ARRÊT N°22/

SP

R.G : N° RG 20/01549 – N° Portalis DBWB-V-B7E-FNKK

S.A.S. SOCIETE DE TRANSPORT PAR AUTOCAR DE LA REUNION ET TOURISME […]

C/

X

S.C.I. LE PUITS SAMY

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS ARRÊT DU 09 MARS 2022

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE SAINT DENIS en date du 18 AOUT 2020 suivant déclaration d’appel en date du 04 SEPTEMBRE 2020 RG n° 17/00010

APPELANTE :

S.A.S. SOCIETE DE TRANSPORT PAR AUTOCAR DE LA REUNION ET TOURISME […]

[…],

[…]

Représentant : M^e Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e Apolline DARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur A X

[…],

[…]

Représentant : M^e Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.I. LE PUITS SAMY

[…],
Représentant : M^e Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 20/09/2021

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 décembre 2021 devant M^me PIEDAGNEL Sophie, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de M^me Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 09 mars 2022.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 09 mars 2022.

* * *

LA COUR :

Suivant acte sous signature privée en date du 27 septembre 2004, M. A X, aux droits duquel vient aujourd’hui la SCI Le Puit Samy (suite à l’apport des terrains par augmentation de capital), a donné à bail commercial à la SARL Eurotocar Services un terrain nu d’une superficie d’environ 3800 m2 à usage de dépôt, parking et garage bus pour un montant mensuel de 1.200 euros fixé à 1.422,77 euros au mois de septembre 2010. Le bail, d’une durée initiale de 9 ans s’est poursuivi tacitement.

Par jugement en date du 7 septembre 2011, le tribunal mixte de commerce de Saint Denis de la Réunion a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la SARL Eurotocar Services, converti en procédure de redressement judiciaire par jugement en date du 16 novembre 2011. Puis, par jugement en date du 29 février 2012, le tribunal mixte de commerce de Saint Denis a ordonné la cession des éléments d’actifs de la société Eurotocar Services à la SAS Matis, aux droits de laquelle vient désormais la SAS Société de Transport par Autocar de la Réunion et Tourisme Océan Indien (la société START OI).

Sur saisine de M. X, par jugement en date du 16 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Saint Denis a, notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 27 septembre 2004 à compter du 11 février 2011 (la société Eurotocar Services a sous-loué les lieux à la SARL Fast Concept et à la SARL Transports X), a ordonné l’expulsion de la société Eurotocar Services ainsi que la démolition et l’enlèvement des constructions et ouvrages de toute nature édifiés ou laissés édifiés sans autorisation du bailleur dans un délai de quatre mois, sous astreinte de 400 euros par jour de retard dans un délai maximum de deux mois et a dit qu’à l’issue d’un délai de six mois après signification du jugement, la société Eurotocar Services, sera redevable d’une indemnité journalière d’occupation de 25 euros jusqu’à délaissement parfait des lieux.

Sur saisine de M. X, par jugement en date du 30 juillet 2015, le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Saint Denis a rejeté la demande de liquidation d’astreinte (faute d’avoir mis en cause la SAS Matis à qui le bail avait été cédé) et condamné M. X à payer à M^e Y pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL Eurotocar Services et de la SARL Transports X la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte extra judiciaire en date du 12 août 2015, le bailleur a signifié au preneur son congé avec offre de renouvellement moyennant fixation du montant du nouveau loyer à la somme de 180.000 euros par an. Le 5 mars 2017, un mémoire était à nouveau délivré à cette fin, contesté par le preneur qui s’estimait titulaire d’un bail verbal. Autorisé à assigner, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 150.000 euros HT par an à compter du 1er avril 2016, toutes autres clauses charges et conditions du bail restant inchangées.

Par jugement avant dire droit du 28 novembre 2017, constatant qu’un appel du jugement du jugement du tribunal de grande instance du 1er février 2017 était pendant, le juge des loyers commerciaux a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du prononcé de la décision définitive à venir.

Par arrêt en date du 7 décembre 2018, la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a :

-infirmé le jugement déféré et, statuant à nouveau

-constaté que la société START OI est devenue titulaire d’un bail commercial portant sur les terrains d’une superficie d’environ 3.800 m2 situés chemin Souprayen, au lieu dit Ravine à Marquet à La Possession par suite de la cession qui lui en a été faite par jugement du 29 février 2012 du tribunal mixte de commerce de Saint Denis

-débouté M. X et la SCI Le Puits Samy de leur dommages-intérêts

-condamné la société START OI à payer à M. X et la SCI Le Puits Samy la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. (excluant tout « nouveau » bail verbal ou pas et considérant que la société START OI tenait ses droits du bail commercial initialement souscrit le 27 septembre 2004)

Par jugement en date du 20 août 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et rejeté la demande de fixation d’un loyer provisionnel distinct du loyer en cours. (consignation de 1.500 euros à la charge de M. X et la SCI Le Puits Samy : dépens réservés)

M. Z, expert judiciaire a déposé son rapport le 15 mai 2020. Il a conclut que les travaux réalisés au cours du bail avaient modifié de manière substantielle la consistance et l’importance des surfaces affectées à l’exploitation et que la valeur locative du terrain nu pouvait être estimé à 3.770 euros et la valeur locative de l’ensemble immobilier dans sa consistance actuelle à 7.830 euros.

Dans son mémoire après expertise, M. X et la SCI Le Puit Samy ont demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du bail renouvelé à compter du 1er avril 2016 à la somme principale de 7.830 euros par mois, avec intérêts au taux légal sur les échéances échues depuis le 1er avril 2016 et capitalisation.

La START OI a conclu au débouté des prétentions de M. X et la SCI Le Puits Samy et subsidiairement à la fixation du loyer à la somme de 3.016 euros mensuel et à l’application de l’article R145-34 limitant l’application de la hausse à 10% du loyer antérieur.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 18 août 2020, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion a :

-constaté qu’à compter du 26 août 2008, le bailleur est la SCI Le Puits Samy au lieu et place de M. A X

-fixé à la somme mensuelle de 7.319 euros HT le lover en principal dû par la société START OI à compter du 1er avril 2016 pour le renouvellement pour 9 années du bail commercial consenti pour les locaux a usage commercial situés […], lieu dit ravine à […]

-dit que le loyer fixé portera intérêts pour chaque échéance échues non payées, au taux légal à compter de l’assignation du 18 mai 2017

-ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins

-jugé que la variation de loyer découlant de l’application du nouveau loyer fixé ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente

-ordonné l’exécution provisoire

-condamné la société START OI à payer à M. A X et la SCI Le Puits Samy la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

-condamné les parties pour moitié chacune aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire diligentée dans le cadre de la procédure.

Par déclaration au greffe en date du 4 septembre 2020, la STAR OI a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 mai 2021, la STAR OI demande à la cour, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce et 1231-7 du code civil, de :

-débouter M. X et la SCI Le Puits Samy de l’intégralité de leurs demandes

-infirmer les chefs critiqués du jugement entrepris et, statuant à nouveau :

A titre principal

-juger que les conditions du déplafonnement du loyer ne sont pas remplies

A titre subsidiaire, s’il était jugé que le loyer pouvait être déplafonné

-juger que le montant du loyer révisé n’excédera pas la somme de 3.016 euros mensuel (soit 0,8 euros/m 2) eu égard à la valeur locative de la chose louée

-juger que seuls les intérêts légaux peuvent être prononcés, à compter de la décision rendue et à l’exclusion de toute capitalisation

En tout état de cause

-condamner in solidum M. X et la SCI Le Puits Samy à verser à la société START OI la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

-condamner in solidum M. X et la SCI Le Puits Samy à s’acquitter des entiers dépens de l’instance.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 mars 2021, M. X et la SCI Le Puits Samy demandent à la cour, au visa des articles L145-33, L145-33, L145-36, R145-3, R145-10 et R145-23 du code de commerce, 122, 480 et 482 du code de procédure civile et 552 et 1351 du code civil, de :

-prendre acte à M. A X qu’il n’est plus propriétaire du terrain et des constructions occupés, à titre de locataire, par la SAS START Ol

-débouter la société START OI de son appel et de toutes ses demandes et prétentions

-confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a :

.constaté qu’à compter du 26 août 2008, le bailleur est la SCI Le Puits Samy au lieu et place de M. A X

.fixé à la somme mensuelle de 7.319 euros HT le lover en principal dû par la société START OI à compter du 1er avril 2016 pour le renouvellement pour 9 années du bail commercial consenti pour les locaux a usage commercial situés 79 rue Jean Chatel à Saint-Denis, lieu dit ravine à […]

.dit que le loyer fixé portera intérêts pour chaque échéance échues non payées, au taux légal à compter de l’assignation du 18 mai 2017

.ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins

.condamné la société START OI à payer à M. A X et la SCI Le Puits Samy la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

.condamné les parties pour moitié chacune aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire diligentée dans le cadre de la procédure.

-recevoir M. A X et la SCI Le Puits Samy en leur appel incident

-infirmer le jugement du 18 août 2020 en ce qu’il a «jugé que la variation du loyer découlant de l’application du nouveau loyer fixé ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente »

Statuant à nouveau

-juger non applicable en l’espèce la règle du lissage du loyer déplafonné en considération tant du fait que la chose donnée à bail par renouvellement est entièrement différente de celle du bail initial, que celui qu’elle porte sur un «local» monovalent exclusivement «construit et aménagé » pour les seuls usages de garage et de réparation d’autobus et qu’il ne peut être affecté à un autre usage sans d’importants et coûteux travaux

-condamné la société START OI à payer la somme de 5.000 euros à titre de frais irrépétibles.

-condamné la société START OI aux dépens, y compris les honoraires payés à l’expert.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2021 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience rapporteur du 1er décembre 2021. Le prononcé de l’arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 9 mars 2022.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, «la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif», et que les demandes de «constater», «donner acte» ou «dire et juger» ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions.

Sur la fixation du loyer

En préambule, il convient de relever que dans son arrêt en date du 7 décembre 2018, la cour d’appel a constaté que la société START OI est devenue titulaire du bail commercial du 27 septembre 2004 par suite de la cession qui lui en avait été faite par jugement du 29 février 2012 du tribunal mixte de commerce de saint Denis, précisant que :

-la reprise du bail par la société Matis a été expressément mentionnée lors de la cession du fonds de commerce de la société Eurotocar Services dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire prononcée à l’égard de celle-ci par jugement du tribunal mixte de commerce de Saint Denis du 29 février 2012

-la société START OI qui s’est substituée à la société Matis et est devenue titulaire du bail commercial

-les relations contractuelles avec les propriétaires des terrains litigieux, M. X d’abord puis la SCI Le Puits Samy ne sont pas affectées par le jugement du tribunal de grande instance de Saint Denis du 16 octobre 2013 qui a constaté la résiliation du bail conclu entre M. X et la société Eurotocar Services et ordonné l’explusion de cette dernière des terrains en cause : lorsque le jugement est intervenu, la société Eurotocar Services n’était déjà plus titulaire du bail commercial et n’occupait plus les terrains donnés en location ; ces éléments privaient les dispositions qu’il contenait de tout effet.

Cet arrêt n’a fait l’objet d’aucun pourvoi ; il est donc établi que la société START OI est devenue titulaire du bail commercial du 27 septembre 2004 et qu’elle ne peut revendiquer l’existence d’un nouveau bail.

A titre principal, la société START OI estime qu’il n’existe pas de modification notable de la chose louée et soutient en substance que :

-la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité n’ont pas évolué depuis 2004, ce qui n’était pas contesté en première instance par les intimés

-le débat ne porte que sur l’implantation de nouveaux «bâtiments» depuis la signature du contrat de bail commercial en 2004, or, à cette date, le terrain était d’ores et déjà agrémenté d’un portique ainsi que d’un bâtiment préfabriqué dit «algeco» avec vestiaire et toilettes

-c’est en 2007 que les précédents locataires ont obtenu un permis de construire aux fins d’implanter d’autres «bâtiments»

-les «constructions» dont l’existence est invoquée ne correspondent qu’à des modules préfabriqués ; il s’agit d’un hangar principal en couverture tôle non clôt, d’un atelier de peinture en couverture tôle clôt et d’un hangar en couverture tôle clôt ; ces bâtiments sont tous démontables

-lorsque la société Matis (à laquelle la société START OI s’est substituée) a acheté le droit au bail en 2013, les constructions étaient déjà présentes : dans ces conditions, il ne peut être retenu que des constructions précaires existantes au moment de la prise à bail de la SAS START OI relèvent d’une transformation justifiant une augmentation du loyer

-en tout état de cause, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, les améliorations réalisées par le preneur peuvent justifier, si elles présentent un caractère notable, un déplafonnement du loyer lors du deuxième renouvellement du bail, or, le bail ayant été signé en 2004 pour une durée de 9 ans, il ne s’agirait que de son premier renouvellement

Subsidiairement, la société START OI considère que le fonds ne jouit pas d’une bonne commercialité et que les valeurs retenues sont trop élevées et ne correspondent pas à la réalité du marché. Elle fait valoir pour l’essentiel que :

-la chose louée ne jouit d’aucune visibilité, de sorte que son emplacement est de nature à diminuer sa valeur : le terrain n’est pas situé le long de l’axe principal de circulation mais en retrait

-s’agissant de l’accès au terrain, le fonds est entièrement dépendant d’un autre et nécessiterait, en cas de location du terrain seul, d’importants travaux de la part du bailleur : l’accès ne peut intervenir que par le biais d’une seule voie ; cette autre voie ne permet d’accéder qu’à la parcelle voisine de sorte que tout véhicule souhaitant accéder au fond litigieux doit traverser un autre fond ; le terrain n’est pas autonome s’agissant du traitement des eaux pluviales et des huiles, le séparateur (notamment d’hydrocarbures) étant situé sur une autre parcelle

-le terrain se trouve partiellement en zone d’aléa moyen, ce qui est évidemment de nature à dévaluer la chose louée

-la bailleresse produit trois attestations émanant de deux agences immobilières, lesquelles ont estimé que le terrain pouvait être loué entre 3,9 et 5 euros le m2, ce qui est largement surévalué ; non seulement ces évaluations rivalisent de démesure, mais elles se contredisent alors même qu’elles émanent d’une même agence

-s’agissant des annonces publiées sur Internet et produites par la partie adverse, elles ne sont pas pertinentes en ce qu’elles portent sur des fonds tout à fait incomparables à celui expertisé : il s’agit en effet de locaux en dur, aménagés, donnant pour certains directement sur l’entrée de la route du littoral, dont les loyers sont compris entre 5 et 14 euros le m2

-le premier juge semble avoir fait fi des références multiples qu’elle produit : un contrat de bail à effet du 30 septembre 2010 pour un terrain de 6.500 m2 situé à La Possession, à usage de dépôt, parking, garage bus et bureaux, loué à la société START OI 5.000 euros HT par mois soit environ 0,8 euros le m2 ; un bail dérogatoire à effet du 8 avril 2019 pour un terrain de 2.149 m 2 situé à Cambaie, à usage de garage et réparation de bus, loué 2.000 euros HT par mois soit environ 1 euros le m2 et une convention d’occupation à effet du 1 er octobre 2015 pour un terrain de 500 m 2 situé à Cambaie, à usage d’entrepôt et stockage de matériaux de chantier, loué 750 euros HT par mois soit environ 0,5 euros le m2 ; la moyenne des références proposées est de 0,8 euros le m2.

La société START OI considère qu’il convient d’appliquer la règle du lissage déplafonné conformément aux dispositions de l’article L145-34 du code de commerce et argue principalement que :

-la bailleresse prétend que cette règle ne peut s’appliquer au motif que l’on ne se trouverait pas en présence de « modification des caractéristiques du local considéré » selon les termes de l’article L145-33, mais d’un « changement de la composition de la chose louée », pour autant, lorsqu’il s’agit de justifier sa demande de déplafonnement du loyer, les requérants se fondent sur l’article L145-33 et la notion « modification des caractéristiques du local considéré » : les requérants jouent sur les mots aux fins de tenter de contourner les règles de droit

-la chose louée ne relève pas d’un local monovalent : le terrain, même agrémenté des trois hangars, n’implique pas obligatoirement des modifications profondes et structurelles pour que soit exploitée une autre activité et en tout état de cause, les requérants ne peuvent à la fois solliciter un déplafonnement du loyer et invoquer la monovalence de la chose louée puisque dans ce cas de figure, le plafonnement ne trouve pas à s’appliquer.

S’agissant des intérêts, la société START OI soutient en substance que :

-les articles 1153 et 1154 du code civil ne sont plus applicables depuis 2016

-l’assignation introductive d’instance en fixation du prix a été délivrée à la demande du bailleur le 18 mai 2017

-en vertu de l’article 1231-7 du Code civil issu de la réforme du droit des obligations, les intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en dispose autrement, or, la juridiction de première instance n’a pas motivé sa décision d’assortir des intérêts légaux la partie non réglée du loyer à compter de la demande en fixation de ce dernier

-s’agissant de la demande d’anatocisme, elle n’était pas justifiée par les requérants en première instance ; la capitalisation des intérêts leur a toutefois été accordée, sans même que le premier juge ne croit utile de motiver sa décision sur ce point.

Selon M. X et la SCI Le Puits Samy, les caractéristiques de la chose louée ont été modifiée notablement depuis la date de conclusions du bail initial par les constructions et aménagements existants de sorte que la chose louée par le bail renouvelé n’est pas celle donnée initialement en location de sorte que ces éléments sont déterminant dans la fixation de la valeur locative louée par renouvellement du bail. Ils font valoir pour l’essentiel que :

-initialement, le bail portait sur un terrain nu de 3.800 m2 à usage de dépôt et de parking et, afin de l’utiliser à titre de «dépôt, parking et garage de bus », le preneur devait préalablement faire, à sa charge, les travaux de clôture, de terrassement, de nivèlement et le raccorder aux réseaux d’eau, de téléphone et d’électricité

-postérieurement à la conclusion du bail, la société Eurotocar Services et la socíété de Transports X, d’une part, ont aménagé toute la cour du terrain en le clôturant et en le goudronnant sur presque toute sa superficie afin d’assurer la circulation et le parking de leurs autobus, d’autre part, y ont construit six bâtiments suivant permis de construire du 30 avril 2007 à usage de locaux d’administration et d’atelier de mécanique et de carrosserie

-à la date du jugement du 29 février 2012, la première caractéristique du bail était que la chose du bail cédé à la société Matis, puis à la société START OI, ne portait plus un «terrain nu », mais sur un terrain déjà bâti par la société Eurotocar Services et par la Socíété de Transports X de plusieurs bâtiments à usage de dépôt, de garage et de bureaux, avec un terrain goudronné, aménagé et clôturé pour l’exploitation exclusive d’une société possédant plusieurs bus qu’il fallait garer et réparer

-le montant du loyer réglé correspondait toujours à la seule valeur du «terrain nu » pour les raisons que le bail du 27 septembre 2004 n’était pas encore arrivé à expiration et que le bailleur n’était pas encore le propriétaire des constructions et aménagements existants

-la caractéristique du bail renouvelé est que la chose du bail renouvelé est devenu un terrain bâti dont les constructions et aménagements sont devenus la propriété du bailleur par exécution du jugement du juge de l’exécution du 30 juillet 2015, opposable à la société START OI

-le départ des lieux de la sociétés Eurotocar Services et de la société Transports X, constitutif d’un abandon volontaire de leurs constructions et aménagements, a emporté le transfert de leur propriété au propriétaire du sol

-par une application combinée de l’article 552 du code civil (la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous) et des jugements précités des 16 octobre 2013 et 30 juillet 2015, M. X, puis, la SCI Le Puits Samy sont successivement devenus le/la propriétaire des constructions et aménagements existants sur le terrain à la date du renouvellement du bail

-la chose reçue en location le 27 septembre 2004 est complètement différente de celle donnée à bail par le renouvellement du contrat initial puisque d’un « terrain nu » elle est devenue un terrain entièrement goudronné, bâti de six bâtiments à usage exclusif de bureau et d’ateliers de peinture, de tôlerie et de garage

-les loyers de comparaison que la société START OI vise dans son mémoire ne peuvent pas faire échec à la règle de déplafonnement du loyer car aucun d’eux ne correspond aux caractéristiques de la chose qu’elle a reçue en location par le bail renouvelé, laquelle, on le sait, n’est pas à usage de bureau ou même de lieu recevant du public pour une activité commerciale ou professionnelle, mais correspond à des lieux aménagés exclusivement pour des ateliers de garage, de travaux mécaniques, de tôlerie et de peinture pour autobus, ce qui n’est pas leur cas.

M. X et la SCI Le Puits Samy considèrent que l’article L145-34 n’est pas applicable aux faits de l’espèce et font valoir que :

-on ne se trouve pas en présence de modification « des caractéristiques du local considéré » mais d’un changement de la composition de la chose louée

-la conception des constructions et les aménagements de la cour montrent que le bail renouvelé porte sur des locaux monovalents, c’est à dire construits en vue d’une seule utilisation, au motif qu’ils ne peuvent pas être affectés à un autre usage sans travaux important et coûteux

-la loi ne prévoit aucun lissage de déplafonnement des augmentations des loyers des locaux monovalents.

Sur quoi,

Conformément aux dispositions des articles L145-9 et suivant du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. (article L145-9)

A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. (article L145-10)

Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. (article L145-11).

Le loyer du bail commercial est librement fixé par les parties dans le contrat. La législation ne s’applique qu’à la fixation du loyer lors de la révision et du renouvellement du bail commercial. La réglementation relative aux modifications de loyer repose sur la notion de valeur locative qui sert de référence pour le montant des loyers commerciaux lors de la révision ou du renouvellement. Ces modifications s’effectuent en fonction de l’évaluation de la valeur locative et de l’indice des loyers commerciaux.

L’article L145-38 alinéa 3 instaure le plafonnement du loyer révisé :

« Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Ainsi, si la preuve n’est pas rapportée d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution du loyer ne peut excéder la variation de l’indice.

Aux termes de l’article L145-34 (modifié par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 conformément au 21 II de ladite loi)

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Aux termes de l’article L145-33

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

Le mécanisme du plafonnement du loyer est ainsi écarté dans plusieurs situations qui permettent au juge de fixer le loyer du bail renouvelé exclusivement en fonction de la valeur locative sans avoir à tenir compte du prix plafond :

-soit en raison de la durée du bail expiré

.lorsque la durée contractuellement prévue au bail à renouveler était supérieure à 9 ans, que le renouvellement intervienne effectivement à la date d’expiration envisagée à l’origine ou que ce renouvellement intervienne plus tard après une période de tacite reconduction

.lorsque le bail à renouveler avait une durée contractuelle prévue de 9 ans mais que, par suite d’une tacite reconduction, cette durée a été supérieure à 12 ans

.lorsque le nouveau bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans. En ce cas, le déplafonnement se justifie par la nécessité d’obtenir l’accord des parties pour une durée supérieure à la durée légale de 9 ans et, le cas échéant, si le bail expiré avait une durée contractuelle de 9 ans, par une modification notable d’un des éléments de la valeur locative

-soit en raison d’une modification notable de l’un des éléments d’appréciation de la valeur locative définis aux articles R145-3 à R145-6 et R145-8 du code de commerce
-soit en raison de la nature même de l’objet du bail qui implique le recours à des méthodes particulières pour la fixation du prix :

.terrain loué nu (article R145-9),

.locaux monovalents (article R145-10)

.locaux à usage exclusif de bureaux (article R145-11).

La charge de la preuve de la modification notable, c’est à dire suffisamment importante, susceptible d’écarter la règle du plafonnement pèse sur le bailleur.

La modification doit être intervenue au cours du bail échu, éventuellement en cours de tacite prolongation, au plus tard au moment de la prise d’effet du nouveau bail car la valeur locative s’apprécie à la date du renouvellement.

Conformément aux dispositions de l’article R145-2 du code de commerce, les éléments mentionnés aux 1° à 5° de l’article L145-33, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, s’apprécient dans les conditions fixées par les articles R145-3 à R145-1.

Selon l’article R145-3 du code de commerce :

« Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

L’article R145-4 alinéa 1er précise que « Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux. »

Les articles R145-3 et R145-4 concernent la modification des caractéristiques du local, auquel cas le loyer du bail commercial renouvelé doit être déplafonné. Le déplafonnement doit être demandé par le bailleur lors du premier renouvellement.

La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire (article R145-6).

Aux termes de l’article R145-7 :

« Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

En vertu de l’article R145-8 :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »

L’article R145-8 concerne les améliorations des lieux loués.

Lorsqu’il s’agit de travaux financés par le bailleur, ils ne peuvent constituer un motif de déplafonnement que s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur et qu’ils ne résultent pas de travaux que le bailleur a l’obligation de réaliser.

Lorsque le locataire réalise des travaux dans les lieux loués, il s’agit en principe d’améliorations dont le bailleur ne peut pas se prévaloir, ni comme motif de déplafonnement, ni comme élément d’appréciation de la valeur locative, s’il n’en a pas assumé la charge.

Mais dans la mesure où ces travaux font accession à la propriété, le bailleur pourra les invoquer comme motif de déplafonnement à l’occasion du second renouvellement.

En effet, pour rappel, il résulte des dispositions des articles 552 et 553 du code civil que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous et que toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé. Il s’agit d’une présomption simple.

En vertu de l’article 555 du même code :

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »

L’article 555 est applicable aux rapports entre propriétaire et locataires. L’autorisation du bailleur d’effectuer des travaux n’est pas de nature à écarter l’application de l’article 555, à défaut d’une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire.

Ainsi, sauf convention contraire, l’accession opère de plein droit et l’acquisition de la propriété des constructions n’est pas soumise à l’action du propriétaire du sol ou à celle du créancier poursuivant.

En matière de bail commercial, les clauses du bail concernant l’accession des améliorations peuvent avoir une incidence sur leur prise en compte ou non comme motif de déplafonnement ainsi que pour l’estimation de la valeur locative.

Lorsque l’accession est stipulée « à la sortie des lieux » ou « en fin de jouissance », dans ce cas, les travaux ne peuvent pas être invoqués par le bailleur, ni comme motif de déplafonnement, ni pour l’estimation de la valeur locative, ce qui n’est pas le cas lorsque l’accession est stipulée « en fin de bail ».

Selon l’article R145-9, « Le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l’exploitation effectivement autorisée. »

S’agissant des locaux monovalents, aux termes de l’article R145-10 : « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »

Les baux soumis à l’article R145-10 échappent au plafonnement prévu à l’article L145-34.

En l’espèce, suivant acte sous signature privée en date du 27 septembre 2004, M. A X, aux droits duquel vient aujourd’hui la SCI Le Puit Samy, a donné à bail commercial à la SARL Eurotocar Services un terrain nu d’une superficie d’environ 3800 m2 à usage de dépôt, parking et garage bus pour un montant mensuel de 1.200 euros fixé à 1.422,77 euros au mois de septembre 2010. Le bail, d’une durée initiale de 9 ans s’est poursuivi tacitement.

Par acte d’huissier en date du 12 août 2015, M. X a délivré à la société START OI un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 180.000 euros TTC par an, soit 15.000 euros par mois à compter du 15 février 2016.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 27 novembre 2015 (accusé de réception du 7 décembre 2015), la société START OI a considéré le congé délivré comme étant sans objet, mettant en avant la résiliation du bail par l’effet du jugement du tribunal de grande instance de Saint Denis du 27 septembre 2004 et a indiqué que dans l’hypothèse où une décision de justice viendrait à qualifier le congé comme étant valable, elle ne s’opposait pas au principe du renouvellement mais s’opposait fermement au loyer proposé.

En l’état, il n’est pas contestable que la durée du bail est supérieure à 9 ans mais inférieure à 12 ans.

Il s’ensuit que le déplafonnement ne peut intervenir qu’en raison d’une modification notable de l’un des éléments d’appréciation de la valeur locative.

La charge de la preuve de la modification notable susceptible d’écarter la règle du plafonnement pèse sur le bailleur qui demande le déplafonnement du loyer. L’article L145-34 du code de commerce n’exige pas la modification de tous les éléments qu’il énumère : la modification d’un seul d’entre eux suffit pour écarter le plafonnement.

La modification invoquée doit être notable, c’est à dire suffisamment importante.

Le bail commercial du 27 septembre 2004 porte sur un « terrain nu d’environ 3800 m² », à l’exception de toutes dépendances, caves, portique ou algéco, contrairement à ce que soutient la société START OI.

Les conditions générales du contrat de bail commercial stipulent notamment que le preneur est tenu de « ne faire aucun changement de démolition, percement de murs ou cloisons, etc… sans consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire. Tous travaux autorisés devront être exécutés par les entreprises de l’immeuble et sous la direction de l’architecte du bailleur, le tout au frais du preneur. Tous les embellissements et améliorations resteront, à l’expiration du bail, la propriété du bailleur, à moins qu’il ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif, ou y domicilier toute entreprise. »

Et la clause particulière contenue dans le contrat de bail, à savoir que « Tous les travaux entraîné par la mise en place de l’activité sur ledit terrain sont à la charge du preneur (clôture, terrassement, nivelage, compteur d’eau, compteur électrique et de toute autre nature) » et pendant la période d’aménagement du terrain (octobre, novembre et décembre 2004) le loyer mensuel sera de 1.000 euros (au lieu de 1.200 euros euros).

S’agissant ici de la modification des caractéristiques des locaux commerciaux et non de simples améliorations, l’invocation de la clause d’accession n’est pas pertinente.

En conséquence, il y a donc lieu d’écarter le mécanisme du plafonnement du loyer et de fixer le loyer du bail renouvelé exclusivement en fonction de la valeur locative.

Sur les caractéristiques du local considéré, après avoir décrit le bien loué à la date de la signature du bail, à savoir plusieurs terrains non bâtis situées à la Ravine à Marquet ' Boeuf Mort et chemin Souprayen d’une surface totale de 3.770 m² cadastrées aujourd’hui section […], pour partie en section Ue du PLU et BZ du PPR, dont l’accès principal se fait par la parcelle 969, avec un accès secondaire fermé par un portail en limite Sud par le chemin X relativement étroit pour le passage des bus, l’expert judiciaire a relevé l’existence de bâtiments réalisés depuis la signature du bail :

-un bâtiment principal : structure métallique ouverte, bardage et couverture tôle, dallage béton, électricité industrielle, locaux annexes en modules préfabriqués, d’une surface de 405 m² comprenant ateliers ouverts, bureau chef d’atelier, réception, pièces, stockages pièces détachées, vestiaires, sanitaires
-un bâtiment, atelier de peinture : structure métallique fermée, bardage et couverture tôle, ouvertures équipées de volets roulants métalliques, dallage béton, électricité industrielle, d’une surface de 96 m²

-un bâtiment, atelier de contrôle : structure métallique fermée, bardage et couverture tôle, ouvertures équipées de volets roulants métalliques, dallage béton avec fosse, électricité industrielle, d’une surface de 132 m² ;

Soit une surfaces totale de 732 m² .

Les extérieures comprenant 16 emplacements de stationnement bus, 15 emplacements de stationnement véhicules légers, traités en enrobés chaussée lourde, à l’exception d’un parterre d’espaces verts le long de la clôture pour une superficie utile de 3.000 m² environ, le réseau EP étant raccordé à celui de la parcelle voisine (AN 969).

Il résulte de la description de l’expert qu’il s’agit bien de constructions et non de simples modules préfabriqués démontables comme le prétend la société START OI.

S’agissant de travaux, il s’agit d’en déterminer la nature : améliorations relevant de l’article R145-9 ou modification des caractéristiques des locaux loués relevant des articles R145-3 et R145-4.

L’expert a considéré que les travaux réalisés au cours du bail avaient modifié de manière substantielle la consistance et l’importance des surfaces affectées à l’exploitation et à chacune des activités exercées dans les lieux, avec la création de bureaux et d’ateliers en bon état d’usage et a conclu à une modification notable de l’un des éléments.

Il y a lieu de considérer que les constructions effectuées par le locataire modifient les caractéristiques du bien loué, qui de « terrain nu » devient un terrain comprenant trois bâtiments et des aménagements extérieurs.

S’agissant de la destination des lieux, l’expert a considéré que l’activité effectivement exercée dans les lieux était conforme à celle figurant au bail, à savoir : « dépôt ' parking et garage bus ».

S’agissant des obligations respectives des parties, reprenant les conditions particulières du contrat de bail (révision triennale à la demande expresse de l’une des parties, seules les réparations locatives sont à la charge du locataire, sous-location interdite, travaux entraînés par la mise e place de l’activité

) la charge du preneur, taxe foncière à la charge du bailleur), l’expert a estimé que le bail n’imputait aucune charge excessive au locataire.

Ces deux points ne font pas l’objet de discussion de la part des parties.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, l’expert a conclu à une bonne commercialité au regard de l’activité en retenant les éléments pertinents suivants :

-terrain ne bénéficiant pas d’une quelconque visibilité mais sans conséquence pour l’activité

-situé à proximité d’un échanger routier de la 2x2 voies desservant le Nord via la route en corniche, l’Ouest et […], Le Port et La Possession

-accès principal aux installations se fait pas la parcelle voisine AN 969 exploitée par le même locataire, même si l’accès secondaire par le chemin Souprauenmestry est exigu.

S’agissant du caractère monovalent argué par les intimés, il ne saurait être retenu : les locaux ne sont pas aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle, comme constitué d’atelier, bureaux et lieux d’entreposage pouvant avoir des usages divers.
Enfin, s’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert a pris en compte les références des loyers produites par les parties et plus particulièrement deux références produites par la société START OI :

-un entrepôt situé à la possession comprenant un terrain de 1.400 m² et un entrepôt et des bureaux pour 830 m² moyennant un loyer de 5.500€/mois, soit 6,62€/m² arrondi à 6,60€/m²

-un bail dérogatoire pour un terrain de 2.149 m² situé à Cambaie à usage de garage et réparation de bus loué 2.000€/mois soit 0,93€/m² arrondi à 1€/m².

Il a retenu 732 m² de bâti et, compte tenu de l’emprise, 3.000 m² de superficie de terrain et fixé la valeur locative du terrain nu à 3.770€/mois et la valeur locative de l’ensemble immobilier à 7.830€/mois.

C’est à bon droit que le juge des loyers commerciaux a considéré que dès lors que l’expert retenait la valeur du terrain sans emprise et la valeur du bâti dans le calcul de la valeur locative totale, il convenait d’appliquer également ce principe à la référence qu’il avait utilisée et que sur le montant de 5.500 euros il convenait donc de retrancher a minima 570 m2 de terrain nu soit 570 euros (1€/m²) de terrain nu, soit une valeur locative du bâti de 5,9€/m² et il a justement fixé la valeur locative à la somme totale de 7.319€/mois (3.000m² x 1€ + 732m² x 5,9€) hors charges à compter du 1er avril 2016 pour une durée de 9 années.

S’agissant de la règle du lissage prévue à l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce, en cas de modification notable d’un élément de la valeur locative, elle permet au bailleur de bénéficier chaque année d’une augmentation de loyer de 10% du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne la nouvelle valeur locative.

L’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10% du loyer de l’année précédente. Il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du loyer.

La modification notable d’un élément de la valeur locative étant établie, à savoir les caractéristiques du local loué, il y a lieu d’appliquer le lissage prévu par le code de commerce, et c’est à bon droit que le juge des loyers commerciaux a relevé que le bailleur ne pouvait à la fois solliciter la reconnaissance de cette modification notable pour obtenir le déplafonnement puis soutenir qu’il s’agissait d’un changement de la composition de la chose louée qui exclurait l’application de l’article L145-34 du code de commerce.

Enfin, s’agissant des intérêts, aux termes de l’article 1231-6 du code civil :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le débiteur est mis en demeure de payer, soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante (lettre recommandée, demande en justice, demande reconventionnelle), soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation (article 1344 du code civil).

Et selon l’article 1343-2 du même code :«Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.»

Ce texte est d’ordre public comme l’était l’article 1154 ancien.

Lorsque les conditions posées par le texte sont remplies, le juge n’a pas de pouvoir d’appréciation et ne peut pas rejeter la demande de capitalisation, sauf en présence d’une faute du créancier, d’un retard ou d’un obstacle apporté par lui à la liquidation de la dette et à charge en ce cas de motiver sa décision de rejet.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a :

-fixé à la somme mensuelle de 7.319 euros HT le loyer en principal dû par la société START OI à compter du 1er avril 2016 pour le renouvellement pour 9 années du bail commercial consenti pour les locaux à usage commercial situés […], lieu dit ravine à […]

-dit que le loyer fixé portera intérêts pour chaque échéance échues non payées, au taux légal à compter de l’assignation du 18 mai 2017

-ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins

-jugé que la variation de loyer découlant de l’application du nouveau loyer fixé ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, l’appelante ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d’appel.

L’équité commande de faire droit à la demande des intimés présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; l’appelante est condamnée à lui verser à ce titre la somme de 5.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 août 2020 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion ;

Y ajoutant

CONDAMNE la SAS Société de Transport par Autocar de la réunion et Tourisme Océan Indien à payer à M. A X et la SCI Le Puits Samy, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNE aux dépens d’appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE SIGNE LA PRÉSIDENTE 1. C D E F