vient conforter l’origine d’une fuite dans les parties communes ;

• que la société Citya Barioz Immobilier est donc responsable sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

• que du fait de sa responsabilité, elle doit indemniser Z A de son préjudice matériel et de son préjudice de jouissance.

Par acte du 23 février 2021, la société Citya Barioz Immobilier, non comparante en première instance, a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de l’ordonnance.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 2 avril 2021, la société Citya Barioz Immobilier demande à la Cour de :

Réformer l’ordonnance du 2 février 2021 dans son intégralité.•

Et ce faisant,

Rejeter toutes les demandes de Z A en ce qu’elles sont mal dirigées et infondées,•

• Condamner Z A à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société Citya Barioz Immobilier expose :

• qu’à la suite de la réception du rapport de recherche de fuite Rakor le 9 juin 2020, elle a immédiatement procédé à la commande de la réalisation des travaux réparatoires nécessaires mais que la société Rakor lui ayant indiqué qu’elle ne pouvait intervenir, elle s’est tournée vers la société Jacquelin, laquelle lui a indiqué que l’origine de la fuite se situait au niveau des parties communes, étant précisé qu’était en cause le coude de raccordement du WC de l’appartement loué à madame X à la colonne de chute de la copropriété, qui avait été intégralement rénovée par le syndicat des copropriétaires quelques années auparavant, de sorte que la responsabilité du prestataire auquel le syndicat des copropriétaires avait fait appel était engagée ;

• que compte tenu du refus du syndic d’agir contre ce prestataire, elle a pris l’initiative de commander une recherche de fuite destructive et de faire un colmatage temporaire de la fuite, ce qu’a fait la société Mosnier le 30 décembre 2020, qui a confirmé que l’origine de la fuite se situait au niveau des parties communes, ce qu’a dénié le syndic.

Elle soutient en premier lieu que le premier juge a retenu à tort sa responsabilité civile délictuelle, au visa de l’article 1240 du code civil, alors que :

• elle n’est pas propriétaire de l’appartement mais seulement le gestionnaire du bien et que le fait générateur de la responsabilité délictuelle du gestionnaire ne peut donc être la fuite litigieuse, dont seul le propriétaire pourrait éventuellement être responsable ;

• tout au plus il pourrait lui être reproché une faute contractuelle dans l’accomplissement de son mandat de gestion, laquelle n’est pas établie ;

• elle a fait preuve de beaucoup de diligence dans la prise en charge du sinistre et ce dès qu’elle en a été informée, et a pris les mesures conservatoires nécessaires pour faire cesser les nuisances ;

• le propriétaire de l’appartement qu’elle gère ne peut être considéré comme responsable puisqu’il s’agit d’une fuite provenant d’un défaut de mise en 'uvre du raccordement de la colonne de chute de la copropriété, de sorte que la responsabilité civile décennale du prestataire du syndicat est engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil, ce que confirme le rapport du 3 mars 2021 de monsieur D Y, expert ;

• surtout, la fuite étant située au niveau d’un élément incorporé dans la dalle commune, elle concerne nécessairement les parties communes, par application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

• une partie commune étant en cause, seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires pouvait être recherchée.

En second lieu, l’appelante fait valoir que le juge des référés n’était pas fondé à prononcer à son encontre une condamnation provisionnelle, en ce que :

• au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il existait de multiples contestations sérieuses à la voir condamner à titre provisionnel alors que le propriétaire de l’appartement loué à madame X, seul réel responsable si la fuite concernait les parties privatives, n’a pas été mis en cause, en l’absence de faute du gestionnaire dans l’exercice de son mandat, et du fait de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, s’agissant d’une partie commune et de son prestataire, le dommage relevant de la la garantie décennale de ce dernier.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 12 novembre 2021, Z A demande à la Cour de :

Confirmer l’ordonnance du 02 février 2021 en ce qu’elle a :

• Condamné la société Citya Barioz Immobilier à faire réaliser les travaux sous astreinte de 150 euros / jour de retard ;
• Condamné la société Citya Barioz Immobilier à régler, à titre de provision, les sommes de 330 euros au titre du remboursement de la facture RAKOR et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Infirmer l’ordonnance pour le surplus ;

Condamner à titre provisionnel, la société Citya Barioz Immobilier à lui payer la somme de 2.250 euros au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance du 02 février 2021 ;

Condamner la société Citya Barioz Immobilier à faire réparer la fuite génératrice de préjudices pour lui même et ce sous astreinte de 150euros/jour de retard à compter du 28 mars 2021 et jusqu’à la complète réparation ;

Condamner à titre provisionnel, la société Citya Barioz Immobilier à lui régler la somme de 200 euros par mois en réparation de son préjudice moral et de jouissance et jusqu’à la complète réparation de la fuite, soit au mois de décembre 2021, 38.000 euros ; (sic)

Condamner in solidum les sociétés Citya Barioz Immobilier et Oralia Rosier Modica à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais devant rester à la charge du créancier.

Z A expose :

• qu’il a constaté, à la mi-mai 2020, une infiltration importante d’eaux usées au plafond de son WC et qu’il a mandaté la société Rakor, plombier pour effectuer une recherche de fuite, laquelle dans un rapport du 5 juin 2020 a indiqué que la fuite se situait dans la dalle entre les deux étages et qu’un raccordement entre la colonne et l’évacuation du WC de l’appartement du 1er étage n’était plus étanche et était à l’origine de la fuite ;

• qu’il a alors adressé ce rapport au gestionnaire de l’appartement de madame X, lequel par courriel du 16 juin 2020 lui a confirmé qu’il intervenait pour réparer la fuite mais que, en dépit de plusieurs relances, aucune réparation n’a été effectuée, la société Citya Barioz Immobilier faisant notamment valoir que la fuite provenait des parties communes.

Z A soutient en premier lieu que la responsabilité de la société Citya Barioz Immobilier est engagée, aux motifs :

• que compte tenu du mandat de gestion la liant au propriétaire de l’appartement du 1er étage, la société Citya Barioz Immobilier doit procéder à tous les règlements de travaux ;

• qu’en dépit de relances, mises en demeure, et alors qu’une ordonnance de référé l’a condamnée à effectuer les travaux pour réparer la fuite, celle-ci n’est toujours pas réparée ;

• que ce défaut de réparation constitue une faute délictuelle engageant sa responsabilité vis-à-vis de lui, qui subit sans interruption depuis la fin mai 2020 un sinistre, alors que plusieurs entreprises qui sont intervenues sur site ont indiqué que la fuite se situait au niveau des parties privatives ;

que le rapport Y n’est pas probant, outre que cet expert ne s’est pas rendu sur les lieux.•

En second lieu, Z A soutient être fondé à demander que les travaux soient effectués sous astreinte et à voir liquider la première astreinte prononcée, soit 2.250 euros (15 jours x 150 euros) puisque la fuite est toujours en cours.
S’agissant, en troisième lieu, de l’indemnisation provisionnelle de ses préjudices, il fait valoir :

• que la persistance de la fuite engendre un préjudice de jouissance et moral du fait d’une telle situation subie pendant une crise sanitaire et un second confinement, qui doivent être indemnisés à hauteur de 200 euros par mois soit, jusqu’en décembre 2021, 19 mois à 200 euros, et donc 3.800 euros et ce jusqu’à complète réparation ;

• qu’il doit également être indemnisé de ses frais de recherches de fuite (facture Rakor) soit 330 euros.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur les demandes principales

Z A soutient que la société Citya Barioz a engagé sa responsabilité civile délictuelle, au visa de l’article 1240 du code civil, alors que les termes du mandat de gestion qui la lie au propriétaire de l’appartement du 1er étage lui imposaient d’intervenir pour réparer la fuite, qui concerne une partie privative, ce qu’elle n’a pas fait, la fuite n’ayant toujours pas, à ce jour, été réparée, et ce qui est à l’origine de son préjudice.

Le premier juge a retenu que la responsabilité civile délictuelle de la société Citya Barioz était engagée, mais au visa de l’article 1241 du code civil (faute de négligence).

Or, c’est à tort que le premier juge a statué sur la responsabilité, statuant dès lors au fond, et en a déduit que la société Citya Barioz devait d’une part procéder à la réparation de la fuite sous astreinte, et d’autre part indemniser Z A de son préjudice, alors que le juge des référés ne peut se prononcer que dans le cadre des pouvoirs qui lui sont conférés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce bien que Z A ne mentionne aucunement les dispositions textuelles relatives à la procédure de référé sur lesquelles il fonde ses demandes, la Cour retient toutefois, dans la mesure où il est demandé l’exécution d’une obligation de faire, en l’occurrence réparer la fuite, et l’indemnisation du préjudice résultant de la défaillance à y procéder, que ces demandes, dans le cadre du référé, se fondent sur les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lequel dispose :

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils (le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A la lueur de ces dispositions, il appartenait au premier juge de déterminer si l’obligation de la société Citya Barioz de réparer la fuite n’était pas sérieusement contestable et si l’obligation de la société Citya Barioz d’indemniser Z A du préjudice subi du fait de la fuite non réparée était également non sérieusement contestable.

Il convient de rappeler à ce titre que le juge des référés est le juge de l’évidence, ce qui signifie que le demandeur doit rapporter la preuve que les obligations dont il se prévaut à l’appui de ses demandes ne peuvent être sérieusement contestées.

En l’espèce il est constant car unanimement reconnu par les rapports d’homme de l’art versés aux débats (rapport de la société Rakor Plomberie du mois de juin 2020, rapport Saretec du 28 décembre 2020) :

• que Z A subit depuis le mois de mai 2020 une fuite dans les toilettes de son appartement du rez-de-chaussée ;

• que cette fuite provient de l’appartement du 1er étage, dont le propriétaire, qui n’a pas été assigné, a pour mandataire de gestion la société Citya Barioz ;

• que plus précisément la fuite se situe entre le sol de l’appartement du 1er étage et le plafond de l’appartement de Z A situé au rez de chaussée, au niveau de la dalle.

En revanche, aucune des pièces produites aux débats ne permet de retenir de façon non contestable que la fuite trouve son origine dans une partie commune ou une partie privative.

Ainsi, le rapport de la société Rakor Plomberie se limite à faire état 'd’un raccordement entre la colonne et l’évacuation du WC du niveau 1 qui n’est plus étanche'.

Quant au rapport Saretec, qui fait également état d’une fuite se situant sur le raccordement, il ne procède que par d’insuffisantes allégations en en déduisant que le raccordement est une partie privative, ne donnant aucune explication pour étayer son affirmation.

Les parties quant à elles s’opposent également sur l’origine privative ou commune de la fuite identifiée dans l’appartement du 1er étage.

Si Z A soutient qu’une partie privative est en cause, il ne se fonde que sur les rappors Saretec et Rakor dont il a été relevé qu’ils n’étaient aucunement de nature à établir de façon incontestable que la fuite avait une origine privative.

De son côté, la société Citya Barioz considère que s’agissant d’un raccordement situé sur la colonne commune, il s’agit d’une partie commune. Elle se prévaut à ce titre de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, lequel déclare partie commune tout élément intégré dans les parties communes dans le silence ou la contradiction des titres, observant que la lecture du réglement de copropriété ne permet pas de considérer 'que la jonction entre le coude et la culotte est une partie privative'.

Elle relève par ailleurs que les coudes (raccordements) ont été mis en place lors du remplacement de la colonne principale de l’immeuble par la copropriété et que la réparation incombe donc à la copropriété, à l’origine de travaux non correctement effectués par son prestataire, ce que confirme le rapport de monsieur Y, architecte, versé aux débats, dont il convient de relever toutefois qu’il ne s’est pas rendu sur les lieux.

Le syndic de copropriété a considéré de son côté que le raccordement était une partie privative, (courriel du 22 janvier 2021) en se fondant sur le règlement de copropriété, lequel en tout état de cause n’est pas produit.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’origine privative ou commune de la fuite n’est pas à ce stade établie avec l’évidence requise en référé et par voie de conséquence qu’il n’est pas plus établi de façon incontestable que la réparation querellée incombe au propriétaire de l’appartement dont la société Citya Barioz est le gestionnaire et qu’en sa qualité de mandataire, il lui incombait d’y procéder.

Bien plus, il peut en être déduit que la société Citya Barioz aurait, dans ce contexte, commis une faute vis à vis de son mandant en acceptant de réparer une fuite dont il n’était pas établi que la réparation lui incombait.
Il s’ensuit que l’obligation de la société Citya Barioz de réparer la fuite est sérieusement contestable et par voie de conséquence celle de réparer le préjudice subi par Z A de ce fait.

La Cour en conséquence infirme la décision déférée dans son intégralité et statuant à nouveau dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Z A, le surplus des demandes de Z A relatif à la liquidation de l’astreinte étant dès lors sans objet.

2) Sur les demandes accessoires

Z A succombant, la Cour infirme la décision déférée qui a condamné la société Citya Barioz Immobilier aux dépens et à payer à Z A la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau :

• Condamne Z A aux dépens de la procédure de première instance et rejette la demande présentée par Z A en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Z A, qui succombe à hauteur d’appel, est condamné aux dépens de la procédure d’appel.

En équité, compte tenu de la nature de l’affaire, la Cour rejette la demande présentée par la société Citya Barioz sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour :

Infirme la décision déférée dans son intégralité et,

Statuant à nouveau :

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Z A ;•

Condamne Z A aux dépens de la procédure de première instance ;•

• Rejette la demande présentée par Z A en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Z A aux dépens à hauteur d’appel ;•

• Rejette la demande présentée par la société Citya Barioz sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.•

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ, Karen STELLA, CONSEILLER