Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile a, 27 janvier 2022, n° 18/03691

TGI Lyon 21 mars 2018

CA Lyon
Infirmation partielle 27 janvier 2022

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation d'efficacité de l'acte
La cour a retenu que le notaire a effectivement manqué à son obligation en notifiant le compromis après l'expiration du délai pour la réitération, ce qui a entraîné une perte de chance pour les époux X.
Accepté
Droit à réparation des conséquences dommageables
La cour a jugé que les époux X avaient droit à une indemnisation pour la perte de chance de vendre leur bien au prix convenu, mais a rejeté d'autres demandes de préjudice non justifiées.
Accepté
Préjudice moral causé par les tracasseries administratives
La cour a reconnu que les époux X avaient subi un préjudice moral en raison des circonstances entourant la vente et a accordé une indemnisation à ce titre.
Rejeté
Demande de remboursement des intérêts en raison du report de la vente
La cour a estimé que les époux X n'avaient pas justifié en quoi le report de la vente avait entraîné des intérêts supplémentaires, et a donc rejeté cette demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. a, 27 janv. 2022, n° 18/03691
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	18/03691
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lyon, 21 mars 2018, N° 16/00920
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Anne WYON, président
Avocat(s) :	Delphine DESCOLLONGE
Cabinet(s) :	SCP MICHEL BRONDEL ROGER TUDELA
Parties :	SCP THOMAS - COURBON

Texte intégral

N° RG 18/03691

N° Portalis DBVX – V – B7C – LWZB

Décision du tribunal de grande instance de Lyon

Au fond du 21 mars 2018

Chambre 9 cab 09 G

RG : 16/00920

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 27 Janvier 2022

APPELANTS :

M. D X

né le […] à […]

[…]

M^me Z L J K épouse X

née le […] à […]

[…]

représentés par Maître Delphine C, avocat au barreau de LYON, toque : 1505

INTIMES :

M^e I Y

[…]

SCP G H – I Y […]

représentés par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1813

et pour avocat plaidant la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Mars 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Novembre 2021

Date de mise à disposition : 27 Janvier 2022

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Anne WYON, président

- E F, conseiller

- Annick ISOLA, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte authentique du 21 janvier 2015, dressé par M. Y, notaire associé de la SCP G H et I Y, M. D X et M^me Z L J K, épouse X (les époux X) ont signé un compromis de vente avec les époux B, portant sur la vente de la maison dont ils étaient propriétaires indivis à Bron.

Le prix de vente était fixé à 360 000 euros et les acquéreurs avaient déclaré ne pas recourir à la souscription d’un prêt, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 26 mars 2015.

Par lettre du 30 mars 2015, les acquéreurs se sont rétractés après avoir reçu le même jour une lettre de M. Y leur notifiant le compromis conformément aux dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le 5 janvier 2016, les époux X ont assigné M. Y et la SCP G H et I Y devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de voir leur responsabilité professionnelle engagée sur le fondement des articles 1382 et 1383 anciens du code civil, considérant que la notification du compromis aux acquéreurs avait été effectuée plus de deux mois après la signature du compromis et postérieurement à la date prévue pour la réitération et qu’ils avaient subi, en conséquence, des préjudices.

Le 21 mars 2018, le tribunal de grande instance de Lyon a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- condamné solidairement M. Y et la SCP G H et I Y à verser aux époux X les sommes de :

10.500 euros en réparation de leur préjudice matériel,♦ 3.667, 55 euros au titre des intérêts du prêt,♦ 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,♦

et à payer les entiers dépens de l’instance, rejetant le surplus des demandes.

Le juge a retenu que le retard mis par le notaire, à la notification du compromis, avait engagé sa responsabilité et engendré au préjudice des époux X, une perte de chance de 50 % de pouvoir vendre leur bien dans les conditions prévues.

Selon déclaration du 21 avril 2018, les époux X ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées au greffe le 14 août 2018, les époux X demandent à la cour de :

A titre principal :

- déclarer M. Y et la SCP G H et I Y solidairement responsables des préjudices subis par les époux X,

- les condamner solidairement à leur payer les sommes de :

' 21.000 euros pour le manque à gagner sur le prix de vente de la maison,

' 7.335, 09 euros au titre des intérêts de leur prêt immobilier entre le 1er avril et le 4 septembre,

' 515 euros au titre des primes d’assurance sur 5 mois,

'10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

outre intérêts de droit,

A titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger que la probabilité d’une rétractation était de 5 %,

- condamner M. Y et la SCP G H et I Y solidairement à payer aux époux X 95 % des sommes demandées à titre principal, soit :

' 19.950 euros pour le manque à gagner sur le prix de vente de la maison,

' 6.968, 34 euros au titre des intérêts de leur prêt immobilier entre le 1er avril et le 4 septembre,

' 489, 25 euros au titre des primes d’assurance sur 5 mois, ' 9.500 euros en réparation de leur préjudice moral,

outre intérêts de droit,

En tout état de cause,

- condamner solidairement M. Y et la SCP G H et I Y aux entiers dépens, autoriser Maître C à recouvrer directement contre eux ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision et les condamner au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Dans leurs dernières conclusions déposées au greffe le 13 novembre 2018, M. Y et la SCP G H et I Y demandent à la cour de :

- dire l’appel incident de 'M^e X’ recevable et bien fondé,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu une faute du notaire et un préjudice en résultant,

- dire et juger que les époux X sont défaillants dans la démonstration d’une faute de M. Y directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable,

- débouter les époux X de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont élevées à l’encontre de M. Y et de la SCP G H et I Y,

- condamner les époux X aux entiers dépens et à payer à M. Y et de la SCP G H et I Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2019.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Les époux X considèrent que le notaire a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de son acte, peu important qu’il n’existe pas de délai pour procéder à la notification du compromis de vente ; que par sa négligence il a permis aux acquéreurs de se rétracter car la clause pénale n’a pas pu commencer à jouer son rôle de dissuasion et que s’il n’avait négligé de purger le délai de rétractation de 7 jours en notifiant le compromis dès sa signature, les acquéreurs ne se seraient pas rétractés.

Ils prétendent avoir ainsi droit à la réparation de l’entièreté des conséquences dommageables de la rétractation (différence entre prix prévu et prix finalement retenu avec de nouveaux acquéreurs, perte de loyers exposés inutilement, perte des intérêts du prêt, perte des primes d’assurances exposées inutilement, sentiment de contrariété et d’inquiétude), sauf à prendre en compte la très faible probabilité d’une rétractation à hauteur de seulement 5 % dans la détermination de l’indemnisation de leur perte de chance.

M. Y et la SCP G H et I Y soutiennent que la notification du compromis aux fins de purge du délai de rétractation n’est enfermée dans aucun délai, le rédacteur de l’acte préparatoire disposant d’un délai jusqu’à la signature de l’acte authentique et même au delà pour réunir les pièces permettant la confection de l’acte ; ils ajoutent qu’il est parfaitement envisageable que des acquéreurs se rétractent à la notification du compromis, quel qu’en soit sa date.

Ils contestent par ailleurs l’existence de tout préjudice indemnisable en lien de causalité avec le grief qui est opposé au notaire, les vendeurs qui ont finalement trouvé un autre acquéreur à un prix inférieur ne pouvant imputer au notaire cette différence de prix qui lui est étrangère de la même façon que les loyers que ces derniers ont décidé de supporter avant la réitération de l’acte ou les intérêts qui dépendent du délai de revente du bien.

Ils nient enfin l’existence de tout préjudice moral subi par les vendeurs qui étaient parfaitement informés de l’existence de la faculté de rétractation des acquéreurs.

Sur ce

Le notaire rédacteur d’un acte est tenu à une obligation d’efficacité d’un acte instrumenté par lui et il doit ainsi, dans le cadre du prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, faire preuve de diligence pour que les conséquences escomptées de l’acte par les contractants produisent effet ; en particulier, le notaire chargé de réaliser une vente immobilière doit effectuer les notifications utiles afin de s’assurer de la purge du droit de rétractation prévu au bénéfice des acquéreurs par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Si ces dispositions ne précisent pas dans quel délai la notification doit être effectuée, il convient de considérer qu’elle doit intervenir dans un délai raisonnable, et en tout état de cause avant l’expiration du délai prévu pour la réitération par acte authentique.

Il est établi en l’espèce que le notaire a, le 30 mars 2015, adressé aux acquéreurs la lettre recommandée avec accusé de réception leur notifiant le compromis signé le 21 janvier précédent, alors même que le délai prévu aux termes de ce dernier pour la réitération de la vente par acte authentique s’achevait le 26 mars 2015.

Le délai de notification supérieur à trois mois et postérieur de 4 jours à l’expiration du délai pour signature de l’acte authentique ne constitue manifestement pas un délai raisonnable ; le notaire a donc ainsi manqué à son obligation d’efficacité de l’acte, engageant ainsi sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil devenu 1240.

Quelle que soit la date de notification d’un compromis de vente, il existe toujours un risque de rétractation des acquéreurs, même si ces derniers, comme en l’espèce, n’avaient pas recours à un prêt ; en adressant tardivement la notification du compromis aux acquéreurs, le notaire a augmenté ce risque de sorte que la perte de chance subie par les époux X de réitérer la vente de leur bien dans les conditions prévues doit être fixée à 70 %, infirmant en cela la décision du tribunal.

Les époux X justifient avoir finalement vendu leur bien immobilier le 4 septembre 2015 au prix de 339 000 euros, soit une somme inférieure de 21 000 euros à celle retenue aux termes du compromis de vente signé le 21 janvier 2015.

Il convient donc d’allouer aux époux X la somme de 14 700 euros correspondant au préjudice né de la perte de chance de voir ce compromis de vente réitéré par acte authentique dans le délai prévu.

M. et M^me X qui produisent au dossier le tableau d’amortissement d’un prêt immobilier souscrit par eux même le 17 décembre 2010, ne justifient en pas en quoi le report de la vente de leur immeuble leur a fait supporter des intérêts et mensualités de cotisations d’assurance supplémentaires, en l’absence de tout remboursement anticipé du prêt, justifié ou même allégué.
Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, ils doivent donc être déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre.

M. et M^me X ne justifient pas, par la production au dossier d’un rappel de paiement et d’un avis d’échéance, du paiement des loyers et charges dont ils réclament le remboursement et leur demande doit être rejetée, confirmant la décision critiquée de ce chef.

Les tracasseries administratives et le report du projet de vente des intéressés leur a causé un préjudice moral qu’il convient enfin d’indemniser à hauteur de 1 500 euros.

L’équité et la situation économique des parties ne commandent l’octroi d’aucune indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 21 mars 2018 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M. et M^me X au titre des loyers et condamné solidairement M. Y et la SCP G H et I Y aux dépens et à verser aux époux X la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. Y et la SCP G H et I Y à payer à M. et M^me X la somme de 16 200 euros en réparation du préjudice subi,

Déboute M. et M^me X de leur demande en paiement des intérêts réglés au titre d’un prêt immobilier pour la période du 1er avril au 4 septembre 2015,

Condamne solidairement M. Y et la SCP G H et I Y aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Descolloges, avocat,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT 1. N O P Q

[…]