Cour d'appel de Lyon, 1re chambre civile b, 4 février 2025, n° 23/01528

TGI Lyon 25 janvier 2023

CA Lyon
Infirmation 4 février 2025

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité de l'intervention de M. [Z] [G]
La cour a jugé que M. [Z] [G] ne justifie pas d'un intérêt personnel distinct de celui de la société, rendant son intervention irrecevable.
Accepté
Perfection de la vente immobilière
La cour a confirmé que la vente était parfaite entre les parties, permettant à M. [T] de demander l'exécution forcée de la vente.
Accepté
Obligation de signer l'acte de vente
La cour a ordonné à la société de signer l'acte de vente dans un délai imparti, confirmant ainsi l'existence de l'obligation.
Accepté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a jugé équitable d'accorder une indemnité à M. [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Accepté
Droit à l'indemnité de procédure contre M. [Z] [G]
La cour a décidé d'accorder une indemnité à M. [T] à la charge de M. [Z] [G] pour les frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. b, 4 févr. 2025, n° 23/01528
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	23/01528
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lyon, 25 janvier 2023, N° 21/06134
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alban POUSSET-BOUGEREPatricia SEIGLE
Cabinet(s) :	CORNET VINCENT SEGURELSEIGLE. SOUILAH. DURAND-ZORZI
Parties :	S.A.R.L. M & N INVESTISSEMENT

Texte intégral

N° RG 23/01528 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OZ2Y

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 25 janvier 2023

RG : 21/06134

[T]

[G]

S.A.R.L. M&N INVESTISSEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 04 Février 2025

APPELANT :

M. [L] [T]

né le 02 Août 1965 à [Localité 21] (MAROC)

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représenté par M^e Patricia SEIGLE de la SELAS SEIGLE. SOUILAH. DURAND-ZORZI, avocat au barreau de LYON, toque : 2183

INTIMES :

M. [Z] [G]

né le 23 Février 1976 à [Localité 20]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS, avocat au barreau de LYON, toque : 215

S.A.R.L. M&N INVESTISSEMENT

[Adresse 5]

[Localité 8]

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Janvier 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 28 Janvier 2025 prorogée au 04 Février 2025, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [G] est associé de la SARL M&N investissement à parts égales avec M. [E] [G], associé gérant.

Cette société est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3], composé d’un terrain sur lequel est édifiée une maison d’habitation, acquise suivant acte authentique du 30 novembre 2010.

Un compromis de vente a été signé entre la société M&N investissement et M. [T], le 22 mars 2013, pour un montant de 210.000 euros.

Le 4 mai 2017, la mairie de [22] a accordé un permis de construire à la SCI Mabella, société qu’a souhaité se substituer M. [T] pour la réitération de l’acte de vente à intervenir.

Ce dernier a commencé les travaux dans l’attente de la réitération avec l’assentiment du gérant de la SARL.

Le 13 août 2020, M. [Z] [G] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, qui, par ordonnance du 28 septembre 2020, a :

— ordonné l’arrêt immédiat des travaux entrepris par la société Mabella sur l’immeuble situé à [Adresse 24], ainsi que la démolition de tous les ouvrages qu’elle y a réalisés et la remise en état de la maison, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de cette ordonnance et pour une durée de six mois,

— condamné la société Mabella aux dépens,

— condamné la société Mabella à payer à M. [Z] [G] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision a été confirmée mais suivant un arrêt du 21 septembre 2022 (3e Civ., 21 septembre 2022, pourvoi n° 21-19.337), la Cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 11 mai 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon; dit n’y avoir lieu à renvoi ; Déclaré irrecevable l’action en arrêt des travaux et démolition des ouvrages réalisés par la société Mabella sur l’immeuble appartenant à la société M&N investissement formée par M. [Z] [G].

A l’occasion de ces procédures, M. [Z] [G], contestant l’intention du gérant de céder ce bien à la SCI Mabella a, par courrier du 29 décembre 2020, mis en demeure la SARL M&N d’interrompre les opérations de cession du bien immobilier.

Par courrier officiel de son avocat du 11 février 2021, le gérant de la société M&N a confirmé que la vente était en cours, aux conditions financières de 2013.

Par acte d’huissier de justice du 24 février 2021, M. [Z] [G] a introduit une action devant le tribunal de commerce de Lyon contre M. [E] [G], gérant, et la société M&N aux fins de voir son gérant révoqué et condamné à indemniser le préjudice subi du fait du défaut de gestion dont il le considère responsable.

M [X], notaire, a adressé à M. [Z] [G] une sommation de comparaître le 17 mai 2021 pour la signature d’un acte de vente mais celui-ci s’est opposé formellement à la vente.

Par courrier du 5 septembre 2021, le conseil de M. [T] a mis en demeure la société M&N de procéder à la réitération par acte authentique de la vente portant sur l’immeuble.

Par acte introductif d’instance du 24 septembre 2021, M. [T] a fait assigner la SARL M&N investissement devant le tribunal judiciaire de Lyon.

Par jugement contradictoire du 25 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— constaté l’intervention volontaire de M. [Z] [G],

— débouté M. [T] de l’ensemble de ses demandes,

— rejeté les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 22 février 2023, M. [T] a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 17 mai 2023, M. [T] demande à la cour de :

rejetant toutes demandes, fins, moyens et conclusions contraires,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon rendu le 2 février 2023 en ce qu’il:

— a constaté l’intervention volontaire de M. [Z] [G],

— l’a débouté de l’ensemble de ses demandes,

— a rejeté les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs en vertu de l’effet dévolutif,

— déclarer l’intervention volontaire de M. [Z] [G] irrecevable, à tout le moins rejeter ses demandes tant irrecevables qu’ infondées,

— juger valablement formée et parfaite la vente par la société M&N investissement (société à responsabilité limitée au capital de 7.500 euros, dont le siège est à [Adresse 18]), représentée par son gérant en exercice à lui-même, expert-comptable, époux de Mme [N] [I], demeurant à [Adresse 16], né à [Localité 19] (Maroc le 2 août 1965), mariés sans contrat à [Localité 21] (Maroc), de nationalité française, sur la commune de [Localité 23], [Adresse 1], une propriété comprenant maison à usage d’habitation, élevée sur cave d’un rez-de-chaussée composé de entrée, salle à manger, cuisine et WC, d’un étage comprenant 3 chambres et salle de bain, garage, au fond du jardin dépendance, cour et terrain, mur mitoyen à l’est et l’ouest, figurant au cadastre section [Cadastre 11], n°[Cadastre 10], lieudit [Adresse 1], surface 00 ha 04 a 35 ca, étant précisé que suivant procès-verbal du cadastre publié au service de la publicité foncière de [Localité 15], la parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 13] est devenue [Cadastre 12],

— et dont l’effet relatif est une acquisition suivant acte reçu par Me [D], notaire à [Localité 14], le 30 novembre 2010, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 15] le 6 janvier 2011, volume 2011P n°87, pour le prix de 210.000 euros.

En conséquence,

— condamner la société M&N investissement, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, à signer avec lui un acte de vente authentique portant sur lesdits biens et droits immobiliers,

— juger qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, le jugement vaudra acte authentique de vente, sans préjudice de la liquidation de l’astreinte prononcée,

— ordonner que la somme de 152.000 euros qu’il a payée entre les mains de Me [D], notaire, soit reversée par ce dernier à la société M&N investissement,

En toute hypothèse,

— juger que les frais d’actes et/ou de publication seront à la charge de la société M&N investissement, et la condamner à les lui rembourser pour le cas où il en ferait l’avance,

— condamner M. [Z] [G] à lui payer une somme de 5.000 euros pour résistance abusive,

— condamner M. [Z] [G] à lui payer une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] [G] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELAS Seigle. Souilah. Durand-Zorzi, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner la société M&N investissement à lui payer une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société M&N investissement aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELAS Seigle. Souilah. Durand-Zorzi, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

***

Suivant une ordonnance du 21 septembre 2023, le conseil de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées par le conseil de M. [G], en application de l’article 909 du code de procédure civile.

La SARL M&N investissement, à qui la déclaration d’appel a été signifiée à l’étude par acte du 5 avril 2023, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 janvier 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [Z] [G]

M. [T] fait essentiellement valoir que:

— M [Z] [G] est associé égalitaire, non gérant et n’a pas qualité pour représenter la SARL M&N investissement dans le cadre d’une action en justice,

— M [Z] [G] est associé d’une société propriétaire d’un bien immobilier et ne peut pas se prévaloir d’un préjudice personnel, de sorte qu’il n’a pas intérêt à agir contre lui.

Réponse de la cour

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il en résulte que la recevabilité de l’intervention d’un associé à l’encontre d’un cocontractant de la société est subordonnée à l’allégation d’un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même.

M. [Z] [G] est intervenu volontairement en première instance, en sa qualité d’associé de la société M§N, afin de s’opposer à la demande de M. [T] tendant à voir juger parfaite la vente du bien immobilier intervenue entre lui-même et la société.

Il en résulte que M. [Z] [G] ne justifie pas d’un intérêt personnel, distinct de celui de la personne morale.

Dès lors, infirmant le jugement, il convient de déclarer l’intervention volontaire de M. [Z] [G] irrecevable.

2. Sur la perfection de la vente immobilière

M. [T] fait essentiellement valoir que:

— la promesse de vente du 22 mars 2013, signée par toutes les parties, comporte à la fois la désignation de la chose faisant l’objet de la vente et le prix d’achat correspondant,

— le 1er août 2019, il a été établi devant notaire un acte dénommé « Réquisitions du notaire pour établir un acte de vente », qui établit que le contrat de vente immobilière est confirmé et parfait depuis cette date,

— il est fondé à solliciter son exécution forcée,

— conformément à ses engagements, il a déjà payé 167.000 € et ne reste devoir que 43.000€.

Réponse de la cour

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En outre, selon l’article 1589, alinéa 1er, du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Enfin, en application de la jurisprudence antérieure à l’application de l’actuel article 1221 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut forcer l’autre à l’exécution lorsque celle-ci est possible.

En l’espèce, selon une promesse synallagmatique de vente conclue le 22 mars 2013 entre la société M&N Investissement, agissant en qualité de vendeur, et M. [R],

agissant en qualité d’acquéreur, la première a promis de vendre, sous diverses conditions suspensives, au second, qui a promis de l’acquérir, le bien immobilier dont elle est propriétaire, sis [Adresse 2], moyennant le prix principal de 210 000 euros.

La circonstance que les statuts de la société prévoient que le gérant ne peut engager la société pour une vente d’un montant supérieur à 1 000 euros sans l’accord de l’assemblée générale ordinaire des associés est sans incidence sur l’efficacité de la promesse, les clauses statutaires limitant les pouvoirs des dirigeants sociaux étant inopposables aux tiers, en application de l’article L 223-18, alinéa 6, du code de commerce.

Par ailleurs, il est mentionné sur la promesse synallagmatique que la société est représenté par MM [E] et [Z] [G], agissant en qualité de seuls associés, et qu’ils sont présents à l’acte, ce qui est confirmé par le fait qu’il porte la signature de trois personnes, soit la leur et l’acquéreur.

Dès lors, la société est valablement engagée par cette promesse synallagmatique de vente.

En outre, conformément aux stipulations de la promesse synallagmatique, par courrier officiel du 5 septembre 2021 le conseil de M. [T] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société M&N Investissement de régulariser l’acte de vente litigieux en lui précisant qu’à défaut, il avait pour instruction de faire délivrer une assignation aux fins de réitération forcée de la vente par acte authentique, ce qui a été fait le 24 septembre 2021.

La vente étant parfaite entre les parties, M [T] est fondé à solliciter l’exécution forcée de la vente selon les modalités définies au dispositif de la présente décision, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir l’obligation de signer l’acte authentique de vente d’une astreinte.

Le jugement est donc infirmé.

En revanche, il ne peut être ordonné au notaire de reverser à la société M&N Investissement la somme de 152 000 euros, à défaut pour M. [T] de produire la preuve de ce versement, le projet d’acte de vente établi le 17 mai 2021 qui en fait mention n’ayant pas été signé entre les parties.

3. Sur les autres demandes

Ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre de M. [Z] [G] une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice.

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [T] et condamne la société M&N Investissement à lui payer la somme de 3 000 euros à ce titre et M. [Z] [G] également.

Les dépens de première instance et d’appel sont à la charge de la société M&N Investissement et de M. [Z] [G].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable l’intervention volontaire de M. [Z] [G],

Dit que la vente est parfaite aux clauses et conditions de la promesse synallagmatique de vente du 22 mars 2013 intervenue entre la société M&N investissement (société à responsabilité limitée au capital de 7.500 euros, dont le siège est à [Adresse 17] 066 897), représentée par son gérant en exercice à M. [L] [T], expert-comptable, époux de Mme [N] [I], demeurant à [Adresse 16], né à [Localité 19] (Maroc le 2 août 1965), mariés sans contrat à [Localité 21] (Maroc), de nationalité française, sur la commune de [Localité 23], [Adresse 1], une propriété comprenant maison à usage d’habitation, élevée sur cave d’un rez-de-chaussée composé de entrée, salle à manger, cuisine et WC, d’un étage comprenant 3 chambres et salle de bain, garage, au fond du jardin dépendance, cour et terrain, mur mitoyen à l’est et l’ouest, figurant au cadastre section [Cadastre 11], n°[Cadastre 10], lieudit [Adresse 1], surface 00 ha 04 a 35 ca, étant précisé que suivant procès-verbal du cadastre publié au service de la publicité foncière de [Localité 15], la parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 13] est devenue [Cadastre 12], et dont l’effet relatif est une acquisition suivant acte reçu par Me [D], notaire à [Localité 14], le 30 novembre 2010, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 15] le 6 janvier 2011, volume 2011P n°87, pour le prix de 210.000 euros,

Condamne la société M&N investissement à signer avec M. [L] [T] un acte de vente en la forme authentique portant sur lesdits biens et droits immobiliers dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt,

Dit n’y avoir lieu à assortir cette obligation d’une astreinte,

A défaut de signature de l’acte de vente en la forme authentique dans le délai ci-dessus mentionné, le présent arrêt vaudra vente aux clauses et conditions de la promesse synallagmatique de vente du 22 mars 2013 ci-dessus rappelée,

Dit que le présent arrêt sera publié au bureau des hypothèques du lieu de la situation des parcelles à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de la société M&N investissement,

Condamne la société M&N investissement à rembourser à M. [L] [T] les frais de publication le cas échéant,

Déboute M. [L] [T] de sa demande tendant à voir ordonner à M. [D], notaire, à verser la somme de 152 000 euros à la société M&N investissement,

Déboute M. [L] [T] de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne la société M&N investissement à payer à M. [L] [T], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [G] à payer à M. [L] [T], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société M&N investissement et M. [Z] [G] aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,