N° RG 23/08253 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PIXY

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 14 septembre 2023

RG : 20/08319

ch n°3 cab 03 D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 16 Septembre 2025

APPELANTE :

Mme [G] [U] [F]

née le 12 Février 1962 à [Localité 12] (69)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS, avocat au barreau de LYON, toque : 538

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/012961 du 11/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

INTIMES :

M. [P] [H]

né le 11 Juillet 1977 à [Localité 10] (TURQUIE)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Maxime BERTHAUD de la SELARL ALAGY BRET ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 2542

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la régie CARRIER PERET PERROT situé

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773

La société DELASTRE IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric PIRAS de la SELARL PVBF, avocat au barreau de LYON, toque : 704

ayant pour avocat plaidant la SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Avril 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Mai 2025

Date de mise à disposition : 16 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 12 juillet 2016, Mme [G] [F] a acquis de M. [P] [H] un appartement et un emplacement de stationnement au sein de l’immeuble Le stade situé à [Localité 9] (Rhône).

Soutenant avoir découvert de multiples désordres affectant l’appartement et subir des infiltrations, Mme [F] a obtenu la désignation d’un expert judiciaire qui a déposé son rapport le 17 avril 2020.

Le 9 octobre 2020, Mme [F] a assigné M. [H], la société Delastre (le syndic) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Lyon en paiement de divers sommes au titre des travaux de remise en état de l’appartement et de l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 14 septembre 2023, le tribunal a :

— débouté Mme [F] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

— débouté M. [H] et le syndicat des copropriétaires de leur demande respective de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamné Mme [F] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles à chacune des parties suivantes :

— M. [H],

— le syndicat des copropriétaires,

— le syndic,

— condamné Mme [F] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 1er novembre 2023, Mme [F] a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 septembre 2024, elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu uniquement en ce qu’il déboute M. [H] et le syndicat des copropriétaires de leur demande respective de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— infirmer le jugement rendu pour le surplus,

En conséquence, et statuant à nouveau :

— dire et juger recevable et bien fondée sa demande,

— dire et juger que M. [H] ne l’a pas informé de l’existence d’infiltrations au sein de l’appartement vendu et ne lui a pas délivré un bien conforme,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires a commis une faute résultant de l’absence d’entretien des parties communes,

— dire et juger que le syndic a commis une faute dans l’exercice de son mandat,

— condamner in solidum M. [H], le syndicat des copropriétaires et le syndic, outre intérêts au taux légal en vigueur et capitalisation des intérêts, aux sommes suivantes :

—  23 116,80 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement,

—  45 500 euros au titre du préjudice de jouissance tiré de la perte des loyers,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral,

— ordonner que ces sommes produisent intérêts au taux légal,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— débouter M. [H], le syndicat des copropriétaires et le syndic de toute défense, demande reconventionnelle, exception et fin et notamment la demande formulée au titre de la procédure abusive, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner in solidum M. [H], le syndicat des copropriétaires et le syndic ou qui mieux le devra à la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, son conseil acceptant de renoncer dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance y compris les frais d’expertise et d’huissier.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 aout 2024, M. [H] demande à la cour de :

— juger qu’aucun manquement contractuel ne lui est imputable,

— juger que les préjudices allégués par Mme [F] ne sont pas justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il déboute Mme [F] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires,

— débouter en conséquence Mme [F] de l’intégralité de ses demandes,

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il le déboute de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [F] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— subsidiairement, condamner Mme [F] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive en application de l’article 1240 du code civil,

En tout état de cause,

— débouter Mme [F], le syndicat des copropriétaires et le syndic de toute défense, demande reconventionnelle, exception et fin,

— condamner Mme [F] à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la même ou qui de mieux le devra aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— déboute Mme [F] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

— condamne Mme [F] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamne Mme [F] aux entiers dépens d’instance.

— réformer le jugement en ce qu’il le déboute de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Et statuant de nouveau,

— condamner Mme [F] à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause,

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— rejeter toutes demandes, fins ou prétentions dirigées contre lui,

— condamner Mme [F] à lui régler la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 juillet 2024, le syndic demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il déboute Mme [F] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires et en ce qu’il écarte sa responsabilité,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamne Mme [F] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

— débouter par conséquent Mme [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

1. Sur les demandes formées contre le vendeur

Mme [F] fait valoir essentiellement, au visa des articles 1603, 1604, 1616, 1641, 1642 et 1645 du code civil, que :

— M. [H] ne lui a pas délivré un bien conforme à celui qu’elle attendait ;

— sa responsabilité est engagée au titre de la garantie des vices cachés ;

— le rapport d’expertise judiciaire est contestable ;

— l’appartement était affecté de désordres qui ont été dissimulés par le vendeur par des travaux d’embellissement ; il a fait remplacer les fenêtres qui présentent également des désordres d’étanchéité ;

— elle a subi des infiltrations récurrentes dans son logement résultant d’un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse ;

— M. [H] lui a délibérément caché des informations essentielles en affirmant n’avoir jamais subi de sinistre ayant donné lieu à une indemnisation, ce qui est faux ;

— contrairement à ce qu’a retenu l’expert, les stigmates de la fuite ne pouvaient être visibles au jour de la visite ayant précédé la vente car l’appartement était en parfait état apparent.

M. [H] réplique essentiellement que :

— il a délivré un bien conforme à l’acte de vente, c’est-à-dire les trois lots de copropriété visés dans l’acte ;

— Mme [F] a fait réaliser des travaux après la vente de sorte qu’il n’est pas possible de connaître l’état de l’appartement au jour de l’acquisition ;

— l’appartement vendu ne présentait aucun vice caché ;

— les prétendus désordres allégués résultent de la vétusté de l’immeuble, comme l’a relevé l’expert judiciaire ;

— Mme [F] a visité l’appartement à plusieurs reprises et a constaté l’existence des stigmates de la fuite ; les vices allégués étaient apparents ;

— aucun désordre relatif à un défaut d’étanchéité des fenêtres n’a été constaté par l’expert judiciaire ;

— Mme [F] a fait réaliser des travaux qui ont contribué à la dégradation des murs ;

— il n’avait aucune obligation d’informer Mme [F] du sinistre survenu trois ans avant la vente, dans l’immeuble et non dans l’appartement, dont l’origine se trouvait dans les parties communes et dont les conséquences étaient résolues avant la vente.

Réponse de la cour

Selon l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

S’agissant de la première obligation, le premier juge a exactement retenu que Mme [F] a bien été mise en possession de l’appartement décrit à l’acte authentique et qu’elle ne démontre aucune discordance avec le descriptif qui en est fait, sauf à faire valoir l’existence de divers désordres qui ne relèvent pas de l’obligation de délivrance conforme.

S’agissant de la seconde obligation, selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Et l’article 1642 dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

La mise en oeuvre de la garantie des vices cachés suppose d’établir la preuve :

— de l’existence d’un vice inhérent à la chose d’une gravité suffisante pour rendre celle-ci impropre à son usage normal ou en diminuer fortement cet usage,

— du caractère caché de ce vice,

— de son antériorité à la vente.

Ne constitue pas un vice caché l’usure normale liée à la vétusté.

En l’espèce, l’expert judiciaire mentionne dans son rapport que :

— l’appartement présente un vieillissement tout à fait standard pour son âge et son standing de l’époque ;

— le prix de vente de l’appartement en 2016 était très attractif ;

— les travaux entrepris par Mme [F] étant largement engagée au jour de l’expertise, il lui est impossible d’évaluer l’état de l’appartement au jour de la vente ;

— l’appartement est sain et ne présente d’humidité ni sur les murs ni sur les plafonds ni sur le sol ;

— le plâtre ancien (50 ans) de 10 à 12 mm d’épaisseur recouvrant les briques présente un aspect rugueux, « décroché » avec manques, fissures, crevasses et résidus de colle : c’est une situation normale suite au décollement d’un papier peint sur plâtre ancien.

L’expert indique également que le changement des fenêtres effectué par M. [H] avant la vente (remplacement des fenêtres en bois peu étanches à simple vitrage par des fenêtres PVC étanches à double vitrage) a permis une « amélioration notable de l’étanchéité à l’air et de la résistance thermique des ouvertures [qui] doit s’accompagner de nouveaux réflexes dans le mode de vie », à savoir une ventilation quotidienne par simple ouverture des fenêtres.

Il conclut, s’agissant des désordres allégués par Mme [F], qu'« il ne s’agit pas de désordres, mais de prestations âgées […] ».

Au vu de ces constatations et conclusions expertales, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que la matérialité des désordres n’est pas établie ou que ceux-ci étaient apparents.

Mme [F], à qui incombe la charge de la preuve de l’existence des vices cachés qu’elle allègue et qui conteste le rapport d’expertise, ne verse aux débats aucun élément de preuve contraire, le procès-verbal de constat d’huissier de justice décrivant l’état du logement après le début des travaux qu’elle a entrepris et les photographies qu’elle produit étant insuffisants pour contredire les conclusions détaillées et motivées de l’expert judiciaire.

Plus particulièrement, s’agissant de l’état apparent de l’appartement au moment de la vente, la preuve de celui-ci et, partant, de ce que Mme [F] n’était pas en mesure, ainsi qu’elle le soutient, de se convaincre de la vétusté du bien immobilier lors des visites, ne peut être rapportée par de simples photographies prises dans des conditions ignorées par la cour.

Par conséquent, la cour ne peut que confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes formées par Mme [F] à l’encontre de M. [H].

2. Sur les demandes formées contre le syndicat des copropriétaires et le syndic

Mme [F] fait valoir essentiellement, au visa des articles 3, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 1240 du code civil, que :

— entre août 2016 et novembre 2017, elle a subi de nombreuses infiltrations ;

— le syndicat des copropriétaires et le syndic, qui avaient connaissance de l’antériorité des désordres, auraient dû faire vérifier l’étanchéité de la toiture terrasse dès août 2016 ;

— alors que la reprise de l’ensemble de l’étanchéité s’est avérée indispensable dès le 14 décembre 2016, les travaux n’ont été réalisés qu’un an plus tard, après de nouvelles infiltrations constatées dans son logement ;

— le choix du syndic de procéder à des menues réparations pour des raisons économiques et le fait d’avoir attendu un an afin de réaliser les travaux correctifs sont fautifs ;

— le rapport d’expertise et ses conclusions sur l’origine des désordres sont contestables.

Le syndicat des copropriétaires, d’une part, le syndic, d’autre part, répliquent essentiellement que :

— les désordres relevés au mois d’août 2016 n’avaient pas pour origine une infiltration en toiture ;

— ils n’ont été informés du problème d’étanchéité de la toiture terrasse que le 16 décembre 2016 et les travaux ont été exécutés entre le 15 octobre et le 7 novembre 2017 ;

— le syndicat des copropriétaires a été parfaitement diligent dans la gestion du sinistre ;

— le syndic ne pouvait faire plus efficace ;

— Mme [F] ne démontre pas que le syndic aurait manqué à sa mission ou commis une faute ;

— Mme [F] tente de créer une confusion entre les problèmes d’humidité pouvant exister dans son appartement et l’existence d’infiltrations en toiture ;

— Mme [F] ne démontre pas avoir continué de subir des infiltrations jusqu’à la fin des travaux.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble, et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

Et selon l’article 18 de la même loi, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Encore, aux termes de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255, publié, Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963, publié). Ainsi, le copropriétaire peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de la faute contractuelle de ce dernier.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :

— les fuites ayant existé avant la réfection à neuf de l’étanchéité de la terrasse fin 2017 « n’ont généré des désordres que ponctuellement dans le secteur concerné, désordres pris en charge une fois par les assurances lors d’une déclaration de M. [H]. Elles n’ont pas généré de nuisances anormales (humidité) dans le reste de l’appartement » ;

— la problématique de la fuite de la terrasse n’a eu de conséquences que localement, autour de la chute d’eaux pluviales ;

— les fuites n’ont pas généré d’autres nuisances et n’ont pas eu de conséquence néfaste sur le vieillissement normal de l’appartement.

Au vu de ces conclusions, le premier juge a retenu à juste titre que les désordres généralisés allégués par Mme [F] ne sont pas en lien avec les problèmes d’étanchéité de la toiture.

Pour confirmer le jugement qui a rejeté les demandes de l’appelante, la cour ajoute seulement, d’une part, que cette dernière ne verse aux débats aucun élément susceptible de remettre en cause l’analyse détaillée et motivée de l’expert judiciaire, d’autre part, qu’elle ne justifie pas du préjudice qui serait résulté pour elle des seules nuisances retenues par l’expert, localisées autour de la chute d’eaux pluviales.

3. Sur les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive

Le droit d’exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.

Faute pour les intimés d’établir un tel abus, le jugement est confirmé en ce qu’il rejette leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est encore confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En appel, Mme [F], partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à chacune des parties la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne Mme [G] [F] à payer à M. [P] [H], la société Delastre et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 1000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [G] [F] aux dépens d’appel.

La greffière, La Présidente,