N° RG 20/01141

N° Portalis DBVX – V – B7E – M3QQ

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de ROANNE

Au fond du 14 janvier 2020

RG : 18/01256

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 01 Juin 2023

APPELANTE :

SCI LA PETITE GRENETTE

[Adresse 5]'

[Localité 1]

représentée par de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

INTIMEE :

SARL. LA P’TITE FAMILLE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par la SELARL ZADIG AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1688

et pour avocat plaidant Maître Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 01 Décembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mars 2022

Date de mise à disposition : 2 juin 2022 prorogée au 22 septembre 2022, puis au 24 novembre 2022, au 16 février 2023, puis au 1er juin 2023, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— Annick ISOLA, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La SCI la Petite Grenette a consenti à M. [X] un bail commercial de 9 ans à compter du 1er mars 2007 sur un local commercial, ses annexes, et un appartement, le tout situé [Adresse 3] à [Localité 2] (42), pour l’exploitation d’un débit de boissons.

Le 21 mai 2015, M. [X] a cédé son droit au bail à la société La P’tite Famille. Celle-ci souhaitant exercer l’activité de café-bar-restaurant, les parties ont conclu un nouveau bail commercial le 21 mai 2015, portant le montant du loyer de 3 300 à 6 600 euros par an.

Le bail est ainsi rédigé :

Article 6 : le bailleur a donné son accord pour une nouvelle destination des lieux, café-bar-restaurant, le preneur s’engageant à exécuter les travaux (à ses frais et sous sa responsabilité) dont le descriptif est le suivant :

Local rez-de-chaussée :

réfection complète de l’installation électrique avec remplacement du tableau électrique

réfection complète de l’installation de plomberie, chauffage et sanitaires de telle sorte qu’ils soient conformes à la législation sur les personnes à mobilité réduite

ragréage sols

doublage des murs périphériques

réfection complète de la devanture

installation d’une ventilation mécanique contrôlée

Cuisine rez de chaussée

Réalisation d’une dalle diamant

pose d’un plafond coupe-feu une heure

installation d’un bac à graisses

Installation d’un système d’extraction de l’air vicié des cuisines conformément au règlement sanitaire départemental type, au code du travail et aux dispositions relatives aux systèmes de sécurité incendie et aux dispositifs actionnés de sécurité

Le preneur pourra fixer le conduit d’évacuation des fumées sur le mur de l’immeuble dans lequel est situé le local. La sortie du conduit s’effectuera par percement du châssis bois de la verrière dépendant de l’immeuble voisin situé sur la parcelle propriété de la SCI la Petite Grenette Solder. (…)

[Adresse 4]

Réfection de l’installation électrique et remplacement du tableau électrique

Réfection de l’installation de plomberie, chauffage (installation chaudière et radiateurs)

Sanitaires : individualisation du WC et remplacement de la douche par une baignoire

Réfection des sols, murs et plafonds.

Article 8.2 : Le preneur prendra les biens loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance.

Le preneur devra assurer (…) L’entretien complet des lieux loués (…).

Le preneur ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les biens loués. Il devra prévenir le bailleur, sans aucun retard et par lettre recommandée avec avis de réception, sous peine d’être personnellement responsable de toute atteinte qui serait portée à la propriété, en cas de travaux, de dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les biens loués et qui rendraient nécessaire l’intervention du bailleur.

(…)

Le preneur prendra à sa charge :

— dès lors qu’elles ne relèvent pas des dépenses de réparations mentionnées à l’article 606 du code civil :

— celles relatives aux travaux de réfection, remise en état, réparation, même celles rendues nécessaires en raison de la vétusté, d’un vice caché, de la mise en conformité avec la réglementation, de la mise en accessibilité, que ceux-ci soient afférents aux biens loués ou à l’immeuble dans lequel ils se trouvent ;

— celles relatives aux travaux, installations, transformations quelle qu’en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les réglements présents ou à venir, en raison de ses activités présentes ou futures,

— les dépenses pour travaux d’embellissement sur les ouvrages relevant de l’article 606 du code civil dans la limite du montant qui excède le coût du remplacement à l’identique, ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,

— les dépenses pour travaux et réparations rendues nécessaires en raison d’un défaut d’entretien ou d’exécution de travaux incombant au preneur ou en cas de dégradations de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel, que ces dépenses relèvent ou pas de l’article 606 du code civil ;

(…)

Le preneur qui s’y oblige s’engage en de telles hypothèses à supporter toutes conséquences pécuniaires ou autres et ne pourra prétendre à aucun remboursement, indemnité ou avance de la part du bailleur. Il restera garant vis-à-vis du bailleur de toute action notamment en dommages et intérêts de la part des autres locataires ou voisins que pourraient provoquer l’exercice de ses activités.

(…)

Le bailleur prendra à sa charge :

— les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil réalisées dans les lieux loués ou l’immeuble dans lequel ils se trouvent ;

— dès lors qu’elles relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil : les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en accessibilité ou en conformité avec la réglementation réalisés dans les lieux loués ou l’immeuble dans lequel ils se trouvent;

— les dépenses pour travaux d’embellissement et d’amélioration qui n’excèdent pas le coût du remplacement à l’identique et qui relèvent de l’article 606 du code civil ;

— les cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de tous les travaux ci-avant mentionnés.

La société La P’tite Famille a indiqué avoir effectué dans les lieux loués d’importants travaux pour un coût total de 96.215,13 euros, outre la main d’oeuvre de son gérant.

Par acte d’huissier de justice du 19 juin 2017, elle a sollicité la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile afin que soient décrits l’état antérieur de l’immeuble, les travaux qu’elle a réalisés et l’éventuelle atteinte à la structure de l’immeuble, que le coût des travaux pour y remédier soit chiffré et que soient exposés les éléments permettant à la juridiction d’apprécier les préjudices subis.

L’expert, M. [Y], a déposé son rapport le 27 décembre 2017, confirmant la réalisation par la preneuse de travaux sur la structure de l’immeuble en l’absence d’autorisation de la bailleresse.

Par acte d’huissier de justice du 18 décembre 2018, la SCI la Petite Grenette a fait assigner la société La P’tite Famille devant le tribunal de grande instance de Roanne, afin que soit prononcée la résiliation du bail et ordonnée son expulsion, et que la société La P’tite Famille soit condamnée à lui payer 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, avec exécution provisoire.

Par jugement du 14 janvier 2020, le tribunal a :

— rejeté l’exception de la société La P’tite Famille tendant à l’irrecevabilité de l’assignation,

— débouté la SCI la Petite Grenette de sa demande de résiliation du bail,

— débouté la société La P’tite Famille de ses demandes reconventionnelles,

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCI la Petite Grenette aux dépens.

La SCI la Petite Grenette a relevé appel de cette décision par déclaration du 12 février 2020.

Par conclusions déposées au greffe le 19 octobre 2020, elle demande à la cour de :

— débouter la société La P’tite Famille de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne du 14 janvier 2020 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté l’exception tendant à l’irrecevabilité de l’assignation qu’elle a délivrée et en ce qu’il a débouté la société la P’tite Famille de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Statuant à nouveau :

— prononcer la résiliation du bail commercial en date du 21 mai 2015

— prononcer l’expulsion de la société La P’tite Famille et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un huissier de justice qui lui-même pourrait, si nécessaire, se faire assister d’un serrurier,

— condamner la société La P’tite Famille à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées au greffe le 30 juillet 2020, la société La P’tite Famille demande à la cour de :

In limine litis déclarer irrecevable l’assignation de la SCI la Petite Grenette

Au principal :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il déboute la SCI la Petite Grenette de sa demande de résiliation du bail commercial,

— réformer le jugement dont appel en ce qui concerne ses demandes reconventionnelles ainsi que les demandes indemnitaires formulées au visa de l’article 700 du code de procédure civile, partant

— condamner la SCI la Petite Grenette à lui rembourser la somme de 35 534,55 euros au titre des travaux confortatifs réalisés,

— condamner la SCI la Petite Grenette à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la même à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI la Petite Grenette aux entiers dépens.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens qui seront résumés ci-après.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2020.

MOTIVATION

— sur la recevabilité

Seuls les créanciers inscrits pouvant se prévaloir du défaut de notification de la demande en résiliation du bail commercial formée par le bailleur, le locataire ne saurait l’invoquer. Il en résulte que l’action de la SCI la Petite Grenette ne peut être déclarée irrecevable, d’autant que la dénonciation a été effectuée pendant la procédure le 14 février 2019 et que la procédure a ainsi été régularisée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception de procédure soulevée par la société La P’tite Famille.

— sur la résiliation du bail

La SCI la Petite Grenette reproche à la société La P’tite Famille d’avoir effectué des travaux sans se conformer à la liste qui figure à l’article 6 du bail et de n’avoir pas sollicité son autorisation pour réaliser les travaux supplémentaires.

S’appuyant sur le rapport de l’expert, elle reproche à la société La P’tite Famille d’avoir mis en place un IPN ancré dans le mur pour renforcer le plancher haut de la salle du bar-restaurant, d’avoir inséré un renfort métallique dans le plancher haut de la cuisine, et d’avoir supprimé d’anciens poteaux. Elle indique que ces importants travaux ont affecté la structure de l’immeuble alors qu’aucune étude n’a été réalisée, que l’IPN imposant réduit l’espace disponible dans la cave qui ne fait pas partie des lieux loués et modifie la circulation intérieure, et que la preneuse a fait un usage abusif de son autorisation d’effectuer des travaux.

Il résulte du rapport de l’expert dont les conclusions ne sont pas contestées par les parties que la société La P’tite Famille a engagé de lourds travaux de rénovation en raison de la vétusté des locaux et qu’au cours de ces travaux, une partie du sol du rez-de-chaussée s’est effondrée. Les travaux de structure qui ont alors été nécessaires ont été effectués et financés par la société La P’tite Famille.

L’expert a considéré que ces travaux de reprise de la structure étaient totalement justifiés, l’effondrement étant dû à des venues d’eau et des insectes xylophages qui ont attaqué le bois du plancher. Il a noté que l’IPN dont l’implantation n’a pas fait l’objet d’une étude quant à sa nécessité et ses dimensions renforce la portance du plancher du restaurant et apporte une sécurité supplémentaire à la structure, de même que celle des renforts métalliques au rez-de-chaussée, et que les étais en sous-sol sécurisent une poutre attaquée par des insectes xylophages.

S’agissant de la partie 'garage-fenil', l’expert a fait état de la vétusté entraînant la dangerosité de ce bâtiment qui bien que loué n’a pas été compris dans l’état des lieux d’entrée. Il a conclu que la structure de ce bâtiment utilisé comme arrière-cuisine du commerce ne présente pas de péril, mais que le clos et le couvert ne sont pas assurés, et que l’état des planchers haut du rez-de-chaussée, du premier niveau et de l’escalier de bois ne permet aucun usage et peut occasionner des chutes de matériaux au rez-de-chaussée, le premier niveau étant inaccessible et dangereux.

S’agissant de l’appartement loué, l’expert a relevé qu’il était 'dans un état de grande vétusté', qu’il avait été restauré par les locataires afin d’en faire leur résidence familiale, et que les volets qui comportent de la peinture au plomb n’ont été ni changés ni supprimés et ne sont donc pas conformes à la réglementation qui exige notamment des propriétaires de produire un constat d’exposition au plomb lorsque les locaux sont à usage d’habitation.

Dans sa conclusion, l’expert a précisé que la société La P’tite Famille a pris en charge des travaux de structure qui sont d’une importance notable et affectent de manière positive la structure du bâtiment, et qu’il incombait au bailleur d’effectuer les travaux nécessaires pour mettre en sécurité la partie 'garage-fenil’ des lieux loués.

La société La P’tite Famille soutient que le bail ne prévoit aucune stipulation expresse exigeant l’autorisation préalable du bailleur, celle-ci n’étant prévue qu’en cas de détérioration des lieux loués. Elle précise que les travaux effectués sont la conséquence de la mise en sécurité nécessaire des locaux dans le cadre d’un changement de destination accepté par le bailleur et qu’ils étaient justifiés par l’urgence, de sorte qu’en acceptant le changement d’affectation des locaux, le bailleur a entériné le principe même de la réalisation nécessaire des travaux réalisés.

La SCI la Petite Grenette reproche également à la société La P’tite Famille d’avoir utilisé une partie des caves, qui sont exclues du bail, afin de stocker divers matériels et notamment les fûts de bière du bar. Elle produit le constat d’huissier dressé le 10 février 2017 qui le démontre ; cet usage n’est pas contesté par la société La P’tite Famille, qui produit un constat d’huissier du 21 décembre 2018 démontrant qu’elle a libéré les caves, qui ne contenaient plus à cette date qu’un réservoir métallique à carburant et des bacs en bois dont deux au moins étaient remplis de boulets de charbon.

La SCI la Petite Grenette justifie en produisant une facture du 19 février 2019 qu’elle a fait débarrasser les petites cuves de fioul dans les caves.

En l’espèce, l’article 8.2 § 3 du bail relatif à l’information du preneur par le bailleur ne concerne que les atteintes portées à la propriété, en cas de travaux, de dégradations et détériorations. Si aucune des stipulations du bail liant les parties n’exige le consentement exprès et écrit du bailleur pour réaliser des travaux, la société La P’tite Famille était toutefois tenue de l’obligation générale d’user de la chose louée en bon père de famille, ce qui lui imposait de ne pas modifier, sans autorisation, le gros 'uvre et la structure de l’immeuble. De plus, le bail autorisant la société La P’tite Famille à faire réaliser les travaux énumérés à l’article 6 reproduit ci-dessus, il incombait à cette dernière de solliciter l’autorisation du bailleur avant d’engager des travaux non compris dans cette liste limitative.

Cependant, après l’effondrement imprévu du plancher au cours des travaux de rénovation, les travaux de structure engagés par la société preneuse, qui incombaient au bailleur, ont été dictés par sa préoccupation de ne pas ralentir la remise en état des lieux loués afin de les exploiter. L’expert judiciaire a constaté que ces travaux réalisés sans autorisation respectent les règles de l’art et affectent de manière positive la structure du bâtiment ; de plus, le bailleur qui se plaint de l’encombrement des caves par l’IPN ne démontre pas que leur usage éventuel pourrait en être affecté.

D’autre part, la société preneuse a mis fin à son occupation partielle des caves et en justifie par un constat d’huissier établi 3 jours après la délivrance de l’assignation en résiliation du bail, ce qui démontre qu’elle a débarrassé les caves avant cette date ou qu’elle a fait preuve d’une remarquable diligence pour se conformer au bail, sitôt que cette occupation lui a été reprochée. Elle démontre en outre que la SCI la Petite Grenette avait pour sa part laissé dans les caves deux caisses de boulets de charbon et une petite citerne contenant du fioul qui s’y trouvaient encore le 21 décembre 2018, alors que dans son rapport du 27 décembre 2017, l’expert judiciaire avait énoncé que ces produits inflammables situés sous les salles de restaurant devaient être dégagés pour des raisons de sécurité et pour laisser l’aération se faire et participer à une bonne conservation du bâtiment et de ses structures bois. La SCI la Petite Grenette justifie toutefois de l’enlèvement des cuves par une facture du 19 février 2019.

C’est pourquoi, les travaux de renforcement étant apparus nécessaires à la suite de l’effondrement du plancher lors de travaux contractuellement prévus et autorisés par le bailleur, tendant à la rénovation du bien immobilier, et la locataire ayant mis fin à son occupation partielle des caves dès qu’elle a reçu l’assignation contenant grief sur ce point, ce alors que la bailleresse elle-même stockait encore dans les caves des produits inflammables, c’est à juste titre que le tribunal a estimé que les manquements reprochés à la société La P’tite Famille ne revêtaient pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail du 21 mai 2015, le jugement méritant confirmation sur ce point.

— sur les demandes reconventionnelles de la société La P’tite Famille

La société La P’tite Famille s’appuie sur l’obligation de délivrance du bailleur issue de l’article 1720 du code civil, et sur sa mauvaise foi qui l’a contrainte à s’engager à réaliser des travaux relevant du bailleur en ce qu’ils touchaient à de impératifs de sécurité ou par application de la loi du 18 juin 2014, et sollicite la condamnation de la SCI la Petite Grenette à lui rembourser la somme de 35 534,55 euros excédant le coût des travaux relevant de son projet commercial et correspondant à :

— la mise aux normes d’accessibilité (4724 et 243 euros)

— la chape (2830,80 euros)

— le doublage coupe-feu des planchers (19 111,75 euros)

— la fourniture et la pose de la poutre IPN (4128 euros)

— travaux dans la grange-fenil (4 500 euros, chiffrage de l’expert)

La SCI la Petite Grenette répond que le ragréage du sol dans le local du rez de chaussée et la réalisation d’une dalle diamant dans la cuisine ne constituent pas de grosses réparations, et que la société preneuse a contrevenu à son obligation de modifier la forme ou l’aspect de la chose louée prévue par l’article 1730 du code civil, de sorte que sa demande en paiement de 35'534,55 euros doit être rejetée.

Aux termes du bail du 21 mai 2015, la bailleresse a obtenu la prise en charge par la société preneuse de travaux nécessités par l’état de grave vétusté des biens loués, qui ressort sans aucune ambiguïté de l’état des lieux d’entrée, ce en totale contrariété avec les exigences du décret du 3 novembre 2014 pris en application de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel. Il y a lieu de rappeler que la jurisprudence antérieure à ladite loi exigeait déjà du bailleur qu’il mette à la disposition du preneur, en exécution de son obligation de délivrance, des lieux en état de servir à l’usage auquel ils étaient destinés et dès lors conformes aux normes administratives en vigueur, notamment.

L’article R145-35 du code de commerce, d’ordre public, pris pour l’application de la loi du 18 juin 2014 et applicable aux baux conclus à compter du 6 novembre 2014, ce qui est le cas du présent bail, est ainsi rédigé :

Ne peuvent être imputées au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

(…)

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Il résulte de ce texte et de l’obligation de délivrance du bailleur que :

— la mise aux normes d’accessibilité incombait au bailleur,

— la chape posée dans la cuisine (pièce 14 de la preneuse) a remplacé le sol plastique en mauvais état de la cuisine (état des lieux p 3 de la preneuse) et relève de travaux remédiant à la vétusté, qui sont à la charge du bailleur,

— le doublage coupe-feu des planchers relève de l’obligation de délivrance du bailleur dans le cadre de la mise aux normes des locaux,

— la fourniture et la pose de la poutre IPN relèvent de travaux remédiant à la vétusté et incombant au bailleur,

— les travaux dans la grange-fenil sont également dus à la vétusté.

Il sera donc fait droit à la demande en remboursement des sommes exposées par la société La P’tite Famille au titre de ses travaux, dont elle justifie, à hauteur de la somme de 35 534,55 euros qu’elle réclame, le jugement étant réformé sur ce point.

— sur la demande de dommages et intérêts formée par la société La P’tite Famille

La société La P’tite Famille soutient que la SCI, parfaitement consciente de l’état des locaux ainsi qu’en témoigne l’état des lieux, lui a imposé le doublement du loyer par rapport au preneur précédent ainsi que des conditions contractuelles presque léonines et a faussement prétendu en justice ne pas avoir été informée des travaux supplémentaires qui se sont avérés nécessaires et qu’en sa qualité de preneuse, elle serait tenue de réaliser et de financer afin de ne pas retarder l’ouverture du restaurant.

Toutefois, l’état des lieux qui témoigne de leur vétusté avancée est muet quant à l’état des planchers, alors recouverts de sols plastiques. L’expert judiciaire, ayant obtenu de visiter les caves, a constaté que les pièces de bois restées sur place après l’effondrement du plancher étaient totalement dégradées par des venues d’eau et des insectes xylophages, mais l’état des lieux n’a pas porté sur les caves qui ne faisaient pas partie des lieux loués.

Il n’est donc nullement démontré que la SCI, dûment informée de la vétusté des lieux, connaissait l’état réel du plancher du restaurant, ni qu’elle ait menti en prétendant ne pas avoir été informée de la nécessité de pratiquer des travaux supplémentaires, aucun élément de preuve de son information sur ce point n’étant produit par la société La P’tite Famille.

Enfin, il n’est pas davantage démontré que l’appel formé par la SCI la Petite Grenette ait été dicté par la mauvaise foi ou l’intention de nuire et constitue un abus de droit.

La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Il y a lieu de confirmer le jugement qui a mis les dépens de première instance à la charge de la SCI la Petite Grenette et, celle-ci succombant en appel, de la condamner à supporter les dépens d’appel et à payer à la société La P’tite Famille la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu le 14 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Roanne en ce qu’il a rejeté l’exception soulevée par la société La P’tite Famille, en ce qu’il a débouté la SCI la Petite Grenette de sa demande de résiliation du bail commercial conclu le 21 mai 2015 entre les parties et en ce qu’il a condamné la SCI la Petite Grenette aux dépens ;

L’infirmant sur le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne la SCI la Petite Grenette à payer à la SARL la P’tite Famille la somme de 35.534,55 euros ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SARL La P’tite Famille ;

Condamne la SCI la Petite Grenette aux dépens et au paiement à la SARL La P’tite Famille d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et rejette sa propre demande sur ce point.

LE GREFFIER LE PRESIDENT