COUR D’APPEL

D'[Localité 9]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 21/00920 – N° Portalis DBVP-V-B7F-EZ2G

jugement du 02 Février 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 16/04296

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [K] [D]

né le 27 Janvier 1976 à [Localité 13] (Togo)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [I] [A] épouse [D]

née le 13 Juin 1977 à [Localité 11] (72)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par M^e Virginie CONTE de la SCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU, avocat postulant au barreau du MANS et par M^e Armelle MONGODIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEES :

Madame [S] [H] [V] [J], divorcée [O]

née le 10 Mai 1963 à [Localité 11] (72)

[Adresse 1]

[Localité 6]

S.A.R.L [S] [O] [J], prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentées par M^e Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, substituée par M^e Karine DESSEVRE du CABINET DES JACOBINS, avocats au barreau du MANS

SCI [X], prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représentée par M^e Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au barreau du MANS

Société UN MONDE A PART

[Adresse 3]

[Localité 5]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 21 Octobre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport et devant M. CHAPPERT, conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, Présidente de chambre

M. CHAPPERT, Conseiller

M^me GANDAIS, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 16 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE :

La SCI [X] était propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] (72), et la SARL Un monde à part exploitait un fonds de commerce d’institut de beauté dans les murs de cet ensemble, qu’elle louait à la SCI [X]. Toutes les deux avaient la même gérante, Mme [X].

Suivant acte sous seing privé du 27 novembre 2015, la SCI [X] a conclu un avant-contrat portant sur la vente de son ensemble immobilier à M. [K] [D] et Mme [I] [A], son épouse, au prix de 200 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant total et maximum de 225 680 euros, d’une durée maximum de 20 ans, avec un taux d’intérêt annuel hors assurance de 2,80%, devant se réaliser avant le 27 janvier 2016, à défaut de quoi la vente serait considérée comme non réalisée. Il était convenu que l’acquéreur devrait notifier au notaire désigné pour la rédaction de l’acte authentique, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, les offres qui lui avaient été faites ou le refus opposé aux demandes de prêt, au plus tard le 27 janvier 2016.

Quelques jours plus tard, le 4 décembre 2015, la SARL Un monde à part a conclu avec les mêmes acquéreurs, par acte sous seing privé, un avant-contrat portant sur la vente du fonds de commerce au prix de 90 000 euros. Ce prix était stipulé payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

Dans ces deux actes, il est stipulé que les ventes des biens et droits immobiliers ci-dessus désignés et la cession du fonds sont des opérations indissociables, dont les régularisations devront intervenir concomitamment, ce qui était posé comme condition suspensive dans chacun des avant-contrats.

Ces deux actes ont été établis par Mme [T], notaire associée au Mans (72), membre de la SCP [T], par-devant laquelle il était prévu que les actes authentiques de vente devaient être régularisés au plus tard le 29 février 2016.

Les deux opérations avaient été, au préalable, négociées par l’intermédiaire de la société d’immobilier Capifrance, agent immobilier.

Les acquéreurs ont fait part à Mme [X] d’un refus opposé à leur demande de prêt, en lui transmettant une attestation de la Caisse de crédit mutuel de [Localité 10] portant la date du 26 janvier 2016, rédigée en ces termes : 'Je soussigné (…), chargé de clientèle professionnel de la Caisse de crédit mutuel de [Localité 10], atteste par la présente que notre comité de crédit a émis un refus à la demande de financement de Monsieur et Madame [K] [D] d’un montant de 321 930 € pour la reprise du fonds de commerce ' Hammam Un monde à part’ sur la durée de 7 ans et l’acquisition des murs professionnels sur 15 ans.'

Par lettre recommandée de leur conseil du 26 mai 2016 avec avis de réception du 27 mai suivant, la SARL Un monde à part et la SCI [X] ont informé M. [D] de ce qu’elles considéraient qu’il n’avait pas respecté les conditions des avant-contrats et qu’il était débiteur des sommes de 20 000 euros et 9 000 euros au titre des clauses pénales prévues par ces deux actes, les invitant à leur payer les sommes réclamées ou à engager des démarches aux fins de parvenir à un règlement amiable. Par lettre recommandée de leur conseil du 20 juillet 2016, dont le pli a été retourné avec la mention 'avisé et non réclamé', la SARL Un monde à part et la SCI [X] ont vainement mis en demeure M. et Mme [D] de leur payer ces sommes.

Le 29 novembre 2016, la SARL Un monde à part et la SCI [X] ont fait assigner M. et Mme [D] devant le tribunal de grande instance du Mans en paiement des sommes prévues aux clauses pénales.

Le 31 mai 2017, M. et Mme [D] ont appelé en garantie Mme [T] et la SCP [T] devant la même juridiction.

Les deux instances ont été jointes.

Par ordonnance du 7 février 2019, la SARL Un monde à part ayant été liquidée judiciairement en cours de procédure, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction de l’affaire l’opposant aux autres parties et la radiation de ladite affaire, la SCI [X] restant seule demanderesse à titre principal.

Par jugement du 2 février 2021, le tribunal judiciaire a :

— condamné M. [D] et Mme [A], solidairement, au paiement de la somme de 20 000 euros à la SCI [X] avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2016 au titre de la clause pénale,

— ordonné la capitalisation des intérêts sur ladite somme,

— débouté M. [D] et Mme [A] de leur action en garantie dirigée à l’encontre de Mme [J] divorcée [O] et de la SCP [S] [T],

— condamné M. [D] et Mme [A], in solidum, au paiement de la somme de 1 000 euros à Mme [J] divorcée [O] et à la SCP [S] [T] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision à titre de dommages-intérêts,

— condamné M. [D] et Mme [A], in solidum, au paiement à Mme [J] et à la SCP [T], d’une part, ainsi qu’à la SCI [X] d’autre part, de la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] et Mme [A], in solidum, aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Héron,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 13 avril 2021, M. et Mme [D] ont formé appel de ce jugement en attaquant chacune de ses dispositions ; intimant la SCI [X], la SARL Un monde part, Maître [T] et la SCP [S] [T].

Mme [T] et la SCP [S] [T] ont constitué avocat le 10 juin 2021.

La SCI [X] a constitué avocat le 15 juin 2021.

Par ordonnance du 20 octobre 2021, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel d’Angers a constaté le désistement d’appel partiel de M. et Mme [D] à l’égard de la SARL Un monde à part, a constaté l’extinction de l’instance entre M. et Mme [D] et la SARL Un monde à part, a condamné M. [D] et Mme [A] [D] aux dépens de l’instance d’appel entre eux et la SARL Un monde à part.

Selon lettre du 25 octobre 2021 adressée à leurs conseils, le conseiller de la mise en état a invité les parties à s’interroger sur l’opportunité de mettre en oeuvre une mesure de médiation judiciaire pour trouver une solution à leur litige.

Cette proposition s’est heurtée au refus d’une partie.

Les parties demeurant à la cause ont toutes conclu.

Une ordonnance du 6 octobre 2025 a clôturé l’instruction de l’affaire, conformément à l’avis de clôture et de fixation adressé aux parties par le magistrat de la mise en état le 15 septembre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. et Mme [D] demandent à la cour de :

— juger recevable et bien fondé leur appel,

y faisant droit,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 février 2021 par le tribunal judiciaire du Mans,

statuant à nouveau,

vu l’article 1178 du code civil,

— constater qu’ils justifient d’un refus de prêt de 321 930 euros soit le montant total, augmenté des frais, des prix de cession de l’immeuble, objet du compromis signé avec la SCI [X] et du fonds de commerce, objet du compromis signé avec la société Un monde à part,

en conséquence,

— débouter la SCI [X] de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

à titre subsidiaire, si la cour de céans devait considérer qu’ils ont seuls empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt,

vu l’article 1252 alinéa 2 du code civil,

— modérer le montant de la clause pénale à concurrence du préjudice subi par la SCI [X], soit un euro symbolique,

vu l’article 1240 du code civil, anciennement 1382 du code civil,

si une condamnation devait être prononcée à leur encontre,

— dire et juger que le notaire, Mme [T], a commis une faute en négligeant son devoir de conseil envers eux en ne les avertissant pas des conséquences de l’absence d’une condition suspensive au compromis de cession du fonds de commerce,

— dire et juger que Mme [T] est responsable du préjudice qu’ils ont subi en lien avec la faute qu’elle a commise dans le cadre de son devoir de conseil,

— condamner Mme [T] et la SCP [S] [T] à les garantir et relever indemnes de toute condamnation y compris au titre des frais irrépétibles et dépens octroyés à la SCI [X],

— débouter la SCI [X], Mme [T] et la SCP [S] [T] de leurs demandes de frais irrépétibles,

— condamner in solidum le(s) succombant(s) à leur payer la somme de 5 000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le(s) succombant(s) aux entiers dépens, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Maître Moine.

La SCI [X] demande à la cour de :

— rejeter l’appel de M. [D] et Mme [A],

— les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 2 février 2020 numéro RG 16/04296 en toutes ses dispositions,

en conséquence,

vu les articles 1134, 1147, 1152 et 1178 du code civil en leur rédaction applicable au litige,

— dire et juger que M. [D] et Mme [A] ont commis une faute et qu’ils sont à l’origine de l’absence de réalisation des conditions suspensives figurant aux compromis de vente du 27 novembre et du 4 décembre 2015,

— dire n’y avoir lieu à réduction de la clause pénale contenue à l’acte de compromis de vente d’immeuble du 27 novembre 2015 mais en confirmer la valable application,

— confirmer ainsi le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [D] et Mme [A] à lui verser une somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale contenue à l’acte du 27 novembre 2015 et à titre de dommages-intérêts,

— le confirmer encore en ce qu’il a assorti cette condamnation de la capitalisation des intérêts sur ladite somme, conformément aux articles 1153-1 et 1154 du code civil en leur rédaction applicable au litige, maintenant article 1343-2 du code civil,

— le confirmer tout autant en ce qu’il a condamné M. [D] et Mme [A] au paiement à son profit d’une indemnité de 3 000 euros en première instance pour ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,

— rejeter toutes conclusions contraires comme étant irrecevables et mal fondées,

— condamner enfin solidairement et à défaut in solidum M. [D] et Mme [A] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour ainsi que les entiers dépens.

Mme [T] et la SCP [S] [T] prient la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Mans le 2 février 2021, lequel a débouté M. [D] et Mme [F] de leur demande visant à être garantis de toutes condamnations prononcées à leur encontre par elles-mêmes et débouter M. [D] et Mme [A] de leur demande visant à ce que le jugement soit infirmé sur ce point et à ce qu’elles soient condamnées à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

— déclarer et juger qu’aux termes du dispositif des conclusions déposées pour le compte des appelants, la cour n’est saisie d’aucune demande concernant les dommages et intérêts alloués à Maître [T] par le jugement du 2 février 2021 ni de l’indemnité article 700 allouée à Maître [T] aux termes dudit jugement ni la condamnation aux dépens prononcée à l’encontre de M. [D] et Mme [A] de sorte qu’en application de l’article 910-4 du code de procédure civile et de l’article 954 du même code et de la jurisprudence de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement dont appel sur ces différents points,

— subsidiairement, si la cour devait estimer qu’elle a été saisie par les appelants d’une demande sur ces différents points, confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Mans le 2 février 2021 tant en ce qui concerne les dommages et intérêts alloués à Maître [T] qu’en ce qui concerne l’article 700 de première instance et les dépens et débouter M. [D] et Mme [A] de toutes demandes contraires,

— débouter M. [D] et Mme [A] de leur demande visant à ce que soient condamnées in solidum les parties succombantes à leur verser une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens et,

— condamner in solidum M. [D] et Mme [A] à leur verser une indemnité de 5 000 euros (cinq mille euros) en application des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Boutard en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

— le 30 novembre 2021 pour M. et Mme [D],

— le 10 octobre 2021 pour la SCI [X],

— le 12 février 2025 pour Mme [T] et la SCP [S] [T].

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement de la clause pénale formée par la SCI [X]

L’acte sous seing privé du 27 novembre 2015 établi entre la SCI [X] et M. et Mme [D] comporte une clause pénale rédigée en ces termes : 'Si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, à titre de clause pénale, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à 10% du prix de vente, soit la somme de vingt mille euros (20000 euros). (…) Observations étant ici faites en ce qui concerne le ou les prêts : – que le refus du ou des prêts devra être justifié au moyen d’une lettre du ou des établissements bancaires ou de crédit adressée à l’acquéreur et faisant ressortir de manière expresse le refus du ou des prêts. L’original de cette lettre devra être produite au notaire susnommé. – Cependant, si le défaut d’obtention du ou des prêts résulte de la faute de l’acquéreur, notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles ou s’il a refusé, sans motif légitime, la ou les offres reçues, la somme ci-dessus versée restera acquise au vendeur en application de l’article 1178 du code civil selon lequel 'la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.'

Il appartient aux acquéreurs de démontrer qu’ils ont bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’avant-contrat. Faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive est réputée accomplie par application de l’article 1178 du code civil.

Tel est le cas en l’espèce puisque les acquéreurs justifient d’un refus à une demande de prêt qui ne correspond pas aux caractéristiques prévues, en particulier, en ce qu’il est d’un montant beaucoup plus élevé. En effet, le prêt qu’ils ont sollicité est d’un montant de 321 930 euros à la fois pour la reprise du fonds de commerce et l’acquisition des murs professionnels quand le montant total ne devait pas dépasser 225 680 euros pour le financement des murs et qu’aucune condition suspensive d’obtention de prêt n’assortissait la cession du fonds de commerce.

Pour justifier avoir demandé un prêt de ce montant, M. et Mme [D] expliquent qu’ils avaient prévu de financer le prix d’achat des murs et du fonds de commerce par un prêt et prétendent être victimes d’une erreur de la rédactrice de l’acte qui aurait oublié de prévoir dans l’avant-contrat sur la vente du fonds de commerce une condition suspensive tenant à l’octroi d’un prêt.

Mais si ce moyen est opérant dans la mise en jeu de la responsabilité du rédacteur de l’acte, il n’est pas de nature à délier les acquéreurs de leurs engagements tels qu’ils ont été souscrits envers la SCI [X]. Celle-ci fait, en outre, observer que le montant du prêt que les acquéreurs ont demandé est même supérieur à celui figurant dans une étude du projet d’acquisition dont ils se prévalent pour établir leur intention de recourir à un prêt global, faisant apparaître un besoin de financement de 291 000 euros, compte tenu d’un apport en fonds propres de 29 000 euros.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que les époux [D], en demandant un prêt d’un montant supérieur à celui prévu au contrat, ont empêché la réalisation de la condition suspensive, étant relevé qu’il leur appartenait de justifier d’un refus d’un prêt conforme aux prévisions du contrat au plus tard le 27 janvier 2016, sans avoir à être mis en demeure par la SCI [X] de le faire, ce que le contrat n’impose pas.

Les époux [D] demandent à la cour de faire usage de son pouvoir de modération afin de réduire à un euro symbolique le montant de la clause pénale.

Aux termes du second alinéa de l’article 1152 du code civil le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère manifestement excessif du montant d’une clause pénale se mesure au préjudice qu’a causé au créancier l’inexécution contractuelle. La bonne foi du débiteur est indifférente sur ce point.

Les époux [D] font valoir que la cédante n’a subi aucun préjudice dans la mesure où le bien a été immobilisé moins de deux mois du 4 décembre 2015 au 27 janvier 2016.

La SCI [X] caractérise son préjudice par le fait qu’elle a finalement vendu son bien à un prix moindre, de 167 500 euros, le 24 janvier 2017, subissant alors la baisse du marché.

Les époux [D], qui s’interrogent de plus sur les conditions de la remise en vente, voient au contraire dans cette baisse de prix la preuve que le prix convenu avec eux était au-dessus du marché.

Mais même si cela était démontré, ce qui n’est pas le cas, cela ne réduirait pas le préjudice subi par la créancière qui doit s’apprécier au regard des obligations souscrites.

Force est de constater que le préjudice de la cédante tient non seulement dans l’immobilisation du bien mais aussi dans l’obligation de rechercher un nouvel acquéreur, retardant la vente, et dans le cas présent d’avoir finalement vendu à un prix inférieur que celui qu’elle aurait dû recevoir si les époux [D] n’avaient pas manqué à leur obligation.

En l’absence de démonstration du caractère manifestement excessif de la somme de 20 000 euros par rapport au préjudice subi, les premiers juges seront approuvés en ce qu’ils ont écarté la demande de réduction de la clause pénale.

La condamnation doit être assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2016, date de la mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 1153 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. Les époux [D] ne peuvent se plaindre de subir les conséquences du délai de procédure dont ils ne sont pas responsables dès lors qu’il leur incombait de payer la somme due lorsqu’elle leur a été réclamée.

Sur l’action en responsabilité contre la notaire

Les époux [D] qui contestent avoir indiqué au notaire et au vendeur qu’ils entendaient payer le prix de cession du fonds de commerce sans recourir à un prêt et qui prétendent qu’au contraire, ils devaient y recourir n’ayant pas les moyens financiers de faire autrement, reprochent à la notaire un manquement à son obligation de conseil pour ne pas s’être enquise de leur intention de financer l’achat du fonds de commerce par un prêt et pour ne pas avoir attiré leur attention sur les conséquences de l’absence d’une condition suspensive s’y rapportant.

Ils affirment que lors du rendez-vous de signature, les actes n’ont pas été lus entièrement et en détail de sorte qu’ils n’ont pas été en mesure de savoir que le mode de financement de l’achat du fonds de commerce subissait un sort différent de celui prévu pour la vente du bien immobilier, étant persuadés du contraire, comme le démontre leur demande de prêt d’un montant couvrant le cumul des prix des cessions projetées.

Mme [T] et la SCP [S] [T] font valoir que les cessions avaient été préalablement négociées par une agence immobilière et que les parties s’étaient mises d’accord, au cours de cette phase de négociation, non seulement sur la chose et sur le prix mais également sur les conditions de financement puisque les époux [D] avaient alors fait savoir qu’ils n’avaient pas l’intention de recourir à un prêt pour financer l’acquisition du fonds de commerce et qu’ensuite, devant la notaire rédactrice de l’acte, non seulement les acquéreurs n’ont jamais exprimé leur intention de souscrire un prêt pour l’acquisition du fonds mais ils n’ont laissé apparaître aucun signe pouvant laisser penser au notaire que tel était bien leur intention. Elles prétendent que, contrairement aux allégations des acquéreurs, l’acte leur a été intégralement lu et en particulier la clause concernant les modalités de financement du fonds, et produisent une attestation de M. [P], mandataire immobilier de l’agence Capifrance qui a encadré la négociation, aux termes de laquelle 'Lors de la signature du compromis de vente du fonds de commerce et des murs commerciaux de l’institut de beauté 'un monde à part’ maître [S] [J] (…) a énoncé et expliqué toutes les spécificités de la vente de murs commerciaux et de la vente d’un fonds de commerce, en expliquant le droit de rétractation sur les murs commerciaux et l’absence de conditions suspensives spécifiques sur l’achat d’un fonds de commerce, ainsi que le délai de présentation du refus d’accord de prêt.' Elles en concluent que les acquéreurs pouvaient se rendre compte que l’avant-contrat ne comportait pas, à la différence du précédent signé quelques jours auparavant, de condition suspensive sur ce point, ce qui pouvait d’autant moins leur échapper au regard de leurs compétences professionnelles, M. [D] s’étant présenté comme étant versé dans les affaires, ayant été gérant de diverses sociétés et devant démarrer une activité commerciale spécialisée dans le secteur d’activité des agences immobilières, et son épouse étant employée de banque.

Ainsi, elles soutiennent qu’il ne peut être reproché à Mme [T] de ne pas avoir remis en cause ce qui avait été convenu entre les parties, que les actes qu’elle a établis sont efficaces comme étant conformes à la volonté des parties préalablement exprimée, qu’elle n’a commis aucun manquement à son devoir de conseil dès lors que les acquéreurs ne justifient pas l’avoir avisée de la nécessité de recourir à un prêt pour l’acquisition du fonds de commerce.

Certes, les époux [D] ne rapportent pas la preuve qu’ils avaient l’intention, lorsque l’avant-contrat a été établi, de financer l’achat du fonds de commerce par un prêt, preuve qui ne peut résulter d’une étude prévisionnelle postérieure, datée du 29 février 2016, réalisée par un expert-comptable faisant état de remboursements de prêts destinés à l’acquisition du fonds parmi les charges futures. Pour autant, il n’est nullement établi que le mode de financement aurait été convenu entre les parties au cours des négociations. Il s’agit-là de simples allégations sans preuve étant observé que l’agent immobilier ne leur a pas fait signer d’offre d’achat.

En tout état de cause, Mme [T] ne peut, pour écarter le principe de sa responsabilité, prétendre s’être bornée à reprendre l’accord antérieurement négocié, ce qui n’est pas de nature à la dispenser de son devoir de conseil dès lors qu’au moment de la formalisation de cet accord, celui-ci n’avait pas produit tous ses effets et ne revêtait pas un caractère immuable.

Etant tenue à un devoir de conseil en vertu duquel elle doit éclairer les parties et appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de l’acte qu’elle rédige, Mme [T] devait, afin que la convention produise les effets recherchés, s’enquérir auprès des époux [D] de leur intention ou non de recourir à un prêt pour financer le prix du fonds de commerce et si tel était le cas, elle devait attirer leur attention sur l’utilité de prévoir une condition suspensive d’obtention de prêt dans l’avant -contrat, qui les protégeait en leur permettant de se dégager de la vente sans pénalité en cas de refus d’un prêt par les banques. La clause d’interdépendance de la réalisation des deux actes n’était pas de nature à apporter cette protection.

Un notaire n’est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client et, quelles que soient celles-ci, il est tenu, en tant que rédacteur d’acte, de prendre toute disposition utile pour en assurer la validité et l’efficacité.

Dans le cas présent, il n’est pas indiqué dans l’acte de cession du fonds de commerce que les acquéreurs ne recourent pas à un prêt pour financer le prix de ce bien. La lecture de cet acte ne peut être considérée comme suffisante pour établir que les acquéreurs avaient bien conscience des conséquences de l’absence de condition suspensive tenant à l’octroi d’un prêt pour financer l’achat du fonds, d’autant moins que l’avant-contrat de cession du fonds de commerce comporte une condition suspensive relative à la réalisation concomitante de la vente des murs, qui pouvait prêter à confusion dans leur esprit dans la mesure où elle faisait indirectement référence à une condition suspensive d’obtention d’un prêt mais il s’agissait-là exclusivement du prêt pour le financement du prix d’achat des murs. Cette configuration particulière nécessitait d’attirer l’attention des acquéreurs sur le fait qu’ils ne pourraient être dégagés de leurs engagements s’ils demandaient un autre prêt que celui prévu à l’avant-contrat de vente des murs.

Mme [T] n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce qu’elle a satisfait à son devoir de conseil par la seule attestation de M. [P] qui, en sa qualité de négociateur de la vente et à qui une commission devait être versée, pourrait avoir intérêt à ce qu’il soit retenu que les acquéreurs avaient bien conscience que la cession du fonds de commerce n’était pas conditionnée à l’obtention d’un prêt spécifique pour en financer le prix. En outre, il est assez contradictoire de soutenir à la fois qu’il n’y avait pas lieu pour Mme [J] de s’enquérir des modalités de paiement du prix dès lors qu’elle considérait acquis que les acquéreurs n’entendaient pas recourir à un prêt pour financer le fonds de commerce et qu’elle a satisfait à son devoir de conseil sur point en prétendant, à travers une attestation de l’agent immobilier ayant négocié la vente, qu’elle aurait informé les acquéreurs de 'l’absence de conditions suspensives spécifiques sur l’achat d’un fonds de commerce', ce qui, au demeurant est inexact puisqu’il existe bien une condition suspensive dans l’avant-contrat de cession du fonds de commerce tenant à la régularisation de la vente des murs par le vendeur au profit des acquéreurs. Surtout, il ne ressort pas clairement de cette attestation que la notaire aurait expliqué aux acquéreurs que bien que la cession du fonds de commerce était conditionnée à la cession des murs, s’ils demandaient un prêt du montant correspondant aux prix cumulés du fonds de commerce et des murs et donc un autre prêt pour financer l’achat du fonds de commerce que celui dont l’obtention conditionnait la cession des murs dont le montant ne pouvait pas dépasser 225 680 euros, et s’ils ne l’obtenaient pas, alors ils s’exposeraient à voir la condition suspensive prévue à l’acte de vente des murs réputée réalisée.

Le manquement de Mme [J] à son devoir de conseil sera donc retenu, engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil.

Les époux [D] font valoir que si Mme [J] n’avait pas fait preuve de négligence dans la rédaction de l’acte du 4 décembre 2015 et avait inséré la condition suspensive qui fait défaut, il ne leur aurait pas été reproché par la SCI [X] d’avoir empêché l’accomplissement de la condition suspensive de financement de la vente des murs et, par voie de conséquence, ils n’auraient pas eu à payer le montant de la clause pénale. Ce faisant, Ils prétendent qu’il était certain qu’ils auraient demandé et obtenu l’insertion dans l’avant-contrat d’une condition suspensive qui, par l’effet de l’interdépendance des deux actes, les auraient autorisés à solliciter un prêt d’un montant correspondant peu ou prou au cumul des deux prix. Ils font valoir qu’en ayant été privés de souscrire cette condition suspensive, le préjudice qu’ils subissent tenant au paiement d’une indemnité d’immobilisation est bien entièrement consommé et n’est pas celui d’une perte de chance de ne pas contracter, en relevant, d’ailleurs, que le défaut de conseil qui est en cause ne les pas empêchés de refuser la vente.

Pour écarter un lien de causalité entre le dommage et la faute reprochée, Mme [T] et la SCP [S] [T] font valoir que la remise dans les conditions prévues au compromis d’un refus de prêt conforme aux prescriptions contractuelles aurait permis aux acquéreurs de se dégager des deux opérations, sans pénalité.

Néanmoins, ce moyen n’est pas propre à pouvoir écarter le lien de causalité dès lors qu’est précisément en jeu la conséquence du défaut de conseil sur le montant du prêt dont le refus d’obtention pouvait anéantir la vente.

Mme [T] et la SCP [S] [T] ne peuvent, pour les motifs qui précèdent, reprocher aux acquéreurs d’être à l’origine de leur dommage.

Elles ne sont pas davantage fondées, partant de ce que les acquéreurs auraient renoncé à la souscription d’un prêt, à défaut d’élément de preuve en ce sens, à affirmer que quand bien même il aurait été précisé dans l’acte d’acquisition du fonds de commerce que les acquéreurs renonçaient à la souscription d’un prêt et qu’ils reconnaissaient être informés que s’ils recouraient néanmoins à la souscription d’un prêt ils ne pourraient se prévaloir de cette condition suspensive, ils se seraient malgré tout engagés et que la perte de chance de ne pas l’avoir fait est nulle, de toute évidence.

Il n’en reste pas moins qu’il ne peut être certain que dûment informés des conséquences de l’absence de stipulation d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt pour financer l’opération globale de cession des murs et du fonds de commerce, les acquéreurs auraient effectivement subordonné leur engagement à l’insertion d’une telle clause quand rien n’établit que la cédante l’aurait accepté, ce qui ne peut s’induire des conditions assortissant la vente des murs, ni ne vient contredire l’affirmation des parties adverses selon lesquelles les acquéreurs avaient prévu, lors des négociations qui ont eu lieu avant l’intervention de Mme [J], de ne pas souscrire de prêt pour financer le prix d’achat du fonds de commerce.

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information ou de conseil se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse. La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il en résulte que la chance que les époux [D] ont perdu de ne pas voir la condition suspensive prévue à l’acte de vente des murs réputée réalisée du fait d’une demande de prêt d’un montant supérieur à celui prévu à cet acte, ce qui n’aurait pas été le cas si les deux cessions avaient chacune été conditionnée à l’obtention d’un prêt, peut être évaluée à 50 %. En conséquence, Mme [T] et la SCP [S] [T] seront condamnées, in solidum, à relever et garantir les époux [D] de la moitié de la condamnation prononcée contre eux au titre de la clause pénale.

Sur la condamnation pour procédure abusive

Il résulte des articles 4 et 954, alinéas 1 et 3, du code de procédure civile que l’objet du litige est déterminé par les prétentions des parties et qu’en appel, dans les procédures avec représentation obligatoire, la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les appelants ne peuvent donc se borner à demander l’infirmation du jugement, ils doivent énoncer dans le dispositif de leurs conclusions leurs prétentions.

En l’absence de prétention dans le dispositif des conclusions déposées au nom des appelants sur le rejet de la demande de dommages et intérêts de Mme [T] et la SCP [S] [T] pour procédure abusive, le jugement prononçant une condamnation à ce titre ne peut qu’être confirmé.

Sur les frais et dépens

Contrairement à ce qui est soutenu par Mme [T] et la SCP [S] [T], les appelants ont bien demandé le rejet de leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux entiers dépens.

Le jugement sera confirmé des chefs des dépens et de l’indemnité allouée à la SCI [X] au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

M. et Mme [D] seront condamnés à payer à la SCI [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Mme [J] et à la SCP [T] seront condamnées à payer à M. et Mme [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

M. et Mme [D], Mme [T] et la SCP [S] [T] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [D] de leur demande en garantie dirigée contre Mme [J] divorcée [O] et de la SCP [S] [T],

— condamné M. et Mme [D], in solidum, au paiement à Mme [J] et à la SCP [T] la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Dit que Mme [T] a manqué à son devoir de conseil,

Condamne in solidum Mme [J] et la SCP [T] à relever et garantir les époux [D] de la moitié de la condamnation prononcée contre eux au titre de la clause pénale,

Condamne M. et Mme [D] à payer à la SCI [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum Mme [J] et à la SCP [T] à payer à M. et Mme [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [D] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,