Cour d'appel de Lyon, 1re chambre civile a, 22 juin 2023, n° 22/03628

TGI Lyon 28 avril 2022

CA Lyon
Infirmation partielle 22 juin 2023

Arguments

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Accepté
Obligation de délivrance du bailleur
La cour a jugé que le bailleur est tenu de remplacer l'installation de chauffage/climatisation, car celle-ci était incluse dans le bail et devait être maintenue en état de fonctionnement.
Accepté
Surcoût de consommation électrique dû à l'installation défaillante
La cour a constaté que le préjudice était démontré et a accordé une indemnisation pour le surcoût de consommation électrique.
Rejeté
Préjudice de jouissance en raison de l'absence de chauffage/climatisation
La cour a jugé qu'il n'était pas justifié d'un préjudice de jouissance propre à l'association et a rejeté la demande.
Rejeté
Frais de réparation à la charge du bailleur
La cour a rejeté cette demande, considérant que les frais de réparation ne relevaient pas de la responsabilité du bailleur.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel concerne un litige entre la SCI 6AD et l'association 4 concernant la prise en charge des travaux de réparation du système de chauffage/climatisation des locaux loués. Le tribunal judiciaire de Lyon avait condamné la SCI 6AD à payer à l'association une somme de 22 722,92 euros pour la réfection du système de chauffage/climatisation. La cour d'appel confirme cette décision en condamnant également la SCI 6AD à remplacer le système défaillant dans un délai de 2 mois, sous astreinte de 200 euros par jour de retard. La cour d'appel accorde également à l'association une indemnisation de 720 euros pour le surcoût de sa consommation électrique. La demande de l'association concernant un préjudice de jouissance est rejetée. La SCI 6AD est condamnée aux dépens et doit verser à l'association une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. a, 22 juin 2023, n° 22/03628
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	22/03628
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lyon, 28 avril 2022, N° 21/07135
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Julia LAZAR
Cabinet(s) :	CORPEA
Parties :	S.C.I. 6AD c/ Association [ 4 ]

Texte intégral

N° RG 22/03628 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OJZS

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 28 avril 2022

( chambre 10 Cab 10 J)

RG : 21/07135

S.C.I. 6AD

Association [4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 22 Juin 2023

APPELANTE :

S.C.I. 6AD

[Adresse 1]

[Localité 2] / FRANCE

Représentée par la SELARL CORPEA, avocat au barreau de LYON, toque : 2551

INTIMEE :

Association [4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON, toque : 2442

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 27 Avril 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Mai 2023

Date de mise à disposition : 15 juin 2022 prorogée au 26 octobre 2022, avancée au 22 juin 2023 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par Anne WYON, président, et Thierry GAUTHIER, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, l’un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Selon contrat du 9 mars 2020, la SCI 6AD a donné à bail à l’association [4] des locaux commerciaux de 163,80 m² au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], sur la base d’un loyer de 20 147,40 euros H.T et H.C. par an (soit 1 678,95 euros par mois), avec prise d’effet le 15 mai 2020, pour une durée de 9 ans.

L’association [4] (ci-après l’association) exerce dans ces locaux une activité d’enseignement de type Montessori à destination de jeunes enfants sous la dénomination commerciale 'école [3]'.

Aux termes de l’état des lieux du 15 mai 2020, le système de chauffage, assuré par des convecteurs et un système de climatisation réversible, était en «état d’usage».

La SCI 6AD a autorisé l’association à réaliser des travaux, dont une mise en conformité de l’électricité rendue nécessaire par la nature de son activité. Pendant les travaux, l’alimentation électrique des locaux a été coupée. Lors de la remise en tension de l’installation électrique en septembre 2020, le système de climatisation électrique ne fonctionnait plus.

Par courrier recommandé du 8 octobre 2020, l’association a demandé au bailleur de remplacer l’installation défaillante ; le bailleur a répondu le 16 novembre que cette réparation d’entretien incombait à la locataire.

Autorisée à cette fin, l’association a fait assigner à jour fixe la bailleresse devant le Tribunal judiciaire de Lyon par acte d’huissier de justice du 8 novembre 2021.

Par jugement du 28 avril 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a condamné la SCI 6AD à payer à l’association :

— la somme de 22 722,92 euros au titre de la réfection du système de chauffage- climatisation des locaux loués,

— la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— avec exécution provisoire,

rejetant les autres demandes de l’association qui sollicitait le remboursement des frais de réparation, du surcoût électrique engendré par les convecteurs et la réparation de son préjudice de jouissance.

La SCI 6AD a relevé appel de cette décision par déclaration du 19 mai 2022.

Par ordonnance du 7 décembre 2022, le premier président a autorisé la SCI 6AD à consigner les sommes de 22'722,92 euros et 2 000 euros.

Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 24 janvier 2023, la SCI 6AD demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à l’association les sommes de 22'722,92 euros en principal et 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de :

— à titre principal, rejeter l’intégralité des demandes de l’association,

— à titre subsidiaire, en cas de condamnation à payer le coût des travaux au titre de son obligation de délivrance,

— rejeter la demande de prise en charge de la facture de la société Bleu Electric

— limiter l’obligation du propriétaire à l’installation de convecteurs électriques dans le local,

— rejeter les autres demandes,

— à titre encore plus subsidiaire, en cas de condamnation à rembourser les frais de remplacement du système de chauffage/climatisation

— limiter l’obligation du bailleur à l’obligation de procéder directement aux travaux, en lui laissant le choix du modèle et de l’entreprise, ce afin de garantir la destination des fonds et l’adéquation entre le prix des travaux et la dépense imposée au bailleur,

— limiter toute condamnation prononcée à l’encontre de la SCI 6AD sur présentation de factures par le preneur et dans la limite de 19 483,80 euros correspondant au devis communiqué par le bailleur,

— en tout état de cause, condamner l’association [4] à lui régler la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées au greffe le 25 août 2022, l’association [4] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a mis à la charge de la SCI 6AD le coût de la réfection du système de chauffage/climatisation et a condamné la SCI 6AD à lui payer à ce titre la somme de 22'722,92 euros, et, le réformant sur le surplus, de:

— condamner la SCI 6AD à lui payer les sommes de :

o 2.317,98 euros TTC au titre de l’évolution du coût de réfection du système de chauffage/climatisation depuis le prononcé du jugement du 28 avril 2022 du fait de l’augmentation générale du coût des matériaux,

Subsidiairement,

o condamner la SCI 6AD à réaliser les travaux de réfection du système de chauffage/climatisation des locaux loués en procédant à une réfection à l’identique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause :

— condamner la SCI 6AD à lui payer les sommes de :

o 935 euros TTC au titre des frais de réparations assumés par l’Association [4]

o 720 euros au titre du surcoût électrique engendré par les convecteurs électriques

o 6.800 euros au titre de son préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu’au versement par la SCI 6AD du coût des travaux de réfection,

— débouter la SCI 6AD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires,

— condamner la SCI 6AD à lui payer 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCI 6AD aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de constat d’huissier qu’elle a exposés à hauteur de 350 euros.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2023.

MOTIVATION

— Sur la charge des réparations

L’association se prévaut des articles 1720 du code civil et 1755 du même code en soutenant qu’aucune clause expresse dispensant la SCI 6AD de la prise en charge de travaux rendus nécessaires par la vétusté n’est insérée dans le bail alors que la Cour de cassation l’exige avec constance.

La SCI 6AD fait essentiellement valoir que le bail conclu entre les parties met à la charge du preneur les travaux de réparation des systèmes de chauffage et climatisation, reproche au tribunal d’avoir considéré que ces travaux relevaient de la vétusté, ce qu’elle conteste au motif que l’installation fonctionnait lors de la prise à bail et affirme que les dysfonctionnements trouvent leur origine dans les travaux de mise aux normes réalisés par l’association. Elle rappelle que l’article 1755 du code civil qui met à la charge des bailleurs les réparations dues à la vétusté n’est pas d’ordre public et que les parties y ont conventionnellement renoncé, et conteste la position de l’association preneuse qui s’appuie sur les dispositions d’ordre public des articles L. 145-40-2, et R. 145-35 du code de commerce résultant de la loi Pinel, au motif que les dysfonctionnements ne relèvent pas de la vétusté.

Sur ce :

À la rubrique « charges locatives, liste des catégories de charges supportées par le preneur», le bail vise:

— les travaux de réparations locatives concernant les parties communes, de remplacement, de ravalement et réfection, d’amélioration ou de rénovation qu’ils soit justifiés par la réglementation administrative à venir ou par l’intérêt général de l’immeuble, à l’exception de ceux visés à l’article 606 du code civil ;

— (…)

— les réparations et les frais d’entretien des façades, escalator, translator, installation de chauffage climatisation, éclairages, faux plafonds, matériels et réseau de protection incendie, réseau d’évacuation des eaux, skydomes, revêtement des sols et consignes automatiques, à l’exclusion toutefois des réparations relevant de la définition de l’article 606 du code civil;

L’état des lieux du 15 mai 2020 fait état de convecteurs électriques et de climatisation à l’état d’usage, la précision que l’installation fonctionne n’étant apportée qu’en ce qui concerne les équipements des bureaux n° 4, 5 et 6 pour la climatisation et pour les convecteurs électriques du bureau n° 2 et du couloir (p 6).

Par courrier du 4 septembre 2020, la société Bleu Electric indique que lors de la mise sous épreuve du système de climatisation, elle a détecté une fuite sur un raccord ajouté au groupe extérieur, qui n’a pas été fourni par le fabricant. Le 4 février 2021, la même société a écrit à l’association que malgré la réparation de maintenance effectuée fin 2020, l’équipement climatisation présentait une nouvelle panne non liée aux réparations précédentes, que le système complet de climatisation était vétuste, que du fait de l’obsolescence des produits, aucune réparation ne permettrait de garantir un fonctionnement sur le court terme ou bien encore le long terme et que compte-tenu des anomalies identifiées, l’intégralité du système de chauffage était à changer.

L’association produit un constat d’huissier réalisé le 8 décembre 2021 dont il résulte que la température des locaux était anormalement basse et les cinq splits de climatisation en défaut, et de nombreux courriers et attestations d’intervenants, stagiaires, enseignante et parents confirmant l’insuffisance de chauffage pendant l’hiver 2020-2021 et le suivant.

La SCI 6AD conteste l’impossibilité de réparation du système et affirme que l’avis de plusieurs entreprises serait nécessaire. Toutefois, elle ne produit pas la facture d’installation de cet équipement qui permettrait de connaître son âge, ni la facture de la réparation à l’occasion de laquelle a été installé sur le groupe extérieur un raccord ne provenant pas du fabricant du système. Ce faisant, elle ne contredit pas l’avis émis par la société Bleu Electric le 4 février 2021, professionnelle de la climatisation, alors qu’aucun élément ne permet de douter de sa sincérité. Cet avis, qui est corroboré par le constat d’huissier, les photographies qui y figurent et les témoignages constitue une preuve suffisante de l’état de cet équipement.

La SCI 6AD soutient qu’aux termes du bail, le preneur devra notamment assumer l’entretien complet et au besoin le remplacement des devantures, des fermetures, des vitrages, et carrelage parquet, des canalisations, tuyauterie, robinets, siphons et tous accessoires et installation en général concernant les fluides, ainsi que des installations électriques, cette énumération étant purement indicative, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Elle affirme que l’énumération des équipements étant purement indicative, l’obligation de remplacement porte sur tous les équipements.

Cependant, l’article L 145-40-2 du code de commerce, d’ordre public, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Le bailleur peut en conséquence mettre à la charge du preneur certaines réparations relevant de la vétusté, mais doit le faire clairement apparaître dans le bail, ce qui n’est pas le cas de l’installation de chauffage/ climatisation dans le bail liant les parties qui n’est pas spécifiquement évoquée dans la liste des équipements rappelée ci-avant.

Enfin, quand bien même l’installation de chauffage/climatisation aurait fonctionné lors de l’entrée dans les lieux, ce qu’affirme le bailleur, celui-ci, tenu d’une obligation de délivrance en vertu de laquelle il doit maintenir les installations en état de servir à l’activité exercée dans les locaux pendant la durée du bail, est redevable à ce titre du remplacement de l’installation litigieuse.

C’est pourquoi il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI 6AD à prendre en charge les travaux de remplacement du système de chauffage-climatisation.

La SCI 6AD demande à la cour, pour le cas où elle lui imputerait la charge financière des travaux, de limiter son obligation au système de chauffage aux motifs que la plainte actuelle de l’association concerne uniquement le chauffage, qu’elle ne reçoit pas de public pendant les mois d’été qui sont les plus chauds, et que la climatisation n’est pas nécessaire à la destination des lieux. Elle fait valoir que la somme réclamée est supérieure au loyer annuel qu’une telle dépense remettrait en cause l’équilibre économique du bail. Elle excipe d’un devis de 9317,30 euros correspondant à l’installation de convecteurs électriques.

Enfin, elle demande à faire réaliser elle-même les travaux pour s’assurer de la destination réelle des fonds et pour garantir l’adéquation entre le montant des travaux et la dépense qui lui est imposée.

Le bail stipulant expressément la présence d’une installation de climatisation dans les lieux loués, le bailleur ne peut priver la locataire de la climatisation et doit lui procurer un équipement identique, de sorte que sa proposition d’installer des convecteurs électriques sera écartée.

Enfin, la SCI 6AD demande à être autorisée à réaliser elle-même les travaux et produit à cette fin le devis de la société CDS climatisation, d’un montant de 19 483,80 euros.

L’association [4] excipe pour sa part de l’augmentation du coût des travaux depuis son premier devis du 26 septembre 2021 et verse aux débats un devis actualisé de la même entreprise pour un montant total de 25 040,90 euros.

Les travaux étant à la charge du bailleur, il convient de faire droit à la demande de la SCI 6AD de les faire réaliser elle-même ; au regard de la réticence qu’elle a manifestée pour assurer le remplacement de l’installation et de son opposition à procéder à une réfection à l’identique, il y a lieu d’assortir la condamnation prononcée d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai imparti, et ce pendant une période de 6 mois.

— Sur la surconsommation électrique

L’association fait valoir que l’installation de chauffage/climatisation réparée par la société Bleu Electric, fonctionnait à peu près en janvier 2021, ce qui n’était pas le cas en 2022, et réclame une indemnisation correspondant au surcoût de consommation électrique qui s’en est suivi à hauteur de 80 euros par mois pendant les mois les plus froids, soit de novembre à mars.

La SCI 6AD conclut au rejet de cette demande en faisant observer que le tribunal l’a rejetée.

Les factures de consommation électrique de l’association pour les mois de janvier 2021 et janvier 2022 attestent de l’augmentation de sa consommation de 300 KWh, soit un surcoût de 76,21 euros, étant précisé que l’association dont les conclusions de première instance sont antérieures à janvier 2022 n’avait pu produire la facture de sa consommation pour ce mois devant le premier juge.

Son préjudice étant démontré, et un surcoût moyen pendant les mois d’hiver à hauteur de 80 euros apparaissant adapté dans la mesure où le mois de janvier n’est pas le plus froid de l’année, il sera fait droit à la demande sur ce point et la SCI 6AD sera condamnée à lui verser la somme de 720 euros qu’elle réclame à ce titre.

— Sur le préjudice de jouissance

L’association réclame l’allocation d’une indemnité de 400 euros par mois passé sans système de chauffage et de climatisation en état de fonctionnement, soit la somme totale de 6 800 euros.

Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens développés en cause d’appel et que la cour adopte, le premier juge a rappelé qu’il n’était pas justifié d’un préjudice de jouissance propre à l’association et a rejeté la demande sur ce point.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SCI 6AD, partie perdante, sera condamnée aux dépens et à payer à l’association la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sa demande sur ce point étant rejetée.

Si l’article 695 du code de procédure civile énumère notamment « les émoluments des officiers publics et ministériels », il ne vise que les frais de constat d’un huissier de justice désigné à cet effet par décision judiciaire. Tel n’étant pas le cas en l’espèce, la demande de l’association tendant à ce que les frais de constat d’huissier qu’elle a exposés à hauteur de 350 euros soient compris dans les dépens sera rejetée (Cass. Civ. 2ème, 12 janvier 2017, n°16-10123).

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Infirme le jugement rendu le 28 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a condamné la SCI 6AD à payer à l’association [4] la somme de 22 722,92 euros au titre de la réfection du système de chauffage/climatisation des locaux loués et qu’il a rejeté la demande formée par l’association [4] en indemnisation du surcoût de sa consommation électrique,

Et, statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la SCI 6AD à remplacer le système de chauffage/climatisation existant par un équipement assurant des fonctions identiques et de performances au moins équivalentes dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt, à peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai, ce pendant 6 mois ;

Condamne la SCI 6AD à payer à l’association [4] la somme de 720 euros en indemnisation du surcoût de sa consommation électrique ;

Confirme le jugement sur le surplus ;

Y ajoutant :

Condamne la SCI 6AD aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du constat d’huissier du 8 décembre 2021, et au paiement à l’association [4] d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

Le Greffier Le Président