N° RG 23/05829 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PDIP

Décision du Tribunal Judiciaire de Lyon

Au fond du 05 juillet 2023

(chambre 9 cab 09 G)

RG : 22/07010

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 14 Novembre 2024

APPELANTE :

S.N.C. VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE

[Adresse 11]

[Localité 13]

Représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030

INTIMES :

M. [N] [J]

né le 09 Mai 1930 à [Localité 14] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représenté par la SELARL LEGILEG, avocat au barreau de LYON, toque : 1005

Mme [V] [X] [J] épouse [J]

née le 31 Janvier 1954 à [Localité 15] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représentée par la SELARL LEGILEG, avocat au barreau de LYON, toque : 1005

S.C.I. MEMO

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représentée par la SELARL LEGILEG, avocat au barreau de LYON, toque : 1005

Société ALLIADE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentée par la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 768

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Mai 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Juin 2024

Date de mise à disposition : 14 Novembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

assistés pendant les débats de Sylvie NICOT, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Suivant acte authentique reçu le 15 novembre 2021 par Maître [P], notaire à [Localité 16] (Rhône), puis rectifié le 21 avril 2022, la société Vinci Immobilier Rhône-Alpes Auvergne (la société Vinci) a acquis auprès de la société Alliade Habitat (la société Alliade) 3 parcelles situées [Adresse 1] à [Localité 16] (Rhône), figurant au cadastre de ladite commune section BR, numéros [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Ces parcelles sont issues de la division de parcelles de plus grande importance anciennement cadastrées BR [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], la parcelle BR [Cadastre 7] étant elle-même issue de la division d’un tènement cadastré BR [Cadastre 2]. Ces divisions cadastrales ont été opérées par la société Alliade dans le cadre d’une opération de remembrement parcellaire.

La parcelle originairement cadastrée BR [Cadastre 2] avait été acquise par la société Alliade auprès des époux [J] et de la société civile immobilière Memo (la société Memo) selon acte authentique du 30 décembre 2019.

La société Vinci a entrepris de réaliser une opération de promotion sur les tènements acquis le 15 novembre 2021, consistant en la construction de deux bâtiments de 126 logements collectifs et 121 places de stationnement en sous-sol, développant une surface de plancher de 8.500 m², pour laquelle elle a obtenu le 22 juin 2020 la délivrance d’un permis de construire.

Dans le cadre de cette opération, la société Vinci a conclu 53 contrats de réservation, dont l’un avec la société Alliade, portant sur 14 logements et leurs dépendances.

Par assignation du 22 avril 2022, M. [N] [J], Mme [V] [X] épouse [J] et la société Memo ont fait citer la société Alliade en nullité de la vente de la parcelle BR [Cadastre 2] reçue le 30 décembre 2019.

Cette assignation a provoqué la suspension des ventes en l’état futur d’achèvement ayant donné lieu à contrats de réservation et déterminé la société Vinci à stopper les opérations constructives.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 août 2022, la société Vinci a fait citer M. et Mme [J], la société Memo et la société Alliade à comparaître à date fixée devant le tribunal judiciaire de Lyon, aux fins :

— d’entendre confirmer la validité des actes authentiques de vente en date des 15 novembre 2021 et 21 avril 2022 conclus avec la société Alliade,

— d’entendre déclarer inopposable à son endroit la nullité que pourrait le cas échéant encourir l’acte de vente du 30 décembre 2019,

— d’obtenir réparation du préjudice financier résultant du blocage des ventes de l’opération immobilière.

La société Alliade a formé une demande reconventionnelle, dont elle s’est désistée à l’audience des débats.

Par jugement du 5 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— débouté la société Vinci de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la société Alliade Habitat de sa demande ;

— condamné la société Vinci aux dépens ;

— condamné la société Vinci à verser à M. et Mme [J], ainsi qu’à la société Memo une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes présentées par les parties le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a essentiellement retenu :

— que les époux [J] poursuivaient la nullité de la vente conclue avec la société Alliade pour violence et abus de faiblesse, dans le cadre d’une instance distincte,

— qu’en application de la théorie de l’apparence, la nullité d’une vente est inopposable au sous-acquéreur de bonne foi, ayant agi sous l’empire d’une erreur commune,

— que dans l’hypothèse où la nullité de la vente consentie entre les époux [J] et la société Alliade serait prononcée pour violence et abus de faiblesse, les conditions de mise en oeuvre de la théorie de l’apparence ne seraient pas réunies au regard des circonstances particulières de l’espèce, de nature à faire obstacle à la caractérisation d’une erreur commune sous l’empire de laquelle la société Vinci aurait agi.

La société Vinci a relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 18 juillet 2023.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 30 avril 2024, la société Vinci demande à la cour, au visa des articles 544 et 1240 du code civil et de la théorie del’apparence, de :

— infirmer le jugement rendu le 5 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Lyon, enregistré sous le numéro RG 22/07010 en ce qu’il a :

débouté la société Vinci de l’ensemble de ses demandes,

condamné la société Vinci aux dépens,

condamné la société Vinci à verser aux époux [J], ainsi qu’à la société Memo une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant de nouveau :

— dire que la société Vinci a acquis de bonne foi, par actes authentiques en date des 15 novembre 2021 et 21 avril 2022, la parcelle de terrain cadastrée BR [Cadastre 10] située [Adresse 1] à [Localité 16] (Rhône), sous l’empire d’une erreur commune et dans la croyance légitime de la qualité de propriétaire de la société Alliade Habitat, propriétaire dûment titré, qu’aucun élément porté à sa connaissance ne remettait en cause,

— déclarer inopposable à la société Vinci la nullité que pourrait le cas échéant encourir l’acte de vente du 30 décembre 2019,

— confirmer la validité des actes authentique de vente en date des 15 novembre 2021 et 21 avril 2022 conclus entre la société Alliade et la société Vinci,

— condamner M. et Mme [J] et la société Memo, in solidum, à lui verser la somme de 20.000.000 d’euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal avec capitalisation,

— rejeter l’intégralité des prétentions, fins et moyens de monsieur et madame [J] et la société Memo,

— condamner M. et Mme [J] et la société Memo, in solidum, à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais relatifs à la première instance,

— condamner M. et Mme [J] et la société Memo, in solidum, à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais relatifs à la procédure devant la cour d’appel,

— condamner M. et Mme [J] et la société Memo, in solidum, aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la société Léga-Cité, avocat, autorisée sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

La société Vinci soutient avoir acquis les parcelles litigieuses de bonne foi, sous l’empire d’une erreur commune, sans avoir rien à se reprocher, pour avoir ignoré à la date de leur acquisition, que les époux [J] allaient ultérieurement introduire une action en nullité de la cession les liant à la société Alliade.

Elle estime que n’importe quelle personne placée dans la même situation aurait agi de cette façon, puisque le droit de propriété du vendeur, la société Alliade, n’était pas contesté, que la vente intervenue entre cette dernière et les consorts [J] avait été publiée, et que l’assignation en nullité n’avait pas encore été délivrée, encore moins publiée.

Elle conteste les motifs retenus par le tribunal pour écarter l’erreur commune, en faisant valoir qu’elle constitue une société distincte des sociétés Vinci immobilier résidentiel et Vinci immobilier promotion, si bien que les éléments tendant à établir que ces sociétés ont eu connaissance des conditions offertes par la société Alliade aux consorts [J] lui sont totalement étrangers et ne peuvent lui être opposés.

Elle ajoute que le fait qu’elle ait été informée de la vente conclue entre la société Alliade et les consorts [J] est parfaitement normal, compte tenu de la publication de cette cession, et que le tribunal ne pouvait en déduire la preuve de sa mauvaise foi, ni s’en emparer pour écarter la théorie de l’apparence.

Elle considère en conséquence que les conditions d’application de la théorie de l’apparence sont réunies au cas d’espèce et qu’il convient de juger que l’éventuelle annulation de la vente conclue entre les intimés ne pourra lui être valablement opposée.

En réponse aux arguments adverses, la société Vinci conteste que les époux [J] aient pu être abusés dans le cadre des négociations entretenues avec la société Alliade et qu’ils se soient trouvés d’une quelconque manière en situation de faiblesse lors de la conclusion de la vente, alors qu’ils ont été capables de créer et gérer la société Memo et qu’ils ont été assistés d’un notaire lors de la réception de l’acte de cession.

Elle conteste l’argument tiré de ce que la théorie de l’apparence ne serait pas applicable au cas d’espèce, dans la mesure où la cause ne correspondrait pas au cas dans lequel le vendeur se trouve dépourvu de droits sur le bien vendu, en faisant observer que cet argument confirme au contraire la qualité apparente de propriétaire de la société Alliade lors de la cession consentie à son profit.

Elle conteste également la pertinence des moyens développés par M. et Mme [J] pour dénier sa bonne foi, en faisant valoir :

— que le moyen tiré de ce qu’elle aurait nécessairement eu connaissance des conditions de la vente conclue entre les intimés ne résiste pas l’examen, pour les moyens précédemment développés tenant à la distinction qu’il convient d’opérer entre les différentes sociétés du groupe Vinci,

— que le moyen tiré de ce qu’elle aurait eu connaissance du risque juridique causé par les conditions de la vente conclue avec la société Alliade n’est pas fondé, dans la mesure où il repose sur le pré-supposé que cette vente a été conclue à vil prix, alors que le notaire ayant reçu la vente affirme le contraire et que les consorts [J] ont été assistés deleur propre notaire,

— que le moyen tiré de ce qu’elle aurait eu connaissance des contestations de la vente conclue entre les intimés n’est pas accompagné de la moindre offre de preuve pertinente.

La société Vinci affirme en dernier lieu que l’action en nullité de la vente introduite par les époux [J] et la société Memo revêt un caractère fautif et qu’elle lui a causé un préjudice constitué par l’engagement de frais d’un montant de 13.000.000 euros et d’un manque à gagner de 7.000.000 euros.

Par conclusions déposées le 04 avril 2024, M. [N] [J], Mme [V] [X] épouse [J] et la société Memo demandent à la cour, au visa de l’article 1178 du code civil, de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter la société Vinci de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Vinci à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la société Vinci aux dépens.

Les consorts [J] et la société Memo font valoir que la théorie de l’apparence se fonde sur un arrêt unique et n’intéresse que la situation dans laquelle un sous-acquéreur tient ses droits d’une personne dont il a pu légitimement penser qu’elle était le véritable propriétaire du bien, alors qu’elle n’avait pas de droit sur la chose vendue.

Ils estiment que telle n’est pas la situation au cas d’espèce, puisque la société Alliade a effectivement acquis le bien et disposait au moment de la vente consentie à la société Vinci, d’un droit de propriété sur l’immeuble, dont ils poursuivent l’anéantissement rétroactif dans le cadre de l’instance distincte en nullité.

Ils expliquent qu’en étendant la théorie de l’apparence au-delà de son domaine d’application, aux cas dans lesquels le vendeur disposait effectivement d’un droit de propriété dont l’anéantissement est poursuivi ultérieurement, la société Vinci tente d’anéantir la portée de l’article 1178 du code civil, prévoyant l’anénatissement rétroactif de la vente annulée et la restitution du bien.

Ils contestent également que la société Vinci puisse être regardée comme un acquéreur de bonne foi ayant agi sous l’empire d’une erreur commune, en soutenant que l’appelante avait connaissance des conditions litigieuses dans lesquelles la société Alliade a acquis leur ténement immobilier et du fait que ces conditions pouvaient générer une action contentieuse.

Ils indiquent en effet que les sociétés du groupe Vinci sont intervenues à tous les stades de la cession consentie à la société Alliade, en se faisant représenter par des personnes physiques agissant indistinctement en représentation de l’une ou de l’autre d’entre elles.

Les époux [J] ajoutent qu’ils se sont vus imposer, tout au long du processus de cession, des conditions financières abusives, alors qu’ils n’étaient pas assistés, qu’ils n’écrivaient ni ne lisaient le français et que M. [J] était âgé et malade. Ils précisent avoir été contraints d’accepter trois réductions de prix successives d’un montant global de 750.000 euros, pour céder au prix de 4.250.000 euros un bien d’une valeur de plus de 10.000.000 euros. Ils précisent que la société Vinci a ensuite racheté 58 % de leur tènement pour un prix supérieur à 4.000.000 euros.

Ils considèrent qu’en raison des liens étroits l’unissant à la société Alliade dans le cadre du projet de promotion, la société Vinci a été nécessairement informée des protestations et réserves émises par courriers d’avocat dans les semaines ayant suivi la vente consentie à la société Alliade.

Ils affirment en conséquence que la société Vinci a tenté de racheter leur tènement à vil prix, sans ignorer le risque de contestation d’une vente consentie dans de telles conditions.

Concluant sur la demande indemnitaire formée par la société Vinci, les époux [J] et la société Memo font valoir qu’ils poursuivent la nullité de la vente conclue avec la société Alliade, pour erreur, dol, vileté du prix, défaut de pouvoir de la société Memo, en se fondant sur des moyens sérieux. Ils contestent en conséquence avoir commis la moindre faute en intentant l’action correspondante.

Par conclusions récapitulatives déposées le 10 janvier 2024, la société Alliade demande à la cour, au visa des articles 4, 5, 462 et 844 du code de procédure civile, de :

— rectifier l’erreur matérielle entachant le jugement de première instance, en remplaçant la phrase suivante du dispositif de la décision : « Déboute la société ALLIADE HABITAT de sa demande, » par la phrase « Constate le désistement par la société ALLIADE HABITAT de ses demandes présentées dans le cadre de la présente instance »,

à défaut de cette rectification :

— infirmer pour erreur de droit, le jugement de première instance en ce qu’il a débouté la société Alliade de ses demandes,

statuant à nouveau :

— constater le désistement par la société Alliade de ses demandes présentées dans le cadre de la présente instance, sans préjudice de celles présentées dans le cadre de l’instance au fond pendante devant le tribunal judiciaire de Lyon, enregistrée sous le RG N° 22/04822,

— statuer ce que de droit s’agissant des dépens.

La société Alliade fait valoir qu’est désistée de ses demandes à l’audience du tribunal judiciaire, ce qui ressort au demeurant de l’exposé du litige du jugement entrepris.

Elle considère en conséquence que c’est par une erreur purement matérielle, à tout le moins par une erreur de droit que le tribunal l’a déboutée de ses demandes au lieu de lui donner acte de ce qu’elle s’en était désistée.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 21 mai 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS

Conformément à l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Le sursis à statuer peut être ordonné chaque fois que l’intérêt d’une bonne administration de la justice le justifie.

La recevabilité des demandes de la société Vinci, tendant à ce que la nullité de l’acte de vente du 30 décembre 2019, susceptible d’être prononcée par le tribunal judiciaire dans une instance distincte, lui soit déclarée inopposable et à ce que la validité des actes authentique de vente en date des 15 novembre 2021 et 21 avril 2022 conclus entre la société Alliade et la société Vinci soit confirmée, nécessite la preuve d’un intérêt actuel et certain à agir et dépend de ce qui sera jugé dans l’instance relative à l’action en nullité dirigée par les époux [J] et la société Memo contre la vente conclue le 30 décembre 2019 avec la société Alliade.

La chose jugée dans cette même instance est également susceptible d’influer sur l’appréciation de la bonne foi de la société Vinci et de l’existence de l’erreur commune sous l’empire de laquelle elle prétend avoir contracté.

Il convient en conséquence de surseoir à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, jusqu’au prononcé du jugement du tribunal judiciaire de Lyon dans l’instance afférente à l’action en nullité dirigée par les époux [J] et la société Memo contre l’acte de vente conclu le 30 décembre 2019 avec la société Alliade.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

— Sursoit à statuer sur les prétentions des parties dans l’attente du prononcé du jugement du tribunal judiciaire de Lyon dans l’instance afférente à l’action en nullité dirigée par les époux [J] et la société Memo contre l’acte de vente conclu le 30 décembre 2019 avec la société Alliade habitat ;

— Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT