N° RG 20/05501 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NFVF

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 11 juin 2020

RG : 17/02445

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 02 Décembre 2025

APPELANTE :

La S.C.I LES CAPUCINES

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jacques BERNASCONI de la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocat au barreau de l’AIN, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant M^e Grégory SEAUMAIRE de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocat au barreau d’ANNECY

INTIMEE :

la société CLEMAAX

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sabine DE JOUSSINEAU, avocat au barreau de LYON, avocat postulant toque : 54

ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas CHAMBET de la SELARL CHAMBET NICOLAS, avocat au barreau d’ANNECY

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Juin 2025

Date de mise à disposition : 07 Octobre 2025 prorogée au 02 Décembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 juin 2010, la SCI Les Capucines a consenti un bail commercial à la société Clemaax, pour une durée de 9 années, sur un local d’une superficie totale de 550 m² répartie sur un premier plateau de 340 m² se trouvant au 2ème étage lot n° 31 sur une surface de 323,24 m² et un plateau de 210 m² lot n° 32 d’une surface de 181,62 m² au 3ème étage, ainsi que deux terrasses lot n° 33 de 307 m² attenantes se situant sur chaque étage, l’une de 155 m² et l’autre de 152 m², outre l’usage de 12 places de parking et d’un garage fermé, locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 4.000 euros HT. La société Clemaax y exploite un centre de remise en forme et club de culture physique.

Un premier contentieux relatif aux travaux prévus à l’annexe du bail commercial est né entre des sociétés et par jugement du 20 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a notamment :

— condamné la société Clemaax à retirer les trois bouches d’extraction de VMC qu’elle a posées sans autorisation préalable, sous astreinte,

— condamné la SCI Les Capucines à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour faire installer un ferme-porte dans les locaux techniques et faire réaliser les travaux de nettoyage des rambardes, sous astreinte,

— condamné la SCI Les Capucines à financer les travaux d’installation du ferme-porte dans les locaux techniques et les travaux de nettoyage des rambardes pour la part lui incombant en sa qualité de co-propriétaire,

— condamné la SCI Les Capucines à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et le cas échéant toute autre autorisation nécessaire, aux fins de réalisation des travaux de remplacement des fenêtres des locaux loués à la société Clemaax conformément à l’objet du devis de l’entreprise Solbos du 26 novembre 2014 validé par l’expert judiciaire, indépendamment de toute hausse éventuelle des tarifs, sous astreinte, et condamné la SCI Les Capucines à faire exécuter, à ses frais, lesdits travaux de remplacement des fenêtres sous une autre astreinte,

— condamné la SCI Les Capucines à remettre à la société Clemaax la clé du local technique dans lequel se trouve l’arrivée d’eau, sous astreinte,

— dit que le loyer de la société Clemaax sera rétroactivement réduit de 2.400 euros par an, soit 200 euros par mois, depuis le 1er septembre 2010 jusqu’à la complète réalisation des travaux de remplacement des fenêtres,

— en conséquence, condamné la SCI Les Capucines à verser à la société Clemaax la somme de 20.000 euros au titre de la réduction de loyer du 1er septembre 2010 au 31 décembre 2018 inclus,

la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance occasionné par les deux mois de travaux de remplacement des fenêtres et la somme de 3.260,30 euros au titre des deux factures de la société Metalinox, ainsi que la somme de 150 euros au titre de la main d''uvre, en réparation de son préjudice matériel,

— débouté la société Clemaax de sa demande tendant à la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux et en remboursement du trop payé au regard de la taxe foncière.

Parallèlement, par acte du 4 août 2017, la SCI Les Capucines a fait délivrer à la société Clemaax un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 34.981, 99 euros au titre d’arriérés de loyers, outre les frais d’huissier d’un montant de 292,53 euros.

Par courrier du 23 août 2017, le conseil de la société Clemaax a informé le conseil de la SCI Les Capucines qu’il avait saisi le tribunal de grande instance d’une contestation du commandement, mais que sa cliente, ne pouvant courir le risque d’une résiliation de son bail, procédait en parallèle au règlement des sommes dues entre les mains de l’huissier, et la société Clemaax a effectivement procédé au règlement du montant en principal de 34.981,99 euros le 30 août 2017.

Par acte du 24 août 2017, la société Clemaax a fait assigner la SCI Les Capucines devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse aux fins de voir annuler le commandement de payer, et en tout état de cause, le dire et juger nul et de nul effet et condamner la SCI Les Capucines au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par acte du 16 novembre 2017, la SCI Les Capucines a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Clemaax portant sur une somme de 11.853, 84 euros en principal au titre de loyers et charges impayés, outre les frais d’huissier d’un montant de 212,53 euros et la société Clemaax a procédé au règlement du montant en principal de 11.853,84 euros le 5 décembre 2017.

Le juge de la mise en état a débouté la SCI Les Capucines de sa demande d’expertise judiciaire aux frais avancés de la société Clemaax aux fins de compte entre les parties.

Par jugement contradictoire du 11 juin 2020, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

— déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 août 2017 par la SCI Les Capucines à la société Clemaax,

— condamné la SCI Les Capucines à restituer à la société Clemaax la somme de 292,53 euros au titre du coût du commandement de payer du 4 août 2017,

— déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 novembre 2017 par la SCI Les Capucines à la société Clemaax,

— condamné la SCI Les Capucines à restituer à la société Clemaax la somme de 212,53 euros au titre du coût du commandement de payer du 16 novembre 2017 et du droit proportionnel,

— condamné la SCI Les Capucines à restituer à la société Clemaax la somme de 17.204,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2017, indûment versée au titre des taxes foncières 2010 et 2011, de la régularisation de l’augmentation du loyer de juillet 2013 et de la régularisation annuelle des charges 2012-2013, 2013-2014, 2014-2015 et 2015-2016,

— condamné la SCI Les Capucines à restituer à la société Clemaax la somme de 9.601,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2017, indûment versée au titre de la taxe foncière 2017 et des honoraires de l’huissier de justice,

— condamné la SCI Les Capucines à payer à la société Clemaax la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté la SCI Les Capucines de sa demande sur le même fondement,

— condamné la SCI Les Capucines aux dépens de l’instance, avec droit de recouvement,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 9 octobre 2020, la SCI Les Capucines a interjeté appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 05 juin 2025, la SCI Les Capucines demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, le 11 juin 2020 en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

— dire et juger valide et de plein effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 août 2017 par elle à la société Clemaax,

— dire et juger valide et de plein effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 novembre 2017 par elle à la société Clemaax,

— dire et juger que le règlement des sommes dues au titre des deux commandements par la société Clemaax vaut reconnaissance de dette,

— débouter la société Clemaax de ses demandes en répétition de l’indue en lien avec les sommes réglées au titre des commandements de payer,

— débouter la société Clemaax de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— ordonner la restitution par elle à la société Clemaax de la somme de 3.691,43 euros au titre des charges récupérables trop versées pour les années 2012-2016,

— condamner la société Clemaax à lui verser la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2022, la société Clemaax demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 août 2017 par la SCI Les Capucines à la concluante,

— condamné la SCI Les Capucines à lui restituer la somme de 292,53 euros au titre du coût du commandement de payer du 4 août 2017,

— déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 novembre 2017 par la SCI Les Capucines à la concluante,

— condamné la SCI Les Capucines à lui restituer la somme de 212,53 euros au titre du coût du commandement de payer du 16 novembre 2017 et du droit proportionnel,

— débouté la SCI Les Capucines de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Les Capucines aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement,

— débouté la SCI Les Capucines du surplus de ses demandes,

— l’infirmer en ce qu’il :

— a condamné la SCI Les Capucines à lui restituer la somme de 17.204,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2017, indûment versée au titre des taxes foncières 2010 et 2011, de la régularisation de l’augmentation du loyer de juillet 2013 et de la régularisation annuelle des charges 2012-2013, 2013-2014, 2014- 2015 et 2015-2016,

— a condamné la SCI Les Capucines à lui restituer la somme de 9.601,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2017, indûment versée au titre de la taxe foncière

2017 et des honoraires de l’huissier de justice,

— l’a déboutée du surplus de ses demandes,

Et, statuant de nouveau,

— condamner la SCI Les Capucines à lui restituer les sommes suivantes :

—  34.981.99 euros, subsidiairement 31.367,13 euros et plus subsidiairement 28.384,23 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 30 aout 2017

—  11.853,84 euros outre intérêt au taux légal à compter du 5 décembre 2017, subsidiairement confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée en restitution de la somme de 9.601,72 euros outre intérêt au taux légal à compter du 5 décembre 2017,

— condamner la SCI Les Capucines à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— débouter la SCI Les Capucines de ses demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Les Capucines à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant de nouveau, la condamner à payer à la concluante la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Les Capucines aux entiers dépens d’appel, en sus de ceux de première instance, avec droit de recouvrement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Compte tenu de la date du contrat antérieure au 1er octobre 2016, les dispositions du code civil antérieures à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats sont applicables à la cause.

Sur la nullité des commandements de payer

La société Clemaax soutient que :

— elle demande la nullité du commandement délivré le 04 août 2017 pour irrégularité de fond, puisque que la Selarl Active avocats ne pouvait délivrer ledit commandement en qualité de 'mandataire de gestion’ au nom et pour le compte de la SCI et l’adresse du siège social du bailleur est erronée,

— les commandements ont été annulés à juste titre et ne peuvent par ailleurs produire aucun effet comme demandé à tort, compte tenu des paiements déjà intervenus,

— le bailleur est de mauvaise foi en délivrant un commandement visant la clause résolutoire pour demander paiement des sommes dans un délai réduit alors que notamment il n’y a pas eu de régularisation des charges, et le premier commandement a été délivré le surlendemain de justificatifs sans laisser le temps d’une vérification des sommes

La SCI rétorque que la question de la validité des commandements ne concerne que la charge de leur coût et que :

— un décompte était annexé aux commandements, reprenant les opérations facture par facture, en débit et crédit, pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017,

— lesdites factures avec le décompte avaient été communiquées en amont, par son conseil par courriers des 29 mai 2017, et 1 er août 2017 ; la locataire connaissait l’existence de la créance et son détail depuis des années.

Réponse de la cour

En droit, l’article 114 du code de procédure civile dispose que 'Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public'

L’article 117 du Code de procédure civile dispose pour sa part que 'Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.'

Le défaut de pouvoir d’une partie constitue une irrégularité de fond tandis que l’adresse erronée d’un siège social constitue un vice de forme.

Selon l’article 1134 ancien du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 648 du code de procédure civile, 'Tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs… b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement… Ces mentions sont prescrites à peine de nullité'.

En l’espèce, il est constaté que l’intérêt à contester la validité des commandements par le preneur malgré paiement des sommes réclamées n’est plus remis en cause.

C’est ensuite par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que :

* concernant le commandement du 4 août 2017,

— si cet acte mentionne que la SCI Les Capucines a 'pour mandataire de gestion', la Selarl Active avocats, avocats au barreau de Lyon, il est indiqué sur la première page que le commandement est délivré à la requête de la SCI prise en la personne de son représentant légal en exercice et que le document est signifié à la demande de la SCI Les Capucines ; c’est donc bien l’appelante qui a délivré sans ambiguïté le commandement de payer litigieux,

— par ailleurs, il n’est pas contesté que l’adresse du siège social de la SCI mentionnée dans le commandement comme étant '[Adresse 3]' est erronée mais la locataire qui doit cependant établir un grief causé par l’irrégularité n’en justifie pas, alors que les actes de procédure devant le tribunal judiciaire comportent la bonne adresse, se sorte qu’il convient de rejeter les demandes de nullité pour irrégularité de fond et vice de forme,

— sur la nullité du commandement de payer en ce qu’il a été délivré de mauvaise foi en période de congés estivaux le lendemain de la transmission d’un certain nombre de justificatifs sollicités alors que le décompte joint au commandement ne permet pas de déterminer si les sommes réclamées sont dues ou si certaines ne sont pas atteintes de prescription ; le commandement doit ainsi énoncer de manière précise et détaillée les sommes dues par le locataire afin que ce dernier soit en mesure de vérifier le bien fondé des sommes réclamées,

— le décompte annexé au commandement de payer déboute au 2 août 2011 pour se terminer le 4 avril 2017 sans que les opérations opérées en débit et crédit durant la période n’y figurent ainsi qu’il résulte de l’édition du compte Clemaax,

— le décompte donné par le bailleur dans ses conclusions n’apparaît pas dans celui du commandement de payer qui fait référence à un arriéré de loyers selon décomptes joints ; le libellé n’est pas suffisamment explicité pour permettre au locataire de connaître l’intégralité de la nature des sommes réclamées, la période correspondante et la ventilation entre les loyers et les charges pour en vérifier le bien fondé,

— le commandement de payer est nul et de nul effet ; cette nullité ne justifie cependant que la restitution du coût de l’acte puisque le fondement du paiement n’est pas l’acte mais le bail.

* concernant le commandement du 16 novembre 2017,

— si la délivrance du commandement de payer n’est pas subordonnée à une demande préalable de règlement, comme pour le premier commandement, le décompte joint au commandement litigieux ne permet pas de vérifier la nature et le montant des sommes réclamées, le décompte débutant le 1er janvier 2017 avec une opération de débit de 31.367,21 euros libellée 'ext clt douteux Cleemax’ non explicitée dans l’acte,

— ce commandement est également nul et de nul effet et cette nullité entraîne uniquement remboursement du coût de l’acte et du droit proportionnel pour les mêmes motifs que précédemment.

La cour, confirmant le jugement, ajoute que :

— aucune production ne permet de remettre en cause ce qui a été exactement jugé supra ; notamment, le décompte annexé au premier commandement est un listing d’opérations depuis 2011 et ne permet pas d’identifier ce qui serait actuellement dû à la date de l’acte à titre de loyers et de charges alors que le commandement de payer doit être précis, notamment, les intitulés ne permettent aucune identification des sommes en cause, ni par voie de conséquence l’imputation des paiements sur les arriérés permettant d’apprécier la prescription,

— il en est de même du second commandement qui reporte au mois de janvier 2017 un arriéré de 31.367,21 euros

— il est vain pour valider le commandement, acte de nature à entraîner la résiliation du bail, de produire des décomptes antérieurs alors que c’est l’acte lui-même qui doit être clair et précis, et en outre ; par ailleurs, les décomptes antérieurs adressés les 29 mai et 1er août 2027 également sous la forme de listings ne sont pas plus clairs.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a annulé les commandements de payer et fait droit à la demande de remboursement du coût de ces commandements.

Sur les demandes en répétition de l’indu

La SCI prétend que la somme réclamée était due en ce que :

— le paiement de la dette au titre des commandements vaut reconnaissance de dette,

— les sommes payées étaient dues en tout état de cause, que ce soit pour les sommes qu’elle a été condamnée à restituer à la société Clemaax ou pour les sommes que la juridiction de première instance a considéré comme étant bien dues par la locataire, soit le restant dû pour chaque commandement de payer, reconnaissant seulement dans ses prétentions un trop versé de charges récupérables.

La société Clemaax conteste devoir des sommes au bailleur, affirmant qu’elle ne pouvait courir le risque de voir son bail résilié de sorte qu’elle a effectué des paiements qui ne valent pas reconnaissance de dette, et que le commandement de payer ne pouvant produire d’effets, elle est fondée à obtenir restitution des sommes versées. Elle conteste devoir le montant des taxes foncières imputées ainsi que diverses charges.

Réponse de la cour

Selon l’article 1235 ancien du code civil, 'tout paiement suppose une dette'.

Selon l’article 1376 ancien du code civil, ' celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu'.

Il résulte en l’espèce des productions que la locataire a procédé au règlement le 30 août 2017 d’une somme de 35.274,52 euros. Toutefois, par courrier officiel du 23 août 2017, le conseil de la locataire a déclaré que le règlement était effectué entre les mains de l’huissier uniquement pour éviter les effets du commandement visant la clause résolutoire et sous les plus expresses réserves, se réservant le droit de solliciter le remboursement des sommes indues ou atteintes par la prescription après avoir pu procéder à toutes les vérifications nécessaires.

Il ne peut par ailleurs rien être excipé des termes de l’assignation (qui n’est d’ailleurs pas produite) alors que les sommes ont été ensuite réclamées après vérification de justificatifs.

Il en découle que les paiements intervenus, compte tenu de ces réserves expresses, ne peuvent valoir reconnaissance de dette de la part de la société Cleemax, les droits du créancier n’étant pas reconnus, d’autant que les commandements ont été annulés comme vu si-dessus. L’action en répétition de l’indu est donc recevable, peu important que la demande n’ait pas été présentée dès l’assignation alors que les justificatifs ont été adressés

La société Cleemax ne peut par contre demander la restitution de la totalité des sommes versées au seul motif de l’annulation du commandement de payer, dès lors que des sommes étaient effectivement dues à la bailleresse en vertu du contrat de bail (loyers et charges récupérables).

Par ailleurs, s’ il appartient en principe à celui qui demande restitution de sommes payées à tort de rapporter le caractère indu du paiement il appartient au bailleur de justifier annuellement de la réalité des charges récupérables pour lesquelles il a sollicité et obtenu le paiement de provisions à valoir sur ces charges et notamment la régularisation des charges rappelée par les stipulations du bail et le mode de répartition des charges.

Ceci implique que les sommes versées au titre du commandement ne peuvent être restituées que si la société Cleemax ne devait aucune somme à sa bailleresse mais que le bailleur doit justifier concrètement des charges récupérables imputées au locataire (montant des taxes et charges locatives et répartition entre les locataires).

Il convient de reprendre les demandes dans le détail.

* la somme de 34.981.99 euros, subsidiairement 31.367,13 euros, et plus subsidiairement 28.384,23 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 30 août 2017

— les taxes foncières

L’article 9 du bail est rédigé comme suit 'le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police ou de voirie. Il devra payer les contributions personnelles mobilières, la taxe professionnelle (ou celle s’y substituant), la taxe foncière, les taxes locatives et autres de toute nature le concernant personnellement, relatives aux locaux loués, et auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis. Il devra rembourser au bailleur, outre la taxe foncière stricto sensu, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres….'.

Il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des taxes foncières et de leur répartition entre les locataires. A défaut, le paiement de la taxe foncière constituera un indu.

Il est relevé que le bailleur avait plusieurs locataires dans l’immeuble, ce qu’il ne conteste pas, et qu’il doit justifier de la répartition de la taxe foncière entre les locataires autrement que par ses propres factures.

La société Clemaax conteste les montants facturés, retenant l’absence de calcul de répartition, ainsi que la multiplicité des régularisations et avoirs.

S’agissant des taxes foncières 2010 et 2011, le tribunal a retenu l’absence de justification de la taxe 2010 et en conséquence des indus de 6.382,56 euros Ttc et 88,80 euros TTC ainsi un indu de 1.276,38 euros sur la taxe 2011 mais il a rejeté les contestations des taxes 2012, 2014, 2015 et 2016.

Les productions de la bailleresse en appel révèlent :

— une facture (p17) du 31 décembre 2011 n°111200058 de 15.989,49 euros faisant apparaître une somme de 5.336,59 HT euros au titre de la taxe foncière 2010 et une somme de 14.805,12 HT euros au titre de la taxe foncière 2011 sans plus de précisions, notamment de la période considérée, des provisions pour charges s’imputant sur ce montant et uen TVA de 19,6% étant calculée,

— l’avis d’imposition 2010 précisant un montant de 20.461 euros et l’avis d’imposition 2011 de 20.935 euros, sans que le local concerné n’apparaisse, ni que la ventilation de cette taxe ne soit expliquée,

— une facture du 1er janvier 2013 de 88,80 euros au titre de la taxe foncière 2010,

— une facture du 1er janvier 2016 de 1.067,21 euros au titre de la régularisation des taxes foncières 2010-2011 et un avoir du même montant, ainsi qu’une facture de 1.276,38 euros ayant le même objet (sans ventilation entre la taxe 2010 et la taxe 2011).

L’appelante fait valoir que la locataire ne démontre pas avoir réglé plus que les charges récupérables au titre de ces taxes foncières mais il est rappelé que la bailleresse a la charge de la preuve de ces charges et les quelques explications données par cette dernières sont totalement insuffisantes. L’appelante ne donne en effet pas la moindre explication sur ces décomptes erratiques, se contentant d’inverser la charge de la preuve. Le décompte des taxes foncières 2010-2011 est incompréhensible, le tableau de la pièce 3 dressée par la bailleresse de manière unilatérale mentionne des montants 4.857,75 et 15.701,25 qui ne correspondant pas aux factures et il existe une totale inadéquation entre les taxes 2010 et 2011.

L’avis d’imposition de l’année 2010 concerne par ailleurs une SCI Brévent mais aucune explication n’est donnée par la bailleresse sur ce point. Il n’est là non plus justifié d’aucune répartition expliquant le montant réclamé qui est d’ailleurs ramené à 4.738,48 euros par la bailleresse dans ses conclusions.

Il découle de ce qui précède que la facture de 15.989,49 euros n’est pas sérieusement justifiée par les productions. Il en est de même de celle de 88,80 euros et de celle de 1.276,38 euros.

En conséquence, la cour considère que les montants réclamés au titre des taxes foncières 2010 et 2011 sont indus en l’absence de justificatifs suffisants et crédibles.

S’agissant des factures des taxes foncières 2012, 2014, 2015 et 2016, la locataire conteste :

— la facture n°121200394 du 1er janvier 2016 de 2.594,52 euros TTC au titre de la régularisation de la taxe foncière 2012 pour laquelle il est produit une première page d’avis d’imposition sans clef de répartition,

— la facture n°150300390 du 1er janvier 2016 de 4.405,42 euros TTC au titre de la régularisation de la taxe foncière 2014 pour laquelle il est produit une première page d’avis d’imposition sans clef de répartition, alors que la SCI a reçu un dégrèvement de 5.675 euros le 2 mars 2015 qui n’apparaît pas dans le décompte,

— la facture n°151200388 du 1er janvier 2016 de 7.471,51 euros TTC au titre de la taxe foncière 2015 pour laquelle il est produit l’avis d’imposition, ce qui ne permet pas de connaître la clef de répartition,

— la facture n°16200396 du 31 décembre 2016 de 7.546,33 euros au titre de la taxe foncière 2016 pour laquelle un document d’information du service des impôts est produit.

Le tribunal a considéré que la société Clemaax n’alléguait aucun autre mode de calcul aboutissant à un résultat différent pour démontrer qu’elle avait versé des sommes en sus de ce qui était dû au titre de ces taxes foncières.

Toutefois, il est rappelé que la SCI doit justifier des charges récupérables. Or, elle ne justifie pas concrètement des sommes réclamées puisqu’elle ne fournit que des avis d’imposition en partie incomplets et aucune clef de répartition alors qu’elle ne réfute pas être propriétaire d’autres lots de sorte qu’il ne peut être procédé à aucune vérification de ses facturations d’ailleurs peu fiables en raison d’avoirs du même jour de certaines d’entre elles et d’une comptabilité pour le moins opaque, ceci étant démontré par le nombre de factures du même jour au regard de taxes s’échelonnant dans le temps.

C’est donc à juste titre que la locataire fait valoir un indu de 22.017,18 euros sur les taxes foncières de ces quatre années.

— les factures de loyers : un indu de 53,76 euros avait été retenu en première instance en l’absence de justificatifs (régularisation de l’augmentation de loyer) mais la locataire retire sa demande à ce titre suite à les production de pièce en appel. Cette somme n’est pas un indu en conséquence.

— les factures de charges locatives :

Aux termes de l’article 10 'charges’ du bail commercial, 'le preneur paiera soit par règlement direct au fournisseur, soit par remboursement au bailleur, sa quote-part de frais d’entretien, services et toutes charges de l’immeuble y compris le chauffage, majorée s’il y a lieu de la TVA, la quote-part liée aux charges des parties communes pour le chauffage.

Il réglera directement toutes les dépenses de fourniture de services, eau, gaz, combustible, téléphone, sécurité etc… le remboursement de toutes ces charges ou frais sera fait au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen de comptes mensuels de 450 euros, le compte étant soldé une fois par an après réception des comptes de la copropriété.

Il est convenu et accepté que le bailleur devra fournir des justificatifs afin que le preneur s’acquitte des régularisations de charges qui lui sont dues'.

Il en découle que le bailleur doit procéder aux régularisations annuelles et produire les justificatifs correspondant aux décomptés édités par le syndic avec ventilation des charges et précisions sur ce qui a été effectivement refacturé au locataire.

La locataire conteste les sept facturations suivantes :

— facture n°121200104 du 1er janvier 2013 d’un montant de 10.326,08 euros TTC correspondant aux charges de la période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011,

— facture n°121200105 du 1er janvier 2013 d’un montant de 6.069,65 euros TTC au titre des charges locatives 2011-2012,

— facture n°131200176 du 1er janvier 2014 d’un montant de 4.891,83 euros TTC qui correspondrait à la régularisation des charges 2012-2013,

— facture n°150800264 du 6 août 2015 d’un montant de 1.303,10 euros TTC pour régularisation des charges du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2013

— facture n°150900279 du 30 septembre 2015 de 1.754 euros TTC pour régularisations des charges annuelles du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014,

— facture n°160600383 du 30 juin 2016 de 2.600,54 euros TTC au titre de la régularisation des charges du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015,

— facture n°170800397 d’un montant de 2.202,54 euros TTC au titre des charges 2015-2016.

La bailleresse fait valoir que les travaux effectués sur les parties communes n’ont pas été refacturés à la locataire, qu’elle a effectué ses facturation au fur et à mesure des éléments donnés par la société Foncia que les charges de chauffage correspondent aux parties communes, les tantièmes ayant été modifiés pour tenir compte du choix d’un chauffage individuel de la locataire.

Le tribunal judiciaire a justement relevé que s’il n’est pas contesté que la locataire a opté pour un chauffage individuel, elle reste tenue aux termes du bail des charges de chauffage des parties communes, et il a estimé qu’elle ne rapportait pas la preuve de l’absence de chauffage dans ces parties communes. La locataire se prévaut d’une constat d’huissier qui établirait le contraire (qui serait sa pièce 72) qui n’apparaît pas dans sa liste de pièces communiquées alors que la pièce indiquée 72 est une facture.

Par contre, aucun des décomptes produits ne fait apparaître expressément de charges de chauffage des parties communes (il n’existe pas de mention de cette nature) et comme justement relevé par la locataire, les charges de chauffage qui lui sont imputées sont très variables et douteuses alors que celle ci a eu l’autorisation de se désolidariser du chauffage collectif. Il est également étonnant que la Régie calcule des charges locatives à ce titre.

Enfin, le décompte des charges 2019 ne comporte pas de charges de chauffage, ce qui rend suspect les charges imputées à la société Clemaax auparavant. Il apparaît dès lors que les charges de chauffage imputables à la locataire ne sont pas suffisamment justifiées par les productions de sorte qu’il existe un indu.

Concernant les travaux, la locataire fait valoir que la SCI s’est engagé à prendre en charge un certain nombre de travaux en annexe du bail commercial (annexe précisant également les travaux à charge du preneur à laquelle la cour se réfère) mais que des travaux indus lui avaient été refacturés. Le tribunal a cependant estimé qu’il n’était pas démontré que de tels frais étaient refacturés.

Il convient par adoption de motifs de confirmer les montants qui ont été justement déduits par le tribunal aux termes de longs calculs au titre de la régularisation des charges.

Par ailleurs, des avoirs et règlements non contestés n’apparaissent effectivement pas expressément dans le décompte du bailleur.

Concernant le reste des contestations, et sans qu’il ne soit nécessaire de rentrer dans le détail au vu de ce qui précède, la cour constate déjà des indus supérieurs au montant sollicité par la société Clemaax qui se contente de réclamer à titre principal le montant versé par elle au titre du premier commandement sans chiffrer précisément ni réclamer un montant supérieur au titre d’indus, de sorte que la cour qui n’est tenue de répondre qu’aux prétentions contenues dans le dispositif des conclusions des parties, infirmant le jugement sur les indus se rapportant au premier commandement, condamne la SCI à rembourser à la locataire la somme de 34.981,99 euros à ce titre.

* la somme de 11.853,84 euros outre intérêt au taux légal à compter du 5 décembre 2017 et subsidiairement, la somme retenue par le jugement

Le tribunal a constaté un indu sur la taxe foncière 2017 et les frais d’huissier injustifiés pour un total de 9.601,72 euros. La société Clemaax demande remboursement de la totalité de la somme versée au titre du commandement, ce que conteste son adversaire.

— la taxe foncière : il a été retenu que le bailleur ne justifiait pas de la taxe foncière de 7.491,84 euros facturée le 5 septembre 2017 puisque l’avis d’imposition n’était pas produit.

Le bailleur produit désormais en pièce 54 son avis d’imposition portant sur la somme de 12.924 euros, réclamant la somme de 6.243,20 euros, proportion selon lui des tantièmes loués à la société Cleemax et correspondant à sa facture, en soulignant que la locataire ne prouvait pas avoir payé une somme supérieure à ses tantièmes. Toutefois, la SCI ne justifie d’aucune ventilation de la taxe foncière selon les tantièmes de chacun, ne produisant aucun calcul adéquat, alors qu’elle prétend avoir réparti la taxe en fonction de ces tantièmes.

En l’absence d’éléments de calcul suffisants permettant d’apprécier le bien fondé de cette charge récupérable, le jugement est confirmé en ce qu’il a ordonné la répétition de l’indu de la somme de 7.491,84 euros.

— la somme de 2.109,88 euros correspondant à la différence entre le règlement du 10 octobre 2017 et celui comptabilisé dans le décompte.

Le décompte annexé au commandement du 16 novembre 2017 mentionne un règlement de la locataire au titre d’un précédent commandement de 32.872,10 euros alors que la somme de 35.274,52 euros avait été encaissée par l’huissier suite au paiement intervenu après le premier commandement de payer (soit 34.981,99 euros après déduction du coût du commandement de payer objet d’un remboursement distinct).

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu’une somme de 2.109,88 euros avait ainsi été encaissée en trop comme correspondant à des frais retenus par l’huissier et facturés à hauteur de ce montant, et que ceci, à défaut de titre exécutoire et dans le cadre d’un recouvrement amiable, correspondait à un droit de recouvrement à la charge du créancier et non du débiteur. Ce montant à restituer est également confirmé.

La locataire ne démontre pas qu’une autre somme versée par elle serait indue et devrait lui être restituée de sorte que la cour confirme le montant de 9.601,72 euros retenu comme indu au titre du second commandement.

Sur les dommages intérêts

La société Clemaax fait valoir un préjudice découlant de la délivrance abusive de deux commandements de payer visant la clause résolutoire et mettant ainsi en péril le bail, avec des sommes réclamées découlant d’une comptabilité et d’une gestion locative déficientes.

La cour confirme cependant le jugement en ce qu’il a estimé à juste titre que la locataire ne rapportait pas la preuve concrète d’avoir subi un préjudice distinct de celui indemnisé par les intérêts de retard et par les frais de procédure.

En effet, s’agissant des productions, le litige concernant l’intervention d’une société pour le changement des fenêtres est sans rapport avec le contentieux se rapportant aux deux commandements de payer litigieux (pièces 20 à 25, 32, 45). Il en est de même de la réalisation de constats d’huissier en raison de travaux réalisés par la locataire et qui se seraient étendus à d’autres éléments. Il en est également de même de faits de concurrence allégués par la locataire en raison de l’acquisition par les gérants de la SCI de locaux immobiliers dans lesquels seraient exploitée une salle de sport, et l’allusion à d’autres procédures.

La cour confirme en conséquence le jugement sur le débouté de la demande de dommages intérêts de la locataire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens d’appel sont à la charge de la SCI Les Capucines qui succombe au principal, les dépens de première instance recevant confirmation.

L’équité commande de condamner la SCI Les Capucines à payer à la société Clemaax lune somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, la condamnation de première instance à ce titre étant également confirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a :

— condamné la SCI Les Capucines à restituer à la société Clemaax la somme de 17.204,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2017, indûment versée au titre des taxes foncières 2010 et 2011, de la régularisation de l’augmentation du loyer de juillet 2013 et de la régularisation annuelle des charges 2012-2013, 2013-2014, 2014-2015 et 2015-2016,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Les Capucines à payer à la SARL Clemaax la somme de 34.981,99 euros euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2017, indûment versée au titre des taxes foncières 2010 et 2011, de la régularisation de l’augmentation du loyer de juillet 2013 et de la régularisation annuelle des charges 2012-2013, 2013-2014, 2014-2015 et 2015-2016,

Condamne la SCI Les Capucines aux dépens d’appel avec droit de recouvrement en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Les Capucines à payer à la SARL Clemaax la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La greffière, La Présidente,