N° RG 23/09746 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PMFO

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 07 novembre 2023

( loyers commerciaux)

RG : 23/00008

S.A.S.U. EUROMASTER FRANCE

C/

S.C.I. A. [K] ET FILS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 07 Mai 2025

APPELANTE :

S.A.S.U. EUROMASTER FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL DUFLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 25

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE, toque : B21

INTIMEE :

S.C.I. A. [K] ET FILS

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Janvier 2025

Date de mise à disposition : 3 avril 2025 prorogée au 11 septembre 2025 et avancée au 7 mai 2025 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Patricia GONZALEZ, président

— Julien SEITZ, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Julien SEITZ, conseiller pour le président empêché, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé enregistré le 24 mars 1983, la société [K] et fils a donné à bail commercial à la société Garage des hirondelles, gérée par M. [Z] [K], un local sis [Adresse 3], comprenant un terrain d’une superficie d’environ 200 mètres carrés et la maison y édifiée, ainsi qu’un ensemble de hangars, à usage d’entrepôts, situés [Adresse 6], d’une superficie de 1.510 mètres carrés environ.

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années consécutives à compter du 1er janvier 1983, contre paiement d’un loyer annuel de 37.500 francs.

Il a été renouvelé par actes des 28 octobre 1991, 1er octobre 2000 et 18 novembre 2009, le loyer ayant été porté à 28.965 euros HT dans l’acte du 1er octobre 2000. Ce loyer s’est établi en dernier lieu à 41.592 euros hors taxes par an.

La société Euromaster France est venue aux droits de la société Garage des hirondelles dans le bénéfice du bail.

Elle est également venue aux droits de la société [K] pneus dans la location de locaux distincts situés [Adresse 5].

Selon actes d’huissier distincts signifiés le 20 janvier 2022, la société [K] et fils a délivré congé avec offre de renouvellement pour les locaux de l'[Adresse 8] et de la [Adresse 12], en sollicitant que le loyer afférent aux locaux de l'[Adresse 8] soit porté à la somme annuelle de 220.000 euros.

Le congé visant les locaux sis [Adresse 12] a été contesté devant le tribunal judiciaire.

Le congé concernant les locaux sis [Adresse 8] a donné lieu à la présente procédure en fixation du loyer commercial.

***

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée du 12 octobre 2022, la société [K] et fils a demandé que le loyer des locaux de l'[Adresse 8] soit porté à la somme de 163.000 euros par an.

Par assignation signifiée le 10 janvier 2023, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Lyon.

Par jugement du 07 novembre 2023, ce magisrat a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Euromaster France ;

— constaté le déplafonnement du loyer ;

— désigné M. [L] [J] en qualité d’expert, avec mission d’usage ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— réservé les dépens.

La société Euromaster France a relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 28 décembre 2023.

***

Par ordonnance du 02 février 2024, Mme la présidente de chambre a décidé de soumettre la procédure aux dispositions des articles 905 et suivants du code de procédure civile, en fixant la date de l’audience au 08 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions déposées le 25 avril 2024, la société Euromaster France demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

— réformer le jugement du 07 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— déclarer la société [K] et fils prescrite à agir pour solliciter la fixation du prix du loyer du bail renouvelé et déclarer ses demandes irrecevables,

— condamner la société [K] et fils à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société [K] et fils de ses demandes,

— condamner la société [K] et fils aux dépens de première instance et d’appel.

La société Euromaster France soutient que les parties se sont accordées en 2018 en vue du renouvellement du bail au 1er janvier 2019 aux conditions antérieures. Elle se prévaut à cet égard des échanges de courriels entre les parties.

Elle en déduit qu’un nouveau bail s’est formé le 1er janvier 2019 et que le délai de deux ans encadrant l’action en fixation du loyer a commencé à courir à cette date, pour expirer le 1er janvier 2021. Elle considère en conséquence que l’action exercée par la société [K] et fils est irrecevable comme prescrite.

Concluant subsidiairement sur les mérites de l’appel incident, elle approuve le premier juge d’avoir retenu que l’expertise privée invoquée par la bailleresse ne pouvait suffire à fixer le loyer commercial, le juge ne pouvant se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties.

Par conclusions déposées le 27 mars 2024, la société [K] et fils demande à la cour de:

— juger recevable et non-prescrite l’action en fixation du prix du loyer du bail renouvelé,

— confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 7 novembre 2023 en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Euromaster France et constaté le déplafonnement du loyer,

— le réformer pour le surplus,

statuant à nouveau :

— juger que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme de 163.000 euros en principal, outre charges et taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamner la société Euromaster France aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce à compter du 1er octobre 2022 outre capitalisation desdits intérêts,

subsidiairement et en tant que de besoin :

— confirmer le jugement rendu le 7 novembre 2023 en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux loués à la date du renouvellement,

en tout état de cause :

— débouter la société Euromaster France de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Euromaster France à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens.

La société [K] et fils soutient que la conclusion d’un bail commercial ou son renouvellement suppose un accord définitif sur la chose et le prix. Elle conteste qu’un tel accord soit intervenu en l’espèce, en faisant valoir que les échanges survenus en fin d’année 2018 constituent des pourparlers non conclusifs.

Elle ajoute qu’il n’a pu y avoir renouvellement au sens du code de commerce, dès lors que les congés et demandes de renouvellement prévus par la loi n’ont pas été délivrés dans les formes prescrites, et n’ont pu mettre fin au bail en cour ou conduire à la naissance d’un nouveau bail.

Elle en déduit :

— que le bail du 18 novembre 2009 s’est poursuivi par tacite reconduction et que le seul congé avec offre de renouvellement à considérer est celui délivré le 20 janvier 2022 par acte extra-judiciaire,

— que l’action en fixation judiciaire du loyer commercial n’est pas prescrite.

La société [K] et fils soutient sur le fond que le déplafonnement du bail se trouve acquis sur le fondement de l’article L. 145-34 du code de commerce, le bail s’étant prorogé, par l’effet de tacites reconductions, au-delà d’une durée de 12 ans, si bien qu’elle se trouve fondée à solliciter la fixation de son loyer à la valeur locative des locaux.

Elle ajoute que le rapport d’expertise privée versé aux débats peut servir de base à la fixation du loyer, dès lors qu’il a été régulièrement soumis à la discussion des parties dans le cadre de l’instance.

***

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

Mme la présidente de chambre a prononcé la clôture de l’instruction le 02 janvier 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 08 janvier 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 03 avril 2025. Le délibéré a été prorogé au 07 mai 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en fixation du loyer commercial :

Vu l’article L. 145-60 du code de commerce ;

Vu l’article 1741 du code civil ;

Vu l’article 1231 du code civil, ensemble l’article L. 145-9 du code de commerce ;

En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, l’action en fixation du loyer commercial se prescrit en conséquence par deux ans à compter de la date de renouvellement du bail.

En vertu de l’article 1714 du code de commerce, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Il n’en va pas différemment en matière de bail commercial, dont la conclusion ou le renouvellement ne sont pas subordonnés à la rédaction d’un écrit.

En outre, le renouvellement d’un bail commercial ne nécessite pas que les parties se soient accordées sur le montant du loyer, celui-ci pouvant être valablement arrêté dans le cadre d’une action en fixation du loyer commercial. Il nécessite en revanche un accord sur le principe et les conditions du renouvellement, fût-ce simplement par renvoi tacite aux clauses et conditions antérieures.

Il résulte en l’espèce de l’échange de courriels survenu entre le 20 mars 2018 entre le conseil de la société [K] et fils et la société Euromaster France :

— que les parties ont négocié le détail des clauses et conditions du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 12], avant de fixer la teneur du bail renouvelé par écrit,

— qu’à l’occasion des échanges relatifs aux conditions du renouvellement du bail des locaux de la [Adresse 12], le conseil de la société [K] et fils a demandé le 28 juin 2018 à son interlocuteur au sein du service juridique de la société Euromaster France : 'par ailleurs, je vous remercie de bien vouloir m’indiquer que vous souhaitez bien le renouvellement du bail [Adresse 9]',

— que par courriel du 03 juillet 2018, la société Euromaster France lui a répondu 'Par ailleurs, nous vous confirmons que nous souhaitons le renouvellement du bail de [Adresse 10] à compter du 01/01/2019 ; nous vous soumettrons le projet courant octobre 2018 ',

— que par courriel du 03 juillet 2019, le conseil de la société [K] lui a indiqué 'j’informe également mon client sur votre accord pour le renouvellement du bail de [Adresse 10]',

— que par courriels des 18 janvier 2019 et 13 mars 2019, la société Euromaster France l’a invitée à faire retour des deux exemplaires écrits du bail renouvelé portant sur les locaux de la [Adresse 12], en ajoutant 'Dès réception, il conviendra de régulariser l’acte de [Adresse 10]'.

A aucun moment de ces échanges, les parties ne sont convenues des conditions et clauses d’un bail renouvelé portant sur les locaux de la [Adresse 11]. Le courriel du 03 juillet 2018, mentionnant l’envoi d’un projet de bail courant octobre 2018, témoigne au contraire de l’intention de négocier ces clauses et conditions, comme pour les locaux de la [Adresse 12], plutôt que de renvoyer tacitement aux clauses et conditions du contrat antérieur. Cette lecture se trouve confirmée par les courriels du 18 janvier 2019 et 13 mars 2019 mentionnant la nécessaire régularisation de l’acte.

Ces échanges ne suffisent en conséquence à établir la conclusion amiable d’un bail renouvelé aux clauses et conditions du bail antérieur, ou à toutes autres conditions.

Il s’ensuit que le bail n’a pas été renouvelé à la date du 1er janvier 2019, nonobstant les affirmations contraires de la société Euromaster France, et que le contrat régularisé le 18 novembre 2009 à effet au 1er janvier 2010 s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2019, jusqu’à la délivrance du congé avec offre de renouvellement du 20 janvier 2022, qui y a mis fin à la date du 30 septembre 2022.

Le délai biennal applicable à l’action en fixation du loyer commercial a donc commencé à courir le 1 octobre 2022 et cette action n’était pas prescrite à la date du mémoire préalable du 12 octobre 2022, non plus qu’à la date de l’assignation à comparaître devant le juge des loyers commerciaux, signifiée le 10 janvier 2023.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Sur le déplafonnement du loyer commercial :

Vu l’article L 145-34 du code de commerce ;

C’est par de justes motifs, qui répondent aux conclusions des parties et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le bail du 18 novembre 2009, consenti pour une période de 9 ans à compter du 1er janvier 2010, s’était poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2019 pour s’achever le 30 septembre 2022 ensuite du congé avec offre de renouvellement notifié le 20 janvier 2022, de sorte qu’il s’était poursuivi pendant plus de 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction et que la règle du plafonnement ne trouvait pas à s’appliquer au regard des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé ayant au contraire vocation à être fixé à la valeur locative, selon les seuls éléments définis par l’article L. 145-33 du code de commerce.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté le déplafonnement du loyer commercial.

Sur la fixation du loyer commercial et la demande d’expertise judiciaire :

Vu l’article 16 du code de procédure civile ;

En application du principe de la contradiction, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, qui ne serait pas corroborée par d’autres éléments de preuve également soumis à la discussion contradictoire des parties.

A l’appui de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé au montant annuel de 163.000 euros hors charges et hors taxes, la société [K] et fils produit pour seule pièce le rapport d’expertise privé de la société Boulez & associés, qui a été établi sur pièces et de manière non contradictoire, la société Euromaster France ayant refusé que l’expert puisse accéder aux locaux.

Ce rapport n’est corroboré par aucun élément extérieur soumis à la libre discussion des parties et ne peut constituer en conséquence preuve valable des éléments de fixation du loyer commercial et du bien-fondé de la prétention de l’intimée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire à dessein de collecter les éléments permettant la fixation du loyer commercial.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

C’est à bon droit que le premier juge a réservé les dépens dans l’attente de l’issue du l’action en fixation du loyer commercial et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

La société Euromaster France succombe pour l’essentiel à hauteur de cour et il convient de la condamner aux dépens de l’instance d’appel. L’équité commande de la condamner par ailleurs à payer à la société [K] et fils la somme de 3.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés en appel, et de rejeter sa propre demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

— Confirme le jugement prononcé le 07 novembre 2023 entre les parties par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon sous le numéro RG 23/0008 ;

Y ajoutant :

— Condamne la société Euromaster France aux dépens de l’instance d’appel ;

— Condamne la société Euromaster France à payer à la société [K] et fils la somme de 3.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de l’instance d’appel et rejette sa propre demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ