N° RG 22/05463 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OOJS

Décision du

Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE

Au fond

du 19 juillet 2022

RG : 21/02990

ch 1

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 03 Juillet 2025

APPELANTE :

Mme [K] [N] épouse [D]

née le 11 Mars 1971 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEE :

Le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 3], et [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne du CABINET TARDY, syndic dont le siège social est

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

ayant pour avocat plaidant M^e Pierre REYNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1685

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Juillet 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 22 Octobre 2024 prorogée au 3 juillet 2025 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3], et [Adresse 1], à [Localité 8], est organisé, depuis 1972 selon les prévisions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régissant les immeubles en copropriété.

Son syndic en exercice est la société Cabinet Tardy.

Mme [D], est notamment propriétaire d’un appartement sis au premier étage du bâtiment B (lot n°39), en regard duquel se trouve la toiture-terrasse couvrant les lots n°89 et 90 constituant eux-mêmes le bâtiment H. Ces deux derniers lots forment ensemble un atelier indépendant du lot n°39.

Cet atelier situé dans le bâtiment H est la propriété de M. [R] [C], qui l’a mis à disposition de son épouse, pour y exercer son activité professionnelle d’artiste plasticienne.

Le 10 septembre 2020, Mme [D] a fait poser des garde-corps autours de la toiture terrasse.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 11 juin 2021 au cours de laquelle la demande de Mme [D] tendant à la validation a posteriori de l’installation des gardes corps au bord de la toiture terrasse a été rejetée.

Par acte du 13 septembre 2021, Mme [D] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne notamment en annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2021.

Par jugement du 19 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

— débouté Mme [D] de toutes ses-demandes ;

— condamné Mme [D] à :

— déposer les garde-corps, et tous revêtements existants

— déposer les claustras également posés sans la moindre autorisation ;

— condamné Mme [D] à rembourser au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 1], à [Localité 8] les frais de constat facturés par Me [P], huissier, à hauteur de 820,74 euros, avec intérêts de droit à compter de la présente demande ;

— condamné Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 1], à [Localité 8] une somme de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné la capitalisation des intérêts courus par périodes de douze mois, sur tout condamnation pécuniaire prononcée à l’encontre de Mme [D] ;

— débouté les parties du surplus de leur demande ;

— déclaré n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;

— condamné Mme [D] aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement.

Par déclaration du 26 juillet 2022, Mme [D] a interjeté appel de ce jugement.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2024, Mme [D] (la copropriétaire) demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Saint Etienne le 19 juillet 2022, en ce qu’il l’a :

— déboutée de toutes ses demandes,

— condamnée à :

* déposer les garde-corps, et tous revêtements existants

* déposer les claustras également posés sans la moindre autorisation

— condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 1], à [Localité 8] les frais de constat facturés par Me [P], huissier, à hauteur de 820,74 euros, avec intérêts de droit à compter de la présente demande,

— condamnée à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 1], à [Localité 8] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts courus par périodes de douze mois, sur toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre,

— déclaré n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision,

— condamné aux dépens de l’instance, avec droikt derecouvrement,

— le confirmer en qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

Et, statuant de nouveau,

— prononcer la nullité de l’ assemblée générale du 11juin 2021 et subsidiairement des résolutions n° 2, 3, 7, 9, 10, 12,13, 17 et 18 adoptées lors de l’assemblée générale ordinaire du 11 juin 2021, en raison d’irrégularités formelles et de l’abus de majorité ayant entaché le vote de ces résolutions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 4], sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sur celui de l’article 1240 du code civil:

— à lui verser la somme de 1.236 euros en réparation du préjudice subi au titre du financement des gardes corps,

— à mandater un expert en bâtiment, afin de vérifier la structure de la toiture terrasse, et la solidité du linteau entre les bâtiments H et B,

— à enlever le châssis d’accès du toit du bâtiment G, et à remettre le toit à l’identique avant travaux, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ;

— à communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, les pièces suivantes afférentes au logement loué au profit Mme [U] :

* contrat d’entretien de la chaudière et bons d’intervention des 5 dernières années

* attestations d’assurance habilitation des 5 derniers années

* factures d’eau, d’électricité et de gaz afférentes au logement

* pouvoirs donnés pour les Assemblées générales de 2010 à 2021 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 4] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, y compris présentées dans le cadre de ses demandes reconventionnelles ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 4] à lui verser la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

— lui accorder le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1] demande à la cour de :

— recevoir Mme [D] en son appel, sauf en sa demande nouvelle, tendant à condamner le syndicat à mandater un expert en bâtiment, afin de vérifier la structure de la toiture-terrasse, et la solidité du linteau entre les bâtiments H et B. ;

— le recevoir en sa demande en confirmation partielle du même jugement du chef des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [K] [D] ;

— le recevoir en ses demandes nouvelles en cause d’appel, comme liées à l’évolution du litige ;

— le recevoir en son appel incident et réformer partiellement le jugement déféré, du chef de ses demandes rejetées en première instance tendant à obtenir la condamnation de Mme [K] [D] à :

— restituer à la toiture-terrasse du bâtiment H son aspect initial, en laissant libre accès aux syndic et aux entreprises du choix du syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 8], pour :

* y déposer les garde-corps, et tous revêtements existants ;

* y déposer les claustras également posés sans la moindre autorisation ;

* y déposer tout élément d’équipement y étant accessible (boitiers et prise électriques, gaines diverses, ventouse de chaudière) ;

* mettre en décharge tous déchets résultant des déposes ;

* restituer l’étanchéité de cette terrasse et de la façade du bâtiment B ;

* restituer à la façade du bâtiment B son aspect initial (fenêtres du lot n°39) : par dépose de la porte fenêtre débouchant sur le toit-terrasse du bâtiment H, à remplacer par une fenêtre, et restituer la finition de façade.

— rembourser au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 8] l’intégralité des frais exposés pour la remise en son état initial de la toiture-terrasse du bâtiment H, et de la façade du bâtiment B, y compris les honoraires d’architecte et du syndicat ;

— verser une provision au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 8] au titre des frais de remise en état à la somme de 7.380 €, avec intérêts de droit;

— enjoindre sous astreinte à Mme [K] [D], ou à tout occupant de son chef :

* de laisser libre accès à la toiture-terrasse du bâtiment H pour faire établir des devis et réaliser les travaux prévus au dispositif du jugement à intervenir ;

* de libérer en tout temps de toute occupation privative la toiture-terrasse du bâtiment H du syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 8];

passé un délai de huit jours après la signification à Mme [K] [D] du jugement à intervenir,

— fixer l’astreinte quotidienne à 100 euros par infraction constatée aux injonctions ci-dessus ;

* fixer le point de départ du calcul de l’astreinte à la première constatation de toute infraction aux injonctions prévues au dispositif du jugement à intervenir ;

* payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 8] une somme de 4.000 euros, à titre de dommages-intérêts ;

Sur ce, bien vouloir :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté Mme [K] [D] de toutes ses demandes ;

— condamné Mme [K] [D] à :

* déposer les garde-corps, et tous revêtements existants ;

* déposer les claustras également posés sans la moindre autorisation ;

— condamné Mme [K] [D] à lui rembourser les frais de constat d’huissier ;

— condamné Mme [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 8] une somme de 4.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts courus par périodes de douze mois, sur toute condamnation pécuniaire prononcée à l’encontre de Mme [D],

— condamné Mme [K] [D] aux dépens de l’instance, dont ceux avancés par M^e Solange Viallard-Valezy, avocat,

Statuant à nouveau, infirmer partiellement le jugement dont appel et y ajoutant:

— condamner Mme [K] [D] à lui rembourser les frais de constat d’huissier avant et après jugement, à hauteur de 714,06 euros, avec intérêts de droit,

— condamner Mme [K] [D] à restituer à la toiture-terrasse du bâtiment H son aspect initial, en laissant libre accès au syndic et aux entreprises du choix du syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 8], pour :

— y déposer les garde-corps, et tous revêtements existants,

— y déposer les claustras également posés sans la moindre autorisation,

— y déposer tout élément d’équipement y étant accessible (boîtiers et prise électriques, gaines diverses, ventouse de chaudière),

— mettre en décharge tous déchets résultant des déposes,

— restituer l’étanchéité de cette terrasse et de la façade du bâtiment B,

— restituer à la façade du bâtiment B son aspect initial (fenêtres du lot n°39) : par dépose de la porte fenêtre débouchant sur le toit-terrasse du bâtiment H, à remplacer par une fenêtre, et restituer la finition de façade,

— condamner Mme [K] [D] à lui rembourser l’intégralité des frais exposés pour la remise en son état initial de la toiture-terrasse du bâtiment H, et de la façade du bâtiment B, y compris les honoraires d’architecte et du syndic,

— condamner Mme [K] [D] à lui verser une provision de 17.646 euros au titre des frais de remise en état des parties communes, avec intérêts de droit, sauf à parfaire ;

— enjoindre sous astreinte à Mme [K] [D], ou à tout occupant de son chef :

— de laisser libre accès à la toiture-terrasse du bâtiment H pour faire établir des devis et réaliser les travaux prévus au dispositif de l’arrêt à intervenir ;

— de libérer en tout temps de toute occupation privative la toiture-terrasse du bâtiment H du syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 8] ;

Passé un délai de huit jours après la signification à Mme [K] [D] de l’arrêt à intervenir, fixer l’astreinte quotidienne à 100 € par infraction constatée aux injonctions ci-dessus ;

— Fixer le point de départ du calcul de l’astreinte à la première constatation de toute infraction aux injonctions prévues au dispositif de l’arrêt à intervenir ;

— condamner Mme [K] [D] à lui payer :

— une somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— une somme de 4.000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts courus par périodes de douze mois, sur toute condamnation pécuniaire prononcée à l’encontre de Mme [D],

— En toute hypothèse, débouter Mme [K] [D] de toutes demandes plus amples ou contraires à celles du concluant,

— condamner Mme [K] [D] aux dépens d’appel, que la Selarl de Foucroy, avec droit de recouvrement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION :

De manière liminaire, il est précisé, s’agissant du contexte du litige, que la copropriété en cause est d’origine familiale, que l’appelante est propriétaire de deux appartements, caves et greniers donnés à bail dans le bâtiment B, que par ailleurs, elle est nue-propriétaire de lots dans ce même bâtiment et dans le bâtiment A (dont un local commercial en indivision). Les autres lots sont répartis entre sa mère, sa soeur, [Z] [C] et [R] [C]. Ces deux derniers disposent de 5 639/10 880 tantièmes mais aucun copropriétaire ne dispose à lui seul de la majorité des voix.

La cour rappelle ensuite que l’abus de majorité peut être défini comme le fait pour un ou plusieurs copropriétaires majoritaires d’utiliser ses voix en assemblée générale pour favoriser ses intérêts exclusifs au détriment des autres et de l’intérêt général, qu’une décision ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires. L’abus de majorité ne peut s’apprécier globalement mais pour chaque résolution contestée quand il est invoqué.

Enfin, le syndicat des copropriétaires répond sur un défaut d’entretien des parties communes reproché par la copropriétaire mais la cour n’est saisie d’aucune demande à ce titre par cette dernière.

I les demandes de la copropriétaire

Sur la demande nouvelle en appel

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’est nouvelle en cause d’appel la demande tendant à obtenir sa condamnation 'à mandater un expert en bâtiment pour vérifier la structure de la toiture -terrasse, et la solidité du linteau entre les bâtiments H et B', aucune demande n’étant ainsi formulée en première instance puisque les prétentions 'dire et juger’ ne saisissent pas le tribunal.

La copropriétaire réplique qu’il ne s’agit pas d’une prétention nouvelle, dès lors qu’elle tend à la même fin que la demande formulée en première instance : « mandater un expert en bâtiment et que la résolution n°14 porte sur la poutre située entre le lot n°39 et n°41 entre le plafond du 1er étage et le sol du 2ème étage et n’a aucun lien avec sa demande d’expertise qui concerne le linteau entre le bâtiment H et le bâtiment B situé entre le plafond du rez-de-chaussée et le sol du 1er étage.

Réponse de la cour

Vu les articles 564 à 567 du code de procédure civile,

En première instance, il était demandé de 'dire et juger que le syndicat des copropriétaires devra mandater un expert en bâtiment afin de vérifier la structure de la toiture-terrasse et la solidité du linteau entre les bâtiments B et H'. Il apparaît d’ailleurs que le tribunal a traité cette question en examinant la 9ème résolution portant rejet de la demande de désignation d’un expert structure pour examiner la toiture terrasse et le linteau entre les bâtiments H et B.

La formulation employée en première instance n’est pas équivoque et constitue non l’exposé d’un moyen mais bien une prétention de sorte que la demande formée en appel ne fait que la reprendre et ne peut donc être qualifiée de demande nouvelle en appel.

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale et subsidiairement de nullité des résolutions n° 2, 3, 7, 9, 10, 12,13, 17 et 18 de l’assemblée générale du 11 juin 2021

La copropriétaire fait valoir que :

— la feuille de présence n’a pas été annexée au PV d’assemblée générale, la privant d’un recours fondé sur un défaut de régularité de l’assemblée liée notamment au quorum et aux délégations de pouvoir,

— plusieurs résolutions ont été adoptées à l’encontre de l’intérêt de la copropriété par deux copropriétaires majoritaires constituant des abus de majorité,

— les résolutions n°2 et 3 concernant les comptes 2020 et le quitus du syndic comportent plusieurs erreurs (clé de répartition des charges de la copropriété, prise en charge du paiement du loyer de l’appartement de l’employé d’immeuble, frais d’huissier de la sommation d’assister),

— la résolution n°7 rejetant la demande de ratification de l’installation des garde-corps sur la toiture terrasse est contraire à l’intérêt de la copropriété, dès lors que ces travaux étaient nécessaires à la sécurité de ses locataires, l’appelante a été contrainte d’y procéder elle-même face au refus du syndicat d’inscrire ce sujet à l’ordre du jour d’une AG, cette terrasse est à jouissance privative de son lot n° 39, qui en constitue l’unique accès depuis l’assemblée générale du 23 avril 1999 et confirmé par l’acte authentique des 4 et 5 mai 2000 portant modificatif du règlement de copropriété,

— l’adoption des résolutions n°9 et 10 rejetant la demande de désignation d’un expert en structure pour examiner la toiture terrasse, le linteau ente les bâtiments H et B, et la demande de vérification des balustrades des balcons côté [Adresse 4] constitue un abus de majorité dès lors que ces éléments sont des parties communes qui se trouvent en mauvais état représentant de fait un danger pour la copropriété, – l’adoption de la résolution n°12 rejetant la demande de résiliation du bail de la concierge constitue un abus de majorité dès lors que ce bail dont le loyer est réglé par la copropriété n’est d’aucune utilité en l’absence de concierge dans l’immeuble depuis janvier 2019, l’employé de l’immeuble n’en a pas non plus l’usage,

— l’adoption de la résolution n°13 constitue un abus de majorité dès lors qu’elle aurait permis de réaliser une économie importante au profit de la copropriété,

— l’adoption des résolutions n°17 et 18 relatives à l’approbation des budgets prévisionnels pour les années 2021 et 2022 constitue un abus de majorité au même titre que l’adoption des résolutions n°2 et 3 : erreurs manifestes dans la clé de répartition des charges de la copropriété, postes de dépenses exorbitants et non nécessaires, et frais injustifiés.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en réplique que :

— l’abus de majorité n’est pas constitué dès lors que M. [R] [C] et Mme [Z] [C] sont deux personnes distinctes et exercent leur droit de vote en toute indépendance, ainsi aucun copropriétaire ne totalise plus de la moitié des voix, par ailleurs la preuve d’une situation de blocage du syndicat en raison d’un abus quelconque n’est pas rapportée,

— il démontre entretenir régulièrement l’immeuble, ainsi rien ne justifie les travaux illicites menés sur les parties communes par l’appelante,

— conformément aux dispositions des articles 14 et 17 du décret du 17 mars 1967, lors de l’assemblée, le syndic a dressé la feuille de présence qui a été versée au débat, par ailleurs rien n’oblige le syndic a diffusé ce document en même temps que le PV d’assemblée générale,

— concernant les résolutions n°2 et 3, la copropriétaire ne démontre pas l’erreur alléguée sur la clé de répartition des charges, par ailleurs pendant plus de 20 ans elle et sa de cujus ont approuvé les comptes de chaque exercice écoulé, établis dans les mêmes conditions que ceux objet de la présente instance, le règlement de copropriété prévoit l’existence d’un poste de concierge, et le maintien du poste de concierge a été voté par les copropriétaires le 06 juin 2014 ce que la copropriétaire n’a pas contesté, le logement est indissociable du contrat conclu avec Mme [U] qui ne saurait en être privée, les frais de constat et de sommation d’y assister ont été exposés dans l’intérêt du syndicat, pour la préservation de ses droits légitimes justifiant leur imputation sur le budget de la copropriété, aucune faute de gestion du syndic n’est démontrée ainsi la demande d’annulation du quitus est injustifiée,

— concernant la résolution n°7, l’assemblée générale du 23 avril 1999 n’a pas conféré la jouissance exclusive de la toiture terrasse, le règlement de copropriété stipule toujours que les toitures et terrasses de la copropriété sont des parties communes, or la copropriétaire n’avait pas l’autorisation préalable de procéder à la pose de garde-corps ce qui a par ailleurs eu pour effet de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble portant atteinte à son harmonie,

— concernant la résolution n°12, le bail litigieux a été approuvé en assemblée générale sans opposition de la copropriétaire, le juge ne peut donc le contrôler sans excéder ses pouvoirs, par ailleurs le bail est un accessoire indissociable du contrat de travail de la gardienne dont l’emploi est prévu par le règlement de copropriété,

— concernant la résolution n°13, la copropriétaire n’a pas communiqué au syndic le devis de la société de nettoyage avant la tenue de l’assemblée générale, ne produit qu’un courrier rédigé par elle sans devis annexé et dont la notification au syndic n’est pas prouvée et l’appréciation de l’opportunité économique dont elle se prévaut ne relève pas des pouvoirs du juge, l’assemblée générale étant souveraine en la matière,

— les résolutions n°17 et 18 ont validé des budgets prévisionnels et non des comptes clos à répartir, aucune demande relative à la modification de la clef de répartition de charges n’a été formulée, par ailleurs, l’opportunité économique de choix budgétaires du syndicat ne ressort pas de l’office du juge, l’assemblée générale étant souveraine en vertu de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

Réponse de la cour

Il convient de reprendre successivement chacune des demandes de nullité.

* la nullité de l’assemblée générale pour absence de feuille de présence

L’article 14 du décret de 1967 modifié par le décret du 27 juin 2019 puis par le décret du 2 juillet 2020 impose l’établissement d’une feuille de présence indiquant les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé présent physiquement ou associé participant à l’ assemblée générale ou ayant voté par correspondance, elle précise le nombre de voix des copropriétaires et elle est émargée et certifiée par le président de séance. Elle est conservée par le syndicat des copropriétaires et copie peut en être délivrée. L’article 17 prévoit qu’elle est annexée au procès-verbal.

En l’espèce, la feuille de présence a bien été établie (pièce 31 intimé) et signée et il n’est justifié d’aucune irrégularité de ses mentions.

Le premier juge a retenu que cette feuille de présence existait en l’espèce mais qu’aucun texte n’obligeait sa diffusion en même temps que le procès-verbal d’assemblée générale.

La cour relève également qu’il n’est pas imposé que la feuille de présence soit adressée aux copropriétaires. Par ailleurs, cette feuille de présence a bien été dressée et est produite en justice. L’appelante pouvait en avoir communication et ne justifie pas avoir été privée d’un légitime recours sur un défaut de régularité de l’assemblée générale, ne procédant que par affirmation sur ce point. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a écarté ce moyen de nullité.

* la nullité des résolutions 2 (comptes 2020) et 3 (quitus donné au syndic)

Il est soutenu que les comptes sont erronés en raison d’une erreur dans la répartition des charges spéciales s’agissant de la clé de répartition du lot '[Adresse 7]' suite à la modification du règlement de copropriété intervenue en 1991 qui imposerait une répartition entre les bâtiments B F Q R avec une erreur de ventilation de 32,52 euros. Le jugement querellé a estimé que le calcul de la copropriétaire n’était ni justifié ni développé.

Le modificatif au règlement de copropriété du 26 juillet 1991 a effectivement modifié celui du 16 février 1990 concernant les charges 'accès’ des véhicules dans le passage cocher du bâtiment B. Cependant, même à supposer les mentions des tantièmes erronées, il n’est justifié ni même soutenu en appel que ceci aurait eu des incidences sur la régularité des comptes alors que les postes de dépenses se rapportant au passage Voltaire sont nuls pour l’exercice 2020, et qu’aucun budget n’a été voté ou exécuté concernant ce passage.

S’agissant du loyer versé à un copropriétaire pour mise à disposition d’un local pour l’employé d’immeuble en pure perte, le règlement de copropriété prévoit l’existence d’un poste de concierge avec un poste de dépenses correspondant, ce poste de concierge a été maintenu par l’assemblée générale du 6 juin 2014 ainsi que le bail, la copropriétaire opposante n’ayant pas contesté la résolution (12) ensuite.

Il résulte des productions que Mme [O] a été embauchée le 15 juillet 2015 pour remplacer la précédente concierge et a quitté les lieux en décembre 2018 suite au refus du bailleur de procéder à des travaux de remise en état ; un nouveau bail a été conclu le 28 juin 2018 avec Mme [C] puis Mme [U] a été embauchée début 2019 par contrat à durée déterminée puis contrat à durée indéterminée. Il est précisé dans le bail que l’appartement litigieux est loué à titre de conciergerie et fait partie intégrante du contrat de travail de la concierge et il est indéniable que ce bail, en l’absence de local commun dans la copropriété, conserve toute son utilité pour la conciergerie

La question de la résiliation du bail a été portée à l’ assemblée générale du 11 juin 2021 dans sa résolution 13 par la copropriétaire et ceci ne peut donc affecter le compte 2020 alors que le bail avait été valablement reconduit. Les charges sont justifiées par ailleurs.

S’agissant des frais de constat d’huissier à hauteur de 820,74 euros, l’acte dressé le 25 septembre 2020 a permis de relever l’existence de travaux en cours sur les parties communes de la copropriété par la copropriétaire sans accord de la copropriété, ni autorisation du syndic, ni vote préalable (travaux sur le toit-terrasse du bâtiment H) et il a donc été dressé dans l’intérêt de la copropriété pour la préservation de ses droits s’agissant d’une partie commune selon le règlement de copropriété de sorte que son imputation dans les charges de copropriété est régulier.

S’agissant enfin du quitus donné au syndic, le jugement a rejeté cette demande en l’absence de faute démontrée.

Le quitus a été donné au syndic par la majorité des voix. La copropriétaire ne rapporte la preuve d’aucune faute du syndic qui justifierait l’absence de quitus.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulation des résolutions 2 et 3, lesquelles ne sont pas justifiées.

* la résolution 7 : résolution portée à l’ordre du jour par la copropriétaire et se rapportant à une demande a posteriori d’autorisation de pose de gardes-corps

L’assemblée générale du 11 juin 2021 a voté contre la résolution suivante 'décision concernant la validation a posteriori des garde-corps installés au bord de la toiture terrasse'.

La copropriétaire a demandé la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2023 la résolution suivante 'mise en place de garde-corps sur le toit terrasse du bâtiment H afin de sécurité l’accès’ en indiquant que le lot 39 ayant un accès direct, la toiture terrasse doit être mise en conformité. Les copropriétaires ont rejeté à la majorité cette demande et aucun recours sur le procès-verbal d’assemblée générale n’a été formé (attestation de non-recours pièce 73).

La copropriétaire prétend que la résolution n’est pas la même que celle-rejetée précédemment.

Cependant, il est évident que le but poursuivi par la copropriétaire en 2023 reste la validation de ses travaux a postériori avec une autre formulation avec toujours un objectif revendiqué de sécurisation. Or, la copropriétaire n’a pas contesté la résolution de l’assemblée générale de 2023 et elle est désormais irrecevable à contester celle de 2021 qui tend exactement aux mêmes fins.

Le jugement est réformé en ce sens.

* annulation des résolutions 9 (expert en structure pour examiner la toiture terrasse et le linteau entre les bâtiments H et B) et 10 (vérification des balustrades)

La copropriétaire a voté en faveur de des résolutions qui ont fait l’objet d’un rejet et elle met en avant un impératif de conservation de l’immeuble et un abus de majorité.

Le tribunal judiciaire a rejeté la demande en considérant que la copropriétaire ne justifiait pas bénéficier d’un droit de jouissance exclusif sur la toiture terrasse et donc que les résolutions 9 et 10 tendraient à lui nuire.

En appel, la copropriétaire maintient une demande d’expertise déjà présentée en première instance.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette demande est devenue sans objet depuis l’adoption de la résolution n°14 par l’assemblée générale du 10 juillet 2023 non suivie de contestation judiciaire et tendant au financement de travaux de consolidation de la poutre située entre le lot n°39 et le lot n°41.

La résolution 14 de l’assemblée générale du 10 juillet 2023 a été prise suite au courrier de la copropriétaire demandant le financement par la copropriété de travaux de consolidation de la poutre située entre le plafond du lot 9 et le plancher du lot 41 et l’assemblée générale a voté des travaux de consolidation. Toutefois, il n’est pas établi que les travaux votés en 2023 rendent sans objet les demandes de la copropriétaire rejetées en 2021 par les résolutions 9 et 10, ne s’agissant manifestement pas des mêmes lieux.

La copropriétaire ne conteste pas que le toit terrasse soit une partie commune de même que les balustrades des balcons indépendamment du droit de jouissance exclusive qu’elle revendique mais elle invoque l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour justifier ses demandes d’annulation. Elle se prévaut également d’un abus de majorité.

Sa pièce 21 est constituée de photographies qui ne sont pas des avis techniques. Sa pièce 45 est un procès-verbal de constat d’huissier de justice qui révèle quelques dégradations mais qui ne justifient nullement l’organisation de l’expertise sollicitée et la question de la vérification des balustrades a été reportée à l’assemblée générale postérieure.

Aucun abus de majorité dont la définition a été rappelée plus avant n’est par ailleurs caractérisé, n’étant pmas établi que la disposition a été prise dans l’unique intérêt des copropriétaires majoritaires.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de ces résolutions.

* annulation de la résolution 12 (demande de résiliation du bail de la concierge)

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de cette résolution pour les mêmes motifs que pour la résolution 7.

La 12ème résolution de l’ assemblée générale du 11 juin 2021 portait sur la résiliation du bail de la conciergerie. L’assemblée générale avait voté contre et la copropriétaire avait émis un vote contraire.

Par courrier du 13 mars 2023, la copropriétaire a demandé la mise au vote de l’ordre du jour de la résolution suivante 'résiliation du bail de l’appartement loué pour l’employée d’immeuble'. Cette résolution identique à la précédente a été rejetée à la majorité et il n’y eu aucune contestation judiciaire de sorte que cette résolution est définitive.

La copropriétaire prétend que le syndic aurait refusé de porter à l’ordre du jour de l’assemblée du 21 juin 2024. Ce moyen est cependant totalement inopérant et n’est pas de nature à rendre recevable la contestation de l’assemblée générale du 11 juin 2021.

La copropriétaire est donc dépourvue du droit de contester le rejet de la résolution 12 de l’assemblée générale du 11 juin 2021.

Le jugement avait rejeté sa demande d’annulation. Il est réformé sur ce point et la copropriétaire est irrecevable à contester la résolution 12.

* annulation de la résolution 13 (remplacement de l’employée d’immeuble par une société de nettoyage)

L’adoption de cette résolution a été rejetée à la majorité des voix.

Le tribunal judiciaire a estimé qu’il n’était pas démontré que le devis allégué par la copropriétaire et que serait plus avantageux financièrement selon elle avait été communiqué.

La copropriétaire se prévaut de ses pièces 6 et 24 qui ne rapportent pas la preuve de l’envoi, celui-ci étant contesté.

Aucun abus de majorité n’est par ailleurs caractérisé dans le maintien de l’employée d’immeuble, la copropriétaire ne procédant que par affirmations sans offre de preuve sur ce point sur l’intérêt exclusif des copropriataires majoritaires.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de cette résolution.

* l’annulation des résolutions 17 (approbation du budget prévisionnel 2021) et 18 (approbation du budget prévisionnel 2022)

La contestation porte sur l’erreur alléguée des clefs de répartition des charges sur les années antérieures. Le jugement déféré a rejeté cette demande et la copropriétaire affirme que la demande 'est fondée dans son principe, et peu ,importe au final le montant exact de l’erreur'.

Force est de constater que la copropriétaire ne procède que par affirmations générales sans établir les erreurs alléguées et qu’elle ne démontre par ailleurs aucun abus de majorité, le seul fait que deux copropriétaires aient des positions communes ne le démontrant pas.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande d’annulation.

Sur les demandes de la copropriétaire

— le remboursement des garde-corps

Mme [D] affirme que les délibérations 7, 9 et 10 allant à l’encontre de l’obligation de conservation de l’immeuble constituent une faute imputable au syndicat, que par ailleurs le défaut d’entretien général de la copropriété a été constatée par commissaire de justice le 20 février 2023,

qu’ elle a dû pallier les carences du syndicat et a été contrainte de faire installer les garde-corps pour sécuriser la terrasse dont elle a la jouissance exclusive pour un coût total de 1.236 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet de cette demande soutenant que le toit-terrasse est une partie commune, son aménagement doit donner lieu à une autorisation préalable par l’assemblée générale des copropriétaires, ce que la copropriétaire n’a pas obtenu avant de procéder à la pose des garde-corps litigieux, du moins elle n’en rapporte pas la preuve, que le constat d’huissier de Me [P] et les tickets de caisses produits démontrent que l’étanchéité du toit-terrasse du bâtiment H a bien été percée par la copropriétaire en procédant à l’installation des garde-corps, qu’en revanche le syndicat n’a commis aucune faute et n’a pas l’obligation de financer les travaux occultes de l’appelante.

Réponse de la cour

La copropriétaire part du principe qu’elle dispose d’un droit de jouissance exclusif sur la toiture terrasse bien qu’elle ne demande pas à la cour de se prononcer expressément sur ce point.

Elle ne conteste cependant pas la nature de partie commune des lieux et qu’elle a fait procéder à des travaux non autorisés au préalable par le syndicat des copropriétaires de sorte qu’elle n’est pas fondée à en demander le remboursement sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires, voir du syndic en cas d’application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, lequel syndicat des copropriétaires ayant par ailleurs refusé de valider les travaux a posteriori comme il en avait parfaitement le droit.

La pose de garde-corps par la copropriétaire,répond en fait à son argumentation sur son droit d’usage exclusif sur la toiture terrasse joignant son lot numéro 39 et à la nécessité de sécuriser les lieux en conséquence pour utiliser le toit terrasse. Or, la copropriétaire ne démontre pas l’existence d’un tel droit.

Il est rappelé que l’article 6.3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Il est relevé de manière liminaire que le fait que la copropriétaire ait donné à bail son appartement est sans effet sur ses droits de copropriétaire, les mentions du bail n’étant pas opposables au syndicat des copropriétaires.

Ensuite, force est de constater que le règlement de copropriété ne mentionne pas l’existence d’un tel droit et que l’existence d’un toit terrasse n’induit pas qu’il peut être utilisé comme une terrasse par la jouissance privative d’un lot déterminé.

S’agissant de l’ assemblée générale de copropriété du 23 avril 1999 sur laquelle la copropriétaire appuie essentiellement ses demandes, il est mentionné une résolution 9 qui porte comme titre 'dossier création et cession de parking’ et qui indique en outre 'la modification de la ventilation des charges relatives à l’entretien, la répartition et la réfection de la toiture terrasse du bâtiment H de la copropriété qui seront réparties en 2/3 pour les lots n° 89 et 90 (bâtiment H) et 1/3 pour le lot 39 (appartement bâtiment B 1er étage, ayant jouissance de cette terrasse). Si cette résolution peut apparaître équivoque, il ne s’agit cependant que d’une question d’imputation de charges. La résolution litigieuse ne peut en aucun cas s’interpréter comme créatrice de droit en conférant un droit de jouissance exclusive de la toiture terrasse au lot 39 et en modifiant le règlement de copropriété, étant par ailleurs relevé que la charge d’entretien de la toiture terrasse est ventilée entre trois copropriétaires. Si une modification du règlement de copropriété est bien intervenue, elle ne concerne que la modification des charges spéciales et non les droits des copropriétaires tels issus du règlement de copropriété.

La copropriétaire ne peut donc arguer de cette résolution pour voir reconnaître une modification du règlement de copropriété. Elle ne peut en tout état de cause s’en prévaloir pour réclamer le remboursement des gardes-corps et le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement.

— l’organisation d’une expertise

Il a été répondu sur cette question supra, la demande d’expertise n’étant pas justifiée.

— Le retrait du châssis d’accès au toit du bâtiment G

La copropriétaire demande le retrait sous astreinte par le syndicat du châssis d’accès au toit du bâtiment G, qui modifierait l’aspect extérieur de l’immeuble, et nécessite un vote de l’ensemble des copropriétaires et non seulement l’accord de l’unique copropriétaire du bâtiment G alors que seule la restauration de la toiture avait été votée non sa modification.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la copropriétaire a voté ainsi que l’unanimité des copropriétaires présents en assemblée générale en faveur du devis de l’entreprise Beaufils qui a réalisé la pose du châssis litigieux, que par ailleurs un tel équipement permet de donner facilement accès à la toiture pour son entretien.

Réponse de la cour

Il est constant que lors de l’assemblée générale du 25 mai 2018, la résolution 6 portait notamment sur la réfection de la toiture du bâtiment G a été adoptée.

S’il n’est pas contesté qu’un châssis a été posé en toiture du bâtiment G, le jugement a justement relevé qu’il n’était pas prévu une réfection tout à fait à l’identique mais un choix entre deux devis, et que l’assemblée générale a choisi celui prévoyant la pose d’un tel châssis, nécessaire par ailleurs à l’entretien du toit.

La cour précise que les devis étaient joints à la convocation, ce qui permettait à la copropriétaire d’en connaître la teneur et que cette dernière ne pouvait manquer d’identifier la pose du châssis, que l’assemblée générale n’a pas fait l’objet d’une contestation.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de retrait du châssis.

— la demande de communication de pièces

Sont réclamées diverses pièces afférentes au logement loué au profit Mme [U]

La copropriétaire demande sous astreinte la communication par le syndicat des pièces afférentes au logement loué au profit Mme [U] tandis que le syndicat des copropriétaires soutient en réplique que la demande de production des factures de fluides du logement de fonction de Mme [U] n’entre pas dans le cadre du litige originaire initié par la copropriétaire.

De fait, si une partie peut exiger la production des pièces dont se prévaut son adversaire aux fins de respect du principe du contradictoire, la cour relève que l’appelante demande en l’espèce la production de pièces, au stade de la décision sur le fond, ce qui est tardif, et en tout état de cause, que les pièces réclamées sont sans rapport avec le présent litige et ne viennent pas au soutien d’une prétention.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté à juste titre cette demande.

— la demande de production des pouvoirs

La copropriétaire réclame également la production des pouvoirs donnés pour toutes les assemblées générales entre 2010 et 2021.

Comme déjà vu supra, cette demande présentée devant le juge du fond et qui est sans rapport avec le présent litige a été justement rejetée par le tribunal. Le jugement est confirmé de ce chef.

II les demandes du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— la copropriétaire ne rapporte pas la preuve d’avoir obtenu ni même sollicité l’autorisation pour installer en façade sur une partie commune différents dispositifs privatifs (des boîtiers, des prises électriques, des gaines diverses, et une ventouse de chaudière),

— un constat d’huissier du 25 septembre 2020 établit qu’elle a modifié le complexe d’étanchéité présent sur ce toit-terrasse et le témoignage d’une voisine immédiate démontre que l’atelier a été inondé peu après la réalisation des travaux établissant un lien de causalité directe entre les faits incriminés et les désordres constatés ; deux devis d’entreprises estiment que les frais de réfection de l’étanchéité de la terrasse s’élèveront environ à la somme de 11.000 euros,

— les plans de l’immeuble de 1972 fournis par l’appelante démontrent la présence d’une fenêtre mais pas d’une porte-fenêtre, de plus la façade a été ré-enduite sans autorisation dégradant son aspect, ainsi la remise en état de la façade et le dépôt des garde-corps sont estimés à la somme de 6.446,00 euros T.T.C.

— par ailleurs l’assemblée générale du 10 juillet 2023 a définitivement rejeté l’autorisation de mise en place de garde-corps sur la toiture-terrasse du bâtiment H par une résolution qui n’a fait l’objet d’aucune contestation judiciaire.

La copropriétaire réplique que :

— les garde-corps sont posés sur le muret de la toiture-terrasse et non sur le sol, ils n’ont pas pu perforer l’étanchéité, ce qui est confirmé par le rapport de la société AB services étanchéité et un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 février 2023, les infiltrations sont causées plus vraisemblablement par un défaut d’entretien de la structure de la terrasse qui se trouve être à la charge de la copropriété,

— elle n’a jamais refusé l’accès à la toiture terrasse, dès lors que la société AB services étanchéité a pu y intervenir sur demande du syndic,

— elle n’a pas modifié la façade de l’immeuble, la porte fenêtre existait déjà en 1972, l’ouverture figurait sur les plans de 1962, le syndicat ne rapporte pas la preuve du contraire,

— le compteur électrique de l’appartement est situé sur le mur extérieur avec accès par la toiture terrasse, mais ce n’est pas elle qui a procédé à son installation, les dalles au sol de la toiture terrasse sont là depuis bien avant 2010, elle a rajouté les claustras de bois amovibles, afin d’empêcher la vue sur la terrasse depuis la fenêtre de toit de l’appentis.

Il convient d’examiner les prétentions successives du syndicat des copropriétaires aux termes de son dispositif d’ailleurs assez abscons.

I les travaux de remise en état des parties communes

Le tribunal a condamné la locataire à déposer les gardes-corps et tous les revêtements existants, ainsi que les claustras et le syndicat des copropriétaires en demande confirmation outre des remises en état supplémentaires.

La copropriétaire ayant fait procéder à des travaux sans autorisation, elle doit du fait de ce comportement fautif indemniser les préjudices en découlant sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Le jugement est ainsi confirmé sur les déposes qui ont été ordonnées par cette décision (garde-corps et claustras).

S’agissant des prétentions auxquelles le jugement n’a pas fait droit, la cour rappelle que la façade de l’immeuble est une partie commune de sorte que la copropriétaire doit être munie d’une autorisation pour la modifier.

Concernant la pose du compteur électrique par la copropriétaire, elle résulte des déclarations faites dans le cadre du constat d’huissier du 25 septembre 2020 sans qu’il ne soit démontré qu’il s’agissait d’un simple remplacement à l’identique. Il en est de même de la ventouse chaudière qui affecte la façade ou de gaines. De même, les reprises de maçonneries par la copropriétaire sur les parties communes sans autorisation ne sont pas contestées au vu du constat susvisé.

S’agissant de l’étanchéité du toit terrasse, les productions révèlent le percement de l’étanchéité de l’acrotère ayant servi de fixation des garde-corps ainsi que des dommages causés aux relevés périphériques d’étanchéité du fait de la pose de dalles sur le toit terrasse. Il est relevé que la copropriétaire a affirmé avoir posé un produit d’étanchéité et pouvoir poser de l’enduit bitumeux si nécessaire. La copropriétaire a donc à charge les travaux remédiant au manque d’étanchéité du toit terrasse découlant de ses travaux non autorisés, une attestation d’un voisin, M. [Y], confirmant notamment la survenue d’infiltrations immédiatement après les travaux litigieux.

De même, les travaux sur façade non autorisés et manifestement mal réalisés sont imputables à la copropriétaire, ce qui résulte du constat.

Concernant par contre la porte-fenêtre, le syndicat des copropriétaires demande son remplacement par une fenêtre ne permettant pas l’accès au toit terrasse alors que le tribunal a rejeté la demande faute de preuve de l’état antérieur. Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant aucune pièce révélant l’aspect antérieur de l’immeuble et si la locataire produit pour sa part un plan ancien, celui-ci comporte des indications manifestement rajoutées 'fenêtre, porte-fenêtre'. Toutefois, le seul dessin produit étant particulièrement flou et difficilement exploitable, il n’est pas possible de déterminer l’existence antérieure d’une fenêtre ou d’une porte-fenêtre et a fortiori la date de travaux modificatifs alors que la porte-fenêtre litigieuse ne porte pas de traces de création récente. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il n’a pas fait droit à cette demande faute de preuve par le syndicat des copropriétaires de l’état antérieur de l’immeuble.

Le coût de mise en décharge des gravats qui découle des travaux de reprise est à la charge de la copropriétaire.

En conséquence, étant relevé d’une part que l’appartement de la copropriétaire permet seul actuellement un accès au toit terrasse sans édification d’échafaudages et d’autre part que la copropriétaire n’a pas exécuté la décision de première instance malgré l’exécution provisoire, il convient d’autoriser le syndicat des copropriétaires à exécuter lui-même les travaux et de condamner la copropriétaire à laisser un libre accès à cette partie commune pour effectuer les travaux avec un délai de prévenance de 8 jours et sous astreinte pour en assurer l’effectivité compte tenu des relations conflictuelles qui perdurent, et selon les modalités portées au dispositif de l’arrêt.

Il sera de même fait obligation à la copropriétaire sous astreinte de libérer la toiture terrasse de toute occupation privative.

II les condamnations pécuniaires

S’agissant des frais de procédure pré-contentieux, la somme retenue par le jugement (820,74 euros) regroupe un constat d’huissier se rapportant au toit terrasse et des frais se rapportant au recouvrement de charges. Or, seul le coût du constat d’huissier de 420 euros se rapporte au présent litige, comme justement soutenu par le syndicat des copropriétaires, mais il est en outre produit en appel un nouveau constat nécessité par l’attitude de l’appelante pour un coût justifié de 294,06 euros.

Ainsi que justement demandé par le syndicat des copropriétaires , le montant de la condamnation au titre des frais d’huissier est réformé pour être ramené à 714,06 euros.

La copropriétaire contraint le syndicat des copropriétaires à exécuter des travaux de remise en état des lieux et est tenue au remboursement des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour les travaux de remise en l’état initial du toit terrasse et de la façade tels qu’énumérés ci-dessus y compris les honoraires d’architecte et de syndic.

Les travaux n’ayant pas été encore exécutés, il est demandé par le syndicat des copropriétaires une provision correspondant à 11.000 euros pour la restitution de l’étanchéité du toit terrasse et 6.646 euros pour la remise en état de la façade de l’immeuble et la suppression des gardes-corps.

Le syndicat des copropriétaires justifie concrètement de sa demande d’augmentation de la provision par la production de devis ; toutefois, tenant compte du rejet de la suppression de la porte fenêtre, la provision accordée sera limitée à 12.000 euros à valoir sur les travaux de remise à l’état antérieur.

Enfin, sur la demande de dommages intérêts du syndicat des copropriétaires pour abus du droit d’agir en justice, l’exercice d’une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d’agir, lequel suppose la démonstration d’une faute.

En l’espèce, même si la copropriétaire a succombé en première instance puis en appel, elle avait le droit de contester les résolutions d’assemblées générales et à présenter des demandes envers le syndicat des copropriétaires pour faire valoir ses droits sans que cela ne revête nécessairement un caractère fautif. La non exécution du jugement ne caractérise pas non plus un comportement abusif de même que la formulation 'dire et juger’ au lieu de 'juger'. Le fait que l’ assemblée générale postérieure de 2023 n’ait pas été contestée est également un argument inopérant.

L’abus du droit d’agir n’étant pas établi concrètement par le syndicat des copropriétaires, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de dommages intérêts.

La capitalisation des intérêts est de droit sur les condamnations pécuniaires conformément à l’article 1343-2 du code civil et le jugement est confirmé sur cette disposition.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La copropriétaire qui succombe au principal sur ses prétentions supportera les dépens d’appel avec droit de recouvrement.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les condamnations de première instance à ce titre sont confirmées.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Dit que la demande de Mme [D] aux fins voir mandater un expert en bâtiment pour vérifier la structure de la toiture -terrasse, et la solidité du linteau entre les bâtiments H et B n’est pas une demande nouvelle en appel et est recevable.

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté les demandes d’annulation des résolutions 7 et 12 de l’assemblée générale du 11 juin 2021,

— débouté le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 8] de ses demandes :

— de remise en état des lieux hormis la dépose des garde-corps et des claustras et la transformation de la porte fenêtre en fenêtre,

— de libre accès au toit terrasse sous astreinte pour effectuer les travaux,

— de libération du toit terrasse de toute occupation privative,

— de condamnation de la copropriétaire à supporter les travaux de remise en état initial de la toiture terrasse et de la façade du bâtiment B,

— de paiement d’une provision à valoir sur les travaux à exécuter,

— condamné Mme [K] [N] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 820,74 euros au titre des frais de constat d’huissier,

Confirme le jugement querellé pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que Mme [K] [N] épouse [D] est irrecevable à contester les résolutions 7 et 12 de l’assemblée générale du 11 juin 2021,

Condamne Mme [K] [N] épouse [D] à restituer à la toiture-terrasse du bâtiment H son aspect initial, en laissant libre accès au syndic et aux entreprises du choix du syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 8], pour :

— y déposer les garde-corps et tous revêtements existants,

— y déposer les claustras,

— y déposer tout élément d’équipement y étant accessible (boîtiers et prise électriques, gaines diverses, ventouse de chaudière),

— mettre en décharge tous déchets résultant des déposes,

— restituer l’étanchéité de cette terrasse et de la façade du bâtiment B,

Enjoint à Mme [K] [N] épouse [D] et tout occupant de son chef de laisser, sous condition d’un délai de prévenance de 8 jours par courrier recommandé avec avis de réception, l’accès libre à la toiture terrasse du bâtiment H via son appartement pour l’établissement de devis ou l’exécution de travaux de remise en état, sous astreinte de 100 euros par jour de refus constaté, passé un délai de 15 jours après la signification du présent arrêt,

Fait obligation à Mme [K] [N] épouse [D] et à tout occupant de son chef de libérer en tout temps de toute occupation privative la toiture terrasse du bâtiment H du syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 8], sous astreinte de 100 euros par infraction constatée passé un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt,

Dit que Mme [K] [N] épouse [D] devra rembourser au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 8] des frais exposés pour les travaux de remise en l’état initial du toit terrasse et de la façade tels qu’énumérés ci-dessus y compris les honoraires d’architecte et de syndic,

Condamne Mme [K] [N] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 12.000 euros à titre de provision à valoir sur ces travaux de reprise et la somme de 714,06 euros au titre des frais de constat d’huissier,

Condamne Mme [K] [N] épouse [D] aux dépens d’appel avec droit de recouvrement en application de l’article 699 du code de procédure civile et à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La greffière, La Présidente,