N° RG 21/04927 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NVRB

Décision du Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond du 07 octobre 2020

(chambre civile)

RG : 19/01376

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 14 Novembre 2024

APPELANTE :

Mme [D] [M] épouse [R]

née le 06 Octobre 1964 à [Localité 7] (SUISSE)

[Adresse 6]

[Localité 3] (SUISSE)

Représentée par la SELARL CABINET BONNAMOUR, avocat au barreau D’AIN

INTIMEE :

S.A.R.L. SEKOYA IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non constituée

INTERVENANTE :

SELARL MJ SYNERGIE représentée par Maître [C] [U] [O] prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société SEKOYA IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 1] (AIN)

Non constituée

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Mars 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Juin 2024

Date de mise à disposition : 14 Novembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Rendue par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Suivant bail du 8 février 2017 à effet du 13 février suivant, Mme [D] [M] épouse [R] a donné en location à Mme [Z] un appartement dont elle est propriétaire, par l’intermédiaire du cabinet [W].

Par acte d’huissier de justice du 10 août 2017, elle a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme de 5270,04 euros due au titre du bail.

Par ordonnance du 5 août 2018, le juge d’instance de Nantua a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 11 octobre 2017, ordonné à Mme [Z] de libérer les lieux dans les 8 jours de la signification de la décision à peine d’expulsion et l’a condamnée à payer à Mme [M] une provision de 9351,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2018, loyer de février 2018 compris, outre intérêts au taux légal à compter du 10 août 2017 sur la somme de 5098,50 euros, ainsi qu’une provision pour indemnité d’occupation de 1240 euros par mois jusqu’à libération des lieux.

Mme [M] a saisi le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse afin d’obtenir la condamnation de la société Sekoya, à laquelle elle a confié un mandat de gestion immobilière comprenant la souscription d’une assurance couvrant les loyers impayés, à lui payer diverses sommes sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil.

Par jugement du 7 octobre 2020, le tribunal l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée aux dépens.

Par déclaration du 4 juin 2021, Mme [M] a relevé appel de cette décision.

Par conclusions déposées au greffe le 2 septembre 2021, Mme [M] demande à la cour de réformer le jugement du 7 octobre 2020 et, statuant à nouveau,

'condamner l’agence Sekoya à lui verser les sommes suivantes :

—  15 551,13 euros au titre des loyers impayés,

—  4299,68 euros au titre des dégradations locatives,

—  1016,51 euros correspondant à la différence entre l’appel de fonds pour les charges et le décompte réel,

—  1039,90 euros au titre des frais d’huissier,

—  2000 euros pour son préjudice moral.

' Condamner l’agence Sekoya à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la même aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de M^e Bonnamour, avocat sur son affirmation de droit.

Par acte d’huissier de justice du 8 juillet 2021 déposé en étude, Mme [M] a fait signifier à la SARL Sekoya sa déclaration d’appel et l’avis de fixation.

La société Sekoya ayant été déclarée en liquidation judiciaire par jugement du 21 juillet 2021, Mme [M] a appelé en cause la Selarl MJ Synergie représentée par Me [O], en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Sekoya et lui a fait signifier sa déclaration d’appel, ses conclusions et son bordereau de communication de pièces par acte d’huissier de justice du 28 septembre 2021 remis à personne habilitée.

Par courrier reçu au greffe le 4 octobre 2021, le liquidateur a fait savoir à la cour qu’il ne disposait d’aucun fonds et n’entendait pas constituer avocat.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2022.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [M] reproche au tribunal d’avoir considéré que le mandat de gestion immobilière n°1105 qu’elle produisait n’établissait pas la preuve du mandat de gestion allégué dans la mesure où il n’était pas signé par le mandant.

Elle fait essentiellement valoir en cause d’appel qu’elle a conclu un contrat de gestion immobilière avec la société Sekoya le 16 février 2017, que ce mandat prévoit la souscription d’un contrat d’assurance garantissant le paiement des loyers et que lorsqu’elle en a demandé le bénéfice suivant courrier recommandé du 14 novembre 2017 puis par un second courrier recommandé du 14 septembre 2018, l’agence Sekoya n’a pas répondu.

Elle ajoute que l’agence s’est abstenue de procéder à un état des lieux de sortie pourtant prévu par le mandat de gestion.

Elle soutient que l’agence n’a pas satisfait à ses obligations car elle ne lui a pas adressé le dossier de la locataire, n’a pas exigé la présentation d’une attestation d’assurance par la locataire, n’a pas obtenu paiement du dépôt de garantie, ne l’a pas informée de la procédure d’expulsion, n’a pas procédé à la révision du loyer en février 2018 et n’a pas souscrit l’assurance garantie de loyers impayés. Elle excipe d’une collusion évidente entre la locataire et une salariée de l’agence.

Mme [M] produit en appel le mandat de gestion immobilière n° 1105 en date du 16 février 2017, qui est aujourd’hui signé par la mandante.

Toutefois, le bail souscrit par Mme [Z] est antérieur à ce mandat puisqu’il a été signé le 8 février 2017 par la locataire et la société Cabinet [J] [W], précédent mandataire immobilier de Mme [M], qui indique en début d’acte agir en vertu d’un mandat de gestion.

Il ressort des pièces produites qu’une salariée du Cabinet [W] a quitté cette agence pour intégrer la société Sekoya et que c’est concomitamment que Mme [M] a changé de mandataire de gestion.

Mme [M] ne recherche pas la responsabilité du mandataire de gestion par l’intermédiaire duquel son bien immobilier a été donné à bail à Mme [Z] mais celle du mandataire de gestion auquel elle a confié son bien par la suite.

Le mandat du 16 février 2017 missionne la société Sekoya afin qu’elle administre le bien ; il inclut l’annonce à diffuser en vue de sa mise en location, avec la précision que l’appartement est libre à compter du 20 janvier 2017. Or, l’appartement était à cette date déjà loué à Mme [Z], qui a réglé le loyer partiel de février 2017 pour 744 euros mais non le dépôt de garantie de 1150 euros. Ensuite Mme [Z] a payé le loyer de mars 2017 mais non ceux d’avril et mai 2017. Les loyers de juin et juillet 2017 ont été payés partiellement, et lorsque Mme [Z] a quitté les lieux le 29 mars 2018, sa dette de loyers et dépôt de garantie était supérieure à 10.000 euros.

Mme [M] réclame à la société Sekoya le paiement d’une somme de plus de 15.000 euros au titre des loyers impayés, ce qui démontre qu’elle n’a pu obtenir aucune somme de la part de son ex-locataire.

Les manquements dont fait état Mme [M] sont les suivants :

— non obtention du dossier de la locataire. Le bail ayant été conclu par l’intermédiaire du cabinet [W], aucun manquement de ce chef ne peut être imputé à la société Sekoya;

— absence d’attestation d’assurance de la locataire : ce manquement est établi mais Mme [M] ne caractérise aucun préjudice en résultant;

— absence de paiement du dépôt de garantie : le dépôt de garantie aurait dû être réglé dès la conclusion du bail. Or, l’impécuniosité de la locataire est établie par l’absence de paiement du dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux et par les impayés de loyer survenus dès le mois d’avril 2017. L’inaction de la société Sekoya sur ce point a fait perdre à Mme [M] une chance d’obtenir paiement du dépôt de garantie mais au vu des impayés de loyers qui ont entraîné une procédure judiciaire en expulsion, la chance d’obtenir paiement du dépôt de garantie était nulle, de sorte qu’aucun préjudice n’est démontré.

— absence d’informations sur la procédure d’expulsion : Mme [M] indique dans ses conclusions (page 2) qu’elle a elle-même engagé la procédure, de sorte qu’aucun manquement du mandataire de gestion n’est établi à ce titre.

— collusion entre la locataire et une salariée de l’agence : elle est affirmée mais n’est étayée par aucun justificatif, aucun manquement du mandataire de gestion n’est donc établi sur ce point.

— absence de révision du loyer en mars 2018 : cela constitue un manquement qui n’a occasionné aucun préjudice à Mme [M], ce loyer n’ayant pas été payé et la locataire ayant quitté les lieux le 29 mars 2018 en laissant un impayé de plus de 10.000 euros.

— absence de souscription d’un contrat d’assurance : cela constitue également un manquement de la société Sekoya à ses obligations contractuelles. Cependant la cour relève qu’à la date à laquelle Mme [M] a confié la gestion du bien à cette société, le dépôt de garantie n’avait pas été payé de sorte qu’aucun assureur n’aurait accepté de garantir le paiement du loyer dans de telles conditions, étant rappelé que de nombreux assureurs n’accordent leur garantie qu’après un délai de carence de 3 mois à compter de la conclusion du bail et à condition que toutes les sommes dues en vertu du contrat aient été réglées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En conséquence, la carence de la société Sekoya sur ce point, qui est parfaitement établie, n’a occasionné aucun préjudice à Mme [M].

— dégradations locatives : Mme [M] produit diverses factures et reproche à la société Sekoya ne n’avoir pas fait établir d’état des lieux et d’avoir dû en faire réaliser un elle-même. Or, Mme [M] produit un procès-verbal de reprise des lieux établi par huissier de justice le 11 juin 2018 mais aucun constat d’état des lieux qui permettrait d’imputer à sa locataire les dégradations dont elle se plaint, et qui ne sont nullement établies, des factures étant insuffisantes pour les démontrer. Aucun préjudice n’est davantage établi de ce chef, l’impécuniosité avérée de Mme [Z] ne permettant pas d’espérer le recouvrement tant des sommes dues au titre des dégradations que des frais d’huissier, de sorte que le manquement de la société Sekoya, outre qu’il a permis à Mme [M] de ne pas exposer des frais d’huissier irrécouvrables, ne lui a pas occasionné de préjudice supplémentaire.

— Mme [M] reproche enfin à la société Sekoya de n’avoir pas procédé à la régularisation annuelle des charges. Ce manquement est établi, la locataire étant restée plus d’une année dans l’appartement. Toutefois, au vu des sommes restées impayées au départ de Mme [Z], qui laissent penser que la propriétaire n’avait aucune chance de recouvrer le surplus des charges, aucun préjudice n’est justifié de ce chef.

L’inaction de la société Sekoya qui n’a manifestement pas pris en charge la gestion du bien a occasionné à Mme [M] un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros. La société Sekoya ayant fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire, la cour fixera la créance de Mme [M] à ce montant, le surplus des demandes formées par Mme [M] étant rejeté.

Mme [M], dont l’essentiel des prétentions est rejeté, supportera les dépens d’appel. Pour des raisons tirées de l’équité, il ne sera pas fait application en l’espèce de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 7 octobre 2020, sauf en ce qu’il a rejeté la demande formée par Mme [M] épouse [R] en indemnisation de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Fixe à 500 euros la créance de dommages et intérêts de Mme [M] épouse [R] sur la liquidation judiciaire de la société Sekoya ;

Déboute Mme [D] [M] épouse [R] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT